论影响房地产工程造价的因素及其控制措施

摘要：房地产工程是城市建设中不可或缺的一环，但随着经济的不断发展和
城市化的不断加速，房地产工程造价日趋复杂和高昂，成为制约房地产业发展的
重要因素之一。

因此，探讨影响房地产工程造价的因素及其控制措施是十分必要的。

基于此，本文将以万境蓝山四期一批次项目为例，分析房地产工程造价的影
响因素，提出几点控制措施，以供参考。

关键词：房地产工程；工程造价；影响因素；控制措施
1.房地产工程造价控制的意义
首先，房地产工程造价控制可以保障工程建设的质量和安全，提高工程效率
和效益，避免不必要的浪费和损失。

其次，房地产工程造价控制可以有效降低房
地产开发成本，提高开发商盈利水平，增强企业的竞争力。

最后，房地产工程造
价控制还有助于实现城市可持续发展的目标，减少对资源和环境的负荷，提升城
市发展的品质和形象。

2.工程概况
五矿•万境蓝山项目地块由湖南东润房地产开发有限责任公司于2013年09
月17日拍得，土地总面积377307.25㎡，规划建筑用地面积218368.29㎡，规
划用途为住宅（R2）和公园（G11）。

总建筑面积560763.50㎡，计容总建筑面
积470661.63㎡（其中：住宅建筑面积417882.83㎡、商业及社区配套建筑面积38880.71㎡），地上不计容总建筑面积2238.41㎡，地下总建面100969.43㎡
（车库面积88119㎡，计容地下面积13105.97㎡），容积率2.16，建筑密度24%，绿地率40%，停车位2977，总户数3688户。

主要物业类型为：4F叠加别墅，7F花园洋房，高层住宅（18F—24F），公寓，住宅底商，集中商业等。

1.
影响房地产工程造价的因素和控制措施
3.1宏观因素
宏观经济因素对房地产工程造价的影响是多方面的，主要包括通货膨胀、利率、货币政策、经济周期等因素。

这些因素会直接或间接地影响房地产工程的建
设成本、材料价格、劳动力成本等，从而对房地产工程造价产生影响。

该项目在推进过程中，宏观经济上出现较大浮动。

2014年长沙房价同比下跌，项目开发压力大、去化难，2014年6月开始，项目板块的主要供应和库存为高层，价格战明显，洋房为板块内的稀缺产品，公司将项目一期二批和三期的部分高层
调整为洋房，实现差异化竞争，提升项目竞争力。

2015年市场持续下行，长沙去化周期暴增至23个月。

鉴于项目当时可售货
量较多，结合当时市场低迷，很难预知后续市场走势，因此在做好现有产品销售
的情况下，公司对后续待开发部分的产品暂未调整，开发节奏放缓。

2016年长沙房地产市场快速回暖，去化速度明显加快。

2018年7月开始，
蓝山五期提上开发日程，目标就是尽量做足容积率，同时符合政府管理部门各项
要求及地块现有限制，鉴于大托机场搬迁仍有不确定性，在2019年5月份召开
五期产策会时候，提出满足现有条件、突破限高、做满容积率等3个方案汇报，
最后选定满足现有条件、尽量做足容积率开发方案进行。

