我国的土地收购储备制度
土地收购储备的目的及实施过程中的问题
土地收购储备的目的及实施过程中的问题探讨摘要：土地收购储备制度是城市土地使用制度改革的一种创新，随着土地收购储备制度在我国的建立，各地纷纷成立了土地储备机构，开展土地储备工作，目前已取得明显效果，截至2009年底，全国共建立土地储备机构2420个。
为更好地做好土地储备工作，本文对土地储备的目的进行了阐述，并对其存在的问题进行探讨。
关键词：土地储备；目的；制度实施；问题中图分类号：f301 文献标识码：a 文章编号：1001－828x(2011)07－0258－01目前我国实行土地储备制度大致流程就是政府使用强制性的行政手段或者采取谈判形式通过收回、收购、置换、征收、转制等方式将存量土地或农用地从分散的土地使用者手中集中起来，经过前期开发整理达到“三通一平”或者“七通一平”的建设条件后进人政府土地储备库。
一、实施土地储备的目的在我国，城市土地储备机制的建立是城市政府为培育和规范土地市场，盘活企业等存量土地资产，促进存量土地及新增国有建设用地进入市场，优化土地资源配置，理顺政府与企业等之间土地收益分配，有效解决土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题等而主动进行制度创新的产物，是政府加强垄断城市土地供应新的政策工具，是政府调控城市土地市场、优化配置城市土地和保证国有土地资产保值增值的重要机制，我国实行土地储备制度的目的主要体现在以下几个方面：(一)实施土地供给总量控制，促进土地市场供需平衡从新中国成立以后的相当长的一段时间里，我国一直实行的是土地供应的双轨制，出让与划拨并存，协议出让与公开出让并存，土地审批权限下放，结果导致的是土地的多头供应及土地市场的极度混乱，土地使用审批程序非常不规范，全国与土地审批相关的违法行为屡禁不止并且有逐年上升的趋势，为此，国务院在1992年11月下发了《关于发展房地产业若干问题的通知》，强调在深化土地使用制度改革的同时，加强出让土地使用权的集中统一管理，并要求各级人民政府要加强土地使用权出让的计划性，同时提高土地的供应效率。
最新版土地储备管理办法
最新版土地储备管理办法最新版土地储备管理办法为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，制定了土地储备管理办法，下面是小编精心为大家整理的最新版土地储备管理办法，希望大家喜欢。
土地储备管理办法第一章总则第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
第五条建立信息共享制度。
县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。
第二章计划与管理第六条各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
第七条土地储备实行计划管理。
市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。
第八条年度土地储备计划应包括：(一) 年度储备土地规模;(二) 年度储备土地前期开发规模;(三) 年度储备土地供应规模;(四) 年度储备土地临时利用计划;(五) 计划年度末储备土地规模。
土地收购储备模式大致可以分为三种
⼟地收购储备模式⼤致可以分为三种⽬前我国实⾏⼟地储备制度的城市，其⼟地收购储备模式⼤致可以分为三种：市场主导型⼟地收购模式、政府主导型⼟地收购储备模式以及政府市场混合型⼟地收购储备模式。
这三种⼟地收购储备模式具体是怎么运作的呢?(1)以上三种⼟地储备模式都是政府运⾏模式和市场运⾏模式的结合，既有市场运作的成分，也有政府⾏政的因素，只不过是偏重“政府”或偏重“市场”的区别。
三种模式尽管运⾏模式和机构设置上不尽相同，但也存在⼀些共同特点，如收购的重点对象是国有困难和破产企业的原有划拨⼟地;城市政府通过⼟地储备，拥有了“实物”⼟地，成为真正的“地主”;储备机构都对储备⼟地进⾏⼆次开发，使这些⼟地成为“熟地”或“净地”;除上海外，⼤部分以招标、拍卖形式予以出让。
(2)上海⼟地储备机构是接受政府委托从事⼟地收购、储备⼯作的职能机构，基本职责是⼟地储备，即协助政府建⽴⼟地收购、储备、出让机制。
与上海相似，杭州⼟地储备机构的职责也是⼟地储备，经政府授权、在市⼟地收购储备管理委员会的领导下，运⽤⾏政⼿段实施⼟地收购、储备以及供应的前期准备⼯作。
武汉⼟地储备制度是⼟地储备与⼟地交易许可的密切配合，⼀套班⼦的⼟地整理储备供应中⼼与⼟地交易中⼼除担负⼟地储备责任外，还承担⼟地交易许可职责。
(3)总体来说，实⾏政府主导型模式的杭州市和实⾏政府主导与市场调节相结合模式的武汉市，⼟地储备运⾏较为畅通。
第⼆次世界⼤战以后的国际经验也表明，对⼟地资产经营⽐较成功的都不是市场主导型。
武汉模式由于交易许可证制度和先买权的实施，有助于培育市场、盘活城市存量⼟地、降低收购资⾦需求，因此适⽤于⼤中城市⼟地储备发展的初级阶段。
虽然经过了⼏年的发展，但⽬前我国⼤多数城市都处于发展的初级阶段，所以可以借鉴武汉模式并结合本市具体情况建⽴合适的模式。
杭州模式适⽤于未来存量⼟地被已经逐渐消化完的⼤中城市⼟地储备发展的成熟阶段和当前不存在⼤量需盘活的⼟地存量的⼩型城市。
土地收购储备管理制度
土地收购储备管理制度第一章总则第一条为了规范土地收购储备管理，提高土地资源利用效率，保障国家和人民群众的利益，制定本制度。
第二条本制度适用于各级政府及其相关部门在土地收购储备工作中的管理活动。
第三条土地收购储备应遵循合法、公正、公平、公开的原则，科学规划、合理错配，实行统一管理和专门管理相结合的方式。
第四条土地收购储备管理目标是实现土地资源的合理利用和保障国家和人民群众的利益，促进经济社会可持续发展。
第五条土地收购储备的主要任务包括：土地资源调查、规划、收购、储备、利用等。
第六条土地收购储备管理工作应遵守国家有关法律法规，贯彻落实国家有关土地政策，确保工作的合法性和规范性。
第七条土地收购储备管理工作应遵循节约集约利用土地资源的原则，促进土地资源的可持续利用。
第八条土地收购储备管理须加强与相关部门的协调配合，确保工作的顺利进行。
第二章土地收购储备管理第九条土地收购储备管理机构可以设立专门机构负责具体工作，也可以由土地管理部门负责。
第十条土地收购储备管理机构应当建立健全管理制度，明确工作职责，建立工作分工，确保工作有序开展。
第十一条土地收购储备管理机构应当定期进行工作计划，制定年度工作计划，明确工作目标和任务。
第十二条土地收购储备管理机构应当建立档案资料管理制度，妥善保存相关资料，并确保查阅方便。
