贷款基础知识

房地产贷款知识

第一节房地产贷款皋本厲词

♦按笏：是指按揭人将房产产权转让孩揭，受益人故为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的労屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

♦住房公积全贷歎，是指由各地住房公积全管理中心运用职工以弐所在单位所缴纳的住房公积金•委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在耳£期间缴存住房公积金的离退沐职工发放的房屋抵押贷款.住房公积金贷款的类別有：新房贷款、二手房贷款、自津住房贷款.住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等C

♦按碣贷款，就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提共阶段性担保的个人住房贷款业务。

♦抵押贷款：指借歎者以一定的抵押品作为柳岛保证向银行取得的贷歎°它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品浦常包括有价证券、国债券、各种股祟、房地产、以及货物的提鱼、栈单或其他各种证明物品所有权的单扱贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补堂。

♦房产抵押：是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者白行管理，债权人只按期取息，而无使用管浬房屋的权利，待借款还清，住权人收回房契抵押即告终结C如债务人不能履疔债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。捉供抵押房星的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房呈抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事彳亍为能力的人不得设定房屋抵押。

♦抵押人：指向债权人提供一定的财产作为抵押物，用以担保债务履行的债务人或第三人。当抵押人将自己的财产抵押后，本人只是部分丧失对抵押物的处分权，不能龙全地行使对物所享有的权利。

♦抵并权人：是指对债务人亨有债权，并在债务人不腹行债务时得就抵押物优先受偿的人，抵押权人就是受抵押担探的债权的债权人.抵押权是商债务人或第三人就其提供抵押的特定的财产所设定的物权。

♦担谋人：即保证人，根搦担保法规定，第三人和渍权人约定，当债务人不履行债务对，保证人按照约定履行债务或者蚩担员任，这里的第三人即担嗓人，包括具有代为清偿债务能力的法人、其他组沃或者公民，这里的债权人既是主债的债权人。这里的-按照约定履行债务或者承担责任■称为保证序务，也有人称保证贡任.

♦债权人：在债的关系自，有要求他的债务人实施一定行为或者不实施一走行为的权利的人，债权人主要是指预付款者，有权谙求他方为特定行为的权利主体，是指那些对企业提供需偿还的融资的机构和个人，包括给企业提供贷款的机构或个人（贷款债权人）和以出售货物或劳务形式提供短期融资的机构或个人（商业债权人〉按我国现行法律的规定，在夭间借贷关系中，将钱借给他人的人，称为债权人：相对而言从别人手中借钱，欠别人钱的人称为债务人。

♦债务人，通常指根据法津或台同、契约的规定，在借债关系中对债权人负有倦还义务的人。在财务会计学的术语中，债务人是指欠别人钱的实林或个人。便务人可以是公民，可以是法人，区家乍为民事主休出现时也可以具备债务人的资格。

♦买受人：又称买方。买卖合同中约定支付价金的人。

♦出卖人：指通过买受人购买商品房系为自己住用、通过岀租获得利润或者在商品房升值时通过及时茯让获得利涓，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益的人。

♦利率：又称利息率.表示一定时期内利息量与本金的比率，诵常用百分比表示. 搖年计算则称为年利率.梵计算公式是：利息率二利息量4-本金上时间X100$ 利率是借款人需向其所借金线所支付的代价，亦是放款人延迟其消费.借给借款人所获得的回报。

♦月供：戶供指在以银厅按掲方式购置商品房、机动车辆等时，根据贷歎协议的规定，贷款人应当在还款期间内，每月向贷款银行支付的月还款额，♦债务人:通常指根据法聲或合同、哭约的规定，在借债关蔡中对债权人负有偿还义务旳人，在财务会计学的术语中，债务人是指欠别人钱的实体或个人'债务人可以是公民，可以是法人，直家作为民事主体出现时也可以具备债务人的资格C

♦买曼人：文称买方c买卖合同中约定支付价全的人。

♦出丞人：指適过买受人购买商品房系为自己住用、哺过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获徉利润，或者行便相关的所有权或用益物权以获得利益的人.

•利密2叉称利息率，表示一定时期内利息量与本金的比率，通常弔百分比表示，按年计算则称为年利率.其计算公式是：利息率二利息量-本全*时间X100% 利率是借款人需旬其所借金线所支付的代价，亦是放款人延迟其消费，借给借款人所获得的回报。

•月供：月供指在以银行按揭方式购置脅品房、机动车辆等时，根据贷款协议的规定，贷款人应当在还款期间内，每月向贷款银行支付的月还款额，

包括本金部分和相应的利息。

目前，我国按揭贷款的还款方式包括：贷款期限在1年的一次性还款方式，贷就期限在1年以上的等额还款或等额本金还款方式。

♦等额本息还歎方式，每月还款的全额是一致的，但其中的本金部分逐月递壇，而利息部分逐月递减。在还款期内，支付的总利息赞用，高于等訣本金还款方式.

♦等额本金还款方式：每月还款的金额逐月递诚.其中本金都分保持不变，而利息部分逐月递减C在还款期内，支付的总利皀、次用，低于等額还款方式，但前期还款额（含本金和利息）高于等额还款方式.

♦预告登记：指当事人约定买卖期房或者變让其他不动产初权时，为了限制债另人处分该不动产，保漳渍权人将•来取得物权而作的登记。妇在商品房预售中，购房看可以就尚未律战的住房进行预告登记，以制约幵发商把己出害为住房再次出售或老进行抵押，纫权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者•其他不动产物权的协议，为保璋将来丈现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力.” “预告登记后，僅权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”