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1.建筑形态主要为高层、多层 建筑形态主要为高层、 建筑形态主要为高层
楼盘名称
亲亲家园
高雅蓝亭
御景阁
天洲视界 城
华博国际
北辰商务 花园
5栋高层， 栋高层， 1栋多层， 栋多层， 栋多层 3栋12层 栋 层 12栋 层 12栋26层 建筑形态 电梯洋房， 电梯洋房， 3栋20层 栋 层 高层
27栋26— 栋 33层板式 层板式 高层
楼盘名 称 户型区 间 平米） （平米）
国赫红 珊湾
北城国 际
天洲沁 园
紫晶悦 城
金桥水 岸
和平时 光
中景盛 世长安
50—150 50
50—160 50
60—140 60
90—130 90
61—167 61
70—180 70
60—140 60
主力户 型 平米） （平米）
两室 90—100 90
两室 8080-130
北辰商 务花园 低端 均价 3130 在售
中端 均价 4860 在售
4.项目配有少量简单设施 项目配有少量简单设施
楼盘名称
亲亲家园
高雅蓝亭
御景阁
天洲视界 城
华博国际
北辰商务 花园
配套设施
社区卫生 服务站、 服务站、 休闲娱乐、商务办公、 健身场所。 文化艺术 。 双会所、 双会所、 小学、幼 展览中心、 健身器材、 Townhous 儿园。两 大型超市、 小区会所 。 e风情商 风情商 万平米商 餐饮酒吧 业街区 业街 一条街
楼盘名 称
国赫红 珊湾
北城国 际
天洲沁 园
紫晶悦 城
金桥水 岸
和平时 光
中景盛 世长安 双语幼 儿园， 小学， 2000平 平 米社区 功能性 会所、 会所、 6000平 平 米特色 商业、 商业、 休闲， 休闲， 社区服 务性机 构
配套设 施
社区内 幼儿园， ， 3000㎡ ㎡ 3000平 平 幼儿园， 幼儿园， 米高档 运动场 会所 所
中高端居住板块
项目周边竞争楼盘地图
一、中高端居住板块主要有以下几点共同之处： 中高端居住板块主要有以下几点共同之处：
1.建筑形态主要为高层或小高层 建筑形态主要为高层或小高层
楼盘名称
国赫红珊 湾
北城国际
天洲沁园
紫晶悦城
金桥水岸
和平时光
中景盛世 长安
建筑形态
6栋34层 栋 层 高层， 高层，2 栋27层中 层中 央楼王， 央楼王， 9栋4至6 栋 至 层花园洋 房
石家庄新建商品房须配10%以上保障性租赁住房 石家庄新建商品房须配10%以上保障性租赁住房 10%
5月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房 月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则， 月底 一价正式落地 石家庄出台新规规范商品房买卖 意在遏止炒房 下半年，从中央政府到地方各级部门， 下半年，从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采 取了较为积极的态度， 取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度有所扩大
部分银行将放松首套房贷利率
尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购 房者压力将是趋势。 房者压力将是趋势。但是今年房地产 调控政策不会松动， 调控政策不会松动，因而信贷整体不 可能太宽松， 可能太宽松，首套房贷利率大幅下调 的可能性也不大
石家庄房地产市场现状
2011年 年
经过2011年整年的限 年整年的限 经过 购、限贷等宏观调控 政策的干预， 政策的干预，调控政 策的密集出台， 策的密集出台，导致 省会房地产市场气氛 极度紧张， 极度紧张，甚至一度 出现了持续走低的态 势。但是石家庄的的 房价并没有表现出比 较明显的降价趋势， 较明显的降价趋势， 同去年相比， 同去年相比，同比还 有所上升。 有所上升。
御景阁
天洲视界 北辰商务 华博国际 花园 城
户型区间 65—150 65 平方米） （平方米）
80—100 80
75—130 75
85—120 85
90—130 90
75—120 75
主力户型 平方米） （平方米）
三室 120
二室
两室90 两室90
两室 88—97 88
两室 90—100 90
两室 73—102 73 三室 100—110 100
二、城市经济
地区生产总值
人均生产总值
全部财政收入
2010年全市 年全市 地区生产 总值预计完成 3400亿元 亿元, 亿元 五年Baidu Nhomakorabea均增长 12.3%
人均生产总值 超过5000美元 超过 美元
全部财政收入 完成387.9亿元， 亿元， 完成 亿元 同比增收77.55亿元， 亿元， 同比增收 亿元 增长25%。 增长 。
