上海环贸IAPM
K11环贸IAPM-体验式购物中心分析
的人工水景瀑布 〔反面是垂直电梯〕
上海K11
立面亮点：入口广场
欧陆园林式广场
香港K11：入口以欧陆园林式广场设计， 种植了数百棵植物，配合从玻璃幕墙 透射的阳光及柔和的大自然的音乐， 以及巨型波浪电视不停播放大自然环 境的影片；摆放13组艺术雕塑像。
空间亮点：多维阳光顶棚
上海K11所处的淮海路商圈， 香港广场、力宝广场奢侈品林 立，K11一方面注重文化艺术， 一方面又对奢侈品做了一个补 充。
业态亮点：都市农庄
都市农庄
屋顶300㎡室内生态互动 体验种植区“都市农庄 〞，现实版的开心农场。
业态亮点：艺术馆
艺术馆
上海K11的地下3层3000 平方米营业面积设置了 一个常年艺术馆。 提供 给本地的年轻艺术家作 为创造展示的空间或工 作坊，商业和艺术结合 不再是一场秀与噱头。
环贸iapm商场(简称iapm商 场)，坐落于浦西淮海中路最 繁盛的商业区，共有地上六层 及地下二层，面积逾12万平 方米。
效果图
效果图
效果图
沿街立面
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
沿街立面
沿街立面
沿街立面
区位：城市核心地段
夜行消费概念商场：
本工程地处陕西南路与淮海中路交口， 位于上海传统的核心商业区。周边有 巴黎春天、百盛，以及众多高档写字 楼，是上海高档商业圈。
定位：夜行消费概念潮流商场
客户群体定位：
对精致生活有追求的年轻人、 时尚白领精英
定位：夜行消费概念潮流商场
业态定位： 逾238个国际级高端潮流品牌，比较吸引年轻消
费者群体的奢侈品品牌，及一些更独特，更具设 计感的一线品牌。 配IMAX影院 引入出色餐饮，环球星级餐饮食府如首次进驻最 热门泰国星级餐厅、炎丸居酒屋(全日本居酒屋 大赛冠军)等。
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
K11
位于黄浦区，是一个艺 术与商业结合的购物中
心。
环贸IAPM
位于徐汇区，是一个高 端购物中心，汇聚了众
多国际品牌。
项目位置
01
02
03
04
上海环球港
位于普陀区中山北路300号。
大悦城
位于闸北区西藏北路166号。
K11
位于黄浦区淮海中路300号。
环贸IAPM
位于徐汇区淮海中路999号。
项目规模
K11作为上海的时尚地标之一，吸引 了大量客流，周末和节假日的人流量 尤为密集。
消费能力
K11的顾客主要以年轻人和有一定消 费能力的中产阶级为主，消费能力较 强。
05
环贸IAPM分析
建筑特色
现代设计风格
环贸IAPM的建筑外观采用现代设计风格，线条简洁明快，玻璃幕墙的使用增加了建筑的科技感和现代感。
线上线下融合
未来，实体购物中心将与线上平台进一步融合，通过数字化转型和创新 营销手段，提升消费者购物体验，实现线上线下互利共赢。
03
绿色环保
随着环保意识的普及，购物中心将更加注重绿色环保和可持续发展，通
过节能减排、环保材料使用等措施，提升企业形象和社会责任感。
可能面临的风险
经济波动
未来经济形势的不确定性可能对 消费市场产生影响，导致消费者 购买力下降，影响购物中心的客
03
大悦城分析
建筑特色
现代设计风格
大悦城采用现代简约设计，外观 线条流畅，玻璃幕墙与金属材质 的结合，营造出时尚前卫的视觉 效果。
环保理念
建筑设计中融入绿色环保理念， 如采用节能照明系统、雨水收集 系统等，以降低能耗和资源浪费 。
商业布局
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
5、功能业态分区 一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项 目中端的档次。
一二层业态比例
休闲 餐饮 服务 1% 4% 2%
赛标体育
零售
玛莎 无印良品 NOVO
93%
楼面
档次
代表品牌 •LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等 Specchi Café、Haagen-Dazs
17% 67%
酒店式公寓
专属会所 41F-46F 酒店式公寓 32F-40F 甲级办公 5F-30F
月星环球港整体规划剖面示意
凯悦中餐厅 41F-46F 总部办公 32F-40F 顶级公馆 21F-30f 五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
功能特点：
总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境； 甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率
18
5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客 群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
19
6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类 购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在 数量上占3%，面积上占4%。
