公寓产品定位经典案例
公寓产品定位经典案例
普洱本地房地产市场处于快速发展阶段，住宅和商业的档次都较低，但当地以及周边高收入人群对于高端居住与商务的需 求一直没有被满足，昆明、丽江等省内投资客对公寓产品投资需求也很大，因此，作为“曼妙普洱，养生天堂”城市名片 的普洱新天地必须打造高端公寓项目以迎合市场需求。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
客厅挑高，空间感增强
二楼环形走廊，增加格调 挑高公寓内部品质打造
形象打造 功能分区，动静有效分离
瑞丰和观点：
本项目公寓产品承担着支撑项目整体定位以及快速回笼现金的功能，因此： 1. 在项目定位上追求高端、大气、上档次； 2. 在产品类型选择上，倾向于最新热点如行政公馆、酒店式公寓及LOFT公寓，本项目产品可以选择集中这几种产品元素； 3. 在产品打造环节，可以学习借鉴所提供的3个成功案例。
休 闲：健身室、室内游泳池、 餐饮设施：中西餐厅 康体娱乐：健身、游泳、桑拿、美容美发、按摩、SPA 会议设施：容纳12-120人
高水准打造商务空间兼顾商务客户高品质生活和 商务需求
可借鉴案例3：合肥北城 恒泰·风格城市
定位：北城首席成熟大城，带您体验 新北城的波澜壮阔
恒泰·风格城市位于合肥市蒙城北路与金海路交口 处，主要为小户型Loft公寓产品. 其主力购房群体均为年轻群体，年龄以＜30岁为主；
本项目地块紧邻市文化中心与湿地公园景观城 市中轴，这些资源是公寓产品投资价值的极大 保障。（普洱文韵）
可发展方向
将品牌酒店管理与Loft高端公寓概念结合在一起，打造适合商务办公、商务接待、高端居住需求于一体的超高端养伤度假 酒店式公寓： 酒店式公寓、品牌酒店管理公司统一管理 挑高的loft公寓，买一层得两层
精准定位，打造轻松商务环境
绿城浙江杭州海棠公寓的项目产品定位的报告154页户型分析PPT共155页PPT资料
杭州市主要板块以及层次划分
我们将杭州主城 区的房地产市场 细分为20板块， 本项目隶属于九 堡、彭埠、笕桥 板块（简称九堡 板块）。
三墩板块 8800元
城北板块 1.2-1.4万元
黄龙、城西 1.2万元
西溪留下板块 2-2.5万元
湖滨板块 6.5万元
武林板块 1.8万元
下沙板块 8000元
22
5M 3M
6M
多层建筑控制线 用地范围线
9且不低于0.6H
36
地块内原为农 居，已拆迁完 成，现为平整 的荒地。
项目地块分析——地块现状及四至
九华路
►
北至
以九华路为界， 地块北面的为新 星光电有限公司 和空地，万科的 魅力之城也遥相 可望。
20090208
西子配件中心
20090208
地块现状
20090208
项目占地面积49亩。 项目土地成本为4300元/㎡，周边绝大多数项目地价在4000元/ ㎡以下，且集中在2500-3500元/㎡ 之间。
项目周边道路现状较好，地铁将在2019年建成，虽规划有公交 站点，但无明确实施时间。 项目除学校外，其余生活配套设施缺失。只能依托九堡镇镇区设 施。 项目周边现有项目未售总量约有182万方，潜在土地供应约有85 万方。
海棠公寓项目产品定位报告
1
报告思路
项目界定
问题界定 和结构化分析
产品差异化 一流的经济型产品
严控成本
产品定位与 整体开发思路
项目认知
提出问题
解决路径
实现目标
2
问题界定和结构化分析
3
项目经济技术指标
占地面积：3.3公顷 （49.79亩）
容积率：2.2
世联上海loft产品案例
11
“海上海”四大看点
看点一：引领“十年浦东，十年沪东”新板块格局内，汇 聚三大效应，未来发展直逼陆家嘴
看点二：以创意商业街+创意LOFT，以及海上讲堂、海上 剧院、海上展馆三大文化建筑构成独立的商务配套环境
看点三：最高层达5.3米，面宽8.4米，错层3层的涉外产权 办公
看点四：“上实发展”品牌与“九个和首位”荣誉
28
蓝城的概念及模型
• 初衷：用最合理的解决方法解决 急需解决的城市化问题
• 蓝城（基本结构）：是一种“由 一条地铁连接若干个居住区与功 能区组成的线形城市”
• 特点： • 在就业上，蓝城是城市而不是小
区，提供大量就业机会非常重要。 • 在交通上，简化城市交通结构，
蓝城中划分若干个相互独立的居 住区，居住区内主要依靠步行和 电动车 • 在环境上，具有良好的治安条件， 没有噪音和污染，垃圾处理高效， 提高绿化率和生活环境 • 在配套设施，蓝城的每个小区可 以提供人均 3 平方米的室内体育 设施，提供小区内便捷廉价的快 递和商业配送系统，高速的宽带 网络 • 功能区的是指中学大学城、工业 城、商业城等具有一定功能的建 筑群。蓝城的核心是居住区。
