地铁上盖商业业态策划专题
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地铁上盖商业业态深度策划专题 （备选方案）
11
【环境分析 ◎ 周边客群分析】
周边人群餐饮与休闲娱乐支出较高，成为最大潜力市场；娱乐中KTV项目最受大众欢迎
在外就餐的花费
4% 6%
8%
45%
37%
10-20 20-50 50-100 100-200 200-300
休闲娱乐花费
3% 3%
18%
20%
56%
综合考虑竞争、客群、成功项目等因素，判断项目可以餐饮、休闲、娱乐为主要业态，吸引周边家庭客群
66
商业定位
总体定位：吃喝玩乐一站地 •主力客群定位：周边家庭客群、绿博园休闲家庭客群 •规模定位：小型商业 •业态组合：大众化餐饮、特色购物及服务、休闲娱乐。 业态配比及楼层业态定位
餐饮 22%
L3 L2
业态布局
底层：大众型特色休闲餐饮+美食广场+女性休闲服务（美发美甲） 高层：购物+中高端餐饮 底层到高层，消费档次由大众到中高端组合
特色
入口处通过小规模特色休闲餐饮引客 大众型美食广场满足周边上班族、休闲人群餐饮需求 聚集大量同种类特色餐饮，形成一大亮点 针对周边居民的高端超市
周边上班族（追求时尚、 个性和炫酷的年轻一代）
4Hale Waihona Puke Baidu
64（3个*21.3平）
5 64（10㎡休闲餐饮54㎡公共餐饮服务区）
6
105（10个*10.5㎡）
7
60
8
50（4个*12.5㎡）
9
50（4个*12.5㎡）
1
427
2
302
3
64
4
107.8
5
40
6
128
7
122
店面级别 精品店 精品店 一般店 一般店 一般店 一般店 精品店 一般店 一般店
主力店 一般店 一般店 一般店 精品店 精品店
是否会带孩子在购物中心内娱乐
26%
74%
会 不会
通过对周边人群调查，消费者最希望带孩子参加的活动是益智类活动和亲子活动。
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
收入4000以上 收入4000以内
益智 37% 17%
分收入级别的消费者希望带孩子参加的活动
亲子 30% 17%
游乐场 大型滑梯 蹦蹦床
餐饮为主，少量休闲 服务、儿童游乐等
底层：美食+健身 高层：KTV 底层到高层，消费档次由大众到中高端组合 品牌主力店位于高层 出入口布置小型超市
入口处特色商招引客 特色餐饮形成亮点 围绕定位配置娱乐业态 针对周边社区居民配置儿童游乐业态
乐虹坊
精致生活广场 社区商业中心
本地社区居民为主
餐饮、购物、儿童游 乐/教育为主
业态细分 中式快餐 西式快餐 特色小吃
特色小吃
休闲餐饮
特色小吃 特色购物 特色购物+服务
特色购物+服务 游客服务中心
美妆店 休闲餐饮 蛋糕房 中式快餐 西式简餐 中式简餐
招商档次 中档、大众 中档、大众
大众 大众 大众 大众 中档、大众 大众 大众
中档 中档、大众 中档、大众 中档、大众 中档、大众 中档、大众
中西餐厅、便利店等相关联业态。
如超市、各类餐厅、娱乐项目等。
参考：《地铁上盖物业专项研究》
55
【分析小结】
商圏分析 客群分析 案例分析
周边商圈发达，多为综合性商业，业态功能成熟完善；差异化发展、特色化定位、避免直面竞争为本项目生存关键。 周边人口密集、收入较高、餐饮与休闲娱乐支出较高，餐饮与休闲娱乐为最大潜力市场。 成功地铁上盖商业模式多主打餐饮+休闲娱乐牌，以周边客群为主力，形成强势吸引。
【业态布局 ◎ 1F】
99
【业态布局 ◎ 2F】
1100
【3F（办公区域）】
注：KTV选址基本在1500左右或以 上，层高要求在3米以上，建议对原 有建筑方案进行调整
111
【品牌建议】
楼层 B1 L1
楼层定位
大众餐饮 +购物
中档 餐饮
编号 1 2 3
铺位面积（㎡） 346 268.5
50（3个*16.6㎡）
物业类型
商业区的地铁上盖商业项目
核心客群
青年和中年的学生客群和上班族
规模较小且位于商务区的地铁上盖 商务客群
住宅区的地铁上盖商业 家庭客群
引进项目类型
引进的业态业中以租金较高的各类主流或非主流时 尚个性特色的服饰、饰品、护理品和礼品以及随即 消费冲动最高的各类餐饮商户为主。
中高档商务配套的银行、咖啡厅、品牌快餐、 考虑全家共同参与的家庭型业态品种组合，