石家庄的房价从2011年的 月开始持续增高，呈逐渐上升趋势， 年的2月开始持续增高 呈逐渐上升趋势， 石家庄的房价从 年的 月开始持续增高， 似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在6000元/平米左 似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在 元 平米左 右变化。对此，业内人士的看法几乎一致： 右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城 市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的 但是房价相对泡沫较小， 感觉。 月份下旬的时候 才出现房地产市场的寒冬， 月份下旬的时候， 感觉。10月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总 体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明， 体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明，政府对于 房地产市场的调控行为，是有目的性的行为， 房地产市场的调控行为，是有目的性的行为，目的在于抑制房 价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归， 价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归，促使房地产 市场趋向于平稳健康的发展。长期看来， 市场趋向于平稳健康的发展。长期看来，石家庄的房价还将维 持一个稳定上升的过程。 持一个稳定上升的过程。 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本 个城市的全样本 根据中国房地产指数系统百城价格指数对 调查数据， 个城市住宅平均价格为8767 调查数据，2012年2月，全国 年 月 全国100个城市住宅平均价格为 个城市住宅平均价格为 平方米， 月下跌0.30%，其中 个城市价格环比上涨， 个城市价格环比上涨， 元/平方米，环比 月下跌 平方米 环比1月下跌 ，其中27个城市价格环比上涨 石家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅0.62%。2012年1月，平 石家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅 。 年 月 均住宅价格为6011元/平米，2012年2月平均住宅价格为 平米， 月平均住宅价格为6048元 均住宅价格为 元 平米 年 月平均住宅价格为 元 /平米，平均涨了 元/平米。 平米， 平米。 平米 平均涨了37元 平米
4栋7层电 栋 层电 梯洋房、 梯洋房、 一期为17 板塔结合 2栋27层 栋 层 栋33层高 层高 板式高层、 板式高层、 多层 高层 层 4栋27层 栋 层 点式高层
2.户型区间为 户型区间为65—130，主力户型以两室 户型区间为 ，主力户型以两室90—100平米 平米
楼盘名称 亲亲家园 高雅蓝亭
亚龙湾项目调研报告
阳光天地房地产经纪公司 2012.03.08
part 1 市场研判
项目城市背景
一、城市概况
概况 石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会， 石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会， 全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。 全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。 辖区 市辖区、 组团县 组团县（ ）、10县 县级市、 高新区 高新区。 辖6市辖区、4组团县（市）、 县、3县级市、1高新区。 市辖区 县级市 包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、 包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、 桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。 桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。 人口 常住人口1016.3788万人，其中市区面积455.8平方公里， 万人，其中市区面积 平方公里， 常住人口 万人 平方公里 人口286.2万人（2010年） 万人（ 人口 万人 年
18层的小 18层的小 高层， 高层，33 层或34的 层或 的 高层， 高层，共 40栋 栋
一期5栋 一期 栋18 层高层， 层高层， 2栋26层高 栋 层高 层
百余栋高 层
18栋小高 栋小高 层、高层
板楼 小高 层 高层
19栋高层 栋高层/ 栋高层 小高层
2.户型区间为 户型区间为50—160，主力户型以两室、三室为主 户型区间为 ，主力户型以两室、
2012年 年
这是今年央行首 次下调存款准备 金率， 金率，也是自 2011年11月底 年 月底 以来， 以来，央行第二 次下调存准率， 次下调存准率， 调整后大型金融 机构存款准备金 率为20.5%，中 率为 ， 小金融机构为 17%。 。
日起， 自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准 年 月 日起 备金率0.5个百分点 备金率 个百分点
高层6800 销售价格 高层6800 均价7300 均价5700 （元/平 花园洋房 均价7300 均价5700 12000 米）
最低价 6200
均价6800 均价7900 均价7500 均价6800 均价7900 均价7500
销售情况
80%
89%
在售
未售
尾盘
60%
86%