“海上讲堂”是传播世界最新学术成果和人文 思考结晶的场所，它不是宗教建筑，但具有宗 教建筑的圣洁感，每一位讲演者的大幅照片将 在讲堂内永久悬挂，成为超越时代和国度的人 类文明象征。
“海上剧场”以典雅为内涵，展示原创文化的 艺术情调。日后小剧场上演的剧目，一是试验 性的现代艺术作品，一是“海上海”大社区本 身发生的生活故事。上演剧目和建筑形态交相 辉映。
海上海创意居以体验经济学说为灵魂，在 这里，业主的生活将按照体验经济的模式贯穿从 购房、入住、消费的所有循环过程。海上海创意 商业街、海上海创意LOFT均将对海上海创意居 产生辐射和互动，使在创意居的生活体验美好、 难得、不可复制。
旅游地产顶级度假公寓价值体系梳理
豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国 Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空 中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适 合小酌几杯的好地方；
➢61楼是大型健身中心，在跑步机上 跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫 步；
➢62楼为空中花园，以法国浪漫情 怀为蓝本，划分为茶花园、桂花 园、松树园、茉莉园、蔷薇园及 榕树园，让住户在绿化空间中舒 展筋骨。
空间设计——SOHO打破了传统的高级住宅区的建筑形式，它没有围墙，
三层架空的空间上设置公寓，使建筑和城市真正的融合在一起。
每年持续4个月的夏日狂欢节引来众多明星在此举办露天演唱 会，诗人在广场举办诗歌朗诵会，艺术家在街头展示当代先锋 艺术，时尚品牌在这里发布新产品，文化人群在这里做主题沙 龙……建外SOHO平均每年举办四十多场极具风格的各类活动， 是北京众多时尚精英和艺术创意人士的聚集地。
客户属性：喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准，经济优惠意识强，储蓄强于消费。关注家 庭生活，不盲目追求时尚和品牌。
核心价值：功能实用
代表作品：上海的金地格林群、广州的中海金沙湾。
第二十三页，共143页。
君汇港概况
• 位置：九龙深旺道8 号，毗邻西九龙地铁 奥运站
• 住宅单位总数 : 1514
朗诗科技成立标志着朗读集团由纯粹的房地产商转型为特 色鲜明的绿色房地产商，依托专业的研发力量，开发具有 高科技含量的住宅产品，不仅满足了业主对住宅舒适度的 要求，同时也让集团成为了绿色科技地产领跑者。
朗读科技具备独立研发设计能力，研发人员
超百人，10年研发费用超亿元，朗诗承诺每
年应用于科技研发费用不低于集团销售额的
一、产品形象方向:
第一页，共143页。
某酒店公寓项目定位及产品建议
USD/元/月
30
90%
85%
25
主要区域酒店式服务式公寓租金及入住率
95%
90%
84%
86%
86%
20
15
10
5
0 小陆家嘴 人民广场
浦东
黄浦
徐家汇 衡山路 徐汇
镇宁路 南京西路 静安
新天地 卢湾
75%
75%
华山路
古北
长宁
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
发展商方面无回租回购计划。
不适合做为产权酒店进行定位
综合建议
住宅市场
未来供应巨大，竞争激烈 50年产权住宅抗性较大 价格不易作高
机会选择
服务式公寓
服务式公寓市场
物业稀缺性较强 地段价值 交通便利性
酒店市场
可售酒店空白点 产品稀缺性 无法承诺回租回报
选择服务式公寓作为项目的产品定位方向
导入Boutique serviced Apartment概念
公交线路，大桥和隧道近在咫尺； • 世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁； • 商业配套对住宅的促进作用
• 项目周边多为旧公房，不利形象塑造； • 住宅产权为50年； • 项目临主干道，环境嘈杂； • 住宅与商业间易相互影响； • 商业和住宅共用地下车位，不易管理；
项目产品定位方向
产权属性 50年住宅产权
现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高； ■ 项目所处世博直接辐射区域内尚未有服务式公寓项目，可填补区域市场空白； ■ 服务式公寓的客户来源主要是来自境外和海归人士，利于提升整体项目档次，带动