第十三条土地收购储备管理机构应当建立工作督导制度，对工作进行监督检查，确保工作的合规性和有效性。
第十四条土地收购储备管理机构应当建立考核制度，对工作绩效进行评定，激励人员积极工作。
第十五条土地收购储备管理机构应当建立信息公开制度，及时向社会公开相关信息，接受社会监督。
第三章土地收购储备管理流程第十六条土地收购储备管理流程包括：规划选址、土地调查、土地收购、土地储备、土地利用等。
第十七条规划选址阶段，土地收购储备管理机构应当根据实际需要，进行土地资源调查，明确土地规划用途。
第十八条土地调查阶段，土地收购储备管理机构应当对选定土地进行详细调查，评估土地资源量和质量。
储备土地管理办法
储备土地管理办法一、引言土地是人类生存和发展的重要基础资源，储备土地作为土地资源管理的重要组成部分，对于保障城市发展、优化土地利用、稳定土地市场等方面具有重要意义。
为了加强储备土地的管理，提高土地资源的利用效率，保障土地储备工作的规范、有序进行，特制定本管理办法。
二、储备土地的定义和范围（一）储备土地的定义储备土地是指县级（含）以上人民政府依法取得，并经过前期开发整理，具备供应条件的土地。
（二）储备土地的范围1、依法收回的国有土地；2、收购的土地；3、行使优先购买权取得的土地；4、已办理农用地转用、土地征收批准手续并完成征收的土地；5、其他依法取得的土地。
三、储备土地管理的职责分工（一）土地储备机构的职责1、负责储备土地的日常管理工作，包括巡查、维护等；2、拟定储备土地的收购、储备计划，并组织实施；3、对储备土地进行前期开发整理，使其达到供应条件；4、负责储备土地的资金管理和使用。
（二）国土资源管理部门的职责1、负责储备土地的审批和监管工作；2、对储备土地的规划和用途进行管理；3、监督土地储备机构的工作，确保其依法依规开展业务。
（三）财政部门的职责1、负责储备土地资金的预算安排和监督管理；2、审核土地储备机构的资金使用情况，确保资金合理、安全使用。
（四）其他相关部门的职责1、规划部门负责储备土地的规划编制和审批工作；2、建设部门负责储备土地上相关建设项目的审批和监管工作；3、审计部门负责对储备土地资金的审计监督工作。
四、储备土地的收购（一）收购计划的制定土地储备机构应根据城市发展规划、土地市场需求等因素，制定储备土地收购计划，并报经国土资源管理部门和财政部门批准。
（二）收购程序1、申请收购。
原土地使用权人向土地储备机构提出收购申请，并提供相关土地权属证明、土地利用现状等资料。
2、实地调查。
土地储备机构对申请收购的土地进行实地调查，核实土地权属、面积、用途等情况。
3、评估作价。
委托具有资质的评估机构对收购土地进行评估作价，确定收购价格。
论土地储备制度的意义
论土地储备制度的意义土地储备制度作为我国城市土地管理的重要内容，在城市土地建设和发展中起着重要的影响，土地储备制度的建立和完善，能够解决城市土地长期供应不足、乱占耕地现象，缓解城市建设用地需求增加和耕地过度减少之间的矛盾，为推动我国城市土地健康有序的运转提供制度保障。
但是我们也要看到当前我们国家的土地储备制度还存在一些不完善的地方，需要不断改进和优化。
本文对土地储备制度的意义进行全面论述，并结合存在的问题提出了有效解决措施，以供参考。
标签：土地储备制度；意义；现状；对策1、我国土地储备制度基础内容简述1.1定义。
土地储备制度，是指土地收购储备机构，通过征收、收购、置换、到期回收等方式，将土地从分散的土地使用者手中集中起来，由土地收购储备机构统一进行土地整理后纳入土地收购储备库，再根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，通过招标、拍卖、挂牌等方式有计划地将储备土地投入到市场，以供应和调控各类建设用需求的一种土地管理制度。
1.2发展历程。
土地储备制度最早于1896年始于荷兰，称之为“土地银行”，后再德国、瑞典、英国、美国等国家得到推广。
我国土地储备制度起步较晚，始于20世纪90年代市场经济发展初期，1996年上海成立了我国第一家土地收购储备机构——上海土地发展中心；1997年，杭州成立了土地储备中心；随后，南通、青岛、武汉等地相应成立了不同形式的土地储备机构。
2001年，国务院颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》，标志着我国城市土地储备制度开始在全国范围内推广。
经过10年的努力，目前我国已经拥有土地储备机构2000多个，大大的促进了城市土地市场的有序运转和社会经济的发展。
1.3特点。
土地储备一般包括土地取的收回或收购、前期开发、土地供应三个环节。
由此，就要求土地储备的统一性与整体性。
建立土地储备制度，要求按“统一回收、统一供应”原则，凡是在辖区内需要盘活的土地都必须统一纳入土地储备运作机制，由政府统一收回，进行调控。
关于土地收储的法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地作为国家重要的资源，其管理和利用直接关系到国家的经济发展和社会稳定。
土地收储作为土地管理的重要组成部分，旨在优化土地资源配置，提高土地利用效率。
本文将详细阐述我国土地收储的法律规定，包括法律依据、程序、原则等内容。
二、土地收储的法律依据1.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中对土地收储进行了明确规定。
该法规定，国家为了公共利益的需要，可以依法征收、征用集体所有的土地。
2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》《土地管理法实施条例》是对《土地管理法》的补充和细化，其中对土地收储的程序、补偿标准等内容进行了具体规定。
3.《中华人民共和国城乡规划法》《城乡规划法》规定了城乡规划的基本原则、编制程序、规划实施等内容，为土地收储提供了法律依据。
4.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》对城市房地产的开发、交易、管理等方面进行了规定，为土地收储提供了法律依据。
三、土地收储的原则1. 公共利益原则土地收储应当符合公共利益的需要，保障国家、集体和个人合法权益。
2. 公平补偿原则土地收储应当对被收储土地的所有者、使用者给予公平补偿。
3. 依法行政原则土地收储应当依法进行，确保行政行为的合法性和合理性。
4. 效率原则土地收储应当提高土地利用效率，促进土地资源的合理配置。
四、土地收储的程序1. 编制收储计划土地收储单位应当根据土地利用总体规划和城市总体规划，编制土地收储计划，并报上级主管部门审批。
2. 公告公示土地收储单位应当将收储计划公告公示，接受社会监督。