底层：大型超市+开放型小规模餐饮及购物 高层：儿童教育/游乐+休闲服务+大体量娱乐业态 底层到高层，消费档次由大众到中高端组合
针对周边社区居民，配置大量大众购物及儿童教育/游乐 业态 大众型、中档业态居多，培育居民消费习惯
44
【地铁上盖物业一般规律】
考虑本项目的物业类型对应的一般规律，业态类型可重点考虑超市、餐饮、娱乐项目
0%
9%
6%
12%
10%
5%
舞蹈 0% 6%
健康类 3% 12%
计算机 3% 4%
33
【成功案例经验总结】
成功地铁上盖商业模式多以餐饮+休闲娱乐对周边客群形成强势吸引
项目
定位
日月光
吃喝玩乐 约会地
星游城
娱乐 终点站
目标人群
城市休闲旅游人群、周边 中高档社区居民（年轻时 尚白领一族）
业态组合
餐饮娱乐为主，服饰 百货和精品IT补充
屈臣氏、万宁等 真锅、爱茜茜里、满记甜品等
85度C、面包新语 小杨生煎、食其家 萨莉亚、棒约翰、汉堡王 元绿寿司、一茶一座
经营方式 封闭 封闭 开放
开放
开放
开放 封闭 开放
开放 封闭 封闭 封闭 封闭 封闭 封闭 封闭
商家建议 永和大王、味千拉面、大娘水饺
KFC、麦当劳、吉野家 泡芙工坊、街客、超级机车、来一份等 泡芙工坊、街客、超级机车、来一份等
唐恩都乐、快乐柠檬 泡芙工坊、街客、超级机车、来一份等
檀木匠、老银匠等 哎呀呀等个性小店、美甲等服务类小店 哎呀呀等个性小店、美甲等服务类小店
10-20 20-50 50-100 100-200 200-300
娱乐类型选择
4% 3% 4% 7% 7%
7%
12%
16%
40%
KTV 电影院 咖啡馆茶馆 酒吧迪厅 体育健身 美容中心 网吧 电玩城 溜冰场
22
【目标客群需求分析】
项目周边存在大量住宅，对周边居民进行调查，有74%的居民选择会带孩 子在购物中心内娱乐，亲子市场及家庭休闲娱乐市场潜力巨大。
零售及服务 21%
休闲 26%
娱乐 31%
娱乐类（KTV、台球吧）
健身（情景购物）、童装童玩、亲子游乐、休闲服务（美容护理）
L1
美妆购物、休闲餐饮，快捷餐厅，简餐，信息咨询
B1
休闲餐饮，快捷餐厅，特色购物，休闲服务（美甲）
总经营面积约为：5800平方米 得铺率约为60%
77
【业态布局 ◎ B1】
88
11
【环境分析 ◎ 周边客群分析】
周边人群餐饮与休闲娱乐支出较高，成为最大潜力市场；娱乐中KTV项目最受大众欢迎
在外就餐的花费
4% 6%
8%
45%
37%
10-20 20-50 50-100 100-200 200-300
休闲娱乐花费
3% 3%
18%
20%
56%
综合考虑竞争、客群、成功项目等因素，判断项目可以餐饮、休闲、娱乐为主要业态，吸引周边家庭客群
66
商业定位
总体定位：吃喝玩乐一站地 •主力客群定位：周边家庭客群、绿博园休闲家庭客群 •规模定位：小型商业 •业态组合：大众化餐饮、特色购物及服务、休闲娱乐。 业态配比及楼层业态定位
餐饮 22%
L3 L2
业态布局
底层：大众型特色休闲餐饮+美食广场+女性休闲服务（美发美甲） 高层：购物+中高端餐饮 底层到高层，消费档次由大众到中高端组合
特色
入口处通过小规模特色休闲餐饮引客 大众型美食广场满足周边上班族、休闲人群餐饮需求 聚集大量同种类特色餐饮，形成一大亮点 针对周边居民的高端超市
周边上班族（追求时尚、 个性和炫酷的年轻一代）
4Hale Waihona Puke Baidu
64（3个*21.3平）
5 64（10㎡休闲餐饮54㎡公共餐饮服务区）
6
105（10个*10.5㎡）
7
60
8
50（4个*12.5㎡）
9
50（4个*12.5㎡）
1
427
2
302
3
64
4
107.8
5
40
6
128
7
122
店面级别 精品店 精品店 一般店 一般店 一般店 一般店 精品店 一般店 一般店
主力店 一般店 一般店 一般店 精品店 精品店
是否会带孩子在购物中心内娱乐
26%
74%
会 不会
通过对周边人群调查，消费者最希望带孩子参加的活动是益智类活动和亲子活动。
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
收入4000以上 收入4000以内
益智 37% 17%
分收入级别的消费者希望带孩子参加的活动
亲子 30% 17%
游乐场 大型滑梯 蹦蹦床
