2009—2010住房存量分析

住宅存量特征分析

——本部分摘自《2009—2010年度中国房地产市场报告》

住宅存量特征分析

2008年全国城镇住宅竣工面积为7.60亿平方米，商品住宅竣工套数为494万套2008年全国城镇住宅竣工面积为7.60亿平方米，其中，东部地区城镇住宅竣工面积为3.49亿平方米，中部地区城镇住宅竣工面积为2.03亿平方米，西部地区城镇住宅竣工面积为2.05亿平方米，分别占城镇住宅竣工总面积的46.0%、26.8%和27.1%。西部地区城镇住宅竣工面积增加最快。

2008年房地产开发住宅竣工套数为494万套，比2007年增加54

万套。其中，东部地区、中部地区和西部地区房地产开发住宅竣工套数分别为261万套、121万套和112万套，分别占住宅竣工总套数的52.9%、24.5%和22.6%。

住房市场化建设程度略低于2007年2008年，房地产开发住宅竣工面积为5.43亿平方米，占城镇住宅竣工面积的71.45%，比2007年减少了0.93个百分点。住房市场化建设程度略低于2007年。

从投资方面看，2007年我国城镇住宅投资额为26516亿元，其中，房地产开发住宅投资额为22441亿元，占城镇住宅投资额的比重为84.6%，比2007年减少0.2个百分点。

分地区看，2008年东部地区、中部地区和西部地区商品住宅占城镇住宅竣工面积的比重分别为83.5%、64.9%和58.6%;东部地区住房市场化建设程度最高。

历年全国城市住宅竣工面积及房地产开发竣工面积（套数）比较

城镇住宅竣

工面积（亿

平方米）

房地产开发住

宅竣工面积

（亿平方米）

房地产开发

住宅竣工套

数（套）

房地产开发住宅

竣工面积占城镇

住宅竣工面积比

重1998 4.76 1.41 -- 29.62%

1999 5.59 1.76 1946358 31.48%

2000 5.49 2.06 2139702 37.52%

2001 5.75 2.46 2414392 42.78%

2002 5.98 2.85 2629616 47.66%

2003 5.5 3.38 3021134 61.45%

2004 5.69 3.47 4042219 60.98%

2005 6.61 4.37 3682523 66.11%

2006 6.3 4.55 4005305 72.22%

2007 6.88 4.98 4401203 72.38%

2008 7.60 5.43 4939189 71.45% 资料来源：国家统计局，REICO数据库

2008年城镇住房存量中商品房所占比例为35%，比2005年增加12.6个百分点2008年，我国城镇住房自有化率为86.7%，比2005年提高0.92个百分点;35个大中城市住房自有化率平均为84.4%，比2005年提高4.8个百分点。

从住房产权结构来看，租赁公房、租赁私房、原有私房、房改私房、商品房和其他类型住房在城镇住房存量中分别占7.6%、3.7%、10.2%、41.6%、34.9%和2.0%;其中，房改私房比例比2005年减小10.4个百分点，商品房比例比2005年增加12.6个百分点。城镇住房存量中，租赁私房和商品房比例增加，表明住房市场化水平的提高。

2008年我国城镇住房存量的产权结构及变化

市场化住房供给在住房存量中所占比重提高在不同产权的住房存量中，将商品房和租赁私房认为是市场化住房供给，用这些家庭在全部家庭中所占比例来度量住房供给结构中的市场化住房比例。2008年，我国市场化住房供给在住房存量中所占比重为38.6%，比2005年高14.3个百分点。35个大中城市，市场化住房供给在住房存量中所占比重超过50%的城市有：深圳（84.9%）、宁波（62.9%）、厦门（62.5%）、广州（50.8%）。

2008年35个大中城市住房市场化水平

资料来源：国家统计局，REICO数据库

2008年，城镇居民家庭平均住房建筑面积为85.4平方米，其中，商品房平均建筑面积为97.3平方米2008年，我国城镇居民家庭平均住房建筑面积为85.4平方米，比2005年增加0.9平方米;家庭住房面积的中位数为76平方米，说明85平方米以下住房在住房存量中占相对较高的比例。从不同产权类型来看，住房建筑面积最大的是原有私房，平均建筑面积为130.0平方米/套，其次是商品房，平均建筑面积为97.3平方米/套;住房建筑面积最小的是租赁公房，平均建筑面积为50.7平方米/套，其次是租赁私房，平均建筑面积为60.4平方米/套。

2008年，35个大中城市平均住房建筑面积为76.5平方米;建筑面积最大的五个城市分别是厦门（92.3平方米）、海口（89.8平方米）、昆明（85.8平方米）、广州（85.8平方米）和福州（85.2平方米），建筑面积最小的五个城市分别是哈尔滨（62.1平方米）、贵阳（62.1平方米）、兰州（62.8平方米）、天津（65.2平方米）和上海（66.1平方米）。

2008年城镇居民家庭住房建筑面积

资料来源：国家统计局，REICO数据库

城镇住房存量中，

单元房二居室所占

比重最高;商品房中

二居室和三居室的

比重均在40%以上

我国城镇住房建筑式样分为七类

[1]：单栋住宅、普通楼房、

单元房一居室、单元房二居室、单元房三居室、单元房四居

室以上、平房及其他。2008年，城镇住房存量中，单元房二

居室所占比例最高，为44.5%;单元房三居室所占比例次之，

为29.7%;单栋住宅所占比重为3.6%。35个大中城市中，除

福州和厦门单元房三居室比例略高于二居室外，其余城市均

以单元房二居室为主。

从不同住房产权结构来看，租赁公房、租赁私房和房改私房

三类住房以单元房二居室为主;原有私房以单栋住宅和平房及

其它为主;商品房中单元房三居室所占比例最高，达到

44.5%，单元房二居室所占比重为41.7%，单元房二居室和

三居室占商品房户型的绝大多数。

2008年城镇居民家庭住房类型

资料来源：国家统计局，REICO数据库

2008年城镇居民家庭住房的市场价值