3. 调查评估土地收储单位应当对被收储土地进行调查评估，确定补偿标准。
4. 补偿安置土地收储单位应当对被收储土地的所有者、使用者给予公平补偿，并妥善安置。
5. 土地收回土地收储单位应当依法收回被收储土地，并进行土地整理。
6. 土地供应土地收储单位应当将收储的土地供应给符合条件的项目建设单位。
五、土地收储的补偿标准1. 土地补偿费土地补偿费按照被收储土地的原用途和土地市场评估价值确定。
土地收储的定义是什么
⼟地收储的定义是什么什么是⼟地收储，⽬的是什么?⼟地收储就是⼟地收购储备制度的简称。
⼟地收购储备制度是地⽅政府和国⼟部门顺应“经营城市，经营⼟地”的需要所进⾏的我国⼟地制度创新的⼀个重要成果。
应该说，这⼏年来，通过实施⼟地收储及招拍挂，在增加地⽅财政收⼊，改善城市基础设施建设，提⾼⼟地市场的公平性和透明性⽅⾯起到了积极的作⽤。
但是，我们也要看到，任何⼀种制度的变迁，都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。
否则，这个新的制度在推进过程中的所产⽣的负⾯作⽤就会随着时间的推移和改⾰的深⼊⽽⽇渐显现出来。
⼟地收储步骤：为保障市区⼟地收储⼯作的顺利进⾏，依照有关规定并结合本市实际情况，制定本⼯作流程。
基本原则⼟地收储⼯作坚持政府主导、统⼀计划、规划先⾏的原则：在征收补偿⼯作中，坚持决策民主、程序正当、结果公开的原则。
市区范围内的旧城区改造、城中村改造、危陋住宅区改建及其他需要进⾏⼟地收储的项⽬，适⽤本流程。
编制计划(⼀)旧城区改造项⽬(基础设施项⽬、公益事业项⽬，下同)：辖区政府或有关部门对拟实施项⽬向市⼟地储备中⼼提出申请，并填报项⽬基本情况登记表后，纳⼊⼟地收储项⽬库，经筛选后列⼊⼟地收储计划(草案)。
(⼆)城中村改造项⽬：辖区政府对拟实施改造的城中村项⽬编制年度计划，经市城中村改造办公室审核后，报市⼟地储备中⼼列⼊⼟地收储计划(草案)。
(三)危陋住宅区项⽬：辖区住房保障部门对拟改建项⽬编制年度计划，向市危陋住宅区改建⼯作领导⼩组办公室提出申请，市危陋住宅区改建⼯作领导⼩组办公室批准后，报送市⼟地储备中⼼列⼊⼟地收储计划(草案)。
市⼟地储备中⼼汇总提报的⼟地收储项⽬，编制⼟地收储计划(草案)，并与市规划局对接调整，由市规划局出具摸底红线图。
⼟地收储计划经市⼟地储备委员会批准后，抄送市规划、国⼟、建设、房管等有关部门及各辖区政府。
对需纳⼊国民经济和社会发展年度计划的项⽬，按规定上报纳⼊。
⼟地收储计划每半年调整⼀次，报市⼟地储备委员会批准，年终尚未实施完毕的项⽬可转⼊下年度计划。
土地收购储备中心规章制度
土地收购储备中心规章制度第一章总则第一条：为加强土地资源管理，统一规范土地收购储备活动，根据国家法律法规，制定本规章制度。
第二条：土地收购储备中心是指依法从农民、个人或法人处购买土地、建设用地，储备用于国家建设规划和土地资源统一管理的机构。
第三条：土地收购储备中心的任务是贯彻执行国家土地资源管理政策，合理利用土地资源，加强土地收购管理，提升土地资源利用效率。
第四条：土地收购储备中心的管理范围包括土地收购、规划设计、土地审批、土地整理、土地开发等相关工作。
第五条：土地收购储备中心的权力机构是理事会，负责全面领导和管理中心的日常工作。
第六条：土地收购储备中心的管理机构是办公室，负责执行理事会的决策，组织实施工作计划。
第七条：土地收购储备中心应当建立健全工作制度，明确权责，确保工作的有效开展。
第八条：土地收购储备中心应当依法合规经营，遵守相关法律法规，严格执行规章制度。
第九条：土地收购储备中心应当依据市场原则，合理确定土地收购价格，保障土地出让方的权益。
第十条：土地收购储备中心应当加强对员工的培训和管理，提高员工素质和工作效率。
第二章土地收购第十一条：土地收购储备中心应当依法依规进行土地收购，不得违法越权操作。
第十二条：土地收购储备中心应当依据土地资源规划和土地供需情况，确定土地收购的种类和数量。
第十三条：土地收购储备中心应当严格审核土地收购的合法性和真实性，确保土地权属清晰。
第十四条：土地收购储备中心应当制定健全土地评估制度，确保土地收购价格公正合理。
第十五条：土地收购储备中心应当及时完成土地收购手续，确保土地利用计划的推进。
第十六条：土地收购储备中心应当建立土地档案管理制度，妥善保存土地收购资料和相关文件。
第三章规划设计第十七条：土地收购储备中心应当根据土地利用规划和城市规划，制定土地规划设计方案。
第十八条：土地收购储备中心应当建立专业团队，负责土地规划设计工作，确保设计方案符合法规要求。
第十九条：土地收购储备中心应当尊重规划设计的科学性和先进性，不得为了谋取私利而篡改设计方案。
土地收储
土地收储指国家土地储备机构动用国家优先购买权力，对流入土地市场的土地使用权进行购买，通过土地整理后作为储备用地的过程。
土地收储就是土地收购储备制度的简称。
土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。
应该说，这几年来，通过实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。
但是，我们也要看到，任何一种制度的变迁，都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。
否则，这个新的制度在推进过程中的所产生的负面作用就会随着时间的推移和改革的深入而日渐显现出来。
土地收储制度也同样面临这样一个棘手的问题。
在当前我国的经济环境、土地制度和房地产开发制度的安排下，这些问题正以各种各样的方式存在着，并以不同的方式表现出来。
表现首先，土地收储成为房价上涨的重要推手。
由于土地收储制度最为重要的特征，就是要由地方政府高度垄断土地的一级市场。
实践证明，当一个地方的土地一级市场被高度垄断的情况下，土地价格就极有可能出现飞速上涨。
特别是当收储还来不及供的时候，地价的飙升已成为必然。
因为，在土地一级市场被高度垄断的前提下，当土地供应量不足时，带来的最为直接的后果就是地价的上涨。
地价上涨，房价必然随之上涨。
当然，这种房价的上涨是建立在市场存在需求的前提之下。
其次，土地收储成为金融风险的关键环节。
由于在土地收储过程中，需要动用大量的资金，而这种资金如果单纯依靠有限的财政资金是不现实。
再加上，当前我国的金融产品极其单一，土地银行、土地债券、土地信托等新型的金融产品至今仍待字闺中。
于是在地方政府及其财政背书的情况下，土地收储机构往往大量利用银行的授信贷款、抵押贷款等各种渠道的信贷资金收储土地。
而这些资金在土地市场活跃向好的情况下，风险不易显现。
