开盘前准备工作清单

10 周边环境公示 11 销售合同公示
是否有影响销售的环境因素需要进行告知
开盘前30天；
由项目销售经理以手机短信形式， 当日上报项目管理中心营销部总经 理；开盘次日上午（如星期六开 盘，则为星期一上午）上报开盘简 报。
完成时间
完成时间提示
月份 1
摘牌后30天内或编制方案规划设计 任务书前40天
——
摘牌后60天内或编制方案规划设计 任务书前10天
规划设计方案完成后10天 开盘前60天 持续进行 持续进行，建议开盘前60天定稿 持续进行，建议开盘前60天定稿 持续进行，建议开盘前60天定稿
持续进行，建议开盘前60天定稿
7
参与规划、户型、景观等方案优化
全程参与、持续改进
8
图纸：总平面图、立面图、效果图、分 要求与规划部门办理书面交接手续，如发生规划设计变更，及时收回并作废原图纸，更换新的图
层平面图、户型平面图等各类相关图纸 纸
9
经济技术指标
提供已审批通过的与项目相关系的全部经济技述指标，如项目占地面积、容积率、绿化率等
持续进行
开盘前180天 开盘前170天 开盘前165天 开盘前160天 开盘前130天 开盘前125天 开盘前120天 持续进行
项 目 正 式 推 广 前 30 天 （ 开 盘 前 90 天）
每季度第一个月5日内上报上季度报 告 项 目 正 式 推 广 前 30 天 （ 开 盘 前 90 天）
12 首期开盘报告 开盘报告
根据经批准的总体营销策划方案，制订
10
阶段性的宣传推广方案，每季度编写《 季度营销推广报告》
制定本季度营销推广策略；本季度营销费用使用计划，上季度营销费用实际发生情况；上报本季 度营销推广效果评估；大型推广活动必须制订专项活动方案，在《季度营销推广报告》上报
11 编制开盘前推广计划
细化到天的媒体、活动的排期计划
10 规划设计概念、特点等
为营销推广提供素材
请各部门提供项目设计、结构、施工工
11
艺、用材、物业管理等特点
用于编写项目Biblioteka Baidu售讲解辞
12 掌握项目主要节点计划
掌握项目各主要节点完成时间，如五证办理、开工、主体封顶、竣工等时间；同时，为满足项目 年度销售及回款任务，营销部门应主动提出各节点完成时间的建议
1 制订招投标计划 2 考察选择入围广告策划公司 3 编写招标文件 4 按制度履行审批手续 5 发标、开标、评标、定标 6 签订合同 7 正式开展工作 8 定期对工作效果进行考核与评估
6
实施相关招标及建设
7 销售中心物品采购
8 销售中心氛围装饰设计
1 《国有土地使用证》 2 《建设用地规划许可证》 3 《建设工程规划许可证》 4 《建设工程施工许可证》 5 《商品房销（预）售许可证》
6 面积测绘 7 案名及房号报地名办核准 8 按揭银行、公积金中心等
竞争项目会所的经营模式、经营状况调研，我们经营模式，业态规划等内容 集团已与一家幼儿园签定了合作协议，具体合作方式需要进行洽谈
各种户型的销售套数、面积、金额、均价，投放广告的次数、金额及扼要说明该档期所组织实施 的营销活动
配套设施及经 营性资产
销售中心
现场包装 （区内）
五证
销售手续办理 相关公示
14 会所：运作模式策划报告 16 幼儿园：合作事宜洽谈
1
销售中心选址
2
销售中心功能定位
3
销售中心设计建议
4
成本测算
5
《销售中心建设报告》审批
桂园项目开盘前工作计划
项目分类
序号
工作项目
1
认筹（排号）
2
内部认购
3
开盘
市场调研报告
1 区域市场调研 2 重点项目调研 3 目标群体消费特征调查
工作内容 1、销售节点
责任人
2、产品研发 项目所在地、所在区域（或重点区域）宏观经济情况、房地产市场供、需关系调研与预测
包括：项目定位，产品特点，价格体系，销售情况，营销推广策略、模式、手段，户型配比，产 品配置，配套设施、客户来源，客户特点等内容
2、营销策划类
9
对项目营销的全过程进行策划，形成《 某某项目（某期）营销策划方案》
包括：市场研究及预测、提出营销推广定位、目标客户群定位、推广主诉、营销策略、项目包装 方案根据项目定位及经营决策文件的内容，提出价格定位及销售计划方案等； 制订营销费用比 例、构成和使用计划明细（总比例及分项额度控制）
3、售楼处和样板房 根据项目的开发进度，项目周边现状，确定在自有用房（如底商、会所内）、自行搭建（临时建 筑）、租赁等形式选择销售中心，同时考虑是否需要设立除销售中心以外的接待中心（多适用于 距离市中心较远的项目） 常规有：接待台、LOGO墙、沙盘区、销控室、签约室、收款区、银行手续办理区、展板区(广 告板、效果图、五证展示、合同公示等)、户型区、客户服务（投诉）室（相对独立区域）、洽 谈区、休息区、视听区（室）、水吧、办公室、档案室、会议室、销售人员更衣室等 风格建议：根据项目定位确定销售中心风格定位； 动线规划建议：根据功能需要，通过销售工具、室内看板、展示区等引导客户按一定顺序进行参 观，完整、有效传递项目信息
产品定位户型 配比
4
《项目产品定位及户型配比建议书》
报告中应就项目定位、景观绿化、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素要 素等进行深入的分析并提出结论性建议
开始时间
建造标准 产品优化 项目基础技术 资料对接
广告服务公司 选择
营销策划报告
5
《建造标准及精装房标准建议书》
6
交房标准
参与制定和报批
包括：销售中心选址、拟建规模、功能划分、风格定位、动线分区、成本测算等内容 设计、施工、装修、装饰、验收等 相关招标采购流程
4、销售证件
可能存在项目名称与推广名称不同的情况 落实商业贷款、公积金贷款及组合贷款的单位、贷款要求、贷款比例及年限、费用等
9
与相门政府部门落实有关手续、费用
例如：需向房地局了解合同登记备案、产权登记备案、产权（他项权利）证办理等流程、手续、 费用（需要向客户告知）；地税局了解契税的征收标准、优惠费率的条件等……
13 开盘简报
项目区域市场调研分析，竞争楼盘的价格体系（包括楼层差、朝向差、付款方式优惠额度）、销 售速度、销售方案、推盘策略及推盘重点； 制定我项目销售价格体系（开盘入市价格，后续价格策略，不同开盘局面的价格控制预案，详细 价格单，付款方式，优惠方案等）； 销售进度计划、销售回款计划、后续每期计划推盘数量，价格走势，总销预测；