无锡商业项目市场调研报告

商圈分析
现状商业格局 在建商业项目
商圈分析
城市版块 商圈名称 崇安寺商圈 五爱路商圈 商圈等级 市级核心商圈 （综合） 市级补充商圈 （IT业商圈） 市级补充商圈 （家电卖场） 市级补充商圈 （餐饮） 市级补充商圈 （餐饮、娱乐） 市级补充商圈 （餐饮、旅游） 成长阶段 成熟 成熟
现状商业格局 在建商业项目
商圈分析--个案分析（哥伦布广场二期）
现状商业格局 在建商业项目
2F精品女装、餐饮：HONEYS、拉夏贝尔、百家好、ME&CITY、大渔铁板烧、嬉 湘记、汉拿山、斗牛士牛排等知名品牌
商圈分析--个案分析（新之城）
项目名称：新之城全生活广场 项目地址：无锡市新区新光路555号 项目类型：城市综合体 项目体量：15万平米 开业时间：2010年12月 产权属性：开发商持有 出 租 率：90% 主力店（十大）：苏宁电器、乐购超市、橙天 嘉禾影城、神采飞扬游乐场、爱婴岛儿童百货、 芒果KTV、神憩国际SPA会所、金钱豹大酒店等 租金水平： 1F：150元+6元/㎡/月 2F：120元+6元/㎡/月 3F：40-60元+6元/㎡/月
区域分析
基本概况 交通区位
无锡新区下辖无锡国家高新技术产业开发区、 无锡出口加工区、无锡新加坡工业园等多个 专业科技园区和四个镇、三个街道，辖区面 积200平方公里，人口25万。
行政属性
无锡新区
区位四至
无锡地处江苏省南部、太湖之滨，北临长江，南 接浙江、安徽两省，西邻常州市，东靠苏州市。 西距南京183公里，东距上海128公里。新区设 有高铁站、硕放机场。
现状商业格局 在建商业项目
商圈分析--个案分析（哥伦布广场一期）
现状商业格局 在建商业项目
（一期）1F餐饮、精品服饰、运动、娱乐：KFC、顺旺基、屈臣氏、艾格、拉夏 贝尔、七匹狼、波司登、李宁等知名品牌
商圈分析--个案分析（哥伦布广场一期）
现状商业格局 在建商业项目
（一期）2F餐饮、休闲、儿童、女人世界：豪客来、权金城、品尚豆捞、本色健 身、卡乐咪早教、欧伦堡咖啡台球等知名品牌
区域分析
无锡的经济发展有着深厚的基础。 早在明代时，织布、陶瓷、制砖等手 工业非常发达。19世纪中期，无锡和 九江、长沙、芜湖合称为“中国四大 米市”。本世纪以来，无锡更是依靠 自身优越的自然条件，成为中国民族 工业的原料基地和工商业发达的城市， 被誉为“小上海”。 无锡经济的发 展与良好的气候条件有一定的关系。 无锡属北亚热带季风气候区，气候温 和、湿润，雨量充沛，四季分明，成 为太湖流域的富庶之地。地理和气候 也为养殖业提供了条件，太湖中出产 的各种水产品种达数十种，尤其以银 鱼、蟹最为著名。此外，无锡的土特 产品：假（惠山泥人）、大（无锡酱 排骨）、空（无锡油面筋）已成为馈 赠亲友的佳品。
商圈分析--个案分析（保利广场）
现状商业格局 在建商业项目
2F服装 鞋包 配套：艾格、Honeys、太平鸟、拉夏贝尔、班尼路、皮尔卡丹、 歌莉娅、九牧王、佐丹奴、BOSSINI、GUTI等知名品牌
商圈分析--个案分析（保利广场）
现状商业格局 在建商业项目
3F 儿童鞋服 儿童游乐 餐饮休闲：NIKEKIDS、好孩子、博士蛙、东来顺、老房 子足浴、申汇轩、好尚韩国料理、奇乐堡等知名品牌
商圈分析--个案分析（滨湖万达广场）
现状商业格局 在建商业项目
3F餐饮休闲：大渔铁板烧、蓝焰、香籁、塔可西餐厅、禾绿寿司、德斯堡德国餐 厅等中西式美食
商圈分析--个案分析（保利广场）
现状商业格局 在建商业项目
项目名称：保利广场 项目地址：解放东路1000号（近火车站） 项目类型：城市综合体 项目体量：15.3万平方米 开业时间：2004年9月 产权属性：售出后返祖，统一出租 出 租 率：100% 主力店（八大）： H&M、C&A、特力屋、金宝 贝、体育休闲用品专营店运动100、家乐福、无锡 新交电、汤姆熊游乐 租金水平：180-240元/㎡/月
无锡新区高新技术产业迅速聚集，已经成为国际化、 现代化、特征鲜明的科技产业城，被国家科技部授 发展现况 予“全国先进高新区”称号，经济发展和创新能力 居全国高新区第二位，赢得了“璀璨的太湖明珠” 等美誉。
