廊坊房地产项目市场调研及前期策划报告
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银河路 广阳道 和平路 解放道 围合区域内商服活动日
趋活跃 东南区域呈现市场空白
时代广场
新朝阳
标志设施:
标志设施:
时代广场
新朝阳购物广场
人民公园
国际饭店
京客隆 消费特征:
时代广场 新朝阳
朝阳市场 新世纪步行街
休闲娱乐
消费特征:
主要吸引力设施:
购物
时代广场 人民公园
火车站-明珠
主要吸引力设施: 新朝阳购物广场
管道报 廊坊广电报 日报 廊坊电台 FM103.9
纵向起势
——以业内联手为导火索
业内讨论
业内专业论坛
产品发布会
公权、区域论坛 特别动作
购物中心来了
电视
廊坊电视经济栏目
媒体组合
网络
房地产网专业论坛、贴吧、官网
杂志
地产专业杂志
规定动作
得业内人士者得天下，不得业内人士者难以得天下
围造势——抢占先机
在主要交通道路设置导示，建 立主场起势。
2个市辖区：安次区 广阳区
2个县级市：霸州市 三河市
5个县 ：固安县 永清县 香河县 大城县 文安县
1个自治县：大厂回族自治县
消费力与GDP
全市社会消费品零售总额——140亿；年增速16.3% 全市GDP总量——607亿元人民币；总人口390万人； 全市人均GDP——15564元，合1882美金； 全市社会消费品零售总额与全市GDP比值：21%； 市区社会消费品零售总额——10~15亿元之间；年增速
项目满足目标消费者需求
1、品牌类型——商业品牌、商户品牌 2、硬件设施——区位、交通、环境、建 3、商业信誉——品牌运营商
营销推广构想
纵向起势
外围造势
内部主场造势
横向起势
横向起势
——事件营销为导火索
引爆大事件点
事件营销
活动营销
丰富的促销策略 报纸
媒体组合
电台
DM直邮
最有效，最直接刺激终端客户
规定动作
新朝阳商圈
迎宾大道——和平路，城市窗口
儿童公园聚客 朝阳市场，既有的市场影响 借势于新世纪步行商业街 国际饭店——提升区域高端商业、商务价值
新朝阳商圈优劣分析
优势： 1、购物中心的商业模式，引领城市商业发展趋势； 2、商务、商业功能有机互补； 3、第二、三大街延展休闲娱乐功能； 4、比邻和平路（迎宾大道）、城市形象好； 5、沃尔玛进驻，提升区域商业价值；
本案周边商业现状
社会认知：原春明夜市影响深入人心 主力业态：餐饮、购物、银行社区便利服务 特别业态：机电设备、汽车维修、装饰 价 格：1～2元/平米*日 消 费 者：管道局宿舍、益民小区、许哥庄、
李庄、王寨居民。
本案周边商业研究小结
➢ 区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂； ➢ 以区域居住人口日常生活消费为主，消费力没有得到完全释放，具有一
分期开发计划
B区超市、C区家居为先导 品牌大店进驻，对增进项目的市场影响
效果“立竿见影” A区E区待B区、C区成功招商后启动，这
两区是本项目实现预期收益的重心。
全订制式主力店引进
“全订制”是引进主力店最大的砝码——B、C 不返工 不做无用功
创新的品牌组合
引进首次进驻的品牌进入廊坊 与成熟商圈既有品牌差异化 同类品牌(主力店）档次要略高于既有商圈
中心广场起到休憩、展示等功能，旱地喷 泉增加亲和力。
图例
项目招商策略
招商策略
项目定位
项目推广
制定招商计划
主力店的引进
订制
次主力店、门店、散客引进
成功招商
实现目标的支撑
实现项目最大价值
只租不售盈利模式成立
经营者租赁我们的物业
商家经营者获得预期收益
目标消费者购买商家产品
目标消费者实现消费愿望
廊坊发展趋势
向北 向北 再向北
高开区 大学城 国际 展览中心 高档住区