通过五期最大限度做满
容积率的情况下，蓝山整体容积率调增至2.16，计容建筑面积470661.63㎡。

3.2项目自身因素
（1）施工材料
首先，施工材料的质量和性能直接影响到工程质量。

选择质量好、性能稳定
的施工材料可以提高工程的耐久性和安全性，减少维修和更换的频率，从而降低
后期维护成本。

因此，在选择施工材料时，应注重品牌信誉和质量认证，并进行
必要的质量检测。

其次，施工材料的价格对工程造价有直接影响。

不同品牌、不
同规格的材料价格差异较大，因此，在选择施工材料时，应综合考虑价格和性能，选择性价比较高的材料。

此外，可以通过与供应商进行谈判，争取到更优惠的价格，从而降低工程造价。

另外，施工材料的使用量也会对工程造价产生影响。

合
理控制施工材料的使用量可以降低工程造价。

在设计阶段，应根据实际需要进行
合理地材料计量，避免过度使用材料。

在施工过程中，应加强材料的管理和监控，避免浪费和损耗。

此外，可以通过优化施工工艺，减少材料的使用量，从而降低
工程造价。

最后，施工材料的供应和交付时间也会对工程造价产生影响。

及时供
应和交付施工材料可以保证工程进度的顺利进行，避免因材料延迟而导致的工期
延误和额外的人力成本。

因此，在选择供应商时，应考虑其供货能力和交货时间，并与供应商签订明确的交货时间协议，确保材料能够按时到达工地。

在该项目中，根据委托方提供的万境蓝山四期一批次项目资料，发现项目混
凝土材料价格偏高。

主要是材料调差导致，项目混凝土材料调差按合同约定，只
要与基准价有差异均调整；外部项目约定材料涨幅在5%以内不予调差，涨幅范围
内价格差异由施工方承担，调差方式的差异，导致项目混凝土含调差后的材料价
格偏高。

后续经过相应调整，将整体造价控制在预期范围。

（2）施工工艺
首先，施工工艺对房地产工程造价有直接影响。

不同的施工工艺会导致不同
的材料和设备使用量，从而影响工程的成本。

例如，采用传统的砌筑工艺可能需
要大量的人工和材料，而采用预制装配式工艺则可以减少人工和材料的使用，降
低成本。

因此，选择适合的施工工艺可以有效控制工程造价。

其次，施工工艺对
房地产工程造价还有间接影响。

不同的施工工艺会影响工程的施工周期和质量，
进而影响工程的成本。

例如，采用先进的施工工艺可以缩短施工周期，减少人工
和设备的使用时间，从而降低成本。

另外，合理选择施工工艺可以提高工程的质量，减少后期维修和改造的成本。

为了控制房地产工程造价，可以采取以下对策：
首先，进行施工工艺的前期研究和比较。

在工程设计阶段，应对不同的施工
工艺进行研究和比较，评估其对工程造价的影响。

选择适合的施工工艺，可以在
不影响工程质量的前提下降低成本。

其次，加强施工工艺的管理和控制。

在施工
过程中，应严格按照施工工艺要求进行操作，确保施工质量和进度。

同时，加强
对施工工艺的监督和检查，及时发现和解决问题，避免造成不必要的成本增加。

最后，推广和应用先进的施工工艺。

随着科技的发展，新的施工工艺不断涌现。

通过推广和应用先进的施工工艺，可以提高工程的效率和质量，降低成本。

因此，建设单位和施工方应积极引进和推广先进的施工工艺。

（3）施工管理
首先，施工管理对房地产工程造价的影响主要体现在工程质量方面。

良好的
施工管理可以确保施工过程中的质量控制，减少质量问题的发生，从而降低后期
维修和修复的成本。

为了保证工程质量，可以采取以下对策：加强施工过程中的
质量监督和检查，确保施工符合相关标准和规范；加强施工人员的培训和管理，
提高施工技术水平和质量意识；建立健全的质量管理体系，完善质量控制措施。

其次，施工管理对房地产工程造价的影响还体现在工期方面。

良好的施工管
理可以提高施工效率，缩短工期，从而减少工期延误带来的成本增加。

为了控制
工期，可以采取以下对策：合理安排施工进度，确保施工进度的合理性和可行性；加强施工组织和协调，提高施工效率；加强施工现场的管理，确保施工过程的顺
利进行。

最后，施工管理对房地产工程造价的影响还体现在成本方面。

良好的施工管
理可以降低施工成本，提高工程的经济效益。

为了控制成本，可以采取以下对策：合理选择施工材料和设备，降低采购成本；加强施工过程中的成本控制，减少浪
费和不必要的开支；加强施工人员的管理，提高劳动生产率。

结语：
综上所述，房地产工程造价控制对于保障房地产行业的稳健发展和提高工程
效益具有重要的意义。

为实现有效的房地产工程造价控制，必须从宏观经济和工
程项目本身着手，分析影响造价的各种因素，开展可行性措施，将风险降到最低，实现造价可控，促进行业发展。

参考文献：
[1]鲁杰.地产公司房地产工程项目造价管理模式研究[J].建筑与预算，2022（6）：13-15.
[2]冯娜.房地产工程造价管理存在的问题及策略[J].大众标准化，2022（14）：36-38.。