区域分析 总体布局
部锡宁大大三 分山高道运圈 的区速，河： 辐、的南，北 射南次到东到 商长级硕抵金 圈区商放坊城 以圈机前路 及以场镇， 崇安 及 ， 的 南 区辐西核到 等射至心高 整包苏商浪 个括锡圈路 无无路；， 锡锡，北西 市新东到至 东区抵太京 南，沪湖杭 东旺九 路庄轴 纵路： 横、京 交新沪 错光高 形路速 成、、 的金长 新城江 区路路 核、、 心太机 区湖场 域大路 道、 、高 学浪 前路 、
422383
205008
7033
3511
合计
4166820
1637980
3510739
1308502
139646
1308502
509402
250672
7033
3511
本体分析
地块情况 道路交通 人口分布
本体分析
地块情况 道路交通 人口分布
本体分析
地块情况 道路交通 人口分布
本体分析
地块情况 道路交通 人口分布
商圈分析--个案分析（哥伦布广场一期）
现状商业格局 在建商业项目
（一期）3F休闲娱乐：钱贵、许许网吧、碧钰足浴spa
ຫໍສະໝຸດ Baidu
商圈分析--个案分析（哥伦布广场二期）
现状商业格局 在建商业项目
商圈分析--个案分析（哥伦布广场二期）
现状商业格局 在建商业项目
1F精品男装、运动、珠宝、化妆品：NIKE、ADIDAS、凌致旗下、拉夏贝尔、太 平鸟、百丽、欧莱雅、欧珀莱、周大福、必胜客等知名品牌
竞争对手分布格局
●目前同档次购物中心 分布相对比较合理， 分属不通的商圈 ●万达、保利的品牌档 次、经营能力较突出 ●哥伦布、XX作为出 售型商业品牌、经营 均尚可 ●新之城刚落成开业， 但在新区商圈未来影 响力不可小觑
舞台整体效果图
商圈分析--个案分析（滨湖万达广场）
项目名称：无锡滨湖万达广场 项目地址：梁溪路、青祁路交汇 项目类型：城市综合体 项目体量：70万平米（商业中心12万方） 开业时间：2010年9月 产权属性：开发商持有 出 租 率：100% 主力店（十大）：ZARA、万达影院、宝大祥儿 童购物中心、万千百货、世纪联华、同庆楼、大歌 星KTV、大玩家超乐场、国美电器、奇迹健身等 租金水平： 主力店60+15/㎡/月； 1F：300+50 /㎡/月； 2F：180+50 /㎡/月； 3F：100+50 /㎡/月
人口 52660 374281 1005395
无锡项目商业市场调研报告
商圈分析
商圈分析
无锡商业变迁
传统商业
传统超市商业
现状商业格局 在建商业项目
各种特色商业
文化旅游产业：清明桥
现代综合商业
百货：商业大厦
在建：多种类 型商业持续发展
高端商业代表：恒隆、万象城
购物中心：保利广场
别墅休闲商业：阳春巷
特色综合体：西水东
区域分析
基本概况 交通区位
无锡经济指标分析（2010年）
指标 GDP 全社会固定资产投资 财政收入 地方财政一般预算收入 社会消费品零售总额 进出口总值 出口总值 到位注册外资 居民消费价格指数 单位 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿美元 亿美元 亿美元 % 绝对值 5750 2985.7 1579.9 511.9 1809.1 612.5 362.9 33 103.4 同比增长（%） 13 25.1 20.7 23.1 18.6 39.4 39.5
现状商业格局 在建商业项目
舞台背景图样
商圈分析--个案分析（滨湖万达广场） 现状商业格局 在建商业项目
1F精品服饰、生活服务：ZARA及三个副牌、星巴克、屈臣氏、丝芙兰、依恋旗下、 绫致旗下、百家好、满记甜品、
商圈分析--个案分析（滨湖万达广场）
现状商业格局 在建商业项目
2F精品服饰、生活服务：Mindbrige、I’m david、Paul frank、太平鸟男装、阿 吉豆、星动力等
现状商业格局 在建商业项目
代表项目
次级商圈 （综合）
区域商圈 （综合）
XX、新之城、茂业、 哥伦布（筹）
哥伦布、宜家（筹） 万达广场 凯宾斯基、洲际、 茂业 清明桥南长街
区域商圈 （综合）
区域商圈 （酒 店、办公） 区域商圈 （餐饮）
太湖新城CBD
市级商圈
