地产开发各阶段资金投入比例

地产开发各阶段资金投入比例

发布人：[dwsun004] 发布日期：[2012-12-30 上午 10:47:23] 共阅读[401]次

项目开发各阶段资金投入是怎样？

项目开发各阶段，资金投入百分比

下列各项资金回收及投入的百分比，以估计资金投入量。

1、销售成数。在预售公开时预计为60%——70%，剩余的成数则假设于竣工交房时再全部售出。

2、客户付款条件。通常其定金、签约金、开工款合计占12%——15%，客户银行贷款60%——70%，剩余的15%——28%为工程期款，有些公司则另立名目，给予客户公司贷款，不过公司贷款也大多是在结构主体完成后至工程验收这一段期间收款。

3、土地成本。这项成本为先期投入，所以土地融资也多在土地买受人并过户完成时就取得，额度多为土地买入成本50%——70%之间。

4、建筑施工融资额度。一般而言，为营建成本的45%——60%，但拨款则要视销售情况而定。若销售率未达30%——60%（视景气状况而定），即使已取得建筑施工融资的额度也可能无法利用，因为它是按照工程进度拨款，一旦销售不理想，金融机构大多会冻结建筑施工融资，暂停核拨。

5、营建成本。这项成本的投入也是依照工程进度。

6、销售费用。如果采用包销，则只有销售出去才须支付这笔费用，一般销售代理公司收费的标准为销售额的3%左右。

7、土地增值税。这项成本发生于土地过户给客户的时期。

8、管理费及杂费。此项成本则大多随着时间而发生，约为销售额的3%——5%之间。有关各阶段资金回收投入百分比的分配，见表8——5。

表8——5 各阶段重要资金回收及投入百分比表

阶段

百分比

项

目

* 广告费通常于各阶段销售完成即100%时支付。

“自有资金”就是为竣工交房前的销售收入，扣除客户的银行贷款，加上土地及建筑施工融资，再减去所有成本及费用后不足的额度；也等于是发展商针对某一预售个案，在土地买入后至完工前所应筹措的资金，这笔资金应事先筹划，以避免周转发生困难，导致心血压计付诸东流。