4.项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施 项目一般都配有会所， 项目一般都配有会所
3.项目定位一般为中低端，售价在4000元每平左右 项目定位一般为中低端，售价在 项目定位一般为中低端 元每平左右
楼盘名 称 项目定 位 销售价 格 销售情 况
亲亲家 园 低端 最低价 3680 在售
高雅蓝 亭 中端 均价 4550 在售
御景阁
天洲视 界城 中端 均价 4200 在售
华博国 际 低端 最低 3906 在售
国家政策对房地产市场的影响
1月26日，国务院出台“新国八条”，石家庄出台限购令 26日 国务院出台“新国八条” 第三套购房叫停 房价涨幅力争低于10% 石家庄房价调控目标出台 房价涨幅力争低于
2011年 年
经过2011年整 年整 经过 年的限购、 年的限购、限 贷等宏观调控 政策的干预， 政策的干预， 调控政策的密 集出台， 集出台，导致 省会房地产市 场气氛极度紧 张，甚至一度 出现了持续走 低的态势。 低的态势。
部门楼盘销量增加 部分楼盘开始涨价
来自搜房网新房监控的 数据显示， 数据显示，众美凤凰台 意风、天地荣域、 意风、天地荣域、卓达 上院、天洲沁园等楼盘， 上院、天洲沁园等楼盘， 价格分别上调了100 100价格分别上调了100200元不等 元不等。 200元不等。
楼 市 回 暖
区域市场分析
中低端居住板块
两室 80-105 三室 室 115-130
两室、 两室、 三室 96—129 96
90—100 90 两室
二三四 65— 室65 139
一室55 一室 两室118 两室
3.项目定位一般为中高端 项目定位一般为中高端
楼盘名称 项目定位
国赫红珊 中景盛世 北城国际 天洲沁园 紫晶悦城 金桥水岸 和平时光 长安 湾 高端 高端 中端 高端 高端 高端 高端
无
5万平米 万平米 中心城 市公园， 市公园， 美国睿 智国际 老年公 寓，5万 ， 万 多平米 教育配 套
居委会、 居委会、 文化活 动中心、 动中心、 邮政所、 邮政所、 商业街， 大堂式 社区医 会所 疗中心， 疗中心， 社区配 套商业 中心
二、中低端居住板块主要有以下几点共同之处： 中低端居住板块主要有以下几点共同之处：
2012年 年 各大楼盘来电来访陡然增多
据搜房网的数据统计， 据搜房网的数据统计， 月相比， 与1月相比，2月来电量 出现大幅反弹， 出现大幅反弹，三项指 石家庄房管局备案数据 标均达到400 400电话监控 显示， 标均达到400电话监控 显示，石家庄楼市交易 史上的新高， 史上的新高，关注各大 量明显上涨。2012年3 量明显上涨。2012年 楼盘的购房者增速明显。 日至3 11日 楼盘的购房者增速明显。月5日至3月11日，石家 桥西区、裕华区、 桥西区、裕华区、长安 庄商品房总销售备案套 分别位居“ 区，分别位居“搜房电 数为1162套，相比上周 数为1162 1162套 话”石家庄楼盘来电前 669套上涨了73.69%。 669套上涨了73.69%。 套上涨了73.69% 三名。 三名。 三月份以来每天成交量 不下五十套，其中3 不下五十套，其中3月6 号和3月7号成交量分别 号和3 275套和327套 套和327 为275套和327套。
楼盘名称
亲亲家园
高雅蓝亭
御景阁
天洲视界 城
华博国际
北辰商务 花园
5栋高层， 栋高层， 1栋多层， 栋多层， 栋多层 3栋12层 栋 层 12栋 层 12栋26层 建筑形态 电梯洋房， 电梯洋房， 3栋20层 栋 层 高层
27栋26— 栋 33层板式 层板式 高层
楼盘名 称 户型区 间 平米） （平米）
国赫红 珊湾
北城国 际
天洲沁 园
紫晶悦 城
金桥水 岸
和平时 光
中景盛 世长安
50—150 50
50—160 50
60—140 60
90—130 90
61—167 61
70—180 70
60—140 60
主力户 型 平米） （平米）
两室 90—100 90
两室 8080-130
北辰商 务花园 低端 均价 3130 在售
中端 均价 4860 在售
4.项目配有少量简单设施 项目配有少量简单设施
楼盘名称
亲亲家园
高雅蓝亭
御景阁
天洲视界 城
华博国际
北辰商务 花园
配套设施
社区卫生 服务站、 服务站、 休闲娱乐、商务办公、 健身场所。 文化艺术 。 双会所、 双会所、 小学、幼 展览中心、 健身器材、 Townhous 儿园。两 大型超市、 小区会所 。 e风情商 风情商 万平米商 餐饮酒吧 业街区 业街 一条街
楼盘名 称
国赫红 珊湾
北城国 际
天洲沁 园
紫晶悦 城
金桥水 岸
和平时 光
中景盛 世长安 双语幼 儿园， 小学， 2000平 平 米社区 功能性 会所、 会所、 6000平 平 米特色 商业、 商业、 休闲， 休闲， 社区服 务性机 构
配套设 施
社区内 幼儿园， ， 3000㎡ ㎡ 3000平 平 幼儿园， 幼儿园， 米高档 运动场 会所 所
中高端居住板块
项目周边竞争楼盘地图
一、中高端居住板块主要有以下几点共同之处： 中高端居住板块主要有以下几点共同之处：
1.建筑形态主要为高层或小高层 建筑形态主要为高层或小高层
楼盘名称
国赫红珊 湾
北城国际
天洲沁园
紫晶悦城
金桥水岸
和平时光
中景盛世 长安
建筑形态
6栋34层 栋 层 高层， 高层，2 栋27层中 层中 央楼王， 央楼王， 9栋4至6 栋 至 层花园洋 房
石家庄新建商品房须配10%以上保障性租赁住房 石家庄新建商品房须配10%以上保障性租赁住房 10%