而当土地市场疲软之时，极易因所收储的土地无法变现而导致金融风险的集中暴发。
第三，土地收储成为破坏社会公平的反面典型。
土地收购储备制度与土地征用制度比较
ＭＡＲＫＥＴ・市场经纬土地收购储备制度是我国土地管理制度的创新，由于尚处于起步阶段，理论指导和法律规范还十分缺乏，在管理体制、运作机制、政策制定等方面都是一种全新的探索过程，没有比较成熟的经验可以借鉴。
另外，人们对这种新制度的认识也有一个逐步深化和细化的过程。
而土地征用制度建立时间相对较长，已有比较成熟的运作机制，就其内容和特点而言，与市场经济发达国家的土地收购制度属于同一范畴，故无论在理论还是在实践层面上，与土地收购储备制度都存在一定的联系。
同时，脱胎于旧体制下的土地征用制度必然会与创新的土地收购储备制度产生矛盾和冲突。
因此，通过比较研究，可以在实施过程中协调好两种制度的关系，突出土地收购储备制度作为一项创新制度的新意所在，便于人们转变观念，提高认识，避免在土地收购储备实践中与土地征用相混淆，还可以为相关土地制度的改革和完善提供一定的参考。
一、两种制度的内涵界定与制度变迁１．土地收购储备制度的内涵与发展历程。
土地收购储备制度是指城市政府为实现对土地市场的宏观调控而专门成立土地储备机构，对新增城市用地进行征用，对属于规定范围内的城市存量土地予以收购和回收，进行开发和整理，并予以储备，其后根据城市规划、土地出让年度计划以及市场供需平衡状况，有计划、有步骤地投入市场，以达到垄断土地一级市场和调控城市土地市场目的的一种制度或机制。
它是一种以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的的宏观调控手段，是我国土地有偿使用制度改革深化过程中的一项制度变迁产物。
这项制度最早起源于２０世纪８０年代初期的香港。
１９９６年，我国在上海成立第一家土地收购储备机构———上海市土地发展中心。
１９９７年８月，杭州市为适应新形势下土地管理工作的需要，在市区范围内建立了政府主导型的土地储备机制，初步形成了一整套的土地收购、储备和供应机制。
１９９９年，全国集约用地市场研讨会把杭州土地收购储备制度的经验和成果进行了推广，得到各地政府和土地管理部门的推崇。
论我国现阶段城镇土地收购储备制度的法律缺陷
储备制度迄今为止并没有明确的法律支撑 ， 也没有 专门的行政法规加以规范 ， 仅仅在实施城市的地方
政府或一些地方人大的行政规章 、 政策及地方性法 规 中有所规定 ， 这在相当程度上制约了当前城镇土 地收购储备制度的实施及其社会经济 目 标的实现。 当前 ，在我 国土地 收购储备 制度 的建立 与实施 过程 中， 很明显地存在着以下法律缺陷： 土地 收购过 程 中缺 少明பைடு நூலகம் 的法律 依据 目前 ， 内大部分 市 、 国 县都 已建立 了土地储 备 中
城镇土地收购储备制度作为一种调控整个土地
市场 均衡 的重要手 段 ， 是指 政府通 过土地 收购 、 土地
章来规范土地收购储备这一问题。国家在土地收购 储备方面的法律法规还是空白， 政策措施层次低 、 滞
储备 、 土地整理和土地供应等一系列行为， 垄断土地 级市场 、 调控土地供应面积和价格， 防止土地价格
《 中华人 民共 和国土地管 理法 ） ｘ以下简称《 土地
畸形 、 促进城镇土地有序开发的一项重要举措。土 地 收购储备 制度 的建立 ，是 土地使用 制度 深化 改革 的必然结果 ， 也是城市经济发展 、 城镇化进程加快的 客观要求 ，土 地储备 制度在 我 国的建 立必定 对 我 国 的经济建设产生良好的影响。然而 ， 我国土地收购
［ 作者简介】 宗楠（９ ８ ， 浙江舟山人， １７ 一） 女， 长春金融高等专科学校经济管理系助教。
２０ ０ ８年第 ３期
宗
楠： 论我 国现阶段 城镇 土地 收购储备制度 的法律缺陷
７ ５
土地使用者擅 自 改变土地用途 ， 责令 限期改正 ， 逾期 拒不改正的； 、 公路 铁路、 机场 、 矿场等经核准报废的； 土地使用 者超 过 出让 合 同约定 的动 工开发 日期 满二 年未动工开发的； 土地使用者违反出让合同规定 ， 依 法解除出让合 同的。（ ） ２ 其他可以收购的国有土地 使用权范围。列入市政府 旧区改造计划的危房 、 棚 户、 简屋 、 二级旧里集地 区； 经上海市经济委员会 、 上 海市环境保护局核定的“ 三废” 企业用地和符合市产 业结构调整规划 的企业用地 ；由于调整规划致使国 有土地使用权出让合同无法履行 ，土地使用者提出 解除国有土地使用权 出让合同的。从以上规定的土 地储备 范 围我们 可 以看 出 ，上 海市储 备 土地 的来 源 主要以城市存量土地为主。
对土地收购储备制度若干问题的探讨
５ ２・
科技论 坛
对土地收 购储 备制 度若 干问题 的探讨
付 方 钰 （ 伊 春 市 国土 资 源 局 ， 黑龙江 伊春 １ ５ ３ ０ ０ ０ ） 摘 要： 土 地 收 购储 备 制 度 是 一 种政 府 和 市场 相 结 合 配 置 的 土 地 资 源 ， 政 府 依 法 运 用 市 场机 制 ， 通过收购土地所有权或使用权 ， 按 照 土 地 利 用 总体 规 划和 城 市 规 划 ， 对 土 地 进 行 前期 开发 整 理 与储 备 ， 以供 应 或 者调 控城 市 建 设 用 地 需 求 的 一种 管理 制度 。本 文探 讨 了土 地 储备制度的原则和融 资渠道 ， 并提 出相应的建议供 同行参考。 关键词 ： 土地 储 备 ； 问题 ； 建议 １ 土 地 收 购 储 备 制度 是政府拨款 。我 国多年的土地有偿使用制度 已经为政府 积累 这 些 收 益 一部 分 已 经用 于城 市 基 础 设 施 和 土地收购储备制度是一种政府和市场相结合配置 的土地资源 ， 了一 笔 可 观 的 土地 收益 ， 政府依法运 用市场机制 ， 通过收购土地所有权 或使用权 ， 按照 土地 公益事业建设 ， 可将一部分列为土地收购储备基金 ， 专款专用。 伊 春 市 的土 地 收 购储 备 工 作 就 是 以这 种 方 式 运 作 ，２ ０ ０ ９年 ， 伊 利用 总体规划和城市规划 ， 对土地进行前 期开发整理与储 备 ， 以供 应 或 者 调 控 城 市 建设 用地 需 求 的一 种 管 理制 度 。 中 国 的城 市 土 地 储 春市政府 以规范性文件 出台的《 伊 春市土地储备管理办法 》 中明确 要在已收取 的土地有偿使用收益 中划 出不低 于 ２ ０ ％的专项资 备起步较晚 ， 但发展迅速 。１ ９ ９ ６ 年上海市成立了我国第一家土地储 提出“ 备 机构—— “ 上海土地发展 中心 ” 。