对土地收购储备制度若干问题的探讨
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・ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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科技论 坛
对土地收 购储 备制 度若 干问题 的探讨
付 方 钰 ( 伊 春 市 国土 资 源 局 , 黑龙江 伊春 1 5 3 0 0 0 ) 摘 要: 土 地 收 购储 备 制 度 是 一 种政 府 和 市场 相 结 合 配 置 的 土 地 资 源 , 政 府 依 法 运 用 市 场机 制 , 通过收购土地所有权或使用权 , 按 照 土 地 利 用 总体 规 划和 城 市 规 划 , 对 土 地 进 行 前期 开发 整 理 与储 备 , 以供 应 或 者调 控城 市 建 设 用 地 需 求 的 一种 管理 制度 。本 文探 讨 了土 地 储备制度的原则和融 资渠道 , 并提 出相应的建议供 同行参考。 关键词 : 土地 储 备 ; 问题 ; 建议 1 土 地 收 购 储 备 制度 是政府拨款 。我 国多年的土地有偿使用制度 已经为政府 积累 这 些 收 益 一部 分 已 经用 于城 市 基 础 设 施 和 土地收购储备制度是一种政府和市场相结合配置 的土地资源 , 了一 笔 可 观 的 土地 收益 , 政府依法运 用市场机制 , 通过收购土地所有权 或使用权 , 按照 土地 公益事业建设 , 可将一部分列为土地收购储备基金 , 专款专用。 伊 春 市 的土 地 收 购储 备 工 作 就 是 以这 种 方 式 运 作 ,2 0 0 9年 , 伊 利用 总体规划和城市规划 , 对土地进行前 期开发整理与储 备 , 以供 应 或 者 调 控 城 市 建设 用地 需 求 的一 种 管 理制 度 。 中 国 的城 市 土 地 储 春市政府 以规范性文件 出台的《 伊 春市土地储备管理办法 》 中明确 要在已收取 的土地有偿使用收益 中划 出不低 于 2 0 %的专项资 备起步较晚 , 但发展迅速 。1 9 9 6 年上海市成立了我国第一家土地储 提出“ 备 机构—— “ 上海土地发展 中心 ” 。2 0 0 1 年, 国务院在下发 的《 关于 金用于土地收购储备 ” , 此《 办法 》 切实保证 了我市收购储 备工作 的 加强国有土地资产管理的通知》 中, 明确要求“ 有条件 的地方要试行 启动与持续 开展 。 土 地 收 购储 备 制 度 ” 。 二是银行贷款。土地收购储备机构的运行 , 必然将带来较为 客 伊 春市于 2 0 0 2 年成立 了土地整理储备交 易中心。截止 目前共 观的运行收入 , 在初期 , 可 以用贷款的方式建立土地收购储备基金 。 收购储 备土地 4 0 2 5 . 9公 顷, 其中实物储备 3 7 9 . 7 3公顷 。 三是政府预期划拨部分城市土地。这相当于政府 以土地资产实 2 土 地 收 购 储 备 制 度原 则 物 的形式投入到土地 收购储备基金中。 是等价有偿 的原则 。在土地收购过程 中, 依 据有关规定给原 5 对 完 善土 地 收 购储 备 制 度 的建 议 土地使用者以适当补偿 。二是土地效益最大化原则。在符合城市规 是做好土地收购储备计划编制工作。不断加强政府在 土地收 划要求 的前提下 , 采用市场竞价方式确定 土地使用者 , 实现 土地 资 购储备 中的主导作用 , 充分发挥土地收购储备对城市发展 的保 障和 产价值最大化 。三是公平 原则 。在收购储备过程中一视 同仁 。四是 引导作用 , 促 进节约集约用地 , 在编制 土地 收购储备计划 工作 中切 公 开供地原则 。