资产评估学第三章复习资料

第三章资产评估基本方法

-第一节成本法

一、成本法基本原理

(一)成本法含义

成本法是在被评估资产的现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。

(二)基本前提

采用成本法评估资产应该具备四个前提条件:

(1)被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。

(2)应当具备可利用的历史资料。

(3)形成资产价值的各种耗费是必须的。

(4)被评估资产必须是可以再生的，或者说是可以复制的。

(三)成本法基本要素

1.资产重置成本

(1)复原重置成本，是指采用与评估对象相同材料、相同建筑或制造标准、相同设计、相同规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。(2)更新重置成本，是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、新型规格及技术等，以现时价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所发生的费用。

2.实体性贬值

资产实体性贬值，也称有形损耗，是指资产由于使用磨损和自然力作用而导致的物理性能损耗或作用下降而引起的资产价值损失。

3.功能性贬值

资产功能性贬值，是指由于新技术的推广和使用，使得原有资产在技术上明显落后，性能降低而造成的资产价值损失。

4.经济性贬值

资产经济性贬值，是指由于资产外部环境因素的变化，引起资产闲置、收益下降等所造成的资产价值损失。

二、成本法具体评估方法

(一)重置成本估算方法

1.重置核算法:也称加和分析法、细节分析法、细节核算法等，是利用成本核算原理，根据重新取得资产所需的费用支出项目，逐项计算并累加得到资产的重置成本。

重置成本=直接成本+间接成本

2.价格指数法

资产重置成本=历史成本×价格指数

或资产重置成本=历史成本×(1+价格变动指数)

价格指数:定基价格指数或环比价格指数。

其中环比价格指数通常可考虑按以下公式计算:

X=(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)×......×(1+an) ×100%

3.功能系数法

也称为功能价值类比法，是指利用某些资产的功能(生产能力)的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。

(1)生产能力比例法:是通过寻找与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。

被估资产

被评估资重置成本=（被评估资产年产量／参照物年产量）*参照物重置成本

(2)规模经济效益指数法

被评估资产重置成本=参照物资产重置成本*（被评估资产的产量／参照物资产的产量）4.统计分析法

1将全部资产按照适当标准划分为若干类别

2抽样选择适量具有代表性的资产

3计算出分类资产的调整系数

4确定全部资产重置成本

被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本×调整系数

(二)实体性贬值测算方法

1.观察法

是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，通过对资产实体各主要部位的观察以及仪器测量等方式进行的技术鉴定，从而判断被评估资产的成新率，也称成新率法。

实体性贬值=重置成本×(1—实体性成新率)

2.使用年限法

是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来确定资产的实体性损耗程度。

实体性贬值=[(重置成本—预计残值)/总使用年限]×实际已使

用年限

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

资产利用率=（截止评估日资产累计实际使用时间／节日评估日资产累计法定使用时间）*100%

对更新改造问题，一般应采用加权平均法来确定资产的实体性损耗。

加权更新成本=已使用年限×更新成本(或购建成本)

加权平均已使用年限

=∑加权更新成本(或购建成本)/∑更新成本(或购建成本)

3.修复费用法

是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的方法，也称直接价值法。一般适用于可以恢复功能的资产价值评估。

(三)功能性贬值估算方法

资产功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。

估算时主要根据资产效用、生产能力、工耗、物耗、能耗水平等方面差异所造成的成本增加或效益降低，来确定相应的功能性贬值额。

以资产超额运营成本为例:

(1)将被评估资产年运营成本与功能相同但性能更好的新资产年运营成本进行比较。

(2)计算二者差异，确定净超额运营成本。

(3)估计被评估资产剩余寿命。

(4)以适当折现率(一般选择行业平均收益率)将被评估资产在剩余寿命内每年超额运营成本加以折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗。

功能性贬值额=∑(年净超额运营成本×折现系数)

净超额运营成本=超额运营成本×(1—所得税率)

资产超额投资成本，是指由于劳动生产率提高，生产相同资产所需的社会必要劳动时间减少，从而使原有资产的生产成本相对较高，形成超额投资成本，其也可被看作资产的功能性贬值。

功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本

㈣经济性贬值估算方法

经济性贬值是指因资产外部环境变化所导致的资产贬值。

（1）资产利用率下降所造成经济性贬值计量

经济性贬值=[1—（资产预计可被利用的生产能力／资产原设计生产能力）x]×100% X：功能价值指数，一般在0.6～0.7之间。

经济性贬值额=（重置成本—实体性贬值—功能性贬值）×经济性贬值率

（2）因收益额减少所导致经济性贬值计量

经济性贬值额=年收益损失额×（1—所得税率）×（P/A，r,n）

㈤综合成新率确定

1.观察法：经验估算法

2.使用年限法

综合成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）×100% 3.修复费用法

综合成新率=1-（修复费用／重置成本）×100%

三、成本法评价

㈠优点

（1）充分考虑了资产的各种损耗，评估结果趋于公平合理。

（2）使用范围广泛。

㈡缺点

（1）计算复杂，工作量大，涉及大量经济参数的计算。

（2）各种贬值（尤其是经济性贬值）不易计算，从而影响评估结论的准确性。

-第二节市场法

一、市场法基本原理