北京七环在市区西北 京津经济走廊 更靠近
北京
广阳区的人口与商业分析
人口分析
广阳区 面积313平方千米，人口36万
商业分析
廊坊市广阳区商圈格局
明珠-火车站商圈 时代广场商圈 新朝阳商圈 新华路商业带 世纪步行街商业带
特 色——以一站式消费体验为特征；
建 筑环境——中高档品质，设计现代，有时尚感；
服务功能齐全，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的，不受天气变化影响的综合型 新生活体验中心；业态由百货店、影院、超级市场、家居用品专卖店作为核心店， 与各类专业店、专卖店、餐饮店、休闲娱乐等组合构成；设施豪华典雅，店堂宽敞 明亮，实行卖场租赁制。
劣势： 1、购物中心与市场并立，降低商业价值； 2、缺乏体验型综合休闲娱乐设施； 3、新朝阳购物中心内部功能空间规划死板，均好性差； 4、后起之秀，短时间内不能抗衡明珠商圈。来自广阳区成熟商圈价值解构
1. 政府办公资源
2. 便利交通
3. 周边大规模中、高端住 区
4. 商务、公务、办公、旅 游等资源配置
•火车站——物流中心 •市政府 •开发时间早（1995年明珠开业）
明珠-火车站商圈优劣势分析
优势： 1、第一百货店品牌优势。全市消费者认可的明珠百货店； 2、最全面的零售商家集群优势。约20万平方米； 3、城市公共服务集中优势。行政、医疗文化、电信银行等； 4、对外交通枢纽动线优势。铁路客运站和汽车站； 5、老市中心区位优势。有历史商脉的主要综合居住区；
确保项目的唯一性，成为核心卖点
国际先进的商业物业管理
引进品牌商业管理公司 租金与购物中心的商业管理呈正相关 输出管理 团队培训 “扶上马 送一程”
WEB2.0时代营销体系
网络名词 时代涵义 病毒式营销 网络营销 CI系统营销 品牌营销 事件营销
2.0即升级、换代
建筑造型
16.3% 市区人均GDP——15564元，合1882美金； 市区GDP总量——75亿元人民币；按40万人口计算；
市区社会消费品零售总额与市区GDP比值： 13~ 20%
廊坊主流商业消费特征
1、逛街购物消费 北京逛街购物——逐年增加； 本地逛街购物——消费主要在以明珠为首的商业中心； 购物物品价格——中低价位居多； 决定成交因素——款式、价格、品牌店、产品品牌； 家庭购物消费——日常以超市为主、大件专卖店或百货； 2、外出餐饮消费 商务招待消费——有影响、有特色、有品质、价格合理； 家庭朋友消费——口味喜欢、价格低、到达方便； 3、城市休闲消费 个人消费方式——女性以美容护理为主、男士以足疗为主 家庭消费方式——逛公园、广场、为主； 商务消费方式——咖啡店、休闲吧、酒店； 4、娱乐活动消费 个人消费方式——男士以台球、迪吧为主； 家庭消费方式——家庭麻将、KTV； 商务消费方式——洗浴、KTV、夜总会；
新世纪步行街
京客隆超市
国美电器
味好佳麦当劳 火车站-明珠商圈
KTV娱乐
标志设施:明珠百货 市政府 火车站/汽车站
保健护理 白鹭园
消费特征:逛街购物 主要吸引力设施:明珠百货 华联商厦 林美商厦 华森商场 保龙仓超市 天河大卖场 商圈商业街 市政府人民医院 火车站 汽车站
明珠-火车站商圈
廊坊最早成型的商业中心
定的消费潜力； ➢ 以餐饮和社区便利两大类为主； ➢ 区域商业经营档次以中、低档为主； ➢ 区域商业经营状况一般，客户群消费力不高； ➢ 单铺面积在10~300平方米之间；
初步市场定位
新生活体验中心
消费者认同——时尚发布中心，潮流集散地；
消费档次 —— 购物以中、高档品牌为主； 餐饮以品质好的家庭型快餐和中档餐饮为主，高端中餐为点睛； 休闲娱乐必须是中高档品质，合理略低价格；
时代广场商圈优劣分析
