房地产开发企业税收政策解读
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• 计税毛利率暂定为5%，属于经济适用房、
限价房和危改房的计税毛利率暂定为3%。
• 自2009年二季节度始
• 不再区分普通住宅和其他用房
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计税毛利率----经济适用房
• 经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，
按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保 障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按 《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时，需向主管税务机关报 送以下资料：
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预计利润
• 计算预计利润时，允许扣除营业税金及附
加、土地增值税。
• 视企业财务核算的准确性。是否已计入
“主营业务税金用附加”科目？
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预计利润
• 《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》
第4行"利润总额"修改为"实际利润额"。
• “第4行‘实际利润额’：
填报按会计制度核算的利润总额减除以前年 度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余 额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计
• 对商品住房小区配套建设经济适用住房、限
价房和危改房的，应分别核算销售收入，并 按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能 分别核算的，一律从高适用计税毛利率。
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预计利润
• 对经济适用房、限价房和危改房项目中配
套建设的商铺、车库、车位等未完工产品 取得的收入，不得按照经济适用房、限价 房和危改房的计税毛利率执行。
• 1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件； • 2、土地管理部门划拨土地的批准文件； • 3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件； • 4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证
明；
• 5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设
投资计划；
• 6、经济适用住房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准
企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发〔2009〕 79号）；
• 3、关于转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
的通知（通国税发〔2009〕104号）；
• 4、国家税务总局关于印发《中华人民共和国企业所得税
年度纳税申报表》的通知（国税发[2008]101号）------中华 人民共和国企业所得税年度纳税申报表及附表填报说明；
• 完工标准
• 确认收入总额，冲预收款、增加应收款。
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收入
• 完工标准
除土地开发之外，其他开发产品符合 下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地 产管理部门备案。
(二) (三) 开发产品已取得了初始产权证明。
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6
收入
• 收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价
款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
• 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、
费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开 具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳 入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、 单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
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预计利润
• 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按
购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、 销售金额）；wk.baidu.com
• 7、主管税务机关要求提供的其他资料。
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计税毛利率---限价房和危改房
• 房地产开发企业开发的限价房和危改房按《通知》
第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有 关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得 税纳税申报时，需向主管税务机关报送以下资料：
预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利 额，计入当期应纳税所得额。
• 未完工开发产品 • 销售收入 • 预计毛利率 • 按季申报
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预计利润
• 未完工开发产产品，不符合完工条件的开发
产品即为未完工产品。
• 未完工产品取得的收入，预计利润的计算依
据----会计核算。
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预计利润
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预计利润
• 季度申报考虑因素： • （1）、按会计制度核算的利润总额； • （2）、以前年度可弥补亏损； • （3）、不征税收入；（少） • （4）、免税收入； （少） • （5）、预计利润额。 （计算过程）
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预计利润的申报
房地产开发企业企业所得税季度申报表附表
所属期： 年 季度 企业名称: 税务登记证号码:
• 1、《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管
部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；
• 2、限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和
身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、 楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
• 3、主管税务机关要求提供的其他资料。
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预计利润
• 分开核算
1、按会计制度核算的利润总额 2、以前年度可弥补亏损 其中:2008年度 2007年度 2006年度 2005年度 2004年度 3、不征税收入 4、免税收入 5、预计利润额（5=6*7）
6、其中:本季度预收帐款贷方发生额 7、预计利润率
8、实际利润额(季度申报表第4行数)（8=1-2-3-4+5）
房地产开发所得税 税收政策解读
国税局 2010年3月
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1
主要内容
• 政策依据 • 政策解读 • 税收管理
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政策依据
• 1、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得
税处理办法》的通知（国税发【2009】第031号）；
• 2、转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务
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成本、费用扣除
• 基本思路同会计处理
• 区分期间费用和开发产品计税成本（非会
计成本）。
• 开发产品计税成本：已销开发产品计税成
本、未销开发产品计税成本
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成本、费用扣除
• 区分期间费用、已销开发计税成本和未销开发
计税成本的目的-----用于确定税前扣除时点
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• 5、关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关
问题的通知（国税函〔2008〕635号）
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政策解读
• 收入 • 预计利润 • 成本、费用扣除的税务处理 • 新旧政策的衔接
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4
