工作心得：关于非法转让、倒卖土地使用权案件法律问题的思考

工作心得：关于非法转让、倒卖土地使用权案件法律问题的思考
土地资源是人类赖以生存和发展的重要资源之一，是一切生产和劳动的源泉。

我国《土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

”为有效遏制违法违规用地行为，XX县自2013年初开始整治违法用地工作以来，依法打击了一批非法转让、倒卖土地使用权刑事案件，通过查办一系列土地违法犯罪案件，我们也发现非法转让、倒卖土地使用权刑事案件涉及到的土地管理政策性和法律性都很强，办案中也遇到了不少的法律适用难题。

一、非法转让、倒卖土地使用权刑事案件概况
XX县位于祖国南疆边陲，全县国土总面积5352平方公里，耕地总面积为39.4万亩，人均耕地只有近1亩。

近年来，由于受利益驱动，城乡中的非法转让、倒卖土地使用权案件时有发生，严重影响到全县经济社会的健康持续发展和城镇化进程步伐的推进。

自开展违法用地专项整治工作以来，全县公安、检察、法院三机关分工负责，认真履行各自的法定职责，依法立案侦查、起诉、审判了辖区内发生的一系列非法转让、倒卖土地使用权刑事案件，有力地震慑了土地违法犯罪活动，取得
了较好的法律效果和社会效果。

二、办理土地刑事案件存在的主要法律问题及原因分析
从刑法第二百二十八条的规定就可以看出，非法转让、倒卖土地使用权刑事案件在主观方面表现为故意，并且要求以牟利为目的，不以牟利为目的则不构成该罪。

结合近年来的案件办理情况，我县非法转让、倒卖土地使用权案件办案中主要存在以下法律适用问题：
1、情节严重当中的违法金额是非法获利还是违法所得非法转让、倒卖土地使用权罪系情节犯，行为必须达到情节严重才能构罪，衡量情节是否严重，除了非法转让、倒卖土地使用权的数量面积外，常用的另一个指标就是牟取非法利益的大小。

《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2000〕14号）中相关规定的用词是“非法获利”，且规定了相对应的“情节严重”与“情节特别严重”分别为五十万元以上与一百万元以上。

但2010年5月7日发布的《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准（二）》中相应规定的用词则为“违法所得数额”，标准也是五十万元以上，相关的通知中还明确提出“各级公安机关应当依照此规定立案侦查，各级检察机关应当依照此规定审查批捕、审查起诉”。

两个相关规定中对同一对象的用词不相同。

从相关法律用语的以往的规定中来看，全国人大常委会于1993年7月2日通过的《关于惩治假冒注册商标犯罪的补充规定》和1993年7月2日通过的《关于惩治生产、销售伪劣商品犯罪的决定》中，未对“违法所得数额”作出进一步解释性规定，之后最高人民检察院于1993年在《关于假冒注册商标犯罪立案标准的规定》中将“违法所得数额”解释为“销售收入”，而1995年最高人民法院《关于审理生产、销售伪劣产品刑事案件如何认定“违法所得数额”的批复中》解释为“获利的数额”，从中可见两高在过去的相关规定中也不尽统一。

最高人民法院的法释〔2000〕14号中规定的“非法获利”与最高人民检察院、公安部发布的立案追诉标准（二）中所用的“违法所得数额”其含义在实质上应当是相同的，只不过是用语不同而已。

正是由于用语的不同和“两高”在过去也有不同的解释，致使执法办案人员理解上就会产生分歧，典型的观点认为计算非法转让、倒卖土地使用权行为人的“违法所得数额”不应当扣减相关的费用开支，这当中实际上是误将“违法所得数额”等同于“销售金额”，从而产生认识分歧和概念上的混乱。

2、计算非法获利数额时行为人的哪些开支应当扣除司法办案中在计算违法犯罪嫌疑人进行非法转让、倒卖土地使用权的非法获利数额
时，均对其在涉案地块上所投入的合理开支给予适当扣减后再认定为其非法获利数额。

一般情况下常见的开支项有涉案地块的购地费用支出、平整地形费用、支砌挡墙费用、排水设施费用、搬迁地上设施费用等等。

从一般字面上理解，以非法获利数额确定是否定罪量刑时，这些合理的费用开支应当先行扣除，但若以“违法所得”来确定是否追诉的话，是否应当扣减这些费用开支，如何扣减等均有不同认识，因为非法转让、倒卖土地使用权的行为从始至终都是违反法律规定的行为，是不应当受到法律保护的，办案中给予先行扣减这些费用开支后再评价是否达到定罪量刑标准，在逻辑上似有难以讲通之嫌。

3、非法购买土地使用权后未倒卖部分如何评价的问题
办案工作中常会遇到部分涉案人员在非法购买土地使用权后一部分涉案地块未来得及倒卖就被查处，有的涉案人员非法购买土地使用权后部分用于倒卖获利、部分用于自建住房，有的涉案人员非法购买土地使用权后部分用于倒卖获利、部分用于自建住房、部分又用于赠送亲朋好友等等。

这些案件多发生在农村集体土地领域，由于法律并未允许农村集体土地使用权自由入市交易，对于未倒卖部分的集体土地使用权是否应当计入非法获利数额、如何计价是又一个难点。

三、完善土地刑事案件法律适用的建议
针对办理非法转让、倒卖土地使用权刑事案件中存在的上述困难和问题，为依法惩处破坏土地资源的违法犯罪活动，有效遏制日益猖獗的违法用地行为，统一非法转让、倒卖土地使用权刑事案件的法律适用标准，建议最高司法机关在今后修订完善相关的司法解释时参考以下意见。

1、新修订的司法解释在对非法转让、倒卖土地使用权刑事案件中定罪量刑的“情节严重”与“情节特别严重”涉案牟利数额确定标准上建议统一使用“非法获利”或者“违法所得数额”措词，并设专条对所使用的“非法获利”或“违法所得数额”进行定义，明确界定其内涵与外延。

2、为整治名为借用、租用实为非法转让、倒卖土地使用权的违法行为，建议在新的司法解释中明确规定为了出卖而向他人收买或者长期借用、租用土地使用权等行为，不论涉案土地是否已经实际卖出，均应认定为非法倒卖土地使用权行为的既遂。

3、对行为人非法收买土地使用权后部分用于倒卖获利、部分用于自建住房或者用于赠送他人的，自用、赠予部分的土地使用权计入非法转让数额，其计价可参照相同地块或相近地段的国有土地使用权出让价额计算或在土地行政管理部门制定出台集体土地使用权估价办法后依
法评估认定。