第七章-房地产评估

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房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件

A A
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：

房地产估价第七章剩余法

三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、开发成本和管理费用可采用比较法来估算； 2、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。
四、投资利息投资利息估算只在传统方法中需要。正确计息需把握6个方面：计息项目、计息期的长短、计息的方式、利
率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。
按开发后的经营方式细化的公式（一）适用于开发后出售的公式
V=VP－C 式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。（二）适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR－C 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
什么是管理?
剩余法的估价前提C193
相什关概么念是管理 ?
土地最佳利用方式；不动产价值；建筑物现值；建筑物开发成本；建筑物开发利润；建筑周期。
基本原理土地价值剩余理论，即土地价值由土地产品价格所决定，是扣
除其他生产费用的余额。
什剩余法么的特是点管理 ?
1、预期性；
2、时点不同；
剩余法适用的范围（估价对象C191） 1、适用于具有投资或开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）； 2、对待拆迁改造的再开发房地产的估价； 3、适用于对待开发土地的最高地价、最大利润、最高开发费用的估算。 4、适用于现有新旧房地产中地价或房价的单独评估。
八、假设开发法总结和运用举例C190
运用举例
• 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本及管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用

房地产估价第7章房地产税收评估

批量评税概述批量评税的特点
A. 评估数量海量性
B. 价值标准特殊性
C. 空间分布覆盖性
D. 估价时点统一性
E. 批量评税周期性
F. 参数应用特殊性
房地产估价（第二版）
21世纪房地产系列教材
7.1 7.1.3
批量评税概述与批量评税相关的概念
1. 评税时点（assessment date） 2. 计税价值（taxable value） 3. 个案评税（individual appraisal） 4. 批量评税模型（mass appraisal model） 5. 模型校准（model calibration） 6. 评税分区（assessment zoning） 7. 标准房地产（standard property） 8. 基准价值（standard value） 9. 评税周期（assessment cycle） 10. 基准价修正系数
房地产估价（第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.1
建立评税模型一般模型结构
V为市场价值的评估值；BV为建筑物的评估值；LV为土地的评估值
V BV LV
其中：
BV BP BSIZE LV LP LSIZE
BP为建筑物的单位价格；BSIZE为建筑物的大小，通常以建筑面积来表示，单位为m2；LP为土地的单位价格；LSIZE为土地的大小，单位为m2。
房地产类别划分综合类房地产
办公性质的房地产
公共事业性质的房地产公益性质和其他性质的房地产
房地产估价（第二版）
21世纪房地产系列教材
7.4 7.4.1
评税分区评税分区技术路线
对已建立城镇基准地价体系的地区，可以利用当地已有的土地定级估价成果，根据评税工作需要对基准地价分区进行适当调整划分评税分区。

房地产评估第7章

《房地产评估》
第26页，共66页。
[解] 本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用：年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。具体计算如下：P50= P*K50=1189.78元/平方米
《房地产评估》
第27页，共66页。
净收益每年不变的公式还有一些其他作用，如可以用来说明在不同报酬率下土地使用年限延长到何时，有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。
如P50即表示收益年限为50年的价格，
P∞表示收益年限为无限年的价格。
《房地产评估》
第21页，共66页。
于是，不同年限价格之间的换算方法如下：
Pn=PN*(1+r)N-n*[(1+r)n-1]/[(1+r)N-1]
若已知P，求P70,P50如下：
P70=P*P70 P50= P*P50
已知P50，求P∞、P40如下： P=P50/K50 P40=P50*K40/K50 如果将上述公式一般化，则有：
甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，
单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价
l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。
《房地产评估》
第23页，共66页。
[解] 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们
先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：
P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元)
《房地产评估》
第19页，共66页。
[例7—2] 某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。

房地产估价.第七章

的税费
§7.3假设开发法的程序和内容 7.3假设开发法的程序和内容
一、调查待估房地产的基本情况二、确定待估房地产的最佳开发利用方式三、估计开发建设期四、预测开发完成后的房地产价值五、估算各项成本费用开发成本
-管理费用 -投资利息 -销售费用 -投资利润-买方购买待开发房地产应负担的税费
六、确定开发商的合理利润七、估算待估房地产价格源自二、假设开发法的具体计算公式
（1）开发成房屋的待开发土地价值的计算公式生地价值=生地预期开发价值-由生地建造房屋的开发成本-管理
费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买生地的税费
毛地价值=毛地预期开发价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理
费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买毛地的税费
熟地价值=熟地预期开发价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理
一、假设开发法的概念：又称预期开发法、剩余法，是将待估房地产的预期开发价值扣除预计的正常投入费用、正常税金、及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。二、假设开发法的基本思路与理论依据基本思路是通过房地产开发商购置代建土地的报价过程来体现。理论依据：预期原理三、假设开发法的前提条件（1）必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式（2）收集的预测和成本的测算必须符合合法法则
§7.2假设开发法的基本公式 7.2假设开发法的基本公式
一、假设开发法的基本公式
待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者应负担的税费其中管理费用=开发成本×正常管理费率投资利息=（待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利率开发利润= （待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利润率