收入
• 企业通过正式签订《房地产销售合同》或
《房地产预售合同》所取得的收入，应确 认为销售收入的实现
限价房和危改房的计税毛利率暂定为3%。
• 自2009年二季节度始
• 不再区分普通住宅和其他用房
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计税毛利率----经济适用房
• 经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，
按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保 障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按 《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时，需向主管税务机关报 送以下资料：
可整理ppt
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预计利润
• 计算预计利润时，允许扣除营业税金及附
加、土地增值税。
• 视企业财务核算的准确性。是否已计入
“主营业务税金用附加”科目？
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预计利润
• 《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》
第4行"利润总额"修改为"实际利润额"。
• “第4行‘实际利润额’：
填报按会计制度核算的利润总额减除以前年 度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余 额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计
• 对商品住房小区配套建设经济适用住房、限
价房和危改房的，应分别核算销售收入，并 按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能 分别核算的，一律从高适用计税毛利率。
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预计利润
• 对经济适用房、限价房和危改房项目中配
套建设的商铺、车库、车位等未完工产品 取得的收入，不得按照经济适用房、限价 房和危改房的计税毛利率执行。
• 1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件； • 2、土地管理部门划拨土地的批准文件； • 3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件； • 4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证
明；
• 5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设
投资计划；
• 6、经济适用住房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准
企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发〔2009〕 79号）；
• 3、关于转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
的通知（通国税发〔2009〕104号）；
• 4、国家税务总局关于印发《中华人民共和国企业所得税
年度纳税申报表》的通知（国税发[2008]101号）------中华 人民共和国企业所得税年度纳税申报表及附表填报说明；
• 完工标准
• 确认收入总额，冲预收款、增加应收款。
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收入
• 完工标准
除土地开发之外，其他开发产品符合 下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地 产管理部门备案。
(二) (三) 开发产品已取得了初始产权证明。
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收入
• 收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价
款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
• 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、
费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开 具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳 入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、 单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
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预计利润
• 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按
购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、 销售金额）；wk.baidu.com
• 7、主管税务机关要求提供的其他资料。
可整理ppt
11
计税毛利率---限价房和危改房
• 房地产开发企业开发的限价房和危改房按《通知》
第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有 关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得 税纳税申报时，需向主管税务机关报送以下资料：
预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利 额，计入当期应纳税所得额。
• 未完工开发产品 • 销售收入 • 预计毛利率 • 按季申报
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预计利润
• 未完工开发产产品，不符合完工条件的开发
产品即为未完工产品。
• 未完工产品取得的收入，预计利润的计算依
据----会计核算。
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预计利润
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预计利润
• 季度申报考虑因素： • （1）、按会计制度核算的利润总额； • （2）、以前年度可弥补亏损； • （3）、不征税收入；（少） • （4）、免税收入； （少） • （5）、预计利润额。 （计算过程）
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预计利润的申报
房地产开发企业企业所得税季度申报表附表
所属期： 年 季度 企业名称: 税务登记证号码:
• 1、《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管
部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；
• 2、限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和
身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、 楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
• 3、主管税务机关要求提供的其他资料。
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预计利润
• 分开核算
1、按会计制度核算的利润总额 2、以前年度可弥补亏损 其中:2008年度 2007年度 2006年度 2005年度 2004年度 3、不征税收入 4、免税收入 5、预计利润额（5=6*7）
6、其中:本季度预收帐款贷方发生额 7、预计利润率
8、实际利润额(季度申报表第4行数)（8=1-2-3-4+5）
房地产开发所得税 税收政策解读
国税局 2010年3月
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主要内容
• 政策依据 • 政策解读 • 税收管理
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政策依据
• 1、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得
税处理办法》的通知（国税发【2009】第031号）；
• 2、转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务
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成本、费用扣除
• 基本思路同会计处理
• 区分期间费用和开发产品计税成本（非会
计成本）。
• 开发产品计税成本：已销开发产品计税成
本、未销开发产品计税成本
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成本、费用扣除
• 区分期间费用、已销开发计税成本和未销开发
计税成本的目的-----用于确定税前扣除时点
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• 5、关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关
问题的通知（国税函〔2008〕635号）
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政策解读
• 收入 • 预计利润 • 成本、费用扣除的税务处理 • 新旧政策的衔接
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收入
• 企业通过正式签订《房地产销售合同》或
《房地产预售合同》所取得的收入，应确 认为销售收入的实现