规划
万象城、海岸城
商圈分析
现状商业格局 在建商业项目
标志商业 恒隆（筹）、商业 大厦、八佰伴等 宏图三胞、百脑汇 苏宁、国美等；远 东、英武百货 金太湖 保利广场、茂业 （筹） 清明桥南长街
胜利门商圈
核心城区 北大街商圈 火车站商圈 南门商圈
成熟
发展 成熟 成熟
商圈分析
城市版块 商圈名称 新区商圈 东部新区 东亭商圈 河埒口商圈 滨湖区 太湖新城 太湖广场 商圈 中桥商圈 商圈等级 成长阶段 发展 起步 初创 初创 发展
商品房合计 住宅 办公楼 商业营业用房 其他 销售 额
明细 面积 销售额 面积 销售额 面积 销售额 面积 销售额 面积
现房销 售
907730
287982
798910
227769
21801
227769
87019
45664
期房销 售
3259090
1349998
2711829
1080733
117845
1080733
商圈分析--个案分析（保利广场）
现状商业格局 在建商业项目
BF 运动 游乐 服装 生活 餐饮：班尼路、s&k、汤姆熊欢乐世界、运动100区域 (包括NIKE、ADIDAS、PUMA、JANSPORT等)、豪牛士等知名品牌
商圈分析--个案分析（保利广场）
现状商业格局 在建商业项目
1F化妆品 精品鞋服 餐饮 配套：丝芙兰、凌致旗下、ESPRIT、贝纳通、swatch、 特百惠、必胜客、豪客来、味千拉面、星巴克、战国策、玛希吉等知名品牌
人口 52660 137588 374281 1005395
本体分析
地块情况 道路交通 人口分布 商圈人口分析（时间）
按时间定商圈 步行15分钟 公交车15分钟 开车15分钟
社区个数 10 33 90
户数 可容纳户数 19684 116962 314185 实际入住户数 12896 116962 314185
无锡项目商业市场调研报告
2012年1月11日
无锡项目商业市场调研报告
一、区域分析 二、本体分析
目录
三、商圈分析 四、消费者分析
无锡项目商业市场调研报告
区域分析
区域分析
无锡市概述
基本概况 交通区位
无锡市常住人口为610.73万人，其 中户籍人口466.56 万人（市区237。42 万人，比上年增加1.5万人，增长0.64% ；江阴市 120.00万人，比上年增加0.23 万人，增长0.19%；宜兴市106.78万人， 比上年增加0.73万人，增长0.69%），外 来常住人口146.53万人，约占 总人口的 24%。目前人口总量年均增长40万人， 其中外来人口年均增长 20万人。 城镇居民人均可支配收入27750元 ，比上年增长10.9%。农民人均纯收入 14002元，比上年增长12.9%。城镇居民 人均消费性支出17003元，比上年增长 8.9%。农村居民人均消费性支出9790元 ，比上年增长10.9%。
商圈分析--个案分析（哥伦布广场一期）
项目名称：无锡哥伦布广场（一二期） 项目地址：广南路、广益路交汇处 项目类型：购物公园+购物广场 项目体量：20万平方米 一期12万（商业面积6万） 二期8万（商业面积4万） 开业时间：一期2009年10月 二期2011年10月 产权属性：售出后返祖 出 租 率：90% 主力店： 家乐福、迪卡尼乐园、钱贵KTV， 珑安百货 租金水平：百货120+8元/㎡/月 餐饮40+8元/㎡/月
基本概况 交通区位
一 心 ： 新 区 中 心 区 （ 新 区 第 一 岗） ）
区域分析
基本概况 交通区位
新区主要道路
京沪高速 快速内环（机场路） 长江路 旺庄路 高浪路 新光路 金城路 太湖大道 学前东路
无锡项目商业市场调研报告
本体分析
本体分析
地块情况 道路交通 人口分布
无锡市房地产开发现房与期房销售情况（2009年）
路标
本体分析
地块情况 道路交通 人口分布
758
31路
本体分析
地块情况 道路交通 人口分布 商圈人口分析（距离）
按距离定商圈 2公里 3公里 5公里 10公里
社区个数 10 15 33 90
户数 可容纳户数 16984 41249 116962 314185 实际入住户数 12896 28596 116962 314185