建立信 息发布 、 公 开交易 、 形成 土地使用权 卖方市 实保 障涉及 民生用地和重点项 目用地 的需求 。 场。 二是积极利用好低效能土地和闲置土地 , 及 时 纳 入 储 备 库统 一 3 土 地 收 购储 备制 度 作 用 与 优 点 管理 。 土地 收购 储 备 制 度 对 社 会 经 济 发 展 产 生 了 极 其 重 要 的 作 用 , 称 三 是 做 好 相 关 的 协 调 工 作 。实 施 土 地 收 购 储 备 及 土 地 供 应 , 牵 之为“ 城 市 土 地使 用制 度 的第 二 次革 命 ” 。实施土地收购储备制度 , 扯多方利 益 , 要切实协调 好各方利益 , 积 极 与 规 划 等 相 关 部 门 做 好 在土地供应实行 “ 一 个 口子进 水 , 一个 池 子 蓄 水 , 一个龙头放水 ” 的 衔接工作 , 依据城市规划明确其 使用性质和各项规划参数做好土地 政策 , 极 大 增 强 了 政 府 对 土地 的调 控 能 力 。 一 个 口子进 水 “ 是 指统 一 供应前期 工作 , 保证 土地供给与城市规 划一致 , 确 保城市总体 规划 收购政策 ,凡符合 收购条件 的土地必须统一 由土地储备机构收购 , 的有 效 实 施 。 企业不能 自己招商 。 “ 一个池子蓄水” 是指所有的存量土地和增量土 土地收购储备制度启动 了土地金融 的发展 , 促 进土地资产保值 地都必须进入土地储备库 。 “ 一个龙头放水 ” 是指应 由土地收购储备 增值 , 对培养 和规范土地市场 , 盘活存量 土地 、 闲置等土地 , 合理 利 机构 向市场供应 , 政府有权根据城市建设和经济发展需要调控土地 用土地资源 , 加快城市建设步伐等方面起 到了积极 的作用 。 级市场政策 , 决定供应 的时间和数量 。实施土地收购储备制度有 效 地 铲 除 土 地 投 机 弊 端 。 随着 土地 市 场化 进程 的不 断加 快 、 土 地 投 机 开 始 出现 。一 些 用 地 企业 不 以 生产 经 营 为 目的取 得 土 地 , 而 是 在 做 土 地 投 机 买 卖 。个 别 地 方 政府 为 了 加快 本地 区 的 经 济 发展 , 以地 招商 , 出台 优 惠 政 策 , 给 不 法 用地 企 业 创 造 了土 地 投 机 的温 床 。 建 立 政府土地收购储备 制度 , 垄 断一级土地市场 , 必 将 成 为 消 除 土 地 投 机的一个有力形式 ;实施土地收购储备 制度实现 了土地价值最 大 化, 土地经济效益最大化。通过 土地 收购储备 统一 进行 规范操作 和 管理 , 对原土地使用 者进 行合理补偿后 , 有效地减少 了因土地补偿 费不能及 时到位的风险 ,将收 购储 备来 的地块再 以招 拍挂方式 供 应, 有 效 防止 土 地 资 产 收 益 的 流 失 。 土 地 收购 储 备 制 度 实 施 后 , 一方面 , 土 地 变 成 了 国有 资 产 中 最 具活 力 、 增值潜力最 大 、 政 府又能直接经 营运作 的资产和城 市建设 最重要 的融资工具 , 提高 了政府经 营存 量土地资产 的积极性 ; 另一 方面 , 土地 收购储备制度的建立 , 政府垄断 了土地一级市场 , 把闲置 土地 、 低效 能的等土地纳入到储备库管 理 , 从制 度上消 除了中间商 炒作土地 、 囤积 土地 的可能性 。 杜绝了“ 人情地” , 创造 了公平 的竞争 环境 , 减少 了腐 败 案 件 的发 生 。 因此 , 土地 收购 储 备 制 度 是 增 强 社 会 综 合 国力 、 维 护 社会 稳 定 , 巩 固社 会 主 义 政 治 制 度 的 可 靠保 证 。 4 土 地 收 购储 备 融资 渠 道 土地收购储备制度的建立和实施 , 最重要 的保 障是融资渠道 的 畅通 , 土地收购储备基金可能利用的资金主要来源有 :
