房地产流程管理精要

保密
内容 ，切
勿复
制外
传
流程管理从何谈起 为何房地产流程管理很重要 房地产企业流程管理包括哪些 房地产企业流程管理的发展阶段 房地产企业流程管理体系的设计方法 房地产企业流程咨询项目的注意事项
第 10 页
内容 一般房地产企业的流程， 业务类及管 一般房地产企业的流程，包括下述三类： 包括下述三类：战略类、 战略类、 ，切 勿复 理支持类 制外 传
房地产企业流程管理精要
房地产咨询中心 张凤仙 二O一O年九月八日
Copyright © 2007 By ALLPKU Management Consultants Ltd.
未经许可，不得外传
保密
目录
流程管理从何谈起 为何房地产流程管理很重要 房地产企业流程管理包括哪些 房地产企业流程管理的发展阶段 房地产企业流程管理体系的设计方法 房地产企业流程咨询项目的注意事项
第 6 页
保密
从房地产行业的特点来看
当起台风时， 当起台风时，大象都能够飞起来… 大象都能够飞起来… 当退潮时, 当退潮时,就会发现沙滩上谁是裸泳者… 就会发现沙滩上谁是裸泳者…
内容 ，切
勿复
制外
传
外部环境要求： 外部环境要求： －房地产政策越来越严厉 －市场运作越来越规范 －客户要求越来越高
内部环境要求： 内部环境要求： －组织人员规模越来越大 －项目越来越多 －项目越做越大
勿复
制外
现阶段80％以上企业没有达到规范化管理阶段，而一些标杆房地产企业已经开始进入精细化 管理阶段
传
精益化
优化流程
精细化 规范化
低成本高效率管理，实现管 理高效性 基于目标和可衡量的管理实 现管理有效性 按照流程管理实现管理的一 致性，有序运作 按照经验和感觉管理，无序 运作 60%
完善流程 建立流程
建筑 设计
采购 管理
工程 管理
销售 管理
客服 管理
物业 管理
产品实现过程
越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但 对整个房地产开发项目的利润贡献越高
价值链中段是整个房地产开发项目的成本控 制区间，决定了利润的最终实现大小 越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但 对组织的品牌和客户价值产生重要影响
第 9 页
然后， 然后，基于各专业职能和初步的权责划分细化总全景图
流程分析优化
内容 ，切
勿复
制外
传
1.基于价值链7 大阶段关键活动的逻辑关系
Step1.1 公司流程结构 Step1.2 现状流程描述 Step1.3 公司识别分析 优化 Step1.4 流程设计文件 编制
2.反映集团各专业职能与下属公司专业管控关系与角色
第 3 页
内容 ，切 ” 流程管理的提出---流程管理的提出----“ 科学管理”与“价值链模型” 价值链模型 ----“科学管理” 勿复 制外 传
保密
泰勒 在企业中任何活动都可以标准化，可以被管理。
顾客 波特
在企业中每 项活动都应 被增值 哈佛商学院战略管理学家迈克尔·波特《价值链分析模型》
第 4 页
复杂性：外部接口多
3
对象：以人为主
4
方式：并行运作多
5
周期：运作时间长 构成 结果：一次性
房地产流程特点
第 23 页
内容 流程识别分析优化: 流程识别分析优化:房地产业务流程特点将作为识别需要优化流程 ，切 的一种方法 勿复 制外
流程分析优化
保密
传
Step1.1 公司流程结构 Step1.2 现状流程描述 Step1.3 公司识别分析 优化 Step1.4 流程设计文件 编制
流程分析优化
保密
传
Step1.1 公司流程结构 Step1.2 现状流程描述 Step1.3 公司识别分析 优化 Step1.4 流程设计文件 编制
业务流程范围
业务流程是指产品实现流程 : 项目发展 项目策划 设计管理流程 采购管理流程 施工管理流程 营销管理流程 顾客关系管理流程 包括房地产开发产生收益的核心作业指引
保密
制外
传
流程分析优化
1)初级阶段----建立流程体系 2)发展阶段----理顺流程和接口 3)提高阶段----优化流程
Step1.1 公司流程结构 Step1.2 现状流程描述 Step1.3 公司识别分析 优化 Step1.4 流程设计文件 编制
