思源经纪 -新芒果地产-开封项目全程营销策划报告PPT参考课件
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开封是著名的历史文化名城，七朝古都，具有2700多年悠久历史。也是中原城市群核心层的重要 城市。总人口497.9万，其中市区面积546平方公里，市区人口83.5万。2005年行政区划调整后，下辖5 县，5区：原南关区更名为禹王台区，原西部郊区更名为金明区。现辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、 开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。
面积
58.68平方公里 91.51平方公里 86.73平方公里 57.05平方公里 252.38平方公里 1258平方公里 767平方公里 1257平方公里 1302平方公里 1116平方公里
人口Βιβλιοθήκη Baidu
16.13万 11.6万 24.11万 14.83万 18.2万 105万 60万 87万 67万 76万
最新统计显示开封市区人口83.5万，市 辖区主要人口分布如下；
由左表可以看出，开封市人口密度较为 集中的为老城区，顺河区和禹王台区人口最 为集中，金明区人口密度最小。
5
城市经济
开封在全省经济发展水平较低，排名比较靠后；在郑汴一体化提出后，近年经济增长 速度较快
2006年全市生产总值完成472.4亿元，比上年增长13.1%，其中第一、第二、第三产业增加值分别达
人均可支配收入 目前开封城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%；农民 人均纯收入3172元，增长16.9%；金融机构各项存款余额359亿元，增 长13.9%；贷款余额229.5亿元，增长12.6%。 但是城市人均可支配收入8286元，落后于河南城市的的平均水平 10572元，在河南省内只是略高于周口和信阳，仅相当于第一位郑州的 12187元的三分之二左右，位列河南各市倒数第三位，人均消费水平和 居民购买力在河南属于下游。
7
城市发展
支柱产业为旅游文化产业，城市发展方向将突出东部工业区和西部新区
城市发展定位 国务院批准的《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封 的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名 城、旅游胜地”。 开封新的总体规划修编方案明确了开封在今后一段时期的发展战 略为：农业稳市，工业强市，文化兴市。 城市功能定位是：国家历史文化名城，国际文化旅游城市，中原 城市群的文化、旅游、教育、休闲中心，纺织、食品、化工、医药、 机械设备制造基地。
消费品零售总额177.5亿元，增长15.1%；城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%；农民人均
纯收入3172元，增长16.9%；金融机构各项存款余额359亿元，增长13.9%；贷款余额229.5亿元，增长
12.6%。
6
城市经济
固定资产投资和人均收入整体落后，但呈现发展较快的态势
城镇固定资产投资 2007年1-11月份，全市城镇以上固定资产投资为122.39亿元，比 上年同期增长31.4%，增幅比前10个月提高了0.7个百分点，施工项目 达839个，比去年同期增长96.0%。1-11月份，第一、二产业投资增长 较快，投资分别为3.03亿元、77.63亿元，同比分别增长104.6%、 98.1%，其中，工业投资77.25亿元，同比增长101.0%，占城镇固定资 产投资的63.1%；
新
芒
果
地
产
开封项目全案营销策划报告
THE REPORT OF MARKETING STRATEGY IN 2008
1
目录
Ⅰ、城市背景 Ⅱ、市场研判 Ⅲ、项目定位 Ⅳ、物业发展建议 Ⅴ、营销推广策略 Ⅵ、广告表现
2
Ⅰ、 城市背景
3
城市区位
在中部崛起的大背景下，开封的区位条件极为优越，连通南北，承东启西
根据修编方案，开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大 (庆)广(州)高速公路。城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其发展模式近期是东西拓展、多向 承接，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、 开封东区3个相对独立的组团片区。开封市城区面积将扩大到195平方公里，可容纳人口200万。
4
城市人口 城市化率突破30%，将进入一个快速发展阶段
