临汾房地产市场情况

临汾房产市场大调查房地产发展问题待关注

近几年，房地产价格受多种因素的影响不断攀升。在2011年全国两会上，温家宝总理再次强调要坚定不移地搞好房地产市场调控，落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。2011年5月份，国家统计局临汾调查队对临汾市房地产发展情况进

行了专题调查。

一、临汾市房地产市场基本状况

1、房地产发展迅速。一是房地产开发投资增加。2010年临汾市房地产开发投资31.4 亿元，比2005年增长3倍。二是房屋施工面积大幅度增加。2010年全市房屋施工面积580.8万平方米，比2005年增长4.3倍。三是房屋销售面积大幅度增加。2010年全市房屋销售面积67.5万平方米，比2005年增长1.3倍。四是房屋竣工面积增长迅速。2010年全市房屋竣工面积131.4万平方米，比2005年增长2.6

倍。

2、房地产企业迅速增加。“十一五”期间，临汾以恒安、博浩源、派德森、鸿安世纪、新盛、康桥为代表的房地产企业相继成立，全市房地产开发企业由2005年的63个迅速增加到151个，先后建设了博浩源馨城、东方亚特兰、滨河湾城市花园、恒安新东城、莱茵半岛、

教授花园等大批居民住宅小区。

3、房地产开发投资趋于平稳。房地产开发投资经过2008、2009年连续两年60%以上的超常规增长之后，目前已基本趋于平稳，房地产开发企业对扩大投资持谨慎态度。2010年全市房地产开发比上年减少7.5亿元，下降19.4%，房地产开发企业施工房屋面积增幅比上年回

落24.8个百分点。

4、大型房地产企业入驻临汾。2010年，中骏置业、阳煤地产、御景水城３家实力雄厚的房地产开发企业入驻临汾，与本地企业相比，这些房地产企业有着品牌优势、产品优势、企业管理优势，资金实力和专业化程度等各方面的优势，理念超前。与此同时，在资金资源的争夺上，大型企业更具有抗风险能力，在自身发展的同时，也为提升整个城市的综合竞争力起到了很大的推动作用。

5、保障性住房进展顺利。至2010年底，全市开工建设保障性住房建设5439套34.2万平方米，其中，廉租住房开工1766套8.759万平方米；经济适用房开工1766套10.6万平方米；城市棚户区改造开工1046套8.942万平方米；国有工矿棚户区改造开工861套5.9万平

方米。

二、房地产价格及其影响因素分析

2005年和2006年临汾房地产开发以多层住宅为主，2007年开始以框架结构为主。据对临汾市区6家房地产企业重点调查，每平方米框架

高层住宅平均销售价格由2007年的3350元上涨到2010年的4300元，

上涨28.4%。

1、土地相对不足，推动价格不断攀升。土地价格是房地产价格的重要组成部分，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，推升了房地产价格。所调查6家房地产公司数据显示，临汾市区平均土地价格由2008年的95万元/亩上涨到2010年的109万元/亩，上涨15%。受土地等价格上升影响，每平方米框架高层住宅房地产成本平均价格由2008年的3018元上涨到2010年的3358元，上涨11.3%。

2、主要建筑材料价格上涨推高房地产价格。据调查，线材的出厂价格（含税）由2005年的3250元/吨上涨到 2010年的4329元/吨，上涨33.2%；32.5硅酸盐水泥的出厂价格（含税）由2005年的240元/吨上涨到2010年的430元/吨，上涨79%。随着建筑材料的逐年走高，房地产开发成本不断上升，推动房价不断上涨。

3、居民收入增加，住房需求进一步扩大。改革开放以来，临汾市居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求持续增长，房价被进一步拉高。2005年，临汾市城镇居民人均可支配收入仅7852元，到2010年增加到13831元，5年增长了76%。

4、城市化进程加快，推高房地产价格。城市化率是指市镇人口占总人口的比率。2005年临汾市城镇人口占总人口比重为34.65%， 2010年上升为40.78%。随着城市化进程的加快和城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民住房条件改善需求增加，也推高了房地产价格。

5、国家有关房地产政策的影响。近几年，国家出台了一系列政策措施抑制房地产价格，如新国八条。从2010年上调准备金开始，至2011年6月，央行已12次提高存款准备金率。根据测算，每次上调准备金率0.5个百分点，都将“冻结”资金3000到3700亿元。目前，临汾市的住房消费贷款与前几年相比，都有所收紧。从调查的6家楼盘来看，有两家楼盘需付全款，有三家需首付50%，还有一家有正式工作单位的，首付30%，其它需首付50%。目前，较紧的信贷政策对房

价产生了一定的影响。

6、名目繁多的税费推动楼价上升。据调查，房地产企业涉及的营业税、经营税等税费有30余种，其中税21种，涉及的部门有建设、规划、市政公用、土地、市容环卫、工商、税务等7类。各种税费最终要转化为商品房成本，由购房者来买单，成为当前房价飙升的重要原

因之一。

三、房地产市场存在的问题

1、房地产市场竞争激烈。一方面是开发企业与客户之间的竞争。目前开发企业虽还力挺房价，但部分企业和楼盘纷纷采取各种各样的促销手段，同时将更重视以品牌、品质、服务获得竞争优势。另一方面是开发企业之间的竞争。在市场环境严峻的考验下，一些弱小的企业将被逐步淘汰出局，洗牌加剧的现象将不断增加，房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化的趋势将进一步呈现。

2、资金保障面临压力。2010年，国家房地产调控政策密集出台，央行连续提高金融机构存款准备金率并先后两次加息，房地产开发企业面临较大的资金压力。2010年全市房地产开发企业开发资金到位29.3亿元，比上年下降27.7%。其中，国内贷款1.9亿元，下降61.6%；

自筹资金17.4亿元，下降22.6%。

3、购买力不足。近几年来，临汾市商品房销售价格处于不断上扬态势，市区商品住宅平均销售价格大部分在4000元/平方米左右，有的高达5000元/平方米，只有少数房价在3500元/平方米以下。2010年全市城镇居民人均可支配收入为13831元，如一个三口之家年总收入为41493元，在临汾市区购买100平方米的普通住宅按3500元/平方米的较低价格计算，连同各项税费、简单装修，需要40万元以

上。

4、开发手续繁琐、审批时间过长。调查中了解到，一般土地开发手续办理完结需两年以上，建设、规划手续繁杂，年审从“所”到“局”,过程较长。某房地产公司2006年初以300余万元通过法院拍卖取得