4)变革阶段----再造流程
第 17 页
内容 流程体系策划， 流程体系策划，包括3 包括3项主要内容， 项主要内容，目的是为流程优化设计提供输 ，切 入。首先需要分析企业的流程体系及运作效果 勿复 制外
内容 ，切 流程是一组将输入转化为输出的增值活动的集合
保密
勿复
制外
传
输入
输入 输入 输出 输出 输出 输入
输出
输出
输入 输出
第 5 页
保密
内容 ，切
勿复
制外
传
流程管理从何谈起 为何房地产流程管理很重要 房地产企业流程管理包括哪些 房地产企业流程管理的发展阶段 房地产企业流程管理体系的设计方法 房地产企业流程咨询项目的注意事项
内容 ，切
勿复
制外
传
第 1 页
保密
流程管理从何谈起
一个老生常谈的故事
故事背景 阿富汗的荒野，美国游 客的汽车发生故障，无 法启动 没有人搞清楚到底是怎 么回事，连工厂代表也 不得不放弃 有人记起了一位老铁匠 解决过程 老铁匠看了一下汽车并要求拿一把 锤子来 他在引擎的一处轻轻敲了两下，说 道“发动吧” …… “我该给你什么报酬呢？”游客感 激地问道。 “100美元”
保密
房地产开发全流程图
内容 ，切
勿复
制外
传
模
板
第 13 页
保密
内容 ，切
勿复
制外
传
流程管理从何谈起 为何房地产流程管理很重要 房地产企业流程管理包括哪些 房地产企业流程管理的发展阶段 房地产企业流程管理体系的设计方法 房地产企业流程咨询项目的注意事项
第 14 页
保密
房地产企业流程发展阶段
内容 ，切
保密
战略 略流 流程 程 业 业务 务流 流程 程 战 管理 理支 支持 持流 流程 程 管
战略规划 融资管理 年度经营计划管理 资本运营管理 年度预算管理 品牌规划 业务单元绩效管理
论证
策划
设计
采购
工程
销售
客服
项目计划管理 项目成本管理 人力资源管理 财务管理 管理体系建设（流程、信息化、质量等）
流程树结构清单
过程功能
第 21 页
内容 现状流程描述： ，形 现状流程描述：根据确定的流程结构， 根据确定的流程结构，对流程现状进行描述， 对流程现状进行描述 ，切 勿复 成流程图 制外
流程分析优化
保密
传
Step1.1 公司流程结构 Step1.2 现状流程描述 Step1.3 公司识别分析 优化 Step1.4 流程设计文件 编制
企业 文化
保密
11
想成为什么？ 想成为什么？
使命 愿景 价值观
制外
传
企业 战略
22
做什么， 做什么，在哪里做， 在哪里做，分几步做？ 分几步做？
战略 发展规划 组织管控体系 管控模式 组织结构 权责体系
组织 管控
33
谁去做？ 谁去做？
流程 管理
44
如何做？ 如何做？
流程管理体系 项目 产品 设计 采购 决策 策划 开发 管理 施工 营销 客户 管理 管理 关系 管理 支持
项目计划管理 项目成本管理 人力资源管理 财务管理 管理体系建设（流程、信息化、质量等）
管理 理 支 管 支 持 流 程 持 流 程
二级流程
明确部门间如何 实现业务功能的 程序
产品设计管理流程
三级流程
作业指引+规范
部品设计及确认作业指引
四级流程
运作表格
室内部品设计确认清单 材料设备样板确认标签
第 12 页
市场风险、 市场风险、决策风险、 决策风险、产品风险等越来越大 产品风险
第 7 页
内容 流程管理是达成愿景和战略目标的最根本的运营管理方式， ，它解 流程管理是达成愿景和战略目标的最根本的运营管理方式 ，切 勿复 决的是： 决的是：正确地做事； 正确地做事；它强调的是： 它强调的是：有序、 有序、有责、 有责、有效和高效
例：房地产开发全景图
第 20 页
保密
第三步， 第三步，基于全景图形成公司管理及业务流程树结构清单 勿复
流程分析优化
内容 ，切
制外
传
关注点：
Step1.1 公司流程结构 Step1.2 现状流程描述 Step1.3 公司识别分析 优化 Step1.4 流程设计文件 编制
1、过程中的核心功能和重要的功能无遗漏、不 交叉。 2、按照PDCA思想，识别各流程的属性（策划、 实施、监控与改进）。如设计管理流程，属策划 类流程；方案设计流程，属实施类流程；设计变 更流程，属监控类流程。 3、按对价值增值的重要性划分主次。 4、各流程文件要确认责任部门或是责任人。