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社
会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中 心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创 造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的 与消费者进行情感沟通和关系营销。
上海环贸iapm商场
百盛
巴黎春天
环贸iapm项目
(在上海,淮海路是与南京路齐名的商业街,代表了上海的一种风格、一种时尚。淮海路上商机无限好，历来是各大商家的必争之地） 研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
——外立面
外立面：外立面装饰上下了功夫，并没有像以往高端商业使用大量石材打造厚重外立面效果。而是配 合时尚定位，使用多样材质搭配，丰富的体块造型穿插，整体动感十足协调统一； 研发中心 / 王文明 / 2013 （目前处于抢工试营业，首日试营业只有27户商铺营业，但地上公共空间全部开放，其他在筹备装修）
上海环贸iapm商场
——室外交通
室外立体交通布置，底层沿街面留给商铺，停车出入口通过慢坡与绿化结立体解决，二层与地 研发中心 / 王文明 / 2013 下一层设置停车接驳空间，缓解底层停车压力
上海环贸iapm商场
——室内设计
室内装修也摒弃以往高端商业稳重压抑的装修风格，而是打造比较时尚绚丽，使用点状灯光结 研发中心 / 王文明 / 2013 合条形灯带，不锈钢金属分隔条，结合局部点缀彩色墙
项目设计 英国Benoy（贝诺）
研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
项目区位：本项目地处陕西南路与淮海中路交口，位于上海传统的核心商业区。周边有巴黎春 天、百盛，以及众多高档写字楼，是上海高档商业圈。此次环贸iapm的加入对周边商家压力巨 大，导致巴黎春天将大部分自持经营转为出租，百盛进行开业十多年来首次停业装修
研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
——业态布置
L4 L2 L1
L5
IAPM品牌选择了较为吸引年轻人的时尚品牌，PRADA为全球最大旗舰店，共跨四层 研发中心 / 王文明 / 2013 L3 L6
中国21个高端精品超市品牌及拓展需求
中国21个高端精品超市品牌及拓展需求如今，购物中心、高端社区等的商业设施中精品超市越来越多，甚至有人称，精品超市或许就是下一个奢侈行业。
本文集21个精品超市品牌，详细介绍品牌概况、定位、目标客群、门店分布、拓店方案等信息，以供参考。
1、T a s t e超市T a s t e是和记黄埔旗下屈臣氏集团所属食品零售商百佳公司在香港设立的高端食品连锁超市，主要对象是中产阶级的消费者，售卖世界各地产品。
百佳在调研后，发现在香港，消费者要的不仅是产品，更多的是一种购物体验。
在此根底上，百佳从亚洲各地引进各种特色食品产品，使T A S T E的产品品种增加了4,000多种，到达了35,000余种。
进口食品到达了将近一半，并有大量的有机食品。
此外，T A S T E 还会定期源源不断地推出新品，满足多样化需求。
门店分布：现有9间分店在香港和6间分店在广州。
首间分店于2004年11月在九龙塘又一城开幕，中国内地首间T A S T E于2021年2月2日在广州中华广场开幕。
内地门店分布情况：广州中华广场〔4,300㎡，广州首家〕；佛山南海万科广场店〔3,500㎡〕；深圳罗湖区金光华广场店〔2,500㎡〕；广州正佳广场店〔6,000㎡〕；珠海华发商都店〔4,080㎡，珠海首店，非一线城市首家，2021年6月20日开业〕；上海古北店〔4,300㎡，上海首家〕。
定位：高端目标客群：中产阶级消费人群面积需求：2000-6000㎡2、G r e a t超市G r e a t成立于2000年12月，是和记黄埔旗下屈臣氏集团所属食品零售商百佳公司下的高端食品超市，主要对象是上层阶级的消费者，市场定位在百佳与T a s t e之上。
截至目前仅有1家门店，位于香港金钟太古广场。
内地首家G r e a t落子成都国际金融中心，这也是屈臣氏集团时隔13年后，再次于内地开出定位最高端的超市。
G r e a t原为百佳超市翻新升级而来，面积为3000平方米左右，主要出售进口食材和现烹食品。
让人“心花怒放”的创意花店设计
让人“心花怒放”的创意花店设计见到花儿，总是会让人心情大high，于是不管是家居还是公共空间，总是少不了花艺陈设的点缀和陪衬，但干粉们在关注花朵本身的时候，常常忽略了那些展示美丽的载体，其实，好的展示设计，更是花艺得以完美呈现其娇媚的不二法宝呢！今天，干货君，为各位搜集了几个极具创意的花店设计，准备好尖叫吧！野兽派花店连卡佛店——The Beast House野兽派在上海连卡佛开设“The Beast House"。
艺术家用铜浇筑而成大屁股熊，货真价实的“土豪金”，重达半吨，是野兽派连卡佛店的标志。
艺术家子豪，在The Beast House的玻璃上画画，不同的野兽图案背后有着不同的含义。