区域繁荣； ■ 目前市场中的酒店式服务公寓供应稀缺，产品老化，项目可利用良好的设计理念，
XX0215长沙世联深圳星河雅宝公寓产品定位及物业发
面积 94 103-157 147-172 200
户型 2房2厅 2房2厅 3房2厅 3房2厅
所占套数比例 梯户比
14.29%
64.29% 14.29%
6梯14户
7.14%
XX0215长沙世联深圳星河雅宝公寓产品定位及物业发
•案•例
学习改变命运,知 识创造未来
2.世纪豪庭：352平复式、445平大平面
建面:60000 170套，建面不详
占地:52000 建面:200000 占地：5695 建面：42168
酒店公寓42000 商务公寓10000
酒店公寓 42168
XX0215长沙世联深圳星河雅宝公寓产品定位及物业发
•案•例
•1.和黄都会轩：公寓为30-110平米平层
和73-200平复式，现仅剩少量尾盘在售
公寓体量（m2）
和黄都会 轩
君临天下 福田 嘉葆润金
座
商业 商业 商业
50年 70年 70年
占地:17100 建面:179600 占地：7379 建面：47964 占地:12556 建面:100000
酒店公寓25000 商务公寓84000
商务公寓 2100㎡ 商务公寓
3915
天健铂庭 住宅
70年
占地：5000 建面：20790
•案•例
•1.伍兹公寓：180平左右4房纯大户精装公
寓
位置 土地用途 用地期限 总占地面积 总建筑面积 绿化率 容积率 总户（套）数 装修情况
蛇口工业区万海路和工业二路交汇处 住宅 70年 11670平方米 50000平方米 20% 2.74 共279套 精装修
•预计2012年入市，含精装修。项目由3栋 28层高的住宅公寓组成，共279套，全部为 180平方米左右的大户型。
某公寓项目开发理念及市场定位策略
某公寓项目开发理念及市场定位策略某公寓项目开发理念及市场定位策略一、开发理念：公寓项目的开发理念是为了满足现代城市人群对于居住的多样化需求。
随着城市化进程的不断加速，越来越多的人选择在城市生活和工作，因此住房需求也愈发多样化。
在这种背景下，某公寓项目的开发理念是提供舒适、便利和智能化的居住环境，以满足现代都市人群的居住需求。
二、市场定位策略：1. 目标市场：某公寓项目的目标市场是年轻专业人士和白领阶层。
这一群体有较高的工作压力和快节奏的生活方式，对于居住环境的便利性和舒适度有较高要求。
2. 产品定位：某公寓项目的产品定位是“智慧生活封闭式社区”。
通过引入智能化设备和高科技管理系统，提升居住者的生活品质和居住便利性。
同时，通过打造宜居环境、提供优质服务、营造社区文化，让居住者享受到舒适、便利和安全的居住体验。
3. 产品特点：（1）智能化设备：某公寓项目引入智能家居设备，如智能门锁、智能电视、智能空调等，提升居住者的便利度和居住舒适度。
居民可以通过手机APP远程控制家居设备，实现远程操作和智能化管理。
（2）高科技管理系统：某公寓项目引入先进的高科技管理系统，包括智能能耗管理系统、智能安防系统等，提升社区的管理效率和居住安全性。
（3）宜居环境：某公寓项目注重绿化和景观设计，打造宜居环境。
引入生态景观、社区公园、健身房等公共设施，满足居住者的休闲娱乐和运动需求。
（4）优质服务：某公寓项目提供全方位的优质服务，如24小时安保、定期保洁、快递代收等，让居住者享受到便捷的生活方式。
（5）社区文化：某公寓项目注重社区文化的建设，组织各种社区活动，促进居住者之间的交流和互动，营造和谐的社区氛围。
4. 市场推广策略：（1）目标广告：通过精准的广告投放，针对目标市场展开有效宣传。
可以选择在年轻人常常出现的地方进行广告投放，如社交媒体平台、公共交通等。
（2）线上推广：利用网络平台开展线上推广活动，通过社交媒体、在线论坛等渠道，增加品牌知名度和美誉度。
蚌埠海亮明珠可乐公寓案例分析
二.销售现状分析-市场其他项目
百乐门文化经贸广场
基本信息：
楼盘位置：东海大道与延安路交叉口 建筑面积：370000㎡ ；占地面积：51000㎡ 容 积 率：5.37 ； 绿 化 率：22% 物业类别： 普通住宅,商铺 车 位 数： 2957 周边商业： 华运超市，家乐福超市，万达广场 周边医院： 老年康复医院 周边学校： 新城实验学校 内部配套： 大型综合市场
项目周边环境仍在发展， 目前对此区域认可度还 有待提高
