写字楼物业经营管理

第10章写字楼物业经营管理

学习目标

●了解影响写字楼的分类因素、写字楼管理策略、写字楼安全与风险管理。

●熟悉写字楼的特点、写字楼物业管理、工作模式和管理内容、写字楼租户的选择方法、写字楼物业管理企业的选择标准。

●掌握写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼经营管理绩效评价指标与方法。

第一节写字楼及写字楼物业管理

写字楼是社会主义市场经济发展的产物，它的出现和发展趋势体

现了科技的进步和现代经济活动的要求。高科技在写字楼中的运

用，经济活动的日益快捷，都对写字楼的管理提出了更高的要求。

我国的写字楼只有在借鉴外来经验的基础上。立足于本土，充分发

挥自身优势，才能适应不断发展变化的市场需求。

一、写字楼物业的特点

“写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称

为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。80年代以后，随

着“物业”和“物业管理”等名词及相关行业的引入而广泛应用。一般来说，写字楼是指用于商务、办公用的楼宇及其配套的设备、设施、

场地。但我们这里主要讲的写字楼是指一种投资性的物业，是主要

用于出售、出租办公场所作为收益的房产。

在高楼林立的现代城市中，写字楼各种各样，从建筑外观、内部

结构、设施设备等都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的

特点。

现代写字楼的特点主要集中在以下几个方面：

1、所处的区位好，规模大

现代写字楼的地理位置多建于城市中心的繁华地段。由于大城

市交通方便、经贸活动频繁、信息集中畅通，所以，各类机构都倾

向于在大都市的中心地带建造、购买或租用写字楼，以便集中办

公，处理公务和经营等事项。以金融、贸易、信息为中心的大城市

繁华地段，写字楼更为集中。

现代写字楼一般建筑规模都很大，办公单位集中，能提供大小多

种规格的办公室，其间可以拥有几十甚至上百家租赁单位。

2、多为现代化的高层建筑

大多数现代写字楼为高层建筑，楼梯高、层数多、外形雄伟、装饰考究，建筑外形都有自己独特的风格。写字楼为招揽客户，在注重写字楼外在良好的建筑形象的同时，内部都配备有先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。

3、功能齐全，配套设施完善

现代写字楼一般还拥有自己的设备层、停车场以及商场、会议室、商务中心、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活的辅助设施，为客户的工作和生活提供很多方便，进而满足租户在楼内高效率工作的需要。

4、多有专业物业管理企业管理

现代写字楼由于档次高，设备设施复杂，管理要求高，一般都委托专业物业管理公司进行管理。大多数写字楼以出租为主，而出租率的高低与物业管理的好坏息息相关。许多客户在选择楼宇的时候不但重视楼宇的地段、质量和价格，而且十分重视管理队伍，现代的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供规范的优质的服务。

5、保持产权的完善性是写字楼物业保值增值的关键

如果写字楼物业分散出售的情况下，由于产权分散，很难集中所有业主的意愿来进行长远、统一的物业资产管理。而写字楼物业在产权完整的情况下，投入使用的时间长了以后，业主很容易能同意及时进行更新改造的决策，这样写字楼物业的市场价值就会得以保持或增长。

二、写字楼分类及影响写字楼分类的因素

（一）写字楼的分类

1、按写字楼的使用划分

按照写字楼的使用不同，可将写字楼分为自用型和租售型写字楼。

2、按写字楼功能划分

按写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为三种。

（1）单纯型写字楼是指其基本上只有办公一种功能，而没有其他功能。

（2）商住型写字楼是指既能提供办公，同时又能提供宿舍的写字楼。

（3）综合型写字楼是指以办公为主，同时又具备其他多种功能，如公寓、商场、展厅、餐厅等多功能的综合型楼宇。

3、按综合素质划分

按照国际惯例，按写字楼综合素质不同，可划分为甲、乙、丙三

个等级。

（1）高档物业(甲级写字楼)

A、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOTO等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

B、建筑规模：1—5万平米。

C、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

D、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

E、交通便利：有多种交通工具直达。

F、所属区位：位于主要商务区或副都心区。

G、智能化：3A及3A以上。

（2）中档物业(乙级写字楼)

A、楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，