野兽派花店环贸广场店IAPM——The Beast Rose上海时尚新地标环贸广场（iapm）的野兽派花店叫The BEAST Rose。
The Beast Rose全店概念和色彩灵感来源于法国电影《MarieAntoinette》，并选用来自纽约的Jonathan Elder的Muse系列花瓶，让所有的玫瑰，映衬女人最美的身体线条。
以美为唯一目的，野兽派获得众多艺术家的帮助，室内设计规划由颜呈勋完成，涂鸦艺术家Zinan特别为The Beast Rose创作了天花板上的风景。
设计师——颜呈勋（Bill）:美国哈佛大学设计学院毕业(建筑系学硕士), 上海穆哈地设计咨询(MRT design) , 创办人/总监,建筑师。
GOELIA fleuriste 225总店骨子里的法式优雅GOELIA fleuriste 225总店有别于其它花店，这里更注重的是客人在店内的体验，而不单是鲜花拿回家后的愉悦。
花店四壁和陈列柜架均以樟木制成，衬以简洁的欧式线条，散发着自然的樟木气息，与花香呼应。
225总店将作为GOELIA fleuriste的主心骨和实验室，不断设计、制作出不同种类的花艺作品，并在技术成熟后推广至其它分店，因此在225总店你可以看到GOELIA fleuriste最新的花艺装置和各式花饰产品。
2017年上海环贸iapm商场市场调研报告
开发商 开业时间
2013.10.31 总建面 商业面 积 方米 停车位
新鸿基
30万平方米 12万 平 800个
环贸 iapm 商 场 区位分析
● 区位
● --------------------------------------------------------------------------------------
餐饮业态占比（品牌数）
中式餐厅
西式餐厅
日本料理
东南亚餐 厅 休闲餐饮
41.67% 6.67%
25.00%
13.33% 13.33%
分析：休闲餐饮占比最高，高达 41.67%，有多家咖啡、甜品、水吧， 其次是中式餐厅，占比25%，西式餐厅 与日本料理占比相同均为13.33%，东 南亚餐厅占比最少，只有6.67%。
菜系细表
项目总结
定位时尚高档、有特色的餐饮品牌、引领夜间消费
潮流 定位时尚高端： -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1、iapm的内部装潢、设计、色调等都更年轻，给人以放松轻快的的感受； 2、招商定位高端年轻时尚。项目周边商业如百盛和巴黎春天定位中档，与淮海 路 档次不符，iapm引领潮流消费，提升了淮海路档次。
● iapm 所处淮海路属于上海传统商业核心商圈，中高端商业项 目林立。 一、二线国际品牌布点也较为密集；iapm 关于时尚 及潮流元素的精 准把握，使得其在该竞争性商圈成功突围， 并迫使周边传统百货卖 场做出转型升级改变。
● 交通
● --------------------------------------------------------------------------------------
上海环贸iapm商场考察报告及楼层品牌列表
竭诚为您提供优质文档/双击可除上海环贸iapm商场考察报告及楼层品牌列表篇一：上海考察报告商业项目考察报告一、概况：20XX年4月3日至4月4日由金地西北区域地产公司安排由商业部、设计部、项目部等同事对上海环贸广场、K11、浦东嘉里中心、上海国金中心等高端商业项目实地考察，本次考察组织严密，内容丰富，整个团队日夜兼程，边看边议，拍摄了大量有价值的影像资料，深感受益匪浅，体会良多。
二、通过对上海几个商业项目的考察，结合以往项目的经验，着眼本工程项目提出几点体会。
需设计配合施工的几个方面：1、幕墙大量的预埋件需要结构施工中配合，通常预埋件是由于幕墙设计施工单位或者总包单位安装，因此在结构施工时需提供幕墙施工图纸且幕墙图纸需达到相应深度，避免日后大量后置构件所发生的成本。
2、设计任务书中的工作内容要尽可能的详尽。
图纸的深度一定要具备现场的施工条件。
同类型的合同不能漏项和缺项，尽量避免业主和施工单位的二次深化，比如装修图纸的设计，机电图纸不能仅仅满足于系统图。
重要节点和部位还需出施工工艺图，如设备间的安装工艺图，公共走道吊顶内综合管线布置图等等。
避免因施工单位管理和施工水平参差不齐造成工期和造假的损失。
3、大型公共建筑项目设备和材料的种类和数量极其繁杂和众多，甲供设备和材料是否能及时到场直接影响到总体的工期目标。
在设计院完成设计图纸的同时还应提出设备和材料的详细的技术条件，以备招标工作能顺利的开启。
尤其是大型设备类采购由于供货周期长的特点需尽早考虑订货。
4、内装设计应按项目整体目标尽可能提前跟进，这样既能为装修施工单位的招标确定提供依据。
也能对建筑结构中的不协调的部位进行优化及时的调整。
另外也能对装饰材料的确认能尽早的开始，避免因此造成工期拖延。
三、招商业态对设计和施工的重要性。
潜在已签约的主力店和次主力店等不同业态应提供详细的布局和功能等方面的工程技术条件要求(比如规模、层高、荷载、机电配套、车位等通过设计院（含专业设计）尽可能的一次完成设计，减少施工过程中同业态的变化和交底不清引起的结构、建筑、水暖电的重大变更，导致造价攀升，工期的拖延。
环贸iapm考察报告
功能分析
甲级办公楼 甲级办公楼 豪华公寓楼
空中花园 高端商场
