不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析

目录

一、法律法规对不动产作价入股的有关规定

（一)不动产与土地使用权的区别

（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定

（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续

二、与不动产作价入股有关的税收规定

(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税

（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析

三、结语

不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。

就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。

那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.

一、法律法规对不动产作价入股的有关规定

(一）不动产与土地使用权的区别

在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？

土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。根据《营业税改征增值税试点实施办法（2016）》所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产,是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。而自然资源使用权,包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。由此可以看出土地使用权属于无形资产。

《销售服务、无形资产或者不动产注释》对不动产又是如何规定的呢？

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。

因此，根据上述规定，土地使用权属于无形资产的范畴，不属于不动产，只是在转让不动产时一并转让所占土地使用权时，按照销售不动产来进行处理.值得注意的是，虽然以土地使用权出资入股不受法律限制，但在具体办理土地出资入股的实务中，税局一般会征询国土或规土部门的意见，如国土或规土部门审查后发现有土地闲置、产业调整限制或者未按地方规定达到投资强度的问题,则该类土地使用权的出资入股将遇到障碍，也即无法实施。

（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定

《中华人民共和国公司法》第二十七条规定,股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。

《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定,以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。(三）不动产作价入股后需办理转移登记手续

《公司法》第二十八条规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认

缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户，以非货币财产出资的,应当依法办理其财产权的转移手续。

《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第二十七条规定,因以不动产作价出资(入股）的导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。

以上是国家通过法律或法规的形式对不动产作价入股作为一种出资方式所作出的规定，那么在税收层面又是如何规定的呢？

二、与不动产作价入股有关的税收规定

不动产作价入股是否与不动产直接转让方式一样，缴纳增值税及附加、土地增值税、契税、企业所得税、印花税呢？

（一)营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税

营改增之前，根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”

但是，《关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函［1997]490号）规定，以不动产、土地使用权投资入股,收入固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业"税目中“租赁业”征收营业税.

（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析

1、增值税

营改增之后，以不动产作价入股是否需要缴纳增值税呢？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定，销售服务、无形资产或者