由右表可以看出，开封市人口490多万， 在河南各市中处于中等地位。目前，开封的 城市化率刚刚达到30%，在省内排名为靠后。 按照一般的发展规律，正迅速进入城市化快 速发展周期。
行政区 鼓楼区 龙亭区 顺河回族区 禹王台区 金明区 杞县 通许县 尉氏县 开封县 兰考县
护城大堤以内部分为中心集团，主题是体现国家历史文化名城和宋都古城的特色；护城大堤以西至 中牟边界为汴西新区，是城市发展的主要空间；通过对开封县城和边村组团、汪屯化工区3部分的整合， 形成开封东部片区，以重工业、物流、居住、服务为主，是郑汴洛工业走廊的东端，起到承接转移、分 流企业的重要作用。
8
城市发展 城市发展格局表现为新旧并举，坚持老城区文化旅游和新城区工业振兴的双轮驱动
远景发展目标 把开封建设成为古今文明交相辉映、新老城区各展风采、宋都古城个性鲜明、在国际上具有较高 知名度的特色城市。 中心城区发展规划 “建新城不毁古城”，根据新的城区规划方案，开封市将形成以中心城区、汴西新区、东部工业 区为主的簇状城市组团。其中，老城区作为中心城区，重点突出旅游休闲、商业服务、文化教育功 能，提升城市品位；汴西新区，是以居住、工业、办公、综合服务为主的新城区，是城市发展的主 要空间，；东部片区，以重工业、物流、居住、服务为主，是郑汴洛工业走廊的东端，起到承接转 移、分流企业的重要作用；轻工业主要集中在南部片区，与东部片区共同连形成开封市的工业带； 城市西北区（新河南大学校区）将作为高校园区，以文化教育功能为主。
到131.2亿元、197.9亿元、143.3亿元，分别增长8.9%、15.7%、13.9%，人均生产总值近1万元；财政
总收入完成53.9亿元，增长26%，总支出53.7亿元，增长25.9%；一般预算收入完成16.3亿元，增长
16.3%，其中市本级完成7.2亿元，增长18.5%；全社会固定资产投资完成166.3亿元，增长38.5%；社会
开封市位于河南省中部偏东，为黄河 冲积扇平原的尖端。区位为东经 113°51′51″—115°15′42″，北纬 34°11′43″—35°11′43″。东临商 丘，西连省会郑州，南接许昌、周口，北 靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积 6444平方公里，其中市区面积362平方公 里。南北宽约92公里，东西长约126公里。 东距亚欧大陆桥东端的港口城市连云港 500公里，西距省会郑州72公里，在中国 版图上处于豫东大平原的中心部位。
面积
58.68平方公里 91.51平方公里 86.73平方公里 57.05平方公里 252.38平方公里 1258平方公里 767平方公里 1257平方公里 1302平方公里 1116平方公里
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16.13万 11.6万 24.11万 14.83万 18.2万 105万 60万 87万 67万 76万
最新统计显示开封市区人口83.5万，市 辖区主要人口分布如下；
由左表可以看出，开封市人口密度较为 集中的为老城区，顺河区和禹王台区人口最 为集中，金明区人口密度最小。
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城市经济
开封在全省经济发展水平较低，排名比较靠后；在郑汴一体化提出后，近年经济增长 速度较快
2006年全市生产总值完成472.4亿元，比上年增长13.1%，其中第一、第二、第三产业增加值分别达
人均可支配收入 目前开封城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%；农民 人均纯收入3172元，增长16.9%；金融机构各项存款余额359亿元，增 长13.9%；贷款余额229.5亿元，增长12.6%。 但是城市人均可支配收入8286元，落后于河南城市的的平均水平 10572元，在河南省内只是略高于周口和信阳，仅相当于第一位郑州的 12187元的三分之二左右，位列河南各市倒数第三位，人均消费水平和 居民购买力在河南属于下游。
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城市发展
支柱产业为旅游文化产业，城市发展方向将突出东部工业区和西部新区
城市发展定位 国务院批准的《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封 的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名 城、旅游胜地”。 开封新的总体规划修编方案明确了开封在今后一段时期的发展战 略为：农业稳市，工业强市，文化兴市。 城市功能定位是：国家历史文化名城，国际文化旅游城市，中原 城市群的文化、旅游、教育、休闲中心，纺织、食品、化工、医药、 机械设备制造基地。