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
Off ice Off ice
车流分析
首层车 流 二层车 流 办公 公寓 商业 落客区
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
车流分析
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
Off ice Off ice
上海环贸iapm商场考察报告
03
室内设计
室内设计分析
年轻时尚的风格
IAPM商场室内设计以白色调为主，配合反光不锈钢、 地面以及如繁星般斑驳的照明系统，交相辉映，大气 又年轻时尚。
二 层 主 要 由 一 层 品 牌 复 式 铺 （ 如 ： Prada 、 MIUMIU、Apple Store等）以及一线品牌副牌为主 （ 如 Just Cavalli 、 McQ 、 Pierre Balmain 、 Glasstique等）；同时还配套部分知名轻餐品牌， 如Jones the grocer、Wedgwood Gourmel。。
人流分析
首层商业主入 口 首层次商业入 口 二层商业次入 口 二层塔楼主入 口 办公
公寓 商业 地铁
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
人流分析
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
商业动线分析
主动 线
次动 线
中庭
项目整体平面布局以客流主动线为依据，呈线状排布。垂直交通系统 主要通过主动线上三个中庭实现；同时结合首层平面过大的特点，设置 有多条客流次动线，与-1层下沉广场相连；整个平面利用合理有效。
上海环贸IAPM
办公楼二期
办公楼一期
地铁中转站在项目地块内，由新鸿基负责建造 与IAPM商场无缝连接。
酒店式公寓
商场
地铁中转站
规划设计商场外立面
• 外立面装饰上下了功夫，并没有像以往高端商业使用大量石材打造厚重外立面效果。而是配合时尚定位，使用多样材质搭配，丰富的体块造 型穿插，整体动感十足协调统一。
规划设计商场室内
上海环贸IAPM商场
项目概况
• 项目名称：上海环贸IAPM
• 位
置 ： 淮海中路999号
• 建设投资：新鸿基地产发展有限公司 • 项目设计 : 英国Benoy • 楼层：地上六层及地下二层 • 开业时间：2013年8月5日（试营业） • 项目规模：建筑面积约为32.6万平方米商业面积占了13万平方米 • 商场特色定位：iapm商场引入全新“夜行购物消费”概念，部分 餐饮将营业至凌晨，开创了沪上“夜行商场”的先河，成为首个 糅合“品味生活杂志”及“夜行消费购物”模式于一体的i世代高 端潮流商场。让工作繁忙的白领和夜游族们，不受时间束缚尽情 购物，享受“夜上海”的璀璨社交生活，为追求高端时尚品味的 顾客提供最新、最潮的多元化购物体验。 开发商介绍：新鸿基地产发展有限公司（港交所：0016，OTCBB：SUHJY，简称“新地”），香港注册的地产公司，早于1972年在香港交易所上市的，
6楼7楼打造了3栋双层独栋景观餐饮每栋一个品牌稻香独栋餐饮独栋餐饮独栋餐饮招商亮点零售?在零售品牌招商方面iapm首先选择了prada和gucci这两个较为吸引年轻女孩的品牌作为主力店并且在建筑外部的装饰上下了功夫共跨四层的prada旗舰店为全球最大
商业项目案例分享上海环贸IAPM
上海万科商用亊业部 2013.8.23
项目区位
K11调研案例分析ppt课件
中庭处不光光照良好，还有特色的结构
休息处的景观装置都有着各自的特色
11
楼层规划
12
建筑体结构|轴向剖解
K11地上五层（4、5层为主要服务于写字楼的餐 饮），地下二层。众所周知，商业运营，想让消费者流 动起来，自然而然“上楼或下地”存在一定的困难。而 纵观K11，其真可谓是做到了“上下一体，人流联动”。 能做到这一点，整个建筑形态发挥了极大的作用。 开放式大中庭 在节约了能源的同时，大幅度增加了每 层商户的展示面，缓解了层与层之间的隔阂感，并提升 了顾客进入项目后“第一眼冲击力”的震撼效果。
4
K11艺术购物中心
K11 是全球首个品牌率先把 艺术•人文•自然 三大核心元素融合，
将艺术欣赏、人文 体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自 由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。
5
交通情况
K11
K11位于淮海中路和黄陂南路这两条主干道交汇入口， 并且与地铁一号线黄陂南路站直接相连，周围有多个 公交车站点。 得益于许多特色店铺和艺术展览，有很多远道而来的 游客，同时有趣的开放中庭也吸引了游客的目光。 但近在咫尺的竞争对手也坐拥同样的优势。
K11一方面注重文化艺术，一方面又在一层对奢侈品做了一个补充； B1、B2 的服饰以年轻为主，锁定年轻女性客群 ； 注重体验式消费，引进“都市农庄”“ABC COOKING STUDIO”等，增加 消费者的参与度。
29
项目区位
城市区位图
街道区位图
上海环贸iapm商场座落于浦西徐汇区淮海中路陕西南路商业区，占地面积逾12万平方米，轨道交通 一号线及十号线均可抵达。