5月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房 月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则， 月底 一价正式落地 石家庄出台新规规范商品房买卖 意在遏止炒房 下半年，从中央政府到地方各级部门， 下半年，从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采 取了较为积极的态度， 取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度有所扩大
部分银行将放松首套房贷利率
尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购 房者压力将是趋势。 房者压力将是趋势。但是今年房地产 调控政策不会松动， 调控政策不会松动，因而信贷整体不 可能太宽松， 可能太宽松，首套房贷利率大幅下调 的可能性也不大
石家庄房地产市场现状
2011年 年
经过2011年整年的限 年整年的限 经过 购、限贷等宏观调控 政策的干预， 政策的干预，调控政 策的密集出台， 策的密集出台，导致 省会房地产市场气氛 极度紧张， 极度紧张，甚至一度 出现了持续走低的态 势。但是石家庄的的 房价并没有表现出比 较明显的降价趋势， 较明显的降价趋势， 同去年相比， 同去年相比，同比还 有所上升。 有所上升。
御景阁
天洲视界 北辰商务 华博国际 花园 城
户型区间 65—150 65 平方米） （平方米）
80—100 80
75—130 75
85—120 85
90—130 90
75—120 75
主力户型 平方米） （平方米）
三室 120
二室
两室90 两室90
两室 88—97 88
两室 90—100 90
两室 73—102 73 三室 100—110 100
二、城市经济
地区生产总值
人均生产总值
全部财政收入
2010年全市 年全市 地区生产 总值预计完成 3400亿元 亿元, 亿元 五年Baidu Nhomakorabea均增长 12.3%
人均生产总值 超过5000美元 超过 美元
全部财政收入 完成387.9亿元， 亿元， 完成 亿元 同比增收77.55亿元， 亿元， 同比增收 亿元 增长25%。 增长 。
石家庄的房价从2011年的 月开始持续增高，呈逐渐上升趋势， 年的2月开始持续增高 呈逐渐上升趋势， 石家庄的房价从 年的 月开始持续增高， 似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在6000元/平米左 似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在 元 平米左 右变化。对此，业内人士的看法几乎一致： 右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城 市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的 但是房价相对泡沫较小， 感觉。 月份下旬的时候 才出现房地产市场的寒冬， 月份下旬的时候， 感觉。10月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总 体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明， 体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明，政府对于 房地产市场的调控行为，是有目的性的行为， 房地产市场的调控行为，是有目的性的行为，目的在于抑制房 价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归， 价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归，促使房地产 市场趋向于平稳健康的发展。长期看来， 市场趋向于平稳健康的发展。长期看来，石家庄的房价还将维 持一个稳定上升的过程。 持一个稳定上升的过程。 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本 个城市的全样本 根据中国房地产指数系统百城价格指数对 调查数据， 个城市住宅平均价格为8767 调查数据，2012年2月，全国 年 月 全国100个城市住宅平均价格为 个城市住宅平均价格为 平方米， 月下跌0.30%，其中 个城市价格环比上涨， 个城市价格环比上涨， 元/平方米，环比 月下跌 平方米 环比1月下跌 ，其中27个城市价格环比上涨 石家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅0.62%。2012年1月，平 石家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅 。 年 月 均住宅价格为6011元/平米，2012年2月平均住宅价格为 平米， 月平均住宅价格为6048元 均住宅价格为 元 平米 年 月平均住宅价格为 元 /平米，平均涨了 元/平米。 平米， 平米。 平米 平均涨了37元 平米
4栋7层电 栋 层电 梯洋房、 梯洋房、 一期为17 板塔结合 2栋27层 栋 层 栋33层高 层高 板式高层、 板式高层、 多层 高层 层 4栋27层 栋 层 点式高层