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科技论 坛
对土地收 购储 备制 度若 干问题 的探讨
付 方 钰 ( 伊 春 市 国土 资 源 局 , 黑龙江 伊春 1 5 3 0 0 0 ) 摘 要: 土 地 收 购储 备 制 度 是 一 种政 府 和 市场 相 结 合 配 置 的 土 地 资 源 , 政 府 依 法 运 用 市 场机 制 , 通过收购土地所有权或使用权 , 按 照 土 地 利 用 总体 规 划和 城 市 规 划 , 对 土 地 进 行 前期 开发 整 理 与储 备 , 以供 应 或 者调 控城 市 建 设 用 地 需 求 的 一种 管理 制度 。本 文探 讨 了土 地 储备制度的原则和融 资渠道 , 并提 出相应的建议供 同行参考。 关键词 : 土地 储 备 ; 问题 ; 建议 1 土 地 收 购 储 备 制度 是政府拨款 。我 国多年的土地有偿使用制度 已经为政府 积累 这 些 收 益 一部 分 已 经用 于城 市 基 础 设 施 和 土地收购储备制度是一种政府和市场相结合配置 的土地资源 , 了一 笔 可 观 的 土地 收益 , 政府依法运 用市场机制 , 通过收购土地所有权 或使用权 , 按照 土地 公益事业建设 , 可将一部分列为土地收购储备基金 , 专款专用。 伊 春 市 的土 地 收 购储 备 工 作 就 是 以这 种 方 式 运 作 ,2 0 0 9年 , 伊 利用 总体规划和城市规划 , 对土地进行前 期开发整理与储 备 , 以供 应 或 者 调 控 城 市 建设 用地 需 求 的一 种 管 理制 度 。 中 国 的城 市 土 地 储 春市政府 以规范性文件 出台的《 伊 春市土地储备管理办法 》 中明确 要在已收取 的土地有偿使用收益 中划 出不低 于 2 0 %的专项资 备起步较晚 , 但发展迅速 。1 9 9 6 年上海市成立了我国第一家土地储 提出“ 备 机构—— “ 上海土地发展 中心 ” 。2 0 0 1 年, 国务院在下发 的《 关于 金用于土地收购储备 ” , 此《 办法 》 切实保证 了我市收购储 备工作 的 加强国有土地资产管理的通知》 中, 明确要求“ 有条件 的地方要试行 启动与持续 开展 。 土 地 收 购储 备 制 度 ” 。 二是银行贷款。土地收购储备机构的运行 , 必然将带来较为 客 伊 春市于 2 0 0 2 年成立 了土地整理储备交 易中心。截止 目前共 观的运行收入 , 在初期 , 可 以用贷款的方式建立土地收购储备基金 。 收购储 备土地 4 0 2 5 . 9公 顷, 其中实物储备 3 7 9 . 7 3公顷 。 三是政府预期划拨部分城市土地。这相当于政府 以土地资产实 2 土 地 收 购 储 备 制 度原 则 物 的形式投入到土地 收购储备基金中。 是等价有偿 的原则 。在土地收购过程 中, 依 据有关规定给原 5 对 完 善土 地 收 购储 备 制 度 的建 议 土地使用者以适当补偿 。二是土地效益最大化原则。在符合城市规 是做好土地收购储备计划编制工作。不断加强政府在 土地收 划要求 的前提下 , 采用市场竞价方式确定 土地使用者 , 实现 土地 资 购储备 中的主导作用 , 充分发挥土地收购储备对城市发展 的保 障和 产价值最大化 。三是公平 原则 。在收购储备过程中一视 同仁 。四是 引导作用 , 促 进节约集约用地 , 在编制 土地 收购储备计划 工作 中切 公 开供地原则 。建立信 息发布 、 公 开交易 、 形成 土地使用权 卖方市 实保 障涉及 民生用地和重点项 目用地 的需求 。 