２ ０ ０ １ 年， 国务院在下发 的《 关于 金用于土地收购储备 ” ， 此《 办法 》 切实保证 了我市收购储 备工作 的 加强国有土地资产管理的通知》 中， 明确要求“ 有条件 的地方要试行 启动与持续 开展 。 土 地 收 购储 备 制 度 ” 。 二是银行贷款。土地收购储备机构的运行 ， 必然将带来较为 客 伊 春市于 ２ ０ ０ ２ 年成立 了土地整理储备交 易中心。截止 目前共 观的运行收入 ， 在初期 ， 可 以用贷款的方式建立土地收购储备基金 。 收购储 备土地 ４ ０ ２ ５ ． ９公 顷， 其中实物储备 ３ ７ ９ ． ７ ３公顷 。 三是政府预期划拨部分城市土地。这相当于政府 以土地资产实 ２ 土 地 收 购 储 备 制 度原 则 物 的形式投入到土地 收购储备基金中。 是等价有偿 的原则 。在土地收购过程 中， 依 据有关规定给原 ５ 对 完 善土 地 收 购储 备 制 度 的建 议 土地使用者以适当补偿 。二是土地效益最大化原则。在符合城市规 是做好土地收购储备计划编制工作。不断加强政府在 土地收 划要求 的前提下 ， 采用市场竞价方式确定 土地使用者 ， 实现 土地 资 购储备 中的主导作用 ， 充分发挥土地收购储备对城市发展 的保 障和 产价值最大化 。三是公平 原则 。在收购储备过程中一视 同仁 。四是 引导作用 ， 促 进节约集约用地 ， 在编制 土地 收购储备计划 工作 中切 公 开供地原则 。建立信 息发布 、 公 开交易 、 形成 土地使用权 卖方市 实保 障涉及 民生用地和重点项 目用地 的需求 。 场。 二是积极利用好低效能土地和闲置土地 ， 及 时 纳 入 储 备 库统 一 ３ 土 地 收 购储 备制 度 作 用 与 优 点 管理 。 土地 收购 储 备 制 度 对 社 会 经 济 发 展 产 生 了 极 其 重 要 的 作 用 ， 称 三 是 做 好 相 关 的 协 调 工 作 。实 施 土 地 收 购 储 备 及 土 地 供 应 ， 牵 之为“ 城 市 土 地使 用制 度 的第 二 次革 命 ” 。实施土地收购储备制度 ， 扯多方利 益 ， 要切实协调 好各方利益 ， 积 极 与 规 划 等 相 关 部 门 做 好 在土地供应实行 “ 一 个 口子进 水 ， 一个 池 子 蓄 水 ， 一个龙头放水 ” 的 衔接工作 ， 依据城市规划明确其 使用性质和各项规划参数做好土地 政策 ， 极 大 增 强 了 政 府 对 土地 的调 控 能 力 。 一 个 口子进 水 “ 是 指统 一 供应前期 工作 ， 保证 土地供给与城市规 划一致 ， 确 保城市总体 规划 收购政策 ，凡符合 收购条件 的土地必须统一 由土地储备机构收购 ， 的有 效 实 施 。 企业不能 自己招商 。 “ 一个池子蓄水” 是指所有的存量土地和增量土 土地收购储备制度启动 了土地金融 的发展 ， 促 进土地资产保值 地都必须进入土地储备库 。 “ 一个龙头放水 ” 是指应 由土地收购储备 增值 ， 对培养 和规范土地市场 ， 盘活存量 土地 、 闲置等土地 ， 合理 利 机构 向市场供应 ， 政府有权根据城市建设和经济发展需要调控土地 用土地资源 ， 加快城市建设步伐等方面起 到了积极 的作用 。 级市场政策 ， 决定供应 的时间和数量 。实施土地收购储备制度有 效 地 铲 除 土 地 投 机 弊 端 。 随着 土地 市 场化 进程 的不 断加 快 、 土 地 投 机 开 始 出现 。一 些 用 地 企业 不 以 生产 经 营 为 目的取 得 土 地 ， 而 是 在 做 土 地 投 机 买 卖 。个 别 地 方 政府 为 了 加快 本地 区 的 经 济 发展 ， 以地 招商 ， 出台 优 惠 政 策 ， 给 不 法 用地 企 业 创 造 了土 地 投 机 的温 床 。 建 立 政府土地收购储备 制度 ， 垄 断一级土地市场 ， 必 将 成 为 消 除 土 地 投 机的一个有力形式 ；实施土地收购储备 制度实现 了土地价值最 大 化， 土地经济效益最大化。通过 土地 收购储备 统一 进行 规范操作 和 管理 ， 对原土地使用 者进 行合理补偿后 ， 有效地减少 了因土地补偿 费不能及 时到位的风险 ，将收 购储 备来 的地块再 以招 拍挂方式 供 应， 有 效 防止 土 地 资 产 收 益 的 流 失 。 土 地 收购 储 备 制 度 实 施 后 ， 一方面 ， 土 地 变 成 了 国有 资 产 中 最 具活 力 、 增值潜力最 大 、 政 府又能直接经 营运作 的资产和城 市建设 最重要 的融资工具 ， 提高 了政府经 营存 量土地资产 的积极性 ； 另一 方面 ， 土地 收购储备制度的建立 ， 政府垄断 了土地一级市场 ， 把闲置 土地 、 低效 能的等土地纳入到储备库管 理 ， 从制 度上消 除了中间商 炒作土地 、 囤积 土地 的可能性 。 杜绝了“ 人情地” ， 创造 了公平 的竞争 环境 ， 减少 了腐 败 案 件 的发 生 。 因此 ， 土地 收购 储 备 制 度 是 增 强 社 会 综 合 国力 、 维 护 社会 稳 定 ， 巩 固社 会 主 义 政 治 制 度 的 可 靠保 证 。 ４ 土 地 收 购储 备 融资 渠 道 土地收购储备制度的建立和实施 ， 最重要 的保 障是融资渠道 的 畅通 ， 土地收购储备基金可能利用的资金主要来源有 ：
【管理制度】福建省人民政府关于推行土地收购储备制度的通知
福建省人民政府关于推行土地收购储备制度的通知闽政〔2001〕34号各市、县(区)人民政府，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：土地收购储备是县级以上人民政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对收回、收购、置换、征用的土地，进行前期开发后再出让的有效配置土地资源的行为。
建立土地收购储备制度是新时期深化土地使用制度改革的有效手段之一，是土地利用方式和管理方式的重大变革。
建立土地收购储备制度，对于提高政府调控土地资源的能力，盘活存量土地，建立公开、公平、公正、规范的土地市场，调整城市用地结构，提高城市土地利用率，切实保护耕地将起到积极的作用。
经省人民政府研究同意，决定在全省城市规划区范围内建立和推行土地收购储备制度。
现将有关问题通知如下：一、土地储备的范围土地储备可采取收回、收购、置换、征用等方式进行。
属于以下情形的建设用地应进行土地储备：(一)应依法收回的国有土地。