2.户型区间为 户型区间为65—130，主力户型以两室 户型区间为 ，主力户型以两室90—100平米 平米
楼盘名称 亲亲家园 高雅蓝亭
亚龙湾项目调研报告
阳光天地房地产经纪公司 2012.03.08
part 1 市场研判
项目城市背景
一、城市概况
概况 石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会， 石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会， 全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。 全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。 辖区 市辖区、 组团县 组团县（ ）、10县 县级市、 高新区 高新区。 辖6市辖区、4组团县（市）、 县、3县级市、1高新区。 市辖区 县级市 包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、 包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、 桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。 桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。 人口 常住人口1016.3788万人，其中市区面积455.8平方公里， 万人，其中市区面积 平方公里， 常住人口 万人 平方公里 人口286.2万人（2010年） 万人（ 人口 万人 年
18层的小 18层的小 高层， 高层，33 层或34的 层或 的 高层， 高层，共 40栋 栋
一期5栋 一期 栋18 层高层， 层高层， 2栋26层高 栋 层高 层
百余栋高 层
18栋小高 栋小高 层、高层
板楼 小高 层 高层
19栋高层 栋高层/ 栋高层 小高层
2.户型区间为 户型区间为50—160，主力户型以两室、三室为主 户型区间为 ，主力户型以两室、
2012年 年
这是今年央行首 次下调存款准备 金率， 金率，也是自 2011年11月底 年 月底 以来， 以来，央行第二 次下调存准率， 次下调存准率， 调整后大型金融 机构存款准备金 率为20.5%，中 率为 ， 小金融机构为 17%。 。
日起， 自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准 年 月 日起 备金率0.5个百分点 备金率 个百分点
高层6800 销售价格 高层6800 均价7300 均价5700 （元/平 花园洋房 均价7300 均价5700 12000 米）
最低价 6200
均价6800 均价7900 均价7500 均价6800 均价7900 均价7500
销售情况
80%
89%
在售
未售
尾盘
60%
86%
4.项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施 项目一般都配有会所， 项目一般都配有会所
3.项目定位一般为中低端，售价在4000元每平左右 项目定位一般为中低端，售价在 项目定位一般为中低端 元每平左右
楼盘名 称 项目定 位 销售价 格 销售情 况
亲亲家 园 低端 最低价 3680 在售
高雅蓝 亭 中端 均价 4550 在售
御景阁
天洲视 界城 中端 均价 4200 在售
华博国 际 低端 最低 3906 在售
国家政策对房地产市场的影响
1月26日，国务院出台“新国八条”，石家庄出台限购令 26日 国务院出台“新国八条” 第三套购房叫停 房价涨幅力争低于10% 石家庄房价调控目标出台 房价涨幅力争低于
2011年 年
经过2011年整 年整 经过 年的限购、 年的限购、限 贷等宏观调控 政策的干预， 政策的干预， 调控政策的密 集出台， 集出台，导致 省会房地产市 场气氛极度紧 张，甚至一度 出现了持续走 低的态势。 低的态势。
部门楼盘销量增加 部分楼盘开始涨价
来自搜房网新房监控的 数据显示， 数据显示，众美凤凰台 意风、天地荣域、 意风、天地荣域、卓达 上院、天洲沁园等楼盘， 上院、天洲沁园等楼盘， 价格分别上调了100 100价格分别上调了100200元不等 元不等。 200元不等。
楼 市 回 暖
区域市场分析
中低端居住板块
两室 80-105 三室 室 115-130
两室、 两室、 三室 96—129 96
90—100 90 两室
二三四 65— 室65 139
一室55 一室 两室118 两室
3.项目定位一般为中高端 项目定位一般为中高端
楼盘名称 项目定位
国赫红珊 中景盛世 北城国际 天洲沁园 紫晶悦城 金桥水岸 和平时光 长安 湾 高端 高端 中端 高端 高端 高端 高端
无
5万平米 万平米 中心城 市公园， 市公园， 美国睿 智国际 老年公 寓，5万 ， 万 多平米 教育配 套
居委会、 居委会、 文化活 动中心、 动中心、 邮政所、 邮政所、 商业街， 大堂式 社区医 会所 疗中心， 疗中心， 社区配 套商业 中心
二、中低端居住板块主要有以下几点共同之处： 中低端居住板块主要有以下几点共同之处：
2012年 年 各大楼盘来电来访陡然增多
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