房地产评估(ppt 80页)

房地合一评估，针对具体的资产业务情况，对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积例题投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要，通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性决定房地产的特性决定房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性→价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。

房地产估价理论与方法第七章：收益法及其应用

第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。

收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。

用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。

基于租赁收入测算净收益的基本原理2。

基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。

出租的房地产净收益的求取2。

营业的房地产净收益的求取3。

自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。

有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。

累加法2.市场提取法3。

房地产评估讲义

房地产评估讲义什么是房地产评估？房地产评估是指对不动产的价值进行估算和确认的过程。

在房地产交易、贷款、保险等领域中，房地产评估起着至关重要的作用。

通过房地产评估，可以确定不动产的市场价值、租金价值、抵押价值等，为市场决策和交易提供依据。

房地产评估的方法多种多样，包括销售比较法、收益法、成本法等。

每种方法都有其独特的适用范围和计算方式，在实际评估过程中，评估师需要根据实际情况选择合适的方法。

同时，评估师需要考虑各种因素，如房地产市场状况、区域发展情况、不动产的特点等，以确保评估结果的准确性和可靠性。

房地产评估的重要性房地产评估在房地产交易和金融领域中具有重要的作用。

以下是房地产评估的一些重要性：1. 交易决策的依据在房地产买卖、租赁和抵押等交易中，房地产评估提供了决策者的依据。

买方和卖方可以通过评估结果来确定合理的交易价格，从而避免交易风险。

租赁方可以通过评估结果来确定租金水平，以确保租金的合理性。

金融机构可以通过评估结果来确定抵押物的价值，以确定贷款额度。

2. 贷款风险的控制对于金融机构来说，贷款是一项风险较高的业务。

通过房地产评估，金融机构可以了解抵押物的价值和潜在风险，从而做出合理的贷款决策。

评估结果不仅可以用于确定贷款额度，还可以作为贷款利率和还款期限的依据，以确保贷款风险的可控性。

3. 保险金的确定在房地产保险中，保险金的确定和房地产评估密切相关。

根据评估结果，保险公司可以确定合理的保险金额，保障被保险人的权益。

同时，评估结果也可以作为理赔的依据，保证理赔的公平性和及时性。

4. 投资决策的参考对于投资者来说，房地产评估可以提供投资决策的参考。

评估结果可以帮助投资者了解不动产的价值潜力和风险水平，从而做出明智的投资决策。

同时，评估结果也可以用于资产组合的配置和风险管理，以确保投资的稳定性和收益性。

房地产评估的方法房地产评估可以采用多种不同的方法，以下是一些常用的评估方法：1. 销售比较法销售比较法是最常用的房地产评估方法之一。

房地产评估培训PPT课件假设开发法

通常用复利计算，公式I=P[（1+i）n－1]
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章假设开发法
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二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
Image
1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本，的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收

房地产估价第七章成本法

三、适用于旧的房地产旧房地产价格 =土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－折旧这里，土地价格是指土地在估价时点条件下的重新取得价格。

旧建筑物价格 =建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
第四节
一、概念
重新购建价格的求取
重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 1．重新购建价格是估价时点时的价格。 2．重新购建价格是客观的价格。 3．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。
例：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。求该建筑物总的折旧总额和现值。
二.建筑物折旧的求取方法
（一）年限法年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

自然寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的持续年数。经济寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对房地产价值不再有贡献时止的时间。实际年龄：是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效年龄：估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。
剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄
四.成本法估价步骤
（1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；（2）估算重新购建价格；（3）测算折旧；（4）求出积算价格。
五、对成本法的基本认识

1.注意区分实际成本和客观成本。实际成本是某个开发商在开发建造该房地产的实际花费，客观成本是在估价时点开发建造该房地产，众多开发商的正常花费。

房地产估计-第七章收益法练习题参考答案

第七章收益法练习题一、单项选择题1、收益法是以〔 B 〕为根底的。

〔〕说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

Ａ、收益原理Ｂ、预期原理Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理2、购置收益性房地产可以视为〔D 〕，实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。

Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，那么对该单位来说，这宗房地产的价值与〔 A 〕万元的货币等价。

Ａ、2000 Ｂ、400Ｃ、4000 Ｄ、100004、收益法适用的对象，是有收益或有〔 A 〕的房地产。

Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和〔 B 〕都易于量化。

Ａ、本钱Ｂ、风险Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有〔 C 〕的观念上的。

Ａ、投资价值Ｂ、市场价值Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，那么该房地产的收益价格为〔 B 〕。

8、某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年收益权利的价格〔 A 〕A、3899元/ m2B、3865元/ m2C、3855元/ m2D、3920元/ m29、某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格〔 A 〕。

A、3252元/ m2B、3435元/ m2C、3565元/ m2D、3343元/ m210、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收益年限为40年，单价3500元/ m2。

房地产估价第七章假设开发法

➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method

《房地产评估》课件

撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值类型及方法说明、评估结果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告，确保内容完整、条理清晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报告进行审核，确保评估结果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押物的价值进行评估，以确定贷款金额和风险。
常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净收益，并选择合适的折现率将其折现至评估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相关政策，运用科学的方法和程序，对房地产的价值、性能、风险等方面进行全面、客观、公正的评估。

第七章地价评估《房地产估价理论与实务》PPT课件

第七章地价评估
Restricted Information and Basic Personal Data
• 一、基准地价评估 • 1、基准地价评估概述
• 1）基准地价的概念和特点 • 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同
级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估的某一基准日的法定最高年期土地使用权的区域平均价格。 • 基准地价具有以下特点： • （1）平均性；（2）区域性；（3）时效性；（4）全域性；（5）标准性；（6）公示性；（7）控制性
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• 2）基准地价评估的原则 • (1)土地用途以现状为主的原则 • (2)根据实际情况因地制宜选择技术路线的原则 • (3)与社会经济水平相协调的原则 • (4)静态与动态相结合的原则 • 2 、基准地价评估的原理 • 1)土地收益是基准地价评估的基础。 • 2)地租、地价理论和区位理论是基准地价评估的理论依据。 • 3)各行业对土地质量的不同要求是形成不同类别基准地价的基
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• 3、宗地地价评估方法
• 宗地地价评估方法有收益法、市场比较法、成本法，假设开发法，路线价法，这里着重介绍基准地价系数修正法。
• 基准地价系数修正法 • 1）基准地价系数修正法的含义 • 基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系
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• 3、基准地价的评估方法 • 收益法、市场比较法等都可用于基准地价的评估，以下主要介

房地产估价第七章假设开发法2课件

第二节假设开发法的估价步骤
七、确定待估价对象的价格
1.静态方式估价（传统的估价方法）静态方式估价不考虑各项价格与成本费用的时间差异，即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,因此需详细计算各项投资的利息,计息期通常到开发完成为止(不考虑预售和延迟销售 )。
第二节假设开发法的估价步骤
第七章假设开发法课堂练习题
4．（判断）在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。（） 5.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无
须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
2.动态方式估价（现金流量折现法）
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同一时点（价值时点）上，即以价值时点为基准进行折现，然后再相加减。采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发利润，而是隐含在折现过程中。
第七章假设开发法课堂练习题
1．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）
第三节假设开发法应用举例
教学目的: 1.熟悉假设开发法的估价步骤。 2.重点掌握假设开发法动态方式估价思路。 3.掌握假设开发法估算公式中各个项目的估
算方法。
第三节假设开发法应用举例
案例一：动态方式估价见教材 P116-117。案例二：静态方式估价见教材 P117-118。
第二节假设开发法的估价步骤
五、估算各项成本费用 5. 估算投资者购买待开发土地应负担的税费该项税费通常是根据当地的规定，按待开发对象价值的一定比率测算。

房地产估价规范

房地产估价规范房地产估价规范是指在购买、出售、租赁、抵押等房地产相关交易中，对房地产进行准确评估价值的一套规范。

以下为一个1000字左右的房地产估价规范：房地产估价规范第一章总则第一条为了规范房地产估价行为，保护各方合法权益，维护市场经济秩序，促进房地产市场健康发展，特制定本估价规范。