主要包括：原用地单位已经撤销或者迁移(包括破产企业)的划拨土地；公路、铁路、机场、矿场等核准报废的划拨土地；为实施城市规划进行旧城区改建的划拨土地；未经原批准机关同意，连续两年未使用的划拨土地；被法院查封拟拍卖的划拨土地；土地使用者擅自改革土地用途，责令限期改正，逾期拒不改正的用地；土地使用者超过出让合同约定的开发期限，满两年未动工开发的土地；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的用地；土地使用者违反出让合同规定，依法解除出让合同的土地；依法被没收的违法占用的土地；其他可以依法收回的土地等。
(二)可收购的国有土地。
主要包括：因公共利益或政府特殊需要，作价收购已出让的国有土地；用地者申请拟改为经营性房地产用途的国有土地。
(三)企业改制、旧城改造、污染企业外迁、城市规划调整中可置换的土地。
(四)征用的集体土地。
二、土地储备的运作方式(一)土地收回、收购、置换或征用。
我国土地收购储备的运行机制研究
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参考内容
引言
随着中国城市化进程的不断加速，城市土地资源变得越来越稀缺。为了合理配 置城市土地资源，中国政府于1996年建立了城市土地储备制度。该制度经过多 年的发展与完善，已成为城市土地资源管理的重要手段。然而，在实际运行过 程中，城市土地储备制度的一些问题逐渐显现，如制度设计缺陷、执行不力等。 因此，本次演示旨在深入探讨中国城市土地储备制度的运行机制，以期为制度 改革提供有益参考。
我国土地收购储备的运行机制 研究
目录
01 引言
03 运行机制分析
02 相关政策法规 04 参考内容
引言
随着城市化进程的加速，土地资源的重要性日益凸显。为了更好地调控土地市 场，优化土地资源配置，我国实行了土地收购储备制度。本次演示旨在深入探 讨我国土地收购储备的运行机制，以期为完善土地管理制度提供有益的参考。
相关政策法规
《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中明确规定了土地收购储备的 原则和程序。《土地储备办法》是国土资源部颁布的部门规章，详细规定了土 地收购储备的具体操作流程。此外，各地方政府也结合实际情况制定了相应的 实施细则。
运行机制分析
1、土地收储范围
根据相关法律法规，我国土地收购储备的范围主要包括城市存量建设用地、农 村集体建设用地以及部分未利用土地。其中，城市存量建设用地主要涉及闲置 土地、低效利用土地等；农村集体建设用地则涵制度概述
城市土地储备制度是指政府通过合法手段取得城市国有土地使用权，进行统一 储备、规划、出让和管理的一种制度。其目的是加强政府对城市土地市场的调 控，防止土地资源浪费和投机炒作，提高土地利用效率。目前，中国城市土地 储备制度已经形成了以《土地管理法》为核心的法律法规体系，为制度的顺利 实施提供了有力保障。
土地收购储备制度及方法课件
城市土地管理
房地产市场 调控
土地一级市场 规范化
公开、公平 公正
限地 令
地价 王
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（四）土地收购储备的职责
服务于政府－非盈利
收购、储备
收回、收购、 置换和征收
土地收购储备 库
土地市场管理 出让：招拍挂 融资
土地收购储备机构的工作规范
土地收购储备管理办法
国务院关于促进节约集约用地的通知
中心日常管理制度 土地收购储备资金管理暂行办法
土地出让工作流程
❖ （7）制订土地出让价格请示和方案报市政府审批； ❖ （8）在媒体上发布土地出让公告； ❖ （9）制作土地出让文件； ❖ （10）组织地块现场踏勘； ❖ （11）受理报名登记申请，审核竞买资格； ❖ （12）组织土地拍卖（挂牌竞价会）并现场公证； ❖ （13）签订拍卖、挂牌成交确认书； ❖ （14）10日内凭成交确认书签订土地出让合同。
❖ 土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
内涵
政府授权
土地利用规划 城市规划等
收购征收 置换回收
年度计划 城市规划 拆迁、征地
前期开发
土地出让 招拍挂
（二）土地收购储备的重要性和必要性
垄断城市存量 土地供应
改善投资 环境
生地 熟地
土地市场 规范化
盘活存量土地 产业结构升级
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（三）土地收购储备制度的目的
（五）土地出让金交纳的约定
❖ 现行《出让合同》示范文本中规定土地出让金的支付方式和期限由当事人双 方约定，双方约定土地使用权出让金一次性付清的，选择第一款，分期支付 的，选择第二款，分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期 土地出让金时，明确应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。1、 近几年市里做法，保证金与起始价相同，作为第一批交款；其余价款在成交之日起 60日内全部交齐；2、分期缴纳土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地 土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首 次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应
土地收储财务管理制度
第一章总则第一条为加强土地收储财务管理，确保土地收储工作的顺利进行，提高土地资源利用效率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国预算法》等法律法规，结合本地区实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本地区土地收储项目的财务管理工作，包括土地征收、收购、收回、置换、储备等环节。
第三条土地收储财务管理应遵循以下原则：（一）依法合规原则：严格按照国家法律法规和政策规定进行土地收储财务活动。
（二）公开透明原则：土地收储财务活动应公开透明，接受社会监督。
（三）节约高效原则：合理控制土地收储成本，提高资金使用效益。
（四）权责分明原则：明确各级土地收储财务管理部门的职责和权限。
第二章财务管理组织与职责第四条建立健全土地收储财务管理部门，明确各级财务管理人员的职责。
第五条土地收储财务管理部门的主要职责：（一）负责土地收储项目的财务预算编制、执行和监督；（二）负责土地收储项目的资金筹集、使用和监督；（三）负责土地收储项目的成本核算和财务分析；（四）负责土地收储项目的财务报告编制和报送；（五）负责土地收储项目的审计和评估工作；（六）负责其他与土地收储财务相关的工作。