可乐公寓面积小、总价低，投资价值不高，适合实力不强的中产阶级投资 ，但是针对住宅刚需客户，无法将公寓作为住宅的替代品，导致去化较慢
目录
一.前期定位分析 二.销售现状分析 三.案例分析及借鉴
三.案例分析及借鉴
针对蚌埠海亮明珠公寓产品进行分析后，对后期其他城市产品规划时建议：
蚌埠海亮明珠项目
—— 可乐公寓产品案例分析
蚌埠海亮营销部 2013年12月9日
目录
一.前期定位分析 二.销售现状分析 三.案例分析及借鉴
一.前期定位分析-地块性质
蚌埠海亮明珠A05地块由于规划限制，用地性质为40年商业用地，容积率高达4.0，考虑到 地块现实条件，本地块的可规划业态为：商业、办公及40年的公寓产品
二.销售现状分析-市场其他项目
蚌埠万达广场
基本信息：
项目总体量：95万㎡ 项目规划：南区4栋31层高层住宅
2栋22层公寓 北区7栋31层高层住宅
2栋18层高层住宅 商业配套：18万㎡万达广场自身配套大型购物
中心、五星级酒店、城市商业街、 家乐福 景观配套：社区中庭多重绿化景观 学 区：新城实验学校
二.销售现状分析-市场其他项目
百乐门文化经贸广场
基本信息：
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
对比显示：四方案中，方案一的各项经济指 标综合最优，方案二次之，方案三和方案四 较差； 倾向选择方案一；
方案一除了地价支付之外，还需运作资金约 6000万元。
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
本项目户型面积和比例建议
按照项目定位，各物业 类型价格中位数如下：
叠加的总价在70万左右 退台洋房总价40万左右 花园洋房三房35万左右 花园洋房两房25万左右 小高层三房40万左右 小高层两房30万左右 高层三房40万左右 高层豪华四房50万左右
❖ 针对XX市场一般规律，叠拼产品的造价与联排别墅相当，但售价差别较大，所以不选 择叠拼产品。
❖ 为了平衡本项目容积率，选择宽景house代替叠拼。
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
“现金牛”的兑现： 超出市场常规联排的创新产品——联院TH
常规TH
联院TH 联院TH
有更多景观的联院洋房
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
区域属性和项目属性的界定分析：可以帮助我们明确
研究方向和方法
属性
诠释
规划中三城九镇之一的浦江镇
高起点规划，热点开发区域
外环线以外 区 距离上海市区15分钟车程 位 属 轨道地铁号线 性
距离世博会会址8公里
与城市联系紧密 可以辐射市区置业人口
引导郊区化置业
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
产品价值体系
不同物业类型价值体系
建筑形式
价值体系
小高层
常规产品，易于实现，保证回现速度
5层情景花园洋房
明星产品，项目创新点，兼顾速度
宽景house
明星产品与现金牛产品的结合，速度与利润目 标兼顾
碧桂园雅居乐万科案例分析
▪ 凤翔苑：独立别墅 ▪ 凤凰苑：该苑区是凤凰城大户型别墅居
多，也是整个凤凰最好，最贵的一个苑 区。 ▪ 凤泉苑；联体别墅苑区，一般都是四房 或五房居多。 ▪ 凤岭苑：以三房洋房居多，其中也有少 部分是有电梯 ▪ 凤仪苑： 楼梯楼 洋房 ▪ 凤盈苑：有联体和洋房，也是凤凰城最 靠西边的一个独立苑区。与翡翠绿洲相 邻。
教育先行
•
•
•
•
•
配套先行 •
• 配套先行的 • (五星
• 级学校+会 • 所)模式
• 领跑中国房 • 地产市
• 场。
– 最初创业
1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
• 第二阶的段独开栋发别（墅2。006年4月至2007 年12月）
▪ 第二阶段共开发住宅面积110192平方米。
▪ 商铺面积570平方米，仅开发一套商铺。
凤凰城配套分布
凤凰城大酒店 增城荔枝文化村
交通中心，会所，商业
东门商业街 凤凰城中英文学校
