售楼处及样板间设置建议

售楼处及样板间建议

一、售楼处及样板间针对性调研一览表

市场上其它可类比项目

案名位置项目体量销售均价销售周期售楼处面积售楼处造价样板间数量样板间造价占总营销

费用比例对销售的作用

富卓花园宣武门地铁向

南三百米总体量30

万；住宅5万

8500元/M2 1年526 ㎡，不清楚4月中旬做好不清楚20% 由于当初临街的位

置对销售促进很大，

70%客户是通过路过

成交的

国瑞城崇文西花市大

街总体量88万

平；住宅15

万

12500元/M2 预计2-3年2000㎡，（含样

板间）

总价1000万2套单价：2500元/㎡

总价：1000万

11% 由于售楼正位于新

世界商场对面，目前

成交的客户60% 是

路过成交的。

凤图腾宣武区陶然

亭路2号

总体量50

万；

住宅30万；

12000-15000

元/M2

预计2年半1200 ㎡1500

元/ ㎡

4套3000元/㎡15% 整个售楼处与项目

的形象定位相吻合，

非常好的演绎的中

式大宅的风貌，对支

撑高价格起到重要

的作用。

朱雀门宣武区太平街

8号21万12000元/M2 预计2年2000 ㎡，目前大

售楼处已拆迁，现

面积400平米左右

1500-2000

元/ ㎡

4套2000-3000元/㎡40% 特色化的售楼处成

为地产界的佳话，对

树立了项目文化大

宅形象起到决定性

的作用

和平里的小镇西坝河支流旁25万11000元/M2 预计1年半800㎡2500元/ ㎡6套2000元/㎡33% 位于三环边，特色的

售楼处建筑造型对

吸引直接到访作用

具大，从目前接待情

况来看，项目未公开

销售已经积累了

1000多组客户。来

源途径路过本项目宣武门地铁向

20万12000元/M2 预计1年半未定未定未定未定未定未知南三百米

思源公司运做高档住宅项目

对销售的作用案名位置项目体量销售均价销售周期售楼处面积售楼处造价样板间数量样板间造价占总营销

费用比例

观澜国际花园西四环昆玉河畔20万9000元/M22年1200 2000元/ ㎡2套2000元/㎡30% 售楼处独特的蛋型

建筑外的吸引，约有

50%是被售楼处卖场

包装吸引而成交的熙府桃源西直门北大街7万9000元/M21年500 1000元/ ㎡1套2000元/㎡15% 位于二环路边，位置

较好。全玻璃幕墙外

观，约有60%的客户

是被售楼处卖场包

装吸引而成交的

市场调研分析结论：

➢从市场调研的结论来看，不同地段、不同体量、不同价格、不同销售周期的项目对售楼处及样板间的需求会略有不同，但基本的规律是高端项目较重视售楼

处及卖场的包装，尤其是体量大，单价比较高的项目对售楼处样板间的要求就

越高。

➢从售楼处卖场包装所占营销费用比例来看，基本上都是在总体营销费用的10%以上，项目销售体量为20万平方米的项目，售楼处及卖场包装的所占营销费

用的比例基本是在30%左右。

➢售楼处位置选择与售楼处本身的包装，对整个项目的销售起到关键性的作用，约有50%的客户是被售楼处卖场包装吸引而成交的，尤其是市区项目作用就更

大。

➢在调研的过程中我们和现场的策划进行了互动的沟通，普遍反映售楼处在早期广告投放比较多的时候效果还不是很明显，但是越到后期，广告投入少，作用

就越明显。

二、项目自身销售推广的实际状况考虑

1.开发商本今年度有回款计划,从目前的工程进展情况来看,项目将有一年多的时间会

是在期房状态下进行销售。

2.项目营销费用：按照20个亿的销售额来计算，营销推广费用按总销售额2%计提，

整个项目的营销费用约为4000万；从合理分配项目营销费用的目标出发，根据以往的推广经验，市区高档住宅项目销售渠道主要有以下几种途径：（售楼处及现场包装、户外、网络、杂志、报纸、广播、直邮）。大致的营销费用分配比例基本是：售楼处及现场包装所占营销费用比例达到40%；其余60%的营销费用主要用于网络、户外路牌、杂志、报纸、广播、直接投递等。所以作为二环内长安街附近的本项目，根据市场正常推广渠道费用使用安排如下：售楼处及现场包装费用1600万；

其余网络、户外路牌、杂志、报纸、广播、直接投递等费用为2400万。

3.项目的销售体量约有20万平方米，销售周期约2年，从实际的销售周期来看，售

楼处和样板间使用寿命延长，利用率高。

4.从项目周边的市场调研情况来看，周边在售项目均价多在8000-10000元/平米，而

项目的售价均价12000元/平米左右，而本项目是以区内高端形象出现的项目（200平米以上的户型达到了50%，总价约300万元/套）。高端项目的“高”通过什么来体现，除了稀有的地段、完美的户型设计、内外资源的有效整合以外，更多是需要通过营销的手段去营造这种高端项目的品质形象，展示产品的唯一性，而卖场的包装是塑造项目品质的重要手段。

通过卖场的精心设计，营造与项目定位相匹配的尊贵、稀有、豪华的气氛，让消费者最直观体验、感受到项目未来高品位的居住环境。

而目前房地产已经完全步入了体验营销的时代，而卖场包装这种方式就是让客户最直观、最好的感受项目的最好手段。

可以说精心设计的售楼处和样板间，早就不在只是一个单纯“卖楼的场所”,而是楼盘品质、生活方式、企业形象的最佳展示平台，对整个楼盘销售是否成功起到越来越关键的作用。

三、售楼处及样板间对于项目后期销售的作用

1、建立项目高档产品的价值形象感和价值认同度。

2、一定程度上带来我们产品与竞争对手之间的品位“意识”差异化。

3、好的售楼处及样板间一定程度上影响客户对开发商实力的判断，而购买高档物业产

品的客户对开发商的实力是有一定要求的。

4、考虑到项目为期房销售状态，所以通过售楼处及样板间为客户创造一个真实的情景

体验购房环境，让客户最主观的感受到未来居住的品质，对于减弱大期房销售所带来的影响，某种程度上起到建立客户信心的作用。

5、经验判断，售楼处卖场包装对任何地产项目都非常重要，尤其高档项目则更重要，

所以对于二环长安街附近的本项目售楼处卖场就非常重要，将对后期的来访和成交起到直接的促进作用。

6、好的售楼处，对于长时间销售的推动作用，将比一般性的广告推广效果持久，尤其