优势： 1、新市中心优势；已被市民普遍认可（心理中心）； 2、休闲人流汇聚优势：有能汇聚人流的广场和公园； 3、休闲娱乐设施集中优势。四、五大街； 4、城市扩张过程中的居住区中心优势； 5、总体环境较好、城市形象好；
劣势： 1、没有市级品牌商业设施； 2、缺乏体验型综合休闲娱乐设施； 3、商务功能太弱；（酒店、餐饮、休闲）； 4、缺乏市级公共服务设施； 5、东西向交通条件太差；
劣势： 1、商业发展空间受到限制； 2、交通过分拥挤； 3、不在城市主发展方向，新市中心已分离出去； 4、新型的商务功能太弱；（酒店、餐饮、休闲）； 5、总体购物环境较差、商业设施较落后；
时代广场商圈
新华路与新世纪步行街交汇
时代广场吸引客流 市人大、政协等政府机关单位机构驻在 大规模连片开发的新开住区
10
次主力店签约
→→→ →→→
6
统一签约（开盘）仪式
→→
——
试营业、补充商户
→→
2
正式开业
→ ——
合计（月）
12
廊坊报告
思维导图
廊坊市的简介与发展趋势 广阳区的人口与商业分析 项目本体条件及开发目标 项目整体开发布局 项目整体开发策略 项目招商策略
廊坊市简介与发展趋势
廊坊简介
廊坊市
【面积】 6330平方千米 【人口】 383万（2002年）
【邮编】 065000
【驻地】 安次区
【区划】
5. 城市公园等公共空间吸 引客流
目的性消费 随机性消费
项目本体条件及开发目标
项目本体条件
区位：广阳区 占地：4.7公顷 建筑面积：70434平方米 总容积率：1.49% 建筑密度 ：45.4%
开发目标
打造廊坊最时尚的休闲消费娱乐中心
项目整体开发布局
超市
家居 海
家具
鲜 市
场
百货 餐饮 奥特莱斯 洗浴
影城 KTV
大型超市商圈半径
20000平米 商圈半径3公里以上 西：永兴路 北：新源道 东：新庄路 南：西孟各庄 以上区域基本覆盖城市主城区; 本案——市级商业中心
项目整体开发策略
项目操作流程
第一步：需求、竞争研究；商业策划形成解决方案； 第二步：运营商引进；运营团队组建； 第三步：主力店落定，全面招商； 第四步：资金准备； 第五步：产品定位、规划设计； 第六部：全面商业运营方案形成； 第七步：项目开发建设； 第八步：商业运营准备。
在主要竞争对手所在区域设置 路牌，展示项目大盘形象的同 时拦截客户。
主场造势
项目现场围挡、大看板 营销中心
行动计划
08.7 8 9 10 11 12 09.1 2 3 4 5 6 7 合计（月）
前期策划
→
1
超市、家居预招商
→
1
超市、家居签约
→→→
3
次主力店、餐饮、影院、洗浴、KTV 积累 → → → → → → → → → →
重新定义区域价值，提升形象
营造时尚感
购物中心基本依存条件
30万人口可以支撑6万～8万平方米的购物中心 50万人口可以支撑8万～10万平方米的购物中心 100万人口可以支撑一到两个10万平方米以上的
大型购物中心。
竞争策略导入 突破区域价值
软件 1. 购物、餐饮、休闲、娱乐一站
式解决方案 2. 打造富有朝气、活力、时尚的
现代建筑 凸显活力 必须赋予地标意义 与项目案名一起共同组成项目吸引力的
最重要的部分
内部空间设计
体现项目整体的建筑设计风格 一脉传承 适合各部业态规划 为后期调整预留空间 设置专门人员或部门统一管理商户装修
确保商场内部空间的完整
外部空间设计
各分组团（A\B\E）设置空中连廊，加强人 流互动
概念 3. 创新的品牌组合增进项目活力 4. 全订制式主力店引进 5. 国际先进的商业物业管理 6. WEB2.0时代营销体系
硬件 1. 建筑造型：时尚地标、 城市名
片 2. 内部空间设计：合理布局、人
性化时尚的空间设计 3. 外部空间设计：各分组团设置