餐饮为主，少量休闲 服务、儿童游乐等
底层：美食+健身 高层：KTV 底层到高层，消费档次由大众到中高端组合 品牌主力店位于高层 出入口布置小型超市
入口处特色商招引客 特色餐饮形成亮点 围绕定位配置娱乐业态 针对周边社区居民配置儿童游乐业态
乐虹坊
精致生活广场 社区商业中心
本地社区居民为主
餐饮、购物、儿童游 乐/教育为主
业态细分 中式快餐 西式快餐 特色小吃
特色小吃
休闲餐饮
特色小吃 特色购物 特色购物+服务
特色购物+服务 游客服务中心
美妆店 休闲餐饮 蛋糕房 中式快餐 西式简餐 中式简餐
招商档次 中档、大众 中档、大众
大众 大众 大众 大众 中档、大众 大众 大众
中档 中档、大众 中档、大众 中档、大众 中档、大众 中档、大众
中西餐厅、便利店等相关联业态。
如超市、各类餐厅、娱乐项目等。
参考：《地铁上盖物业专项研究》
55
【分析小结】
商圏分析 客群分析 案例分析
周边商圈发达，多为综合性商业，业态功能成熟完善；差异化发展、特色化定位、避免直面竞争为本项目生存关键。 周边人口密集、收入较高、餐饮与休闲娱乐支出较高，餐饮与休闲娱乐为最大潜力市场。 成功地铁上盖商业模式多主打餐饮+休闲娱乐牌，以周边客群为主力，形成强势吸引。
【业态布局 ◎ 1F】
99
【业态布局 ◎ 2F】
1100
【3F（办公区域）】
注：KTV选址基本在1500左右或以 上，层高要求在3米以上，建议对原 有建筑方案进行调整
111
【品牌建议】
楼层 B1 L1
楼层定位
大众餐饮 +购物
中档 餐饮
编号 1 2 3
铺位面积（㎡） 346 268.5
50（3个*16.6㎡）
物业类型
商业区的地铁上盖商业项目
核心客群
青年和中年的学生客群和上班族
规模较小且位于商务区的地铁上盖 商务客群
住宅区的地铁上盖商业 家庭客群
引进项目类型
引进的业态业中以租金较高的各类主流或非主流时 尚个性特色的服饰、饰品、护理品和礼品以及随即 消费冲动最高的各类餐饮商户为主。
中高档商务配套的银行、咖啡厅、品牌快餐、 考虑全家共同参与的家庭型业态品种组合，
底层：大型超市+开放型小规模餐饮及购物 高层：儿童教育/游乐+休闲服务+大体量娱乐业态 底层到高层，消费档次由大众到中高端组合
针对周边社区居民，配置大量大众购物及儿童教育/游乐 业态 大众型、中档业态居多，培育居民消费习惯
44
【地铁上盖物业一般规律】
考虑本项目的物业类型对应的一般规律，业态类型可重点考虑超市、餐饮、娱乐项目
0%
9%
6%
12%
10%
5%
舞蹈 0% 6%
健康类 3% 12%
计算机 3% 4%
33
【成功案例经验总结】
成功地铁上盖商业模式多以餐饮+休闲娱乐对周边客群形成强势吸引
项目
定位
日月光
吃喝玩乐 约会地
星游城
娱乐 终点站
目标人群
城市休闲旅游人群、周边 中高档社区居民（年轻时 尚白领一族）
业态组合
餐饮娱乐为主，服饰 百货和精品IT补充
屈臣氏、万宁等 真锅、爱茜茜里、满记甜品等
85度C、面包新语 小杨生煎、食其家 萨莉亚、棒约翰、汉堡王 元绿寿司、一茶一座
经营方式 封闭 封闭 开放
开放
开放
开放 封闭 开放
开放 封闭 封闭 封闭 封闭 封闭 封闭 封闭
商家建议 永和大王、味千拉面、大娘水饺
KFC、麦当劳、吉野家 泡芙工坊、街客、超级机车、来一份等 泡芙工坊、街客、超级机车、来一份等
唐恩都乐、快乐柠檬 泡芙工坊、街客、超级机车、来一份等
檀木匠、老银匠等 哎呀呀等个性小店、美甲等服务类小店 哎呀呀等个性小店、美甲等服务类小店
10-20 20-50 50-100 100-200 200-300
娱乐类型选择
4% 3% 4% 7% 7%
7%
12%
16%
40%
KTV 电影院 咖啡馆茶馆 酒吧迪厅 体育健身 美容中心 网吧 电玩城 溜冰场
22
【目标客群需求分析】
项目周边存在大量住宅，对周边居民进行调查，有74%的居民选择会带孩 子在购物中心内娱乐，亲子市场及家庭休闲娱乐市场潜力巨大。
零售及服务 21%
休闲 26%
娱乐 31%
娱乐类（KTV、台球吧）
健身（情景购物）、童装童玩、亲子游乐、休闲服务（美容护理）
L1
美妆购物、休闲餐饮，快捷餐厅，简餐，信息咨询
B1
休闲餐饮，快捷餐厅，特色购物，休闲服务（美甲）
总经营面积约为：5800平方米 得铺率约为60%
77
【业态布局 ◎ B1】
88