土地增值税清算中存在的问题及对策

土地增值税清算中存在的问题及对策

土地增值税清算中存在的问题及对策

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摘要：近年来，我国房地产市场发展迅速，房价居高不下，国家为了加大对房地产市场税收调控力度，进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局于2007年12月29日发布了〈关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发[2007]132号）〉（以下简称新政策），要求从2008年1月1日起施行。因此，结合新政策出台的背景，分析当前土地增值税清算工作中存在的问题，并提出完善的对策，对新政策出台的重意义进行阐述非常必要。

关键词：土地增值税；清算；问题及对策

一、新政策出台的背景

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。其

纳税义务人是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人（包括外资企业和外国公民）。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。

在我国，土地增值税是在上世纪90年代初上轮房地产高潮时期设立的一种房地产税收。1993年颁布的《土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。土地增值税法出台之后不久我国就进入了第一轮宏观调控期，禁止了房地产企业的上市，并对银行信贷实行了紧缩政策。在此背景下，财政部与国税总局联合于1995年1月下发了《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》，该通知免除了1994年1月1日之前签订转让合同的征税，免除了已立项项目5年内转让的征税，也允许成片开发的项目延长免税期限。近年来，我国房地产产业迅速发展，但原有的增收办法越来越不合时宜，房地产业税收流失严重，为了加强和规范房地产开发企业的土地增值税征收管理，进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，2006年12月28日，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，在此基础上，为了进一步规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房

地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，国家税务总局制定了《土地增值税清算鉴证业务准则》，自2008年1月1日起施行。

二、当前土地增值税清算中存在的问题

（一）土地增值税的计税价格不合理

土地增值具有二元性，即“人工增值”和“自然增值”。“人工增值”是由于投资者增加投资而引起的。“自然增值”是由于城市基础设施的改善，导致土地区位条件的优劣而引起的土地增值，或其他投资者的投资对该宗地的辐射而形成的外在收益，以及城市的发展、人口的增加、土地供不应求而引起的地价上涨。土地的“自然增值”与投资者的投资无关，它来源于社会。土地增值税课征的对象应限于土地的“自然增值”。现今的土地增值税不区分“人工增值”和“自然增值”的做法，以实际价格上涨作为计税基数，扩大了计税基础。

（二）实际操作难度大，征税成本费用高

房地产开发项目周期长，在建设期间，涉及销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。例如，房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有征税项目。这些交叉开发的项目，即使企业按项目单独核算，

产开发企业的财务核算来说，又需要房地产开发的专业知识，否则很难判断企业成本及收入的真实性。因此，针对当前房地产企业财务核算制度不健全的情况，应该考虑建立一支专业的房地产税收征收管理和稽查队伍。为避免征收成本过大，可以考虑将房地产企业所需缴纳的所有税收全部纳入该专业队伍进行统一的征收管理和稽查。同时，必须加强对税务人员的房地产开发建设知识及房地产企业会计核算知识的培训，以造就一支业务过硬的房地产税收征收管理和稽查队伍。

四、新政策出台的重要意义

（一）有利于抑制投资过热

中央出台新政策，希望通过对房地产发商进行直接的硬性调控来降温过热的房地产投资，硬性清算土地增值税，一定程度上降低开发商和投资者的利益预期，直接遏制准备投资跟进房地产市场的企业或资金。由于利益预期降低，风险加大，一些投资就会撤退或减少。现在房地产需求旺盛，供给紧张，税收的增加可能导致部分临近盈亏平衡点的企业退出开发行业，甚至可能降低绝对投资额，未来的商品房供应可能会有所减少。

（二）有利于规范土地政策

此前的土地增值税征收，虽立法多年却在实际征收过程中“有名无实”。由于开发成本即可扣除项目的确定方法不详，难以据

此计算土地增值税，且因该税种为地方税种，各地征收标准不一，所以，各地一直基本上采用按预售基准的销售收入的1％～2％预征土地增值税。现在严格分项目按土地增值额的30％～60％清算征收，保证地方政府财政收入，优化地方政府行为，不再单纯依赖高价卖地来获得收入。

（三）有利开发普通住宅

由于土地增值税采用超率累进税率，毛利率过高的企业将需要缴纳很高的土地增值税。而毛利率较低的普通住宅能享受免征土地增值税的好处。因此，有利于引导开发商增加对普通住宅的开发，改善住房供应结构。同时，开发商加快开发速度也有利于增加市场的供应，有利于缓解房价涨幅过快的情况，这样，普通住宅的供应量就更大，购房者的选择将会更多。

总之，此次土地增值税新政策出台，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营方向，对某些房地产经营过程中的炒买炒卖土地获取暴利的行为进行了有效遏制。同时，规范了房地产市场的交易秩序，合理调节了土地增值收益分配。由于土地增值税清算的实施时间还不长，实际产生的影响还很难估计，地方税务机关应在新政策原则的指导下，制定具体实施细则和征收办法，坚持公平、公正的原则，实事求是，因地制宜，真正将新政策落到实处。

参考文献：

[1]李炜光.土地增值税“清算”了谁[J].新理财，2007，（3）.