空中连廊，加强客流互动；中 心广场起到休憩、展示等功能， 旱地喷泉增加亲和力； 4. 主出入口设置与设计。
趋活跃 东南区域呈现市场空白
时代广场
新朝阳
标志设施:
标志设施:
时代广场
新朝阳购物广场
人民公园
国际饭店
京客隆 消费特征:
时代广场 新朝阳
朝阳市场 新世纪步行街
休闲娱乐
消费特征:
主要吸引力设施:
购物
时代广场 人民公园
火车站-明珠
主要吸引力设施: 新朝阳购物广场
管道报 廊坊广电报 日报 廊坊电台 FM103.9
纵向起势
——以业内联手为导火索
业内讨论
业内专业论坛
产品发布会
公权、区域论坛 特别动作
购物中心来了
电视
廊坊电视经济栏目
媒体组合
网络
房地产网专业论坛、贴吧、官网
杂志
地产专业杂志
规定动作
得业内人士者得天下，不得业内人士者难以得天下
围造势——抢占先机
在主要交通道路设置导示，建 立主场起势。
2个市辖区：安次区 广阳区
2个县级市：霸州市 三河市
5个县 ：固安县 永清县 香河县 大城县 文安县
1个自治县：大厂回族自治县
消费力与GDP
全市社会消费品零售总额——140亿；年增速16.3% 全市GDP总量——607亿元人民币；总人口390万人； 全市人均GDP——15564元，合1882美金； 全市社会消费品零售总额与全市GDP比值：21%； 市区社会消费品零售总额——10~15亿元之间；年增速
项目满足目标消费者需求
1、品牌类型——商业品牌、商户品牌 2、硬件设施——区位、交通、环境、建 3、商业信誉——品牌运营商
营销推广构想
纵向起势
外围造势
内部主场造势
横向起势
横向起势
——事件营销为导火索
引爆大事件点
事件营销
活动营销
丰富的促销策略 报纸
媒体组合
电台
DM直邮
最有效，最直接刺激终端客户
规定动作
新朝阳商圈
迎宾大道——和平路，城市窗口
儿童公园聚客 朝阳市场，既有的市场影响 借势于新世纪步行商业街 国际饭店——提升区域高端商业、商务价值
新朝阳商圈优劣分析
优势： 1、购物中心的商业模式，引领城市商业发展趋势； 2、商务、商业功能有机互补； 3、第二、三大街延展休闲娱乐功能； 4、比邻和平路（迎宾大道）、城市形象好； 5、沃尔玛进驻，提升区域商业价值；
本案周边商业现状
社会认知：原春明夜市影响深入人心 主力业态：餐饮、购物、银行社区便利服务 特别业态：机电设备、汽车维修、装饰 价 格：1～2元/平米*日 消 费 者：管道局宿舍、益民小区、许哥庄、
李庄、王寨居民。
本案周边商业研究小结
➢ 区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂； ➢ 以区域居住人口日常生活消费为主，消费力没有得到完全释放，具有一
分期开发计划
B区超市、C区家居为先导 品牌大店进驻，对增进项目的市场影响
效果“立竿见影” A区E区待B区、C区成功招商后启动，这
两区是本项目实现预期收益的重心。
全订制式主力店引进
“全订制”是引进主力店最大的砝码——B、C 不返工 不做无用功
创新的品牌组合
引进首次进驻的品牌进入廊坊 与成熟商圈既有品牌差异化 同类品牌(主力店）档次要略高于既有商圈
中心广场起到休憩、展示等功能，旱地喷 泉增加亲和力。
图例
项目招商策略
招商策略
项目定位
项目推广
制定招商计划
主力店的引进
订制
次主力店、门店、散客引进
成功招商
实现目标的支撑
实现项目最大价值
只租不售盈利模式成立
经营者租赁我们的物业
商家经营者获得预期收益
目标消费者购买商家产品
目标消费者实现消费愿望
廊坊发展趋势
向北 向北 再向北
高开区 大学城 国际 展览中心 高档住区
北京七环在市区西北 京津经济走廊 更靠近
北京
广阳区的人口与商业分析
人口分析