第二条房地产估价应遵循公正、客观、科学、准确的原则，依法履行职责，确保估价结果具有可信度和权威性。

第三条房地产估价应按照国家有关法律法规进行，依法保护国家和社会公共利益。

第四条房地产估价行为应遵循行业规范和职业道德，保守商业秘密，防止泄密和内幕交易。

第二章估价师资格第五条从事房地产估价工作的人员应具备相关专业知识和技能，并取得国家规定的估价师资格证书。

第六条估价师应定期参加相关培训，提升自身专业素质和水平，不断更新房地产市场信息和估价技术。

第七条估价师应熟悉国家有关法律法规，了解市场行情和政策动态，不参与违法犯罪活动。

第三章估价对象第八条房地产估价对象包括住宅、商业地产、办公楼、工业厂房等各类房地产。

第九条估价对象应具备明确的产权、可供评估的证明文件和数据资料，并与实际情况相符。

第十条估价对象应在充分调研的基础上，按照相关法规和估价方法进行评估，确保价格准确。

第四章估价程序第十一条估价程序包括项目策划、资料收集、调研分析、评估报告编制等环节。

第十二条项目策划阶段，估价机构应与委托方确定估价目标、范围、时限等事项，并签订合同。

第十三条资料收集阶段，估价机构应向相关方索取房地产证件、市场资料和相关数据等。

第十四条调研分析阶段，估价师应前往现场实地勘察，结合市场情况和相关资料进行评估分析。

第十五条评估报告编制阶段，估价机构应在规定时间内提交客观、准确、可靠的评估报告。

第五章价值评估第十六条估价师应根据市场供需情况、位置、装修、楼层等条件，结合市场评估方法进行估价。

第十七条估价报告中应明确房地产的评估目的、方法、过程、结果和风险等信息。

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地价
基本标准价格，政府定期公布

标定地价
以基本地价为依据，具体地块某一时期的价格

出让底价
政府拍卖土地使用权的起叫价格

转让价格
土地使用权再转让价格

其他价格
抵押价格、课税价格、征用价格
20
广州猎德村改造
2007年8月，广州市国土房管局发布出让公告，于9月底公开出让猎德村11万平方米的商业金融业用地，仅交易底价就高达38.6亿元
限购令出台后一周，广州十区二市一手住宅成交面积为24.95万平方米，环比大降73.03%。 2011广州限购令细则 2013新国五条细则下发满两月广州珠海回避 “统一限购令”
18
二房地产价格的分类（P169）
分类方法1

土地价格建筑物价格房地产价格
分类方法2

总价格单位价格楼面价格
4、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用
3
第一节概述
一、房地产的概念和特点（P158）
1．房地产的概念：
土地、建筑物、其他地上定着物评估对象：土地（或称地产）、建筑物、房地合一（也称房产）
4
2．房地产的特性：
土地自然特性
数量的有限性位置的不可移动性效用的持久性
28
交通便捷因素对房地产的影响

例：广州市珠江新城旅客自动输送系统（简称APM）线路总长3.88km，全部为地下线路，共设9座车站和一座车场，分别为赤岗塔站、海心沙站、广州歌剧院站、双塔站、中央广场站、市民广场站、天河南一路站、体育中心站、林和西站例：广州南站
29
第三节房地产评估——成本法
城镇征地补偿
32
（3）管理费用
管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用
费等。
（4）投资利息
占用资金所需支付的利息（机会成本，假定开发资金均为借贷资金），计算基数是取得成本、开发成本和管理费用之和
（5）投资利润
计算基数是取得成本、开发成本和管理费用之和，或开发后的土地价格
33
参考案例
41
第四节收益法（P191）
1．基本思路：是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。涉及三个基本的参数：净收益额、资本化率（折现率）、收益期限适用对象有收益或有潜在收益的房地产评估，如：商场、餐馆、商务楼、住宅等；前提条件房地产收益和风险都可以预期和量化。
（P166）
基本思路：
房地产价值=重新构建价格-损耗
适用范围：成本易确定的较新建筑物和折旧易
确定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏的
不动产类型的评估。

公用、公益性房地产，工业不动产和特殊用途的不动产。
30
1、新开发土地评估（P179）

填海造田、开山造田、征用农地等计算公式：土地价值=土地取得费+土地开发费+管理费用+利息+税费＋利润
=113.05 （元/平方米）
（4）估算开发利润：开发利润=（750+375）×10%=112.5 （元/平方米）（5）计算土地价格：土地单价= 750+375+113.05+112.5=1350.55（元/平方米）
35
2、新建房地产评估
（P180）
新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑
21
建筑物价格

