惠州市城市住房建设规划

惠州市城市住房建设规划（2006—2010年）2006年9月18日惠州市城市住房建设规划（2006—2010年）第一章总则第一条为适应惠州市经济社会发展，构建和谐社会，合理调整住房供应结构，稳定住房价格，根据国家、省有关要求，结合惠州市实际，编制本规划。

第二条本规划是指导惠州市区规划范围近期城市住房建设项目安排的依据。

在规划期限和规划范围内进行的住房土地使用与工程项目建设必须符合本规划。

第三条规划编制依据：（一）《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；（二）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；（三）《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（粤府办[2006]50号）；（四）《关于住房建设规划编制工作的指导意见》（粤建房字[2006]103号）；（五）《转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知》（粤建房字[2006]100号）；（六）《惠州市市域城镇体系规划》(2006-2010年)；（七）《惠州市城市总体规划（2006—2020年）》（纲要）；（八）《惠州市经济社会发展“十一〃五”规划》；（九）《惠州市“十一〃五”城市建设规划》；（十）《惠州市土地利用总体规划（1997—2010）》。

第四条规划范围为《惠州市“十一〃五”城市建设规划》确定的惠城、惠阳—大亚湾、仲恺—陈江三大组团的核心区，规划土地总面积约1800平方公里。

其中：惠城组团包括桥东、桥西、江北、江南、龙丰、河南岸、小金口、水口、三栋等镇（办事处）；惠阳—大亚湾组团包括淡水、秋长、沙田等镇（办事处）及大亚湾全区；仲恺—陈江组团包括仲恺高新区、惠环、陈江、潼侨等镇（办事处）。

第五条本规划的规划期限为2006—2010年。

第六条规划编制原则：（一）努力完善住房保障体系，满足广大群众的基本住房需求，促进房地产业平稳健康发展；（二）结合资源环境条件，充分考虑城市各类住房需求，合理确定各类住房的建设规模。

既要坚持市场化方向，又要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品房，以及经济适用房、廉租房等保障性住房；（三）调整住房供应结构，引导资源节约型住房消费。

按照总量与项目相结合的原则，统筹落实新建商品住房结构比例要求。

在新审批、新规划的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下（含90平方米，下同）的住房（含经济适用房、廉租房）面积所占比重达到70%以上。

（四）充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，合理安排中低价位、中小套型的普通商品房、经济适用房、廉租房等保障性住房等建设用地的区位，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本。

（五）合理安排住宅用地。

科学引导已出让住宅用地的开发，对部分不符合规划要求的出让土地依法进行盘整收回，同时严格控制新供应的住宅用地，使惠州规划范围的房地产市场朝国家宏观调控的方向健康发展。

第二章“十〃五”期间住房现状、需求和供应分析第七条“十〃五”期间，惠州经济社会的快速发展，为“十一〃五”城市建设发展奠定了坚实基础。

惠州市委、市政府积极把握行政区划调整、中海壳牌南海石化项目落户建设及国际国内产业调整等历史性的发展机遇，以科学的发展观和“五个统筹”的思想指导城市规划建设，强化城市基础设施建设，着力打造城市优势产业、改善人居环境，努力提高城市综合竞争力，取得了明显成效。

2000年获得中国优秀旅游城市称号，2001年获得国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市称号，2003年又摘取了中国人居环境范例奖。

（一）经济发展。

“十〃五”期间全市GDP年均增长12.8％，人均21911元；产业结构不断优化，三次产业比重由“九〃五”末期的14.0：58.1：27.7调整到“十〃五”末期的10.3：57.2：32.5，第二产业成为拉动GDP增长的主要动力。

政府财政能力明显增强，2005年地方财政一般预算收入达到34.7亿元，年均增长21.8％。

惠州城市居民家庭年人均可支配收入达到14884元。

经济快速健康发展为房地产业的发展提供了有力的支撑。

（二）城市建设。

2003年6月经国务院批准，惠州行政区划进行了调整，惠州市区面积由原来的419平方公里扩大到2672.3平方公里，增加了5.38倍。

城市规划区范围包含了惠城区、惠阳区及大亚湾经济技术开发区，其中惠城、惠阳—大亚湾、仲恺—陈江为中心城区。

2005年底，规划范围建成区面积128.82平方公里，比2001年增加了近一倍。

其中：惠城区建成区面积57.64平方公里，惠阳城区（淡水、秋长、永湖）建成区面积29.42平方公里、大亚湾建成区面积19.70平方公里，惠环、仲恺、潼侨、陈江建成区面积22.05平方公里。

同时，城市功能不断完善，品位不断提高，一个人居环境优美的山水丽城、工业发达的现代石化数码名城已初具规模。

第八条现状住宅用地情况（一）现状居住用地情况。

现状规划范围总居住用地4908.4公顷，占建成区的38.1％。

其中：惠城区居住用地2291.9公顷，占总居住用地46.7％；惠阳居住用地1447.0公顷，占总居住用地29.5％；大亚湾居住用地460.7公顷，占居住用地9.4％；陈江居住用地708.8公顷，占总居住用地14.4％。