第三章财务预算与执行第六条土地收储项目的财务预算应根据土地收储计划、土地市场状况、项目成本等因素编制，经批准后执行。
第七条土地收储项目的财务预算应包括以下内容：（一）土地征收、收购、收回、置换等环节的费用；（二）土地储备过程中的土地整理、基础设施建设等费用；（三）土地收储项目的其他相关费用。
第八条土地收储项目的财务预算执行过程中，应严格按照预算规定使用资金，不得擅自改变预算内容。
第四章资金筹集与使用第九条土地收储项目的资金筹集应遵循以下原则：（一）依法合规原则：按照国家法律法规和政策规定筹集资金；（二）多元化原则：采取多种方式筹集资金，确保资金来源稳定；（三）合理使用原则：合理分配和使用资金，提高资金使用效益。
第十条土地收储项目的资金使用应遵循以下规定：（一）专款专用原则：按照土地收储项目的用途使用资金，不得挪作他用；（二）效益优先原则：优先使用资金效益较高的项目；（三）公开透明原则：资金使用情况应公开透明，接受社会监督。
土地收购储备规范化管理
发展
随着城市化进程的加速和土地市场 的发展，越来越多的城市开始实施 土地收购储备制度，并不断完善相 关政策和法规。
现状
目前，全国已有许多城市建立了土 地收购储备机构，并逐步形成了较 为完善的土地收购储备体系。
02
土地收购储备流程
土地调查与评估
01
02
03
确定调查范围
依据城市规划、土地利用 总体规划和年度土地收储 计划，确定土地调查与评 估的范围。
土地收购储备是一种政府行为，旨在加强国家对土地市场的宏观调控，防止因土地市场失控而引发的城市盲目扩张、耕地流 失等现象。
土地收购储备的重要性
规范土地市场
通过集中收购和储备，可以将零散的土地整合成规模较大 的土地资源，便于统一规划和开发，有效遏制了私自转让 和非法交易的发生，规范了土地市场秩序。
保障城市建设用地供应
土地收购储备规范化管 理
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目 录
• 土地收购储备概述 • 土地收购储备流程 • 土地收购储备规范化管理措施 • 土地收购储备风险及应对措施 • 土地收购储备成功案例分析 • 未来发展趋势与展望
01
土地收购储备概述
土地收购储备的定义
土地收购储备是指由城市人民政府授权的机构通过征收、征用、置换、收购、优先购买等方式，将土地使用者手中分散的土 地集中起来，进行土地整理和开发，然后通过规划、招标、拍卖等方式有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建 设用地的需求。
加强信息化建设，提高决策科学性
推广信息技术应用
积极应用现代信息技术手段，如大数据、人工智能等，提高土地 收购储备决策的科学性和精准性。
建立信息共享平台
搭建土地收购储备信息共享平台，实现各级政府及相关部门之间 的信息互通与协同工作。
土地储备制度新规对我国土地制度的影响
土地储备制度新规对我国土地制度的影响摘要：随着我国房地产的发展，人们面临着土地征收以及储备等一系列的问题，为此我国颁发了《土地储备管理办法》，以此规范我国的土地制度。
本文首先分析新《土地储备管理办法》的主要变化；其次，探讨土地储备制度新规对我国土地制度的影响，包括土地出让收入构成变化、地方政府土地财政模式转变、与房地产市场关系的调整以及在资金筹措等方面对我国土地制度产生的影响，以期能够为人们提供一些有效的参考。
关键词：土地储备；制度新规；土地制度；影响土地储备制度是指由政府主导，通过收购、征收、收回以及其他方式进行土地取得，再按照一定的标准进行储存，以备日后开发和再利用的制度。
从2008年开始，我国开始实施土地储备制度，但是在具体的实施过程中还存在很多的问题，尤其是土地储备制度新规对于我国土地制度产生的影响更是需要人们进一步的研究和探讨。
土地储备制度新规的出台，主要是为了更好地规范我国的土地制度，但是也有很多问题，比如说土地储备制度新规与原有土地制度之间存在着很多的不协调之处，这就需要人们进一步的研究，以便更好地促进我国土地制度的发展。
1土地储备制度新规的主要变化1.1 明确土地储备目的新规第一条就明确了土地储备制度的目的，主要是为促进土地资源的合理利用和土地市场健康发展，加强宏观调控，盘活存量土地资源，优化土地供应结构和供应方式，提高土地利用效率。
同时，新规还强调充分发挥土地储备在调控房地产市场、促进城市规划实施等方面的重要作用。
这就表明，土地储备制度的目的是促进经济发展与优化配置城市土地资源，因此新规并不是对现行土地管理法、城市房地产管理法等相关法律法规的重复和替代。
土地储备制度的设立旨在规范政府对建设用地市场的调控行为，对发挥政府在房地产市场中起到重要作用。
除此之外，新规还提出了土地储备的具体要求，明确了土地储备的管理体制和操作流程，明确了土地储备资金的来源与使用方向，为地方政府合理利用和开发土地资源、提高土地管理水平提供了法律依据，促进土地储备制度的实施。
浅谈我国土地收购储备制度
储备的用地类型分析 ， 实施土地储备主要有两种情况 ： 一是对一些 ５ ． １ 填 写处 置 登记 表 。填 写处 置 登 记表 ：此 表 的 内容 包 括单 位 名 无主地 、 闲置土地 、 依法可以收回的土地经依法收 回后进行储备 ； 二 称 、 法人代表 、 地址 、 联系 电话 、 拟处置的土地 面积 、 债权债务 、 土地 是 对 一些 因政府 原 因或 公共 利 益 需要 调整 的土地 ， 土地 使 用人 自愿 是否抵押 、 法院是否查封 、 拟处置土地 的理由、 法人签字 、 单位盖章 、 申请储备 的土地实施 收购储备 ， 为今后工作发展留有余地。 提供土地使用证等。 ３ 土地 储 备模 式 ５ ． ２ 测量评估 。测量评估 ： 对拟处置 的土地进行测量前 ， 要对其四 ３ 一 』 二 海模式。这些年很多地方已将建立土地收购储备制度作为 邻进行权属调查 ， 核实无误后进行测量。 同时评估所进行评估 ， 出具 深化土地使用制度改革和土地管理改革的突破 口。 由于这项制度是 最高 、 最 低 和基 准地 价 。
可能无限供给。改革开放以来， 随着我国的工业飞速发展和城 市化 的加速进程 ， 土地资源正 变得 日益稀缺 ， 与此同时人地 矛盾显得 日益突 出。这 已成 为城 市 可持 续发 展 的一 大 潜在 威 胁 。 关键 词 ： 土 地收 购 ； 储备 制 度 ； 管理
１ 土地储 备 制 度 的 内涵 土地储备制度是指政府依 照法律程序 ， 运用市场机制 ， 按照土 地利用总体规划和城市规划 ， 通过收回 、 收购 、 置换 、 征用等方法取 得的土地进行前期开发 、 整理 ， 并予以储存 ， 以供应和调控城市各类 建设用地的需求 ， 确保政府切实垄断土地一级市场的行为。土地收 购 是指 土地 储 备 中心 根据 城 市政 府 授权 和 土地 储 备计 划 ， 收 回或收