▪碧桂园的广州凤凰城项目，位于广 州东部发展区，2002年5月开盘，在 开盘不到一年的时间内，五星级广州 凤凰城酒店（600间客房）、大型商 业广场、主题公园、大型交通中心、 中英文学校、大型水厂（日供水量达 8万立方米）等配套设施已陆续启动 运营，至今已有逾三万人入住其中。 ▪星级酒店连锁体系。碧桂园创造性 地将五星级标准酒店引入社区，为五 星级的家园增加了“五星级”含金量 。 ▪碧桂园社区商业体系。碧桂园集团 每个项目都规划相当规模的商业中心 ，集合各种业态，整合知名商业品牌 于一体。 ▪碧桂园教育品牌连锁体系。碧桂园 前瞻性地开创了全国领先的教育连锁 体系。 ▪休闲娱乐配套体系。碧桂园将极具 趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目 “高尔夫”，以及汇集传统文化、自 然田园野趣、精彩缤纷游乐于一体的 大型文化主题公园融入现代社区生活
某商业街公寓产品定位策划方案
某商业街公寓产品定位策划方案一、背景随着城市化进程的加速，人们对于居住的要求也越来越高。
商业街公寓产品作为近年来火热的发展趋势，深受消费者的青睐。
在这个背景下，本文旨在提出某商业街公寓产品的定位策划方案，以满足消费者对于居住产品的需求，提升产品的市场竞争力。
二、目标群体作为商业街公寓产品，目标群体定位是年轻白领、自由职业者和小家庭。
在城市化进程加速的情况下，年轻白领和自由职业者的数量不断增加，这部分群体的收入相对较高，对于居住空间和品质都有一定的要求。
另外，小家庭对于居住空间和环境的要求也很高。
三、产品特点1. 方便交通：商业街公寓位于市中心或繁华商业区，交通便利，生活便捷。
2. 丰富配套：商业街公寓周边商业、文化、娱乐等配套设施齐全，方便业主各种需求。
3. 紧凑空间：商业街公寓通过合理布局，最大化利用空间，满足年轻人对于紧凑空间的需求。
4. 智能家居：商业街公寓引入智能家居系统，使得业主居住更加方便、高效、智能。
5. 环保节能：商业街公寓倡导低碳环保理念，建筑材料选用环保材料，节能设备使用，减少资源浪费。
6. 社区管理：商业街公寓引入专业的物业管理，提供完善的社区管理服务，保障业主生活品质。
四、定价策略商业街公寓的定价策略分为两个层次：一是产品定价，二是楼层定价。
1. 产品定价：根据区位、品质、生活设施等因素进行综合定价，价格适中，吸引不同经济水平的群体。
2. 楼层定价：在产品定价的基础上，按照楼层的不同等级，采用阶梯式定价策略，吸引不同需求的消费者。
五、营销策略1. 客户调研：通过客户调研，了解目标消费群体的需求和痛点，从而为产品创新和营销策略提供参考。
2. 建立品牌形象：商业街公寓应该打造自身品牌形象，在市场中形成一定的知名度和美誉度，增加品牌竞争力。
3. 多渠道推广：除了线下地推之外，商业街公寓还应该注重线上渠道的推广，如微信公众号、知乎、微博等社交媒体平台。
4. 试住推广：商业街公寓可以通过试住推广的方式，让潜在消费者亲身体验居住环境，提高消费者体验和黏性。
立旺赛歌维亚公寓产品定位报告
市场小结
体量分析 户型分析 装修分析 客群分析
案名
面积区间
均价
南湖假日 中金名筑
25-110 32-153
毛坯：65007000
精装：8600起
4800
壹克拉公馆 28-62
5800
总户数
180 600 485
一室
建筑面积 （㎡）
户数
比例
二室
建筑面积 （㎡）
户数 比例
25-40
180 100%
/
/
/
/
厨房：预留给水管，铺设消音排水管、电源插座。
楼面：地热做完后垫层搓毛，厨房和卫生间设防水层。
壹克拉公馆
1100
四白落地，复合木地板、内墙壁纸、顶棚乳胶漆或壁纸。家电特选圣象、TCL、美的、海尔等品牌材料。 厨房配置排油烟机、墙地砖、坐便、热水器、洗手盆、淋浴器、台前镜、升降式晾衣架、塑钢窗。
巴洛克铂宫
即可居住又可办公， 具备写字楼功能。
空间打造较为个性， 层高低于4.8米则舒 适度较差。
户型面积较为 自由，偏注商 务功能，居住 舒适度较差。
多以小企业、私营 业主或投资者为主
销售速度较为适中
小户型居多
自住与投资并存， 买一层，送一层 市场受众面较广 低总价，销售速度较快。
结合本项目所在区域及项目限高、容积率情况， 精巧小户型公寓优势明显，较为适宜。
1
项目本体分析与初步定位
建议8#、12 # 、16 #楼座初步定位：
精装. 小户型. 公寓
1、弥补净月区房地产市场上小户型的空白点。 2、与同时为了销售达成，增加产品性价比，建议项目增加赠送面积，精装并 配送部分家电。
具体物业搭配比例可根据规划方案适当调整，但应充分考虑市场接受度 的要求，提高市场认可度，为快速销售留有调整余地。
广深中高端公寓案例简析