秉承品牌艺术?人文?自然三大核心元素相融合的核心价值上海k11全力打造最大的互动艺术乐园最具舞台感的购物体验最潮的多元文化社区枢纽365天的丌间断互动活动更将开启k11的创意之旅令艺术欣赏人文体验自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受
国内购物广场成功案例
国内购物广场成功案例目录1，福州东百东街店......................................................................................3-4 2，福州大洋百货东街口店..........................................................................5-6 3，福州宝龙城市广场..................................................................................6-7 4，福州仓山万达广场..................................................................................7-8 5，福州万象城广场......................................................................................9-12 6，厦门SM城市广场..................................................................................12-13 7，厦门湖里万达..........................................................................................12-13 8，厦门罗宾森广场......................................................................................13-14 9，泉州丰泽新华都购物广场......................................................................14-14 10，泉州温陵路大洋百货............................................................................14-15 11，莆田金鼎广场......................................................................................15-16 12，上海美罗城............................................................................................16-17 13，广州正佳广场........................................................................................17-19 14，广州中华广场........................................................................................19-20 15，广州天河城广场....................................................................................20-22 16，深圳华润万象城....................................................................................23-24 17，成都环球购物广场................................................................................24-25 18，上海K11购物广场...............................................................................25-25 19，上海环贸iapm商场.............................................................................26-27 20，上海恒隆广场........................................................................................27-28 21，昆明南亚第壹广场................................................................................28-29 22，北京西单大悦城....................................................................................30-31 