惠州市业主大会和业主委员会指导规则

惠州市业主大会和业主委员会指导规则

第一章总则

第一条为规范本市行政区域内业主大会及其业主委员会的设立、活动及其监督管理，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本规则。

第二条本规则所称业主是指房屋所有权人。

依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

法律、法规规定可以确认为业主的，从其规定。

第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。

业主依法成立业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

第二章业主大会、业主委员会的成立和备案

第四条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

第五条业主可通过以下方式向有关部门申请成立业主大会：

(一)百分之二十以上业主可以联名向乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求(附件1)。

(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求(附件1)。

符合本条上款规定条件之一需成立业主大会的，应当向乡镇人民政府(街道办事处)提供要求协助成立业主大会的书面报告和与规定条件相应的有效房产证明、身份证的复印件等资料，有效房产证明、身份证复印件应当提供原件核对。

第六条乡镇人民政府(街道办事处)经初步审查认为符合业主大会成立条件的，应当在30个工作日内会同物业所在地的市、县(区)房产管理部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

第七条筹备组由业主代表、建设单位以及乡镇人民政府(街道办事处)代表7至15人组成，其中业主代表应当不少于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由乡镇人民政府(街道办事处)代表担任。

第八条乡镇人民政府(街道办事处)应当书面通知建设单位授权委托一名代表参加筹备组工作，建设单位收到通知后5日内应及时回复乡镇人民政府(街道办事处)，建设单位已不存在或者在收到通知后5日内未及时回复乡镇人民政府(街道办事处)通知的，视其为放弃筹备组成员资格，建设单位放弃筹备组成员资格的，仍应履行其提交相关资料的义务。

第九条建设单位和物业服务企业应按照物业所在地的县、区房产管理部门或者乡镇人民政府(街道办事处)的要求，及时向筹备组提供下列资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持：

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关的文件资料。

上述资料由筹备组组长保管或由筹备组组长指定筹备组其他成员保管，筹备组不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。选举产生首届业主委员会之后，筹备组组长应将有关资料移交给首届业主委员会。

第十条筹备组业主代表应具备下列条件：

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;

(三)履行业主义务，按时缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;

(四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域物业服务的企业及下属单位任职;

(五)具备必要的工作时间。

第十一条筹备组业主代表的选定。

乡镇人民政府(街道办事处)会同联名业主拟定《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》(附件2)。由乡镇人民政府(街道办事处)将《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》、《×市×区业主大会筹备组业主代推荐登记表》(附件3)、《推荐筹备组业主代表候选人的业主签名表》(附件4)等在物业管理区域显著位置公告7日以上，告知全体业主筹备成立业主大会事宜。《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》应当明确业主代表的人数、业主代表候选人的条件、提交资料的方式和时间期限等。

第十二条推荐筹备组业主代表候选人。

公告公示期内，筹备组业主代表候选人可以采取业主自荐或者推荐等方式产生。筹备组业主代表候选人将填写好的《×市×区业主大会筹备组业主代表推荐登记表》和《推荐业主代表候选人的业主签名表》、本人和推荐其本人成为业主代表候选人的业主的有效房产证明及身份证的复印件等资料提交给乡镇人民政府(街道办事处)，有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。

公告公示期满后，由乡镇人民政府(街道办事处)根据业主的物权份额和物业用途、业主的代表性和广泛性等因素确定符合条件的筹备组业主代表。

业主代表候选人人数不足的，乡镇人民政府(街道办事处)组织业主再次推荐;经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达到规定人数的，筹备首次业主大会工作终止。

业主代表候选人人数较多的，由乡镇人民政府(街道办事处)组织业主代表候选人协商确定筹备组业主代表人选。经协商未果，由乡镇人民政府(街道办事处)确定筹备组业主代表人选。

第十三条筹备组业主代表的异议处理。

产生筹备组业主代表后，乡镇人民政府(街道办事处)应当将业主代表名单以书面形式在物业管理区域显著位置公示3日以上。公示期间，业主对业主代表有异议的，应当在公示期满后7日内向乡镇人民政府(街道办事处)提出书面意见。筹备组应当记录并作出书面答复。业主代表存在不符合担任筹备组业主代表条件情形的，由乡镇人民政府(街道办事处)取消其业主代表资格。空缺名额按筹备组候选代表推选程序重新选定。

第十四条确立筹备组。

筹备组业主代表名单公示期满，业主无异议或者经调查异议不成立的，乡镇人民政府(街道办事处)应当将《关于首次业主大会会议筹备组和组成人员名单的通告》(附件5)在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自组成人员名单通告之日起成立。筹备组应制定筹备组工作人员证，筹备组工作人员工作期间须佩戴工作证参与业主大会的筹备工作。

筹备组应当于业主大会依法设立或业主委员会换届改选完成之日起10日内，将业主大会会议资料、业主名册等有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止。