场。 二是积极利用好低效能土地和闲置土地 , 及 时 纳 入 储 备 库统 一 3 土 地 收 购储 备制 度 作 用 与 优 点 管理 。 土地 收购 储 备 制 度 对 社 会 经 济 发 展 产 生 了 极 其 重 要 的 作 用 , 称 三 是 做 好 相 关 的 协 调 工 作 。实 施 土 地 收 购 储 备 及 土 地 供 应 , 牵 之为“ 城 市 土 地使 用制 度 的第 二 次革 命 ” 。实施土地收购储备制度 , 扯多方利 益 , 要切实协调 好各方利益 , 积 极 与 规 划 等 相 关 部 门 做 好 在土地供应实行 “ 一 个 口子进 水 , 一个 池 子 蓄 水 , 一个龙头放水 ” 的 衔接工作 , 依据城市规划明确其 使用性质和各项规划参数做好土地 政策 , 极 大 增 强 了 政 府 对 土地 的调 控 能 力 。 一 个 口子进 水 “ 是 指统 一 供应前期 工作 , 保证 土地供给与城市规 划一致 , 确 保城市总体 规划 收购政策 ,凡符合 收购条件 的土地必须统一 由土地储备机构收购 , 的有 效 实 施 。 企业不能 自己招商 。 “ 一个池子蓄水” 是指所有的存量土地和增量土 土地收购储备制度启动 了土地金融 的发展 , 促 进土地资产保值 地都必须进入土地储备库 。 “ 一个龙头放水 ” 是指应 由土地收购储备 增值 , 对培养 和规范土地市场 , 盘活存量 土地 、 闲置等土地 , 合理 利 机构 向市场供应 , 政府有权根据城市建设和经济发展需要调控土地 用土地资源 , 加快城市建设步伐等方面起 到了积极 的作用 。 级市场政策 , 决定供应 的时间和数量 。实施土地收购储备制度有 效 地 铲 除 土 地 投 机 弊 端 。 随着 土地 市 场化 进程 的不 断加 快 、 土 地 投 机 开 始 出现 。一 些 用 地 企业 不 以 生产 经 营 为 目的取 得 土 地 , 而 是 在 做 土 地 投 机 买 卖 。个 别 地 方 政府 为 了 加快 本地 区 的 经 济 发展 , 以地 招商 , 出台 优 惠 政 策 , 给 不 法 用地 企 业 创 造 了土 地 投 机 的温 床 。 建 立 政府土地收购储备 制度 , 垄 断一级土地市场 , 必 将 成 为 消 除 土 地 投 机的一个有力形式 ;实施土地收购储备 制度实现 了土地价值最 大 化, 土地经济效益最大化。通过 土地 收购储备 统一 进行 规范操作 和 管理 , 对原土地使用 者进 行合理补偿后 , 有效地减少 了因土地补偿 费不能及 时到位的风险 ,将收 购储 备来 的地块再 以招 拍挂方式 供 应, 有 效 防止 土 地 资 产 收 益 的 流 失 。 土 地 收购 储 备 制 度 实 施 后 , 一方面 , 土 地 变 成 了 国有 资 产 中 最 具活 力 、 增值潜力最 大 、 政 府又能直接经 营运作 的资产和城 市建设 最重要 的融资工具 , 提高 了政府经 营存 量土地资产 的积极性 ; 另一 方面 , 土地 收购储备制度的建立 , 政府垄断 了土地一级市场 , 把闲置 土地 、 低效 能的等土地纳入到储备库管 理 , 从制 度上消 除了中间商 炒作土地 、 囤积 土地 的可能性 。 杜绝了“ 人情地” , 创造 了公平 的竞争 环境 , 减少 了腐 败 案 件 的发 生 。 因此 , 土地 收购 储 备 制 度 是 增 强 社 会 综 合 国力 、 维 护 社会 稳 定 , 巩 固社 会 主 义 政 治 制 度 的 可 靠保 证 。 4 土 地 收 购储 备 融资 渠 道 土地收购储备制度的建立和实施 , 最重要 的保 障是融资渠道 的 畅通 , 土地收购储备基金可能利用的资金主要来源有 :