2011.05.30昆明写字楼调查报告

昆明写字楼调查报告
2011-05-30
一、调查目的及方法 二、昆明写字楼区位分析 三、旧写字楼的基本情况 四、新建写字楼基本情况 五、在建写字楼基本情况 六、客户群体分析 七、租金售价分析 八、总结
一、调查目的及方法 • 了解房地产的基本情况； • 调查主要对象是昆明市内写字楼，通过对昆明市 内写字楼的综合调查与分析，为公司项目营销提 供参照； • 对所调查的新、旧写字楼中进行分类、对比和分 析； • 结合当前房产政策，把握市场动向。
石材墙体 石材墙体 石材墙体， 正面玻璃 墙体 玻璃墙体 石材墙体 玻璃墙体
——
32
3.3
100
4
偏心筒
3
0
—— —— ——
25 22 34
—— —— 2.5 26F:3.5M 728F:2.7M
—— —— 200
4.5 4.5 4.5
核心筒 核心筒 核心筒
3 3 3
50 0 0
志远大厦
82000
28
3.5 2.8 2 3 ——
未知 未知 未知 未知 未知
志远大厦 华一广场 新华大厦 红塔大厦 华尔顿大 厦
75（包含物 管费） 40-50 55-60 90-100（包 含物管费）
—— 4 5 —— ——
300 未知 350 400
55元（包
含物管费）
400
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
◆2008年至2011年，三年时间里旧写字楼租金及物管费基本有5—10元的涨价幅； ◆昆明的旧写字楼基本把物管费包含到租金中以方便结算； ◆在车位方面，基本上都不能满足业主、租户的需求，车位按月收费。
42000
25
3.6
350
新建写字楼 立面美观气派
五、在建写字楼基本情况
目前在建写字楼大部分以CBD综合体——中心商务区的形式出现，建成 后辐射面广、人流聚集，是经济、文化汇集的黄金地段。
项目名称 欣都龙城 世纪中心 财智心景
建筑面积 ㎡ 单位:㎡ 70594 63000
层数 单位:层 47 41
八、总结
• 写字楼入驻情况看，大多数写字楼基本都是入住率较高，约在 90%以上；市场需求未达到饱和，写字楼还有很大的需求量； • 随着城市的发展，目前昆明的城市次级中心正在全面发展，市 区、呈贡新区都有在建CBD项目，未来昆明写字楼的建设体量 将满足市场的需要； • 昆明办公写字楼使用者大多为大中型公司，协会、社会团体、 企事业单位等较有规模、有经济实力的单位租用或购买； • 新建写字楼整体形象较为气派、具有时代感；旧写字楼立面老 化，配套设施相对不齐全，安全问题存在隐患； • 目前昆明写字楼市场租用情况较多，售卖产权的较少； • 市中心写字楼停车位较为稀缺，已成为致命硬伤。
七、租金售价分析
2008年 年
名称 租金
（元/㎡.月）
2011年 年
物管费（元/
㎡.月）
车位 费用（元/月）
名称
租金
（元/㎡.月）
物管费（元/
㎡.月）
车位 费用（元/月）
志远大厦 华一广场 新华大厦 红塔大厦 华尔顿大 厦
60-70 50-60 35-40 100-120 （套内） 48（包含物 管费）
三、旧写字楼的基本情况
项目名称 建筑面积 ㎡ 单位:㎡ —— —— 层数 单位:层 25 27 层高 单位:m 3.3 3 大堂面积 ㎡ 单位:㎡ 200 50 大堂层高 单位:m 3.5 4 核心筒 偏心筒 偏心筒 核心筒 电梯数 单位:部 2 3 车位配比 单位:个 0 0 立面处理
护国大厦 华尔贝大 厦 华尔顿大 厦 华一广场 世纪广场 云南信托 大厦
150
4
偏心筒
4
0
石材墙体， 正面玻璃 墙体
红塔大厦
29438
25
3
600
一层：6 米 二层4.5 米
核心筒
4
66
幕墙玻璃
旧写字楼特点
（一）外观 市中心大部分旧写字楼建成时间较早，外立面设计上比较单一，大多采用石材立面， 因使用时间相对较长，致使外观老、旧、相比采用玻璃幕墙的立面不够简洁时尚。 （二）结构 旧写字楼大多采用核心筒设计（部分偏心筒），核心筒结构有利于结构受力，同时 又抗震作用，能做到更好采光、基于此大部分写字楼采用核心筒而不采用偏心筒。 （三）智能化的运用不足 写字楼大都只采用部分智能化系统，基本都只安装消防智能化系统和视屏监控系统， 在智能化运用方面很难做到5A标准，每栋大楼都有各自的缺陷。 （四）电梯配置 大多数旧写字楼电梯只有两部到三部，无法满足大楼的人流使用，等候时间较长速 度和运载量与现在的电梯相比都明显逊色。 （五）停车位 旧写字楼几乎无一例外的存在车位配比明显不足的情况，特别是在市中心的写字楼 停车问题基本都是通过周边区域解决。