广深中高端公寓案例•恒大珺睿•广州天銮•深圳湾一号•深圳天元•卓越前海一号恒大珺睿位于珠江新城，362㎡的大面积类办公物业产品赠送率高LOFT类办公户型4房2厅362㎡产品亮点1：百变空间两层变三层，实现三层立体空间产品亮点2：非凡视距8.5米纵深大厅产品亮点3：商务气派9米挑高“泛大堂” 商务会客增资本标准层以板楼形式设计，面积为600㎡；户型设计考虑产品后续调整的灵活性，可按平层分割，也可按复式分割核心筒设计要点：1）板楼标准层面积建议在600㎡，2梯4户或2梯2户2）户型设计需考虑产品可按平层分割为300㎡的产权单元，也可按复式分割（即：上层层高4.5m，150㎡，下层层高4.5m，150㎡）1. 标准层说明2. 户型说明（复式分割）设计要点：1）产权面积为300㎡2）层高为4.5m+4.5m两层，后期可将上下两层打通，改造为三层复式，拓展率达150%，且舒适度有较大提升报建剖面: 2层改造后剖面：3层9M9M户型产品户型：广州· 恒大珺睿卫生间卫生间卫生间首层平面图二层平面图三层平面图（加盖楼板搭建）户型配比：满足客户舒适空间需求，户型设置均在200㎡以上户型四房豪华五房顶层复式合计面积范围211—375㎡489㎡697—818㎡供应套数480327519套数占比92.49% 6.17% 1.35%100.00%统计范围：A1-A7栋全部数据来源：经纬⾏研究中⼼整理阳光家缘数据n天銮是以211-270㎡的四房单位作为主力户型，并辅以少量超豪华单位，这样的户型配比既可满足客户对舒适、豪华大户型的需求，又可扩大圈层客户的覆盖范围。
装修标准：采用世界公认的顶级品牌，奢华同时兼人性化装修标准地板天然大理石石材卧室地板实木地板墙纸古典墙纸龙头汉斯格雅、德国Dornbracht的RainSky奢华龙头（CBD行宫配备）坐厕TOTO洗手盘德国杜拉维特橱柜德国博德宝厨电德国美诺空调大金中央空调n室内装修标准非常高，采用的均是世界上公认的顶级卫浴厨电品牌，尽显奢华；n非常注重人性化，例如主套洗手间会专门配置一台冰箱，让女主人存放化妆品，细心贴心之处尽现。
中国经典服务式公寓案例及照片
•1房：125平方米；2房：176-178平米；3房：245-286平米 • 共224套；1房约占25%；2房约占45%；三房约占30%
户型的梯度化满足不同客户的需求； 户型的梯度化满足不同客户的需求； 所有户型都配有客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、 所有户型都配有客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、 阳台/转角窗，明显的居家风格。 阳台/转角窗，明显的居家风格。
户型设计
•1房80—85平米；2房103—163平米；3房165--205 平米；4房270 平米 •158平米二房，两个卫生间，均为四件套；130平米二房，两个卫生间， 主卫四件套，次卫三件套 • 卧室中均设有小办公区域
有厨房、卫生间、客厅、卧室、餐厅， 有厨房、卫生间、客厅、卧室、餐厅，符合居家性质 考虑到国际商务人士的需求， 考虑到国际商务人士的需求，主卫的配置方面均配置了浴缸
•与嘉里中心共用会所 •600平米健身房、室外跑道、35米室内游泳池、网球场、壁球场、乒乓球室 和台球室、羽毛球、篮球、排球场、桑拿、蒸汽浴、漩流浴和 豪华更衣室、 儿童游戏场 •网球、篮球、羽毛球另付费，其它为业主免费使用； •会所对外经营，业主使用费用比对外价格便宜，可计入租金内
配套设施
配套设施非常完善，对外经营，利用率较高； 配套设施非常完善，对外经营，利用率较高； 运动配套设施与运动品牌相结合， 运动配套设施与运动品牌相结合，倡导健康生活方式
装修温暖舒适，体现对居家者的关怀； 装修温暖舒适，体现对居家者的关怀； 交付配置方面仍显著体现出酒店的服务
北京服务式公寓案例——盛捷中关村服务公寓 盛捷中关村服务公寓 北京服务式公寓案例
室内装修
北京服务式公寓案例——银泰中心 银泰中心 北京服务式公寓案例
波托菲诺国际公寓客户定位及营销建议
风险与应对措施
市场风险
可能存在市场需求变化、政策调整等因素导致销售不佳的风险，应 密切关注市场动态，及时调整营销策略。
竞争风险
可能存在竞争对手采取针对性措施导致竞争优势丧失的风险，应积 极关注竞争对手的动态，提升自身竞争力。
法律风险
可能存在法律纠纷导致形象受损的风险，应严格遵守相关法律法规 ，确保合法合规经营。
02
目标客户群定位
目标客户画像
年龄
主要面向30-50岁的中高收入人群，其中一部分为外籍人士。
职业
主要为企业高管、外籍人士、专业人士等。
家庭结构