广阳区 面积313平方千米，人口36万
商业分析
廊坊市广阳区商圈格局
明珠-火车站商圈 时代广场商圈 新朝阳商圈 新华路商业带 世纪步行街商业带
特 色——以一站式消费体验为特征；
建 筑环境——中高档品质，设计现代，有时尚感；
服务功能齐全，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的，不受天气变化影响的综合型 新生活体验中心；业态由百货店、影院、超级市场、家居用品专卖店作为核心店， 与各类专业店、专卖店、餐饮店、休闲娱乐等组合构成；设施豪华典雅，店堂宽敞 明亮，实行卖场租赁制。
劣势： 1、购物中心与市场并立，降低商业价值； 2、缺乏体验型综合休闲娱乐设施； 3、新朝阳购物中心内部功能空间规划死板，均好性差； 4、后起之秀，短时间内不能抗衡明珠商圈。来自广阳区成熟商圈价值解构
1. 政府办公资源
2. 便利交通
3. 周边大规模中、高端住 区
4. 商务、公务、办公、旅 游等资源配置
•火车站——物流中心 •市政府 •开发时间早（1995年明珠开业）
明珠-火车站商圈优劣势分析
优势： 1、第一百货店品牌优势。全市消费者认可的明珠百货店； 2、最全面的零售商家集群优势。约20万平方米； 3、城市公共服务集中优势。行政、医疗文化、电信银行等； 4、对外交通枢纽动线优势。铁路客运站和汽车站； 5、老市中心区位优势。有历史商脉的主要综合居住区；
确保项目的唯一性，成为核心卖点
国际先进的商业物业管理
引进品牌商业管理公司 租金与购物中心的商业管理呈正相关 输出管理 团队培训 “扶上马 送一程”
WEB2.0时代营销体系
网络名词 时代涵义 病毒式营销 网络营销 CI系统营销 品牌营销 事件营销
2.0即升级、换代
建筑造型
16.3% 市区人均GDP——15564元，合1882美金； 市区GDP总量——75亿元人民币；按40万人口计算；
市区社会消费品零售总额与市区GDP比值： 13~ 20%
廊坊主流商业消费特征
1、逛街购物消费 北京逛街购物——逐年增加； 本地逛街购物——消费主要在以明珠为首的商业中心； 购物物品价格——中低价位居多； 决定成交因素——款式、价格、品牌店、产品品牌； 家庭购物消费——日常以超市为主、大件专卖店或百货； 2、外出餐饮消费 商务招待消费——有影响、有特色、有品质、价格合理； 家庭朋友消费——口味喜欢、价格低、到达方便； 3、城市休闲消费 个人消费方式——女性以美容护理为主、男士以足疗为主 家庭消费方式——逛公园、广场、为主； 商务消费方式——咖啡店、休闲吧、酒店； 4、娱乐活动消费 个人消费方式——男士以台球、迪吧为主； 家庭消费方式——家庭麻将、KTV； 商务消费方式——洗浴、KTV、夜总会；
新世纪步行街
京客隆超市
国美电器
味好佳麦当劳 火车站-明珠商圈
KTV娱乐
标志设施:明珠百货 市政府 火车站/汽车站
保健护理 白鹭园
消费特征:逛街购物 主要吸引力设施:明珠百货 华联商厦 林美商厦 华森商场 保龙仓超市 天河大卖场 商圈商业街 市政府人民医院 火车站 汽车站
明珠-火车站商圈
廊坊最早成型的商业中心
定的消费潜力； ➢ 以餐饮和社区便利两大类为主； ➢ 区域商业经营档次以中、低档为主； ➢ 区域商业经营状况一般，客户群消费力不高； ➢ 单铺面积在10~300平方米之间；
初步市场定位
新生活体验中心
消费者认同——时尚发布中心，潮流集散地；
消费档次 —— 购物以中、高档品牌为主； 餐饮以品质好的家庭型快餐和中档餐饮为主，高端中餐为点睛； 休闲娱乐必须是中高档品质，合理略低价格；
时代广场商圈优劣分析
