案例分析盘古大观

盘古大观

一、区位及周边情况

亚奥核心区·高端综合体盘古大观，朝阳区北四环中路5，亚奥核心区，距离水立方180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区地标性城市综合体。项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70平方米，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊综合组成。

二、基础数据：

项目总占地面积：3.90万㎡

总建筑面积：42万㎡

建筑容积率：7.00

小区绿化率：30.00%

超5A写字楼：39层，高192米，面积13.9万平米，层高4.6米

盘古七星公馆：19层，高84.9米，面积20万平米，层高3.75-5米

商业龙廊：411米长，外廊挑高15米，面积2.5万平米，层高5米

盘古七星酒店：19层，高88米，面积4.8万平米，层高4米

三、建筑规划设计：

1、各种功能规模：写字楼：面积13.9万平米、公寓：面积20万平米、商业：面积2.5万平米、酒店：面积4.8万平米、

项目有四种业态，除公寓部分外，其他均为开发商自持，其中写字楼和酒店为主体。

2、内部交通体系：以从写字楼入口到酒店前厅自南向北横跨411米的建筑底商--龙廊为纽带，将项目四种业态空间衔接在一起，而龙廊本身又因此表现出的建筑空间的大气恢弘。

3、内部空间布局：写字楼和公寓作为主体业态从空间结构上充分体现了项目的磅礴气质，写字楼整层十字分割，最小单位400平米，大平面布局灵活；住宅空间极为奢侈，单位面积600平米，客厅最小面积250平米，空间质感极强。

4、整体景观环境：项目建筑本身就是一个地标景观--玉龙，和奥林匹克公园一路之隔，与水立方、鸟巢、奥林匹克广场、绿地共同构成了北京亚奥板块的核心景观。

项目启示及借鉴之一：建筑中国风格

建筑设计：讲中国语言的世界级建筑

盘古大观，大气天成，取“潜龙出水”之意在距离水立方180米的地方以龙的造型排布了奥林匹克公园旁一座气势磅礴的地标建筑。

开发商力邀著名华人建筑大师李祖原先生主持建筑设计。李祖原先生将华夏龙图腾与中国传统文化精髓有机地融于一体，以高192米的

写字楼为龙首，三栋国际公寓、一栋七星酒店由南向北依次延伸近700米，令整座建筑体形如一条通体雪白的巨龙。

产品：12座顶级空中四合院

四合院是中国的传统建筑符号，盘古大观在盘古七星公馆顶层建造了12套空中四合院，院内堆土1.5种植花草盆艺，按照传统四合院布局设计建造，画栋雕梁古色古香，让项目从外形到产品都镌刻着厚重中国烙印。

文化营销：七星酒店--中国文化之窗

如果说建筑造型铸就了盘古大观的中国风格，那么盘古七星酒店以其里里外外随处可见的中国文化元素作为整个项目的精神旗舰是不二担当。无论与酒店大堂入口龙纹壁，旋转入口的大个景泰蓝，接待台背后的福、禄、寿，还是大堂吊顶的百鸟朝凤木刻，大堂两侧的龙纹石刻沙发，着眼之处皆传统，林林总总中国风。

项目启示及借鉴之二：非一般的拷贝

盘古大观地块的天然优势决定了它必须做最能凸显价值的产品，实际上它确实是这么做了，盘古七星公馆以超常规的户型面积筛滤出精确的客户群，以奥林匹克公园第一排景观视野实现了超高溢价销售。这一点是最值得我们体会和借鉴之处。

纵向考察地产行情，在行情起落之间能立于不败之地的一数别墅二数豪宅，事实证明一般地块的豪宅都可以实现较高的溢价销售，核心区地块豪宅更是如此，如深圳的幸福里，当其1号楼开盘40000元/平米的时候市场的第一反应是惊叹，但随着1号楼的售罄，市场开始肯定幸福里的远见和定价把控。如果不是幸福里户型配比格局较小，它会实现更高的溢价。

结合盘古大观的开发和销售可以得到一些启示，核心或者地标区域综合体若想实现高溢价必须定位高端，并且需要一个清晰长效的主题支撑。用产品梳理客户，用定位吸引关注。

从盘古大观实际销售来看得地利不得天时，不太容易总结，通过从侧面了解到其实际销售情况并不理想，而且公开价格也未必是真实成交价格。这样云里雾里的传言只会让客户疑窦重生，影响营销活动的效果。

盘古大观是一个备受关注的综合体项目，但目前来看还不到判断其开发是否成功的时候，给我们的经验教训是作为地产项目必须有清晰完整的营销思路，制订相对公开透明的价格体系。高端定位的综合体物业如果在公寓之前启动商业部分，将对公寓、住宅起到明显的积极影响。

总结：

综合体必将成为地产开发的主流类型，区别只在于业态的侧重点不同，盘古大观作为一个标志性地块的标志性项目，体量最大的盘古七星公馆是它的最大利润点，而这也是最值得我们借鉴和体会的所在：

稀缺位置超常规产品，既对客户进行了精准梳理，又实现了产品高溢价销售。