不包含其占用土地的价格，现实中不多见土地价格和房产价格的统称
房地产价格

22
分类2
总价格

房地产整体价格
房地产单位面积价格楼面地价＝土地总价格/建筑总面积楼面地价＝土地单价/容积率
由：容积率＝建筑总面积/土地面积（建筑占地
单位价格

楼面地价

面积）
23
例：楼面地价的计算

危房
随时倒塌
成新率=结构部分得分×结构部分修正系数+装修部分得分×装修部分修正系数+ 设备部分得分×设备部分修正系数
40
课堂练习1：
某专用仓库，总建筑面积6500平方米，建成于 1992年10月底，寿命60年，为钢筋混凝土结构。经调查了解，目前类似建筑物建造价格为1200 元/平方米，而层高比评估对象高10厘米，估计影响造价5%。类似试评估该仓库于2010年 10月31日的价格建筑物的评估价格＝重新构建价格－损耗额采用市场比较法计算重新构建价格＝1200×95 ％×6500＝7410000 采用年限法计算损耗率＝18/60=0.3 则评估值=7410000 ×（1-0.3）=5187000
42
2．计算方法：（1）净收益：实际净收益与客观净收益
净收益 =总收益-总费用（不包括折旧） =潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用潜在毛收入：充分利用、无空置状态下可获得的收入
43
（2）资本化率：房地产投资的报酬率（P193）
主要方法：纯收益与价格比率法：房地产的纯收益除以价格累加法：资本化率=无风险报酬率+风险调整值排序插入法：将各种相关的收益率排序，经验判断资本化率所处的范围
25
四房地产价格的影响因素（P174）
一般因素

包括：社会、经济、政策因素
区域因素

商业繁华度、道路通达度、交通便捷度、设施完备度、环境质量状况
个别因素

土地个别因素、房屋建筑物个别因素
26
政策对房地产的影响

土地政策
“国五条”、“限购令”

利率
利率上升将引起房地产供给和需求下降，引起价
44
（3）收益期限的确定：根据具体的评估对象、评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定。
单纯土地

土地使用权期限建筑物经济寿命建筑物经济寿命长于等于土地使用权
土地使用权
单纯建筑物

土地与建筑物合一

建筑物经济寿命短于土地使用权
考虑土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年
1亩=666.67平方米
待开发土地出让金30万元/亩，拆迁费20万元/亩，土地开发成本375元/平方米。土地取得成本一次性投入。土地开发周期两年，开发成本分阶段均匀投入，其中第一年投资40%，银行贷款利率6%，开发周期两年，目前房地产开发利润率10%。土地取得成本一次性投
入，试估算土地经开发后的价格。
价格决定机制的特殊性
地理、交通、用途
市场供求关系的特殊性
供给弹性小甚至无弹性
价格呈不断增长趋势
14
2、房地产价格的特征（P168）房地产价格构成具有复杂性房地产价格具有明显的区域性、个别性

“一房一价”
房地产价格具有较强的政策性
15
广州历年一手房价走势
16
广州2012年一手房价走势
格下降

提高贷款购房者成本，提高房产开发成本

首付税收
房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土
地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税
27
广东版国五条细则出台
粤府办〔2013〕11号广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知

…… 限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。……
31
三通一平路通、给水通、电通和场地平整
（1）取得费
征用农业土地
五通一平路通、给水通、电通、排水通、通讯通和场地平整
七通一平路通、给（2）开发费水通、电通、排水基础设施配套费（“七通一平”费用）通、通讯通、热力公共事业配套费管道通、小区开发配套费燃气通和场地平整
关于打分法
房屋完损等级评分标准

完好
成新率大于80%

基本完好
成新率60%-79%
评定部位：结构（地基基础、承重构件、非承重构建、屋顶、楼地面）；装修（门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细目装修）；设备（水卫、电照、暖气、特种设备）

一般损坏
成新率40%-59%

严重损坏
成新率39%以下
17
时政：广州“限购令”（2010年10月15）
关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见核心内容包括四大方面：

坚决遏制炒房，户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明)，限购一套房；非常住家庭不准在广州购买；未满18岁不得单独购买商品房；境外购房，按照国家有关政策执行。
物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润
对于单纯的新建建筑物，则不包括土地取得成本，则：

新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润
36
注意：关于土地的取得成本和开发成本
取决于土地如何取得和取得土地的生熟程度

生地
已征地，但未进行“三通一平”或“七通一平”
第七章
房地产评估
1
思考：开征房产税的影响
逐年评估，业务量大目前房地产估价公司数量有限，资质参差不齐，尚未在业主心目中建立信用基础