（二）“十〃五”期间规划范围新增住宅用地情况。

“十〃五”期间规划范围新增建设用地总量为7002公顷，其中新增居住用地2130.8公顷，占新增建设用地总量的30.43％。

第九条住房状况分析截止2005年底，规划范围住房建筑面积总量为4337万平方米，人均住房建筑面积27.82平方米。

（一）“十〃五”期间规划范围商品房建设情况。

商品房建设面积约1000万平方米，其中竣工面积275.6万平方米。

在竣工面积中，惠城竣工256.5万平方米，占总竣工面积的93.1％，惠阳竣工面积16.1万平方米，占总竣工面积的5.8％，大亚湾竣工面积3.0万平方米，占总竣工面积1.1％。

（二）住房套型结构比例分布。

从近5年商品住宅预售登记备案的情况分析看，套型建筑面积90平方米以下的占30%左右，套型建筑面积90平方米以上的占70%左右。

其中：套型建筑面积为90-144平方米的商品住宅较受消费者青睐，占50%左右。

惠州规划范围预售登记备案的商品房套型结构表（三）直管公房和出租情况。

到2005年末，惠州规划范围直管公房面积14.63万平方米，出租面积14.15万平方米，（“十〃五”期间直管公房出租面积情况见下表），出租率达96%以上，目前居住直管公房的住户约2900户，为解决现有城镇低收入家庭住房问题起到了积极的作用。

（四）城镇住房困难户的住房情况。

“十〃五”期间，先后在惠城区中心区的河南岸石湖苑、惠泽南苑、南山花园和惠阳区中心城区建设经济适用房、廉租房共2504套，解决了部分城镇特困户和中低收入家庭的住房问题。

（五）住宅的空间分布情况。

规划范围住宅主要集中在惠城组团的河南岸、下埔、南坛、麦地、大湖溪、江北等地区，其次是惠阳区组团，主要原因是惠城、惠阳两个组团的配套服务设施比较完善，距离周边城镇组团较近，生活、出行比较方便。

第十条住房需求、供应、空置情况分析。

从近年的情况来看，惠州市住房一级市场供应充足，需求旺盛，呈逐年递增趋势，商品房空置面积略有增加。

2005年惠州市商品房空置率为27%，略微偏高。

住房需求、供应、空置表第十一条住房需求分析（一）商品住房需求分析。

2006年6月，惠州市社会经济调查队对惠州规划范围2157户居民住房需求进行了抽样调查。

根据调查统计，79.8%的居民购房用于自用，13.6%的居民购房用于投资出租，其他目的占6.6%。

在住房套型建筑面积的选择方面，90平方米以下需求占27.3%，90—144平方米的套型需求量占60.2%，144平方米以上占12.5%。

选三房和四房单位的分别占58.1%和18.3%。

从以上数据显示，“十一〃五”期间我市居民对商品住房需求量以三房二厅、套型建筑面积90—144平方米的住房为主。

这种住房需求倾向不符合国家正在倡导的建立节约型社会的政策，应加大力度进行引导。

（二）经济适用房、廉租房需求。

根据惠州市房管局对规划范围社会各阶层面人员住房需求状况调查摸底和近两年来经济适用房建设销售情况分析，未来5年内经济适用房、廉租房需求主要有以下几种情况：1.目前，市直机关、事业单位未参加房改的干部、职工仍有3000多户，按经济收入水平估算约有30％的职工即900户需购买经济适用房。

2.新分配的大、中专毕业生和企事业单位新增加的职工约25000人，有购房需求约2500户。

3.军队转业干部、复退军人大约1000人，有购房需求约500户。

4.规划范围新增加的住房特困户、危房户以及市政工程拆迁户约300户。

根据以上分析，“十一〃五”期间经济适用房、廉租房需求量约为4200户，按4000套进行配套。

（三）低收入和住房困难标准。

低收入居民家庭，是指市城市居民家庭年人均可支配收入等于或低于统计部门公布的上年度惠州市城市居民家庭年人均可支配收入的家庭。

住房困难户的标准为人均住房面积在6平方米以下。

低收入群体和住房困难标准视我市经济社会发展水平做适当调整。

目前，我市现有特困户住房问题已基本解决。

第十二条“十〃五”期间住房现状、供需分析结论：一是惠州规划范围房地产市场总体发展态势是良好，供需基本平衡，稳中有升，没有出现大的波动。

二是开发建设水平大幅提高。

国内部分有实力、有水平、有档次的开发商和规划设计单位进驻惠州，推动了惠州市房地产开发建设的水平上了一个新台阶。

小区环境越来越好，住宅综合品质越来越高。

三是居民对住房的需求从“质”和“量”两个方面均有较大提高。

由于经济的发展，居民生活水平有了较大提高，居民对住房的需求提出了新的更高的要求，在“质”上，强调住区环境优美、建筑质量过硬、户型方正好用、使用率高；在“量”上，以三房二厅、套型建筑面积90—144平方米的住房为主，接近三分之二，在下一个五年规划中，要采取有效措施，大力引导住房需求向中小户型转变，这样才能与国家相关政策要求相适应。

第三章“十一〃五”期间住房建设规划第十二条住房建设目标。

建立完善的住宅建设和供应体系，着重开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区，提高房地产开发综合水平；进一步完善住房保障供应体系，按照国家关于对住房调控的宏观政策，结合惠州本地实际，加强对房地产开发行为的引导，重点推进中低价位、中小户型普通商品住宅，以及经济适用房、廉租房建设，有计划、有步骤地解决中低收入人群的住房问题；合理进行旧城居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善，努力将惠州建设成为适宜人居住和创业的和谐城市。