以夫妻及子女为主要家庭构成。
收入水平
年收入在30万-50万人民币之间。
客户群体分类
第一类
01
企业高管，年龄在35-50岁之间，已婚并有一子女，
收入较高，注重居住品质和交通便利。
02
项目占地面积约为8万平方米 ，总建筑面积约为25万平方米 ，共有8栋高层建筑，提供800 余套住宅。
03
波托菲诺国际公寓地理位置优 越，交通便利，周边生活配套 设施齐全，是一个高品质的住 宅小区。
目标市场分析
01
根据市场调研，目标客户群体主要分为三类：高净值
个人、家庭和海外归国人员。
02
高净值个人和家庭客户群体通常具有较高的收入和购
广告策略与宣传活动
广告策略
以品牌形象、项目卖点为主题，结合目标客 户的需求和心理，制定有针对性的广告策略 。
宣传活动
通过新闻报道、社交媒体推广、户外广告等 多种形式进行宣传，提高项目知名度和曝光 率。
04
销售策略建议
销售渠道拓展
线上渠道
利用互联网平台，如房产网站、社交媒体等， 进行房源展示和推广，吸引潜在客户。
公寓创意营销案例范文(3篇)
第1篇一、项目背景随着我国城市化进程的加快，人们对居住品质的要求越来越高。
XX公寓项目位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施齐全。
项目共分为公寓和商业两部分，旨在打造一个集居住、休闲、娱乐、商务于一体的综合性社区。
为提高项目知名度，提升销售业绩，特制定本营销方案。
二、目标客户群体1. 年轻白领：追求时尚、品质生活，注重个人发展，对居住环境有较高要求。
2. 家庭客户：注重孩子教育、家人健康，希望拥有舒适的居住环境。
3. 投资客：关注房产投资，看好项目未来发展潜力。
三、营销策略1. 精准定位，突出优势（1）地理位置优势：项目位于市中心，周边配套设施齐全，交通便利。
（2）产品设计优势：公寓户型多样，满足不同客户需求；采用环保材料，注重居住舒适度。
（3）增值服务优势：提供管家式服务，让客户享受高品质生活。
2. 创意营销，提升关注度（1）线上营销①建立官方网站和微信公众号，发布项目动态、优惠政策等信息。
②与知名房产网站、自媒体平台合作，进行软文推广。
③利用短视频、直播等形式，展示项目特色和优势。
（2）线下营销①举办项目发布会，邀请知名人士、媒体参加，提高项目知名度。
②开展团购活动，吸引客户购买。
③举办亲子活动、社区文化活动等，增强客户粘性。
3. 精准推广，拓展客户群体（1）针对年轻白领①推出“白领公寓”系列，强调项目交通便利、环境优美、性价比高。
②与知名企业合作，开展员工购房优惠活动。
（2）针对家庭客户①打造“宜居家庭”系列，突出项目教育资源、医疗资源丰富。
②开展亲子活动，邀请家庭客户参与，提升客户满意度。
（3）针对投资客①发布项目投资分析报告，展示项目未来发展潜力。
②举办投资讲座，邀请专家讲解房产投资策略。
四、营销方案实施1. 制定详细的时间表和责任分工，确保营销活动有序开展。
2. 对营销效果进行跟踪评估，及时调整营销策略。
3. 加强与客户的沟通，了解客户需求，提供个性化服务。
五、预期效果1. 提高项目知名度，吸引更多潜在客户。
9号公寓地产项目市场价值形象定位
中央公园大公馆创意延展
水域奇观——
“泊心者，必给予心灵的中央公园”
“泊心者，必给予300公顷水域奇观”
9号公寓
300公顷湖水与您的大厅只有一箭之隔 12层板式建筑，2层起即可观湖——几近于平视观湖的视角 与大湖惺惺相惜的公馆，9号公寓，中央公园里的大公馆
中央公园大公馆创意延展
彼岸重现——
“在东方绿洲，欧罗巴的世界必将重现”
案名：9号公寓
9号公寓市场价值形象定位
<世纪瑞博.广告有限公司>
Part 1:价值符号寻找
价值符号寻找
前言：
前次策略提案中我司提出本案案名“9号公寓”虽平和 大气、居住后，身份价值感不弱，但在项目没有得到市场 完全认可的入市初期，“9号公寓”的过于平和很难形成对 项目18000—25000元的认知性号召…… 需要寻找一个更有价值感受，更有客群认同感的价值 标签，与案名组合…… 如：XXX——9号公寓或9号公寓——XXX，使本案更快 的被市场认知、认可……
想拥有整个北京的富豪是妄想狂，
想拥有一座公园的富豪是浪漫的现实主义者。
享有整个北京，却不能拥有一片绿海…… 我们需要一座中央公园。 九号公寓，与中央公园共流传
中央公园大公馆创意延展
绿洲归来——
“城市的绿洲必将归来”
“心灵的绿洲必将归来”
9号公寓 320公顷朝阳公园，浩瀚的绿滋润城市的心灵 城市绿洲与大公馆融为一体；9号公寓，绿洲的心灵