描述现状流程，清晰表达 流程的活动顺序及流程之 间的接口，作为未来流程 分析的基础
流程描述
第 22 页
内容 流程识别分析优化: 、管理现 流程识别分析优化:将根据组织战略、 将根据组织战略、房地产业务流程特点、 房地产业务流程特点 ，切 状特别是调研过程发现的关键问题， 状特别是调研过程发现的关键问题，有针对性识别需要优化的流程 勿复 制外
内容 ，切
勿复
制外
传
成效评估 “什么，用锤子敲了两下 就值100美元？” 老铁匠列一下账单： -用锤子敲两下，10美分 -搞清症结 症结所在—99美元90 症结 美分
第 2 页
保密
这个故事的启示是？ 这个故事的启示是？
A B C ……^
内容 ，切
勿复
制外
传
所有在绩效方面出现的问题， 所有在绩效方面出现的问题，都可以在流程环节找到症结。 都可以在流程环节找到症结。
流程分析优化
保密
房地产业务流程特点 运作周期长：监控成本和监控难度
传
Step1.1 公司流程结构 Step1.2 现状流程描述 Step1.3 公司识别分析 优化 Step1.4 流程设计文件 编制 1
外部接口多：协调和可控性难度 以人为主：一致性难度（包工 包料 包人） 并行运作多：协调和计划控制难度 一次性：纠错的成本高难度大 2
第 11 页
保密
Biblioteka Baidu房地产企业流程的层次
层次 说明
略 业 战 业 务 战 略 务 流 程 流 流 程 流 程 程
内容 ，切
勿复
举例
融资管理 年度经营计划管理 论证 策划 设计 战略规划 资本运营管理 年度预算管理 采购 工程
制外
传
一级流程
有关经营目标、 产品实现的业务 及管理流程
品牌规划 业务单元绩效管理 销售 客服
改进建议
将 原 设 计 管理 办法 按 设 计过程和专业进行细分， 并明确各个设计流程的逻 辑关系，明确职责、加快 设计进度； 明细化设计任务书，明 确各个专业任务书的内容 和深度； 设计任务书会签之前， 经各专业提出审查意见， 并上会集中评审，使评审 更有效
2 设计 任务 书编 制
第 19 页
保密
绩效 管理
55
做得如何？ 做得如何？ 组织绩效
人力资源保障与绩效驱动体系 流程绩效 部门绩效 员工绩效 人力资源 IT系统
第 8 页
内容 房地产企业流程管理， 房地产企业流程管理，是在市场竞争环境越来越规范透明的情 ，切 勿复 况下， 况下，企业必然选择的管理方式 制
保密
外传
投资 策划
土地 获取
项目 策划
标杆企业做法
将设计管理按阶段和对象划分为概念设 计管理流程、方案设计管理流程、施工图 设计管理流程、景观设计管理流程、精装 修设计管理流程和设计变更管理流程，使 设计过程更清晰、职责更明确、管理更精 细化； 一般在下限额设计指标时，成本与设计 应反复沟通，达成一致； 设计任务书由规划设计部门组织相关专 业编制后，经正式的集中评审和修改完善 ，作为设计的要求和成果的主要检验标准 发放设计单位。
主业务 流程 客 户 管理流程
管理流程范围：
预算管理 财务管理 资产管理 审计管理 行政管理 人力资源管理等
第 18 页
保密
例如： 例如：对房地产企业设计管理流程的分析
论证 策划 设计 采购 工程 营销
内容 ，切
勿复
制外
客服
传
序号
1 设计 管理 流程
现状与问题
流程设置不合理：目前技术部职 责中有设计管理办法或制度，不能 明确各部门在设计不同阶段的职责 要求，不利于设计管理的专业化和 精细化。 没有下限额设计指标：图纸出来 之后才进行测算。 缺乏任务书模板：设计任务书内 容没有固化，缺乏相关模板。 缺乏任务书评审环节：设计任务 书没有采用集中评审的方式，不利 于集思广益地充分发挥相关专业对 设计任务书的补充和完善意见。
20% 20%
粗放式 手工作坊
没有流程
成长期 成熟期
创业期
衰退期
发展 阶段
第 15 页
保密
内容 ，切
勿复
制外
传
流程管理从何谈起 为何房地产流程管理很重要 房地产企业流程管理包括哪些 房地产企业流程管理的发展阶段 房地产企业流程管理体系的设计 房地产企业流程咨询项目的注意事项
第 16 页
内容 4个阶 流程管理体系建立关注的重点， 流程管理体系建立关注的重点，需要基于管理现状按照4 需要基于管理现状按照 ，切 段针对性进行规划 勿复