23，广州太古汇............................................................................................31-32 24，广州5号停机坪购物广场....................................................................33-34 25，北京侨福芳草地商业购物中心............................................................35-36 26，上海大拇指广场....................................................................................36-3627，北京金源新燕莎购物广场....................................................................36-37 28，上海正大乐城.......................................................................................37-38 29，成都奥克斯广场...................................................................................38-39 30，成都来福士广场...................................................................................39-40一，福州东百东街店1，位置：东百东街店位于鼓楼区福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，以八一七北路、津泰路商业街和南后街地段为主。
上海环贸Iapm告诉你，时尚地标要这么玩
上海环贸Iapm告诉你，时尚地标要这么玩“繁华南京路，高雅淮海路”——作为上海最早形成的市级商圈，淮海路拥有上百万方的办公楼，聚集了大量的中高端商务客群，开在这里的环贸Iapm，采用与传统商场差异化竞争策略，在保留奢侈品品牌的基础上，注重引入国际小众品牌、特色潮牌等，打造成为辐射淮海路乃至整个上海市的时尚潮流新地标。
一布局与业态规划亮点图：潮牌店图：潮牌店1、近百家个性潮牌，打造品牌的独特性和唯一性。
项目整体品牌采用与传统商业差异化策略，在保留奢侈品品牌的基础上，引入国际小众品牌、特色潮牌、独特生活类品牌，打造成为辐射淮海路商圈乃至整个上海市的时尚潮流新地标。
2、立体化入口、内通式流线，内外部交通动线清晰。
室外立体交通布置，2条外部车流动线，3处客流主要出入口，实现人车分流；回字型商场、大中庭连小中庭的3中庭设计，内部主动线清晰；19部垂直电梯、33部自动扶梯、3部跨层电梯，内部垂直动线优势明显。
图：L1层业态布局图3、整体呈“哑铃状”，布局合理，精品零售占主导。
商场整体排布呈类哑铃状，主力店主要分布于项目东西两侧死角区域，以超市、餐饮、娱乐目的型消费业态为主；沿淮海路沿线商铺厚度较大，以次主力店为主，南侧区域以一般商铺为主。
项目经营总面积约2.7万㎡，其中零售商业面积比例64%（含超市）、非零售商业面积比例36%，精品零售业态占据主导地位。
图：零售专卖店图：零售专卖店二环贸IAPM所在商圈特征图：淮海路商圈“繁华南京路，高雅淮海路”——淮海中路以吸引本地中高档消费客群为主，商业特色可以用上海本地人认同的“高雅”来形容。
淮海路商圈是上海最早形成的市级商圈，拥有上百万方的办公楼，近端拥有大量中高端商务客群，他们是时尚潮流的引领者与消费主力军。
在这里开设24小时消费概念的高端商场，具备市场基础。
三物业构成图：项目建筑规划图项目于2011年9月开建，总建面共25.9万㎡，由5A甲级写字楼、购物中心和酒店式公寓三大产品构成。
上海淮海中路环贸 iapm
商家
Patrizie Pepe maje Jones the grocer Wedgewood Juicy Couture
分类
服饰 服饰 餐饮（意大利） 工艺品 服饰 服饰（鞋包） 服饰 服饰（时装、香） 水 时装（巴黎） 工艺品
Furia芙拉 McQ麦寇 Pierre Baimain （巴尔曼） Carven glasslique
L2
L1 LG1 LG2 B1、B2
商店及餐饮、办公楼
商店 商店及餐饮、超生活 商店及餐饮 停车场
LG2层布局与品牌举例
iapmLG2层的招商包括服饰类的主力店H&M、餐饮类诸如港丽餐厅、 金牌外婆家、一风堂以及一些茶饮小铺集中在此层
标号 lg2-203&205 lg2-206 lg2-207210&218-221 lg2-211 LG2-212 LG2-213 LG2-215 LG2-217 LG2-228&223 LG2-225
服饰（牛仔） LG1121&122 服饰（鞋） 发型、美甲 服饰 服饰 超市 LG1123&125 LG1-126 LG1-127 LG1-128 LG1-129
LG1-161
LG1-162 LG1-163
Mango
O’blu Anges b.