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我国的土地收购储备制度
摘自：《》(2001-12-30)
土地收购储备制度的含义
所谓土地收购储备制度是指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。
土地收购储备制度产生的背景
1、土地收购储备制度，是我国各地政府为适应经济体制改革和经济增长方式的转变要求，促进城市土地集约利用而进行的积极探索。
长期以来，我国实行的是国有土地使用权无偿无期限的划拨使用，大量的土地被长期闲置和荒芜。
党的十四届五中全会提出了两个具有全局意义的根本转变后，我国的地方政府和土地管理部门，逐步缩小了国有土地无偿无期限划拨使用的规模和范围，增大了有偿有期限出让国有土地使用权的比例，同时加大了对各类存量土地挖潜的工作力度，使土地资源逐步得到了优化配置。
1996年上海成立中国第一家土地收购储备机构——上海土地发展中心，开始了土地收购储备制度的探索。
2、中央采取的严格保护耕地政策，促进了我国土地收购储备制度的建设。
90年代初的房地产热、开发区热，使我国的大量耕地被占用，给农业生产和发展带来较大的负面影响。
为从根本上扭转这种局面，1997年4月中共中央、国务院下发了《关于进一步加强管理，切实保护耕地的通知》（即1997年中央11号文），要求冻结非农建设耕地一年。
后经国务院批准，又延续到1998年年底。
1999年新的《土地管理法》开始实施，新法对耕地仍实行了严格的保护政策。
为了适应和落实以上“一文一法”精神，满足业主对建设用地的需求，全国各地都加大了对闲置土地和其它存量土地的利用和管理力度。
但由于利用存量土地涉及到众多土地使用人的重大利益调整，靠简单的行政手不可能进行，必须建立体现行政手段和市场手段相结合的土地收购储备制度于是一些有经济头脑的城市在学习上海、广州等南方沿海城市先进经验的基础上，积极探索建立土地收购储备制度。
3、国有特困、破产企业要求消化和处置其闲置土地，“变现”解决其诸多历史遗留和现实问题的迫切愿望，促进了我国土地收购储备制度的发展。
闲置土地是国有特困、破产企业剩余的最大资产，特困企业的脱困、再生和发展，破产企业人员的安置，外欠债务的偿还等诸多问题的解决在很大程度上都依赖于土地资产的“变现”。
而要实现这个“变现”，单靠特困、破产企业的企业行为是很困难的。
因为这些企业一是缺乏对土地资产估价的专业知识，对地价的高低往往中心无数；二是对土地市场的需求状况不太了解，等客上门的情况占较大比例；三是急于“变现”的土地一般难以卖得较好的价位。
他们迫切需要政府给予关心和支持。
而土地收购储备制度为特困、破产企业土地资产的变现提供了最易操作的解决方案。
政府通过收购储备土地，可以垄断一级土地市场，通过公开招标、拍卖方式供地，使特困、破产企业的土地获得市场价的经济补偿。
建设土地收购储备制度的重大意义
建设土地收购储备制度的重大意义主要体现在以下四个方面：
1、有利于政府把分散的土地集中起来，实现政府对土地一级市场的绝对垄断，提高土地利用率。
土地收购储备制度建立后，政府通过行政手段将闲置半闲置的土地、依法收回的违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地和土地使用者申请政府收购的土地都逐步纳入政府的土地储备库，从而最终达到政府垄断土地一级高超的目的。
在此基础上政府统筹安排用地，提高土地利用率。
2、有利于进一步规范土地交易市场，避免协议出让中的“暗箱操作”，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。
3、有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易，防止国有资产流失，实现其保值、增值。
4、有利于盘活存量、闲置土地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资源资本化土地收购储备制度的运作模式
1、设置机构，成立由计划、规划、城建、财政、税务、物价、房管等相关部门人员组成的政府土地收购储备管理领导机构，负责土地收购储备工作的政策制定、项目审定、用地规划、监督检查及协调工作。
在土地管理部门成立具体负责土地收购储备日常工作的办事机构——土地收购储备中心（俗称“土地银行”）。
2、调查摸底，拟定收购计划。
3、实施收购，进行开发整理。
4、发布信息，公开招标、拍卖。
5、跟踪管理，确保履行协议。
土地收购储备制度在运作中的难题
1、征地难。
以前征地，土地部门大多只负责下达征地批文，和被征土地相关的乡、村、组、村民等并不直接接触，征地单位被迫付给乡、村、组及村民各种“合理不合法”的额外补偿费用。
土地收购储备制度建立后，土地收购储备中心将负责统一征用土地。
而该中心人员大多由政府机关、事业单位人员组成，中心不可能，政策也不允许该中心像原来的征地单位那样给予被征地相关的乡、村、组及村民们那么多合理不合法的额外补偿费用。
而最讲实惠的乡村组，尤其是村民们在“中心”未答应他们所提出的种种条件前是不可能轻易将土地交出的。
加之国家对耕地仍实行严格的保护政策，征地审批难度也越来越大。
2、收购难。
拥有存量、闲置土地的企业，尽管其所拥有的土地大多为无偿划拨所得，但在土地收购储备中心来收购他们的土地时，狮子大开口、漫天要价的却是大有人在。
他们往往摆出企业是如何如何的困难，不达这个价位不能解决企业问题的种种理由，让“中心”人员无法还价。
收购中还有一些错综复杂的矛盾增加了收购的难度。
企业在土地上搞了建设，投了资，往往都有了一定的债务。
土地被中心收购后，下岗人员的安置问题，离退休人员的养老金、医药费报销问题等也难以在短期内解决。
“不卖地还有一线希望，卖了地长远就没了指望”的心理使不少企业职工不愿将土地让“中心”心购。
3、储备难。
按要求，以后的经营性用地全部要通过公开招标、拍卖出让的方式取得。
但有些用地单位直接找拥有存量、闲置土地的企业商谈，他们所付出的较收购储备中心收购价高的有关补偿费用，影响了“中心”的收购储备。
4、在供地方式上存在问题。
在已建立了土地收购储备制度的城市，有的仍在搞“以房带路”，免费给开发商提供土地；有的仍在搞“收支两条线”，名义上是将土地出让给了开发商，实际上开发商在用地前并不将出让金交给政府，而是在开发后期才和政府结算，多退少补；有的将未经开发整理的“生地”就对外公开招标、拍卖，而买地者因对出让金以外需交付给“生地”拥有者的补偿费用心中无数，招标、拍卖往往难以取得成功。