下午茶，咖啡与甜点要湖水的微波做陪侍
深居简出是老旧的看法，自然与皇后相伴
湖水与格调相伴，绿树清风与品味相伴
献给皇后的House，朝阳公园西岸第一排
（客群心理：享受+自然）
Queens House创意延展
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3.2.1 公寓产品打造的必要性 3.2.2 公寓产品定位及阐释 3.2.3 可发展方向及成功案例
公寓产品打造的必要性
经济效益：溢价高，资金回流快
公寓产品的溢价水平比普通住宅要高，且本项目商业体量所占比例较大，公寓产品作为承担居住功能的角色，其打造成本 会比普通住宅容易。 在本项目中主要的现金流产品为街铺和公寓，而公寓总价低，去化速度快，开发商资金回流就快。
市场需于快速发展阶段，住宅和商业的档次都较低，但当地以及周边高收入人群对于高端居住与商务的需 求一直没有被满足，昆明、丽江等省内投资客对公寓产品投资需求也很大，因此，作为“曼妙普洱，养生天堂”城市名片 的普洱新天地必须打造高端公寓项目以迎合市场需求。
30 天或更长时间的国际旅游解决方案。 公寓内设独立的卧室、客厅和办公区，以及设备齐全的厨房，个性化服务体贴入微。
可借鉴案例2：盛捷中关村行政公寓
定位：中关村核心位置，毗邻电脑批发 及服务基地，适合于行政公寓产品定位
位于著名的“硅谷”中关村核心区，距离奥运村仅15分钟 车程，毗邻中关村步行街。北京大学、清华大学、人民大 学等数所高等学府及众多电子中心，都围绕在其周围电脑 批发生产及服务的中关村地带。
休 闲：健身室、室内游泳池、 餐饮设施：中西餐厅 康体娱乐：健身、游泳、桑拿、美容美发、按摩、SPA 会议设施：容纳12-120人
高水准打造商务空间兼顾商务客户高品质生活和 商务需求
可借鉴案例3：合肥北城 恒泰·风格城市
定位：北城首席成熟大城，带您体验 新北城的波澜壮阔
恒泰·风格城市位于合肥市蒙城北路与金海路交口 处，主要为小户型Loft公寓产品. 其主力购房群体均为年轻群体，年龄以＜30岁为主；
可借鉴案例1：欢乐海岸万豪行政公寓
定位：深圳第一个高级行政公寓
深圳欢乐海岸万豪酒店公寓是中国南部地区首家万豪酒店 公寓，占地面积达 27,000 平方米。 住宿单元总计 155 个， 其中包括开放式套房、一房一厅套房、两房一厅套房和三 房一厅套房。
内在品质
内在品质
形象打造 形象打造
知名酒店管理品牌
客厅挑高，空间感增强
二楼环形走廊，增加格调 挑高公寓内部品质打造
形象打造 功能分区，动静有效分离
瑞丰和观点：
本项目公寓产品承担着支撑项目整体定位以及快速回笼现金的功能，因此： 1. 在项目定位上追求高端、大气、上档次； 2. 在产品类型选择上，倾向于最新热点如行政公馆、酒店式公寓及LOFT公寓，本项目产品可以选择集中这几种产品元素； 3. 在产品打造环节，可以学习借鉴所提供的3个成功案例。
精准定位，打造轻松商务环境
行政公寓
形象打造
服务系统及配套设施
运营管理：雅诗阁（Ascott）酒店( 星级：★ ★ ★ ★ ★) 酒店服务： 24小时前台服务/24小时保安/空调/婴儿看护/酒吧/商务中心/有线电视/健身房/房间配 置电吹风/宽带上网/停车场/餐厅/保险箱/桑拿浴/餐饮管理中餐厅/西餐厅/咖啡厅/酒吧/ 茶室/限时送餐服务
公寓产品定位：
普洱文韵|新城公寓尚品
定位阐释
思考
？
描述产 品品质
展示区 位潜力
突出项 目资源
本项目公寓品质定位首先为全普洱第一，并将 与昆明、大理、丽江等地的公寓产品品质比肩， 以打造自身的对大普洱市场的吸引力。（公寓 尚品）
本项目处于未来行政中心附近，且邻近机场收 费站，规划为城市发展新区，投资潜力巨大。 （新城）
本项目地块紧邻市文化中心与湿地公园景观城 市中轴，这些资源是公寓产品投资价值的极大 保障。（普洱文韵）
可发展方向
将品牌酒店管理与Loft高端公寓概念结合在一起，打造适合商务办公、商务接待、高端居住需求于一体的超高端养伤度假 酒店式公寓： 酒店式公寓、品牌酒店管理公司统一管理 挑高的loft公寓，买一层得两层
市场竞争：本地初级、周边城市快速发展
普洱本地公寓产品大多还在规划阶段，周边城市如昆明、大理、丽江、版纳等公寓产品销售状况非常好，它们的旅游度假 价值和投资价值是销售好的根本因素。随着未来普洱旅游的迅猛发展，公寓产品的价值将得到巨大提升，现在周边城市及 邻国的投资客户正缺少这样的投资产品，本项目可以趁本地未有公寓标杆产品之时打造大理标杆公寓产品。