服饰
服饰 服饰
LG1-113
LG1-115 LG1-116
项目总体情况
1
写字楼
2
购物广场
开业时间：2012.06 规模：6层、地下2层地上6层 服务范围：零售、餐饮、娱乐、 运动
3
住宅
•
•
规模：12万方
• • •
•
规模：4万方
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规划设计 办公
办公标准层平面图
规划设计 办公
标准层面积：2400平米
电梯厅、走道净高：3.0m
电梯厅、走道净宽：2.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱm 标准层层高：4.7m 标准净高：3.0m 架空地板：20cm
柱边距幕墙（远大施工）：1.7m
标准层预留走道设计； 26层中仅3层采用走道划分，多数租户取消走道提高得房率。
电梯品牌：迅达
平面图
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招商亮点 影院
「百丽宫影城」是香港百老汇院线旗下殿堂级品牌，它标志着高雅及华丽格调。 上海第二家开幕的百丽宫影城位于上海浦西淮海中路全新的环贸 iapm 商场内，绝对是追求品味生活精英群未来的新聚焦点。环贸 百丽宫影城的华丽设计理念，源自电影世界中炫幻耀眼的「光 、影」层次对比。由观众踏入影城那一刻开始，就能立刻感受到光影的 闪耀及互相辉映，这全因影城內布满了精致的镜面拼合设计和纤巧的银色线条所致，让观众沉浸在浮华广阔的想像意境，尤如漫游于 时光隧道一般，幻想置身于电影世界当中，俨如身临其境。而地面上纵横交错的线条设计，就像引导观众进入时光隧道般，营造更大 的想像空间。镜面拼合的设计意念亦延伸至洗手间，让观众无论置身于影城的任何角落，都能有一致性的光影炫幻体验。影城更备有 IMAX 影厅，为品味一族带来感观震撼的全新视听享受，非凡体验尽在此。 影城共6个厅，提供1096个超宽座位，
办公楼二期
办公楼一期
地铁中转站在项目地块内，由新鸿基负责建造 与IAPM商场无缝连接。
酒店式公寓
商场
地铁中转站
规划设计商场外立面
• 外立面装饰上下了功夫，并没有像以往高端商业使用大量石材打造厚重外立面效果。而是配合时尚定位，使用多样材质搭配，丰富的体块造 型穿插，整体动感十足协调统一。
规划设计商场室内
招商亮点 餐饮
• • • 引入出色的餐饮是IAPM的又一大特点，事实上，IAPM餐饮的出现也弥补了淮海路西段高端时尚餐饮的空缺： 原本周边白领就餐的地点不多，咖啡甜品类也甚少。 目前已率先开业的包括香港老字号餐厅稻香，日本高档寿司的千两、泰国菜的Greyhound Café和上海菜的老吉
士上座率都相当可观。
项目区位
项目地处陕西南路与淮海中路交口，位于上海传统的核心商业区。周边有巴黎春天、百盛，以及众多高档写 字楼，是上海高档商业圈。此次环贸iapm的加入对周边商家压力巨大，导致巴黎春天将大部分自持经营转为 出租，百盛进行开业十多年来首次停业装修
规划设计项目总体
• 建筑面积约为32.6万平方米，包括两栋甲级写字楼、豪华服务式公寓和iapm商场，商业面积占了13万平方米。 • 整个项目全部持有经营。
商业项目案例分享上海环贸IAPM
上海万科商用亊业部 2013.8.23