新建和在建写字楼特点
（一）外观 目前大部分新建和在建写字楼都采用全幕墙玻璃，增加了大厦的美感，整体感觉美观气派； 设计上同早期设计的写字楼比，出现了很多造型上比较独特和新意的大厦，如：俊发中心、 南亚之门，顺城双塔。 （二）结构 新建和在建写字楼当中的一部分的结构以核心筒来设计建成，核心筒结构十分有利于结构 受力，同时又抗震作用，适合于超高层建筑。 （三）电梯配置 新建和在建写字楼根据实际要求电梯配置数量多、容量大、速度块，主要是因为新建写字楼 大多都属于超高层建筑，人流密度高，在电梯的配置上要求更高。 （四）停车位 大多数新建写字楼在停车场的空间选址上，选择建设地下停车场，利用好地下空间，保证 了资源最大化利用的优势，这是几乎所有在建和新建写字楼停车场的特点。 （五）丰富的业态组合 在构建商业形态方面，大量吸引了具有实力的商家入驻，形成丰富、多样的业态，聚集了人 气，汇集了人流。 （六） 5A级智能化办公系统 5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智 能化）、SA（安保智能化），代表着新一代办公写字楼配套设施越发的的完善。
四、新建写字楼基本情况
项目名称 顺城双塔 俊发中心 建筑面积 ㎡ 单位:㎡ 65000 层数 单位:层 26 层高 单位:m 3.3 大堂面积 ㎡ 单位:㎡ 300*2 800 大堂层高 单位:m 6 10.5 核心筒 偏心筒 核心筒 偏心筒 电梯数 单位:部 6 11 车位配比 单位:个 2000 立面处理 LOW-E 玻璃 LOW-E 玻璃
新华大厦
红塔大厦
从大楼建成时间及公司的入驻情况看，时间建成较早的写字楼基本上是本土 公司入住，建成时间晚一些的大厦，则出现了很多外资企业和省外知名企业
新建、 新建、在建写字楼
顺城大厦
主要客户代表
银河证券 南磷集团 分众传媒 汇丰银行昆明分行货币兑换中心 云南国际电子商务有限公司 云南德盛润祥投资有限公司 云南华夏房地产有限公司 云南俊发房地产有限责任公司 在建综合体的住宅部分 在建中，公司未入驻 在建，招商中 在建中，公司未入驻
层高 单位:m 3.7 3.65 3.85
大堂面积
㎡ 单位:㎡
大堂层高
单位:m
核心筒 偏心筒 核心筒 核心筒 核心筒
单位:部
电梯数
车位配比
单位:个
立面处理
——
500
15 5.4
13 12
1000 700
LOW-E玻 璃墙 LOW-E玻 璃墙 半石材墙 体，正面 玻璃墙体
35000
31
——
——
——
6
250
俊发中心
南亚之门 欣都龙城 世纪中心 财智心景
◆新建和在建写字楼以国内外知名企业办事处、金融商贸、协会、事业单位为主； ◆通过调查，整层招租情况较少，一般都是知名企业驻外办事处或中小型公司， 政府及事业单位入驻较少、大型公司基本都有自建的办公场地； ◆由于东南亚自由贸易区及泛亚金融中心的兴起，昆明一环以金融、大中小型贸易公 司较多。
六、客户群体分析
旧写字楼名称 护国大厦 华尔贝大厦 华尔顿大厦 华一广场 世纪广场 主要客户代表
昆明电视台经济生活频道、公共频道 云南联合一百网络营销有限公司 云南省第二公证处 昆明市明信公证处 亨德森教育学校 中国铁通云南分公司 昆明市导游协会 卫士通昆明营销中心 新浪网云南频道运营中心 秀域健康美容机构 昆明国土教育培训学校 中国长江三峡总公司昆明办事处 云南新华书店集团 三星（中国）投资有限公司程度分公司 联想（成都）有限公司 特百惠（中国）有限公司云南办事处 中国惠普有限公司 云南注册会计师协会 华为技术有限公司 欧姆龙（中国）有限公司 摩托罗拉（中国）电子有限公司分公司 荷兰贸易促进委员会昆明代表处 爱立信（中国）通信有限公司 中国出口信用保险公司云南分公司 越南驻昆明总领事馆
调查写字楼名单
旧写字楼 护国大厦 华尔贝大厦 华尔顿大厦 华一广场 世纪广场 云南信托大厦 志远大厦 红塔大厦 新写字楼 顺城大厦 俊发中心 在建写字楼 欣都龙城 世纪中心 财智心景 南亚之门
二、昆明写字楼区位分析
目前 ，昆明大多数写字 楼分布在一环以内，以市 中心为中心点，沿北京路 和人民路渐次展开，另有 少部分写字楼建在城市次 中心，如：北辰财富中心、 南亚风情第一城、经典双 城等。