优势： 1、新市中心优势；已被市民普遍认可（心理中心）； 2、休闲人流汇聚优势：有能汇聚人流的广场和公园； 3、休闲娱乐设施集中优势。四、五大街； 4、城市扩张过程中的居住区中心优势； 5、总体环境较好、城市形象好；
劣势： 1、没有市级品牌商业设施； 2、缺乏体验型综合休闲娱乐设施； 3、商务功能太弱；（酒店、餐饮、休闲）； 4、缺乏市级公共服务设施； 5、东西向交通条件太差；
劣势： 1、商业发展空间受到限制； 2、交通过分拥挤； 3、不在城市主发展方向，新市中心已分离出去； 4、新型的商务功能太弱；（酒店、餐饮、休闲）； 5、总体购物环境较差、商业设施较落后；
时代广场商圈
新华路与新世纪步行街交汇
时代广场吸引客流 市人大、政协等政府机关单位机构驻在 大规模连片开发的新开住区
10
次主力店签约
→→→ →→→
6
统一签约（开盘）仪式
→→
——
试营业、补充商户
→→
2
正式开业
→ ——
合计（月）
12
廊坊报告
思维导图
廊坊市的简介与发展趋势 广阳区的人口与商业分析 项目本体条件及开发目标 项目整体开发布局 项目整体开发策略 项目招商策略
廊坊市简介与发展趋势
廊坊简介
廊坊市
【面积】 6330平方千米 【人口】 383万（2002年）
【邮编】 065000
【驻地】 安次区
【区划】
5. 城市公园等公共空间吸 引客流
目的性消费 随机性消费
项目本体条件及开发目标
项目本体条件
区位：广阳区 占地：4.7公顷 建筑面积：70434平方米 总容积率：1.49% 建筑密度 ：45.4%
开发目标
打造廊坊最时尚的休闲消费娱乐中心
项目整体开发布局
超市
家居 海
家具
鲜 市
场
百货 餐饮 奥特莱斯 洗浴
影城 KTV
大型超市商圈半径
20000平米 商圈半径3公里以上 西：永兴路 北：新源道 东：新庄路 南：西孟各庄 以上区域基本覆盖城市主城区; 本案——市级商业中心
项目整体开发策略
项目操作流程
第一步：需求、竞争研究；商业策划形成解决方案； 第二步：运营商引进；运营团队组建； 第三步：主力店落定，全面招商； 第四步：资金准备； 第五步：产品定位、规划设计； 第六部：全面商业运营方案形成； 第七步：项目开发建设； 第八步：商业运营准备。
在主要竞争对手所在区域设置 路牌，展示项目大盘形象的同 时拦截客户。
主场造势
项目现场围挡、大看板 营销中心
行动计划
08.7 8 9 10 11 12 09.1 2 3 4 5 6 7 合计（月）
前期策划
→
1
超市、家居预招商
→
1
超市、家居签约
→→→
3
次主力店、餐饮、影院、洗浴、KTV 积累 → → → → → → → → → →
重新定义区域价值，提升形象
营造时尚感
购物中心基本依存条件
30万人口可以支撑6万～8万平方米的购物中心 50万人口可以支撑8万～10万平方米的购物中心 100万人口可以支撑一到两个10万平方米以上的
大型购物中心。
竞争策略导入 突破区域价值
软件 1. 购物、餐饮、休闲、娱乐一站
式解决方案 2. 打造富有朝气、活力、时尚的
现代建筑 凸显活力 必须赋予地标意义 与项目案名一起共同组成项目吸引力的
最重要的部分
内部空间设计
体现项目整体的建筑设计风格 一脉传承 适合各部业态规划 为后期调整预留空间 设置专门人员或部门统一管理商户装修
确保商场内部空间的完整
外部空间设计
各分组团（A\B\E）设置空中连廊，加强人 流互动
概念 3. 创新的品牌组合增进项目活力 4. 全订制式主力店引进 5. 国际先进的商业物业管理 6. WEB2.0时代营销体系
硬件 1. 建筑造型：时尚地标、 城市名
片 2. 内部空间设计：合理布局、人
性化时尚的空间设计 3. 外部空间设计：各分组团设置
空中连廊，加强客流互动；中 心广场起到休憩、展示等功能， 旱地喷泉增加亲和力； 4. 主出入口设置与设计。