上海环贸IAPM商场
项目概况
• 项目名称：上海环贸IAPM
• 位
置 ： 淮海中路999号
• 建设投资：新鸿基地产发展有限公司 • 项目设计 : 英国Benoy • 楼层：地上六层及地下二层 • 开业时间：2013年8月5日（试营业） • 项目规模：建筑面积约为32.6万平方米商业面积占了13万平方米 • 商场特色定位：iapm商场引入全新“夜行购物消费”概念，部分 餐饮将营业至凌晨，开创了沪上“夜行商场”的先河，成为首个 糅合“品味生活杂志”及“夜行消费购物”模式于一体的i世代高 端潮流商场。让工作繁忙的白领和夜游族们，不受时间束缚尽情 购物，享受“夜上海”的璀璨社交生活，为追求高端时尚品味的 顾客提供最新、最潮的多元化购物体验。 开发商介绍：新鸿基地产发展有限公司（港交所：0016，OTCBB：SUHJY，简称“新地”），香港注册的地产公司，早于1972年在香港交易所上市的，
即将开业的其他餐饮包括：利苑、金牌外婆家、鼎泰丰、小金牛、正斗等，以及蔡嘉、GODIVA、MIZZI、 StayReal café等甜品饮料。最引人注目的为中国首家、全球第三家Gucci Café。
6楼，7楼打造了3栋双层独栋景观餐饮，每栋一个品牌
稻香
独栋餐饮
独栋餐饮 独栋餐饮
招商亮点 零售
• • 在零售品牌招商方面，IAPM首先选择了Prada和Gucci这两个较为吸引年轻女孩的品牌作为主力店，并且在建筑外部的装 饰上下了功夫，共跨四层的PRADA旗舰店为全球最大。 在安排一层其他一线品牌时，没有选择Burberry、Ralph Lauren等更为成熟的品牌，而是选择了Yves Saint Laurent、 Dolce&Gabbana、Alexander Mcqueen等更独特、具设计感的品牌。另有Givency、Balenciaga、Tod’s、Versace等，以 及吸引男性顾客的Boss。 • • 二层相比一层则更有 “时装”的感觉，包括了Juicy Couture、Patrizia Pepe、Just Cavallia、McQ、Furla等。 三层的品牌招商非常有特点，包含了日本A-NET商会旗下的两个品牌：童话风的Tsumori Chisato和潮人喜爱的 mercibeaucoup，以超薄羊绒和骷髅图案等为特色的法国品牌Zadig & Voltaire，色彩鲜艳的芬兰设计品牌Marimekko等。另 有无印良品旗舰店和日本IT。 • 相比定位传统高端的IFC国金中心， IAPM的定位则是“时尚高端”，吸引更潮、更年轻的人群。
当时市值4亿港元。经过多年发展，新鸿基地产已成为香港最大的地产发展公司之一，其主要核心业务为物业发展，亦经营其他地产相关业务，例如酒店、 新鸿基九度蝉联《FinanceAsia》“亚洲最佳地产公司”等殊荣。
商场、物业管理，以及投资其他的行业如：电讯、资讯科技、基建及其他业务。现任董事局主席兼董事总经理为郭炳江及郭炳联。 由2003年起至2012年，
220m
商场沿淮海中路面，全场220米 打造全一线奢侈品品牌1+2复式店 共计11家。
实景图介绍 垂直动线
实景图介绍 洗手间
儿童洗手间
实景图介绍 室内节选
实景图介绍 室内节选
谢谢！
入口的巨大的玻璃帷幕，使得周边的湖泊与“Blue Water”这个名字相映成趣。