消费品零售总额177.5亿元，增长15.1%；城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%；农民人均
纯收入3172元，增长16.9%；金融机构各项存款余额359亿元，增长13.9%；贷款余额229.5亿元，增长
12.6%。
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城市经济
固定资产投资和人均收入整体落后，但呈现发展较快的态势
城镇固定资产投资 2007年1-11月份，全市城镇以上固定资产投资为122.39亿元，比 上年同期增长31.4%，增幅比前10个月提高了0.7个百分点，施工项目 达839个，比去年同期增长96.0%。1-11月份，第一、二产业投资增长 较快，投资分别为3.03亿元、77.63亿元，同比分别增长104.6%、 98.1%，其中，工业投资77.25亿元，同比增长101.0%，占城镇固定资 产投资的63.1%；
新
芒
果
地
产
开封项目全案营销策划报告
THE REPORT OF MARKETING STRATEGY IN 2008
1
目录
Ⅰ、城市背景 Ⅱ、市场研判 Ⅲ、项目定位 Ⅳ、物业发展建议 Ⅴ、营销推广策略 Ⅵ、广告表现
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Ⅰ、 城市背景
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城市区位
在中部崛起的大背景下，开封的区位条件极为优越，连通南北，承东启西
根据修编方案，开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大 (庆)广(州)高速公路。城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其发展模式近期是东西拓展、多向 承接，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、 开封东区3个相对独立的组团片区。开封市城区面积将扩大到195平方公里，可容纳人口200万。
4
城市人口 城市化率突破30%，将进入一个快速发展阶段
由右表可以看出，开封市人口490多万， 在河南各市中处于中等地位。目前，开封的 城市化率刚刚达到30%，在省内排名为靠后。 按照一般的发展规律，正迅速进入城市化快 速发展周期。
行政区 鼓楼区 龙亭区 顺河回族区 禹王台区 金明区 杞县 通许县 尉氏县 开封县 兰考县
护城大堤以内部分为中心集团，主题是体现国家历史文化名城和宋都古城的特色；护城大堤以西至 中牟边界为汴西新区，是城市发展的主要空间；通过对开封县城和边村组团、汪屯化工区3部分的整合， 形成开封东部片区，以重工业、物流、居住、服务为主，是郑汴洛工业走廊的东端，起到承接转移、分 流企业的重要作用。
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城市发展 城市发展格局表现为新旧并举，坚持老城区文化旅游和新城区工业振兴的双轮驱动
远景发展目标 把开封建设成为古今文明交相辉映、新老城区各展风采、宋都古城个性鲜明、在国际上具有较高 知名度的特色城市。 中心城区发展规划 “建新城不毁古城”，根据新的城区规划方案，开封市将形成以中心城区、汴西新区、东部工业 区为主的簇状城市组团。其中，老城区作为中心城区，重点突出旅游休闲、商业服务、文化教育功 能，提升城市品位；汴西新区，是以居住、工业、办公、综合服务为主的新城区，是城市发展的主 要空间，；东部片区，以重工业、物流、居住、服务为主，是郑汴洛工业走廊的东端，起到承接转 移、分流企业的重要作用；轻工业主要集中在南部片区，与东部片区共同连形成开封市的工业带； 城市西北区（新河南大学校区）将作为高校园区，以文化教育功能为主。
到131.2亿元、197.9亿元、143.3亿元，分别增长8.9%、15.7%、13.9%，人均生产总值近1万元；财政
总收入完成53.9亿元，增长26%，总支出53.7亿元，增长25.9%；一般预算收入完成16.3亿元，增长
16.3%，其中市本级完成7.2亿元，增长18.5%；全社会固定资产投资完成166.3亿元，增长38.5%；社会
开封市位于河南省中部偏东，为黄河 冲积扇平原的尖端。区位为东经 113°51′51″—115°15′42″，北纬 34°11′43″—35°11′43″。东临商 丘，西连省会郑州，南接许昌、周口，北 靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积 6444平方公里，其中市区面积362平方公 里。南北宽约92公里，东西长约126公里。 东距亚欧大陆桥东端的港口城市连云港 500公里，西距省会郑州72公里，在中国 版图上处于豫东大平原的中心部位。