无锡五洲国际广场商业项目营销策划提案
五洲国际年度招商方案
五洲国际家居生活广场2008年招商工作方案一、2008年招商目标及进程1、按2008年10月28日为开业的重要时间节点，2008年招商的重点是以品牌商家及零散商户的招商为主，并通过招商的火爆进行促进项目整体后期的销售。
2007年10月开始项目二期的招商工作，由于项目工程还不具工程形象以及前期筹备时间较短，故至2008年2月此段时间，项目重点工作为主力店招商和品牌商户的招商筹备。
此段时间内，整体招商的进度较慢，一方面项目工程较慢和主力店未确定，开展相关宣传的时机未成熟以而招商推广未启动，加上年关商户都忙于自己的生意，以而招商签约的进度比较慢。
而目前随着项目工程进展的不断加快、销售的首次开盘及主力店苏宁电器、凯旋罗浮宫的确定，项目后期的招商进度将会加快。
2、2008年项目招商的基本进度每个月完成10%-15%的速度，在2008年7月份完成70%的招商率。
按照每个月完成10%-15%的进度，具体进程：2月底完成总体招商的20%，3月份完成整体的25%，4月份完成整体的35%，5月份完成45%，到6月份完成60%，7月份达到70%，8月份开始商家的装修工作，并为10月28日的试营业做相关筹备工作。
与此同时，后续将近30%的散户招商同期进行。
二、招商总体策略1、走出去，引进来：以江苏无锡、苏州为中心，辐射上海、浙江杭州、石狮、义乌等长三角城市以及深圳、东莞、佛山等珠三角城市，建立专线招商小组和招商点进行招商。
锁定中国最大、最具生产和经营规模的粤浙苏三省为招商的最重点区域，建立专线招商小组，专人专项负责，采用地毯式推销招揽租户，立体针对性的投放广告，扩大声势，以推进项目后期的整体招商。
A、结合同致业在珠三角的资源，珠三角招商专线已全面建立，专项人员已对东莞、中山、佛山、乐从、顺德等家具集聚地开始了商户走访、收集信息、地毯式扫铺等工作，并参与珠三角家具行业的相关展会；B、江苏省内以无锡为大本营，已完成了对无锡以及无锡周边县市的家具建材市场地毯式的商户收集、拜访和约见工作，3月份的重点工作是对苏州蠡口、南京建立专项招商小组进行招商；C、结合义乌国际家具产业博览会进行浙江义乌、温州、江西南康、玉环、福建仙游等地专项招商，甚至国外品牌资源接洽以提升项目的知名度，推进整体招商的进度；D、配套部分主力店的洽谈和引进2、以粤、江、浙为核心，整合各地家具家居协会及相关商会资源，进行“批量”招商，适当发展家具家居边际业态比如装修装饰公司、协会的附属机构的招商。
国际广场营销策划思路
国际广场营销策划思路国际广场位于繁华地段，接待了许多来自不同国家和地区的游客和居民。
为了吸引更多的顾客并提升广场的知名度，可以制定以下营销策划思路：1. 品牌宣传：建立一个醒目的品牌形象，设计专业的标识和宣传物料，并将其应用于广场的各个角落。
通过社交媒体、电视、广告牌等渠道广泛宣传，提高品牌的知名度。
2. 活动策划：定期举办各种吸引人的活动，如音乐会、艺术展览、时尚秀等。
可以邀请知名艺术家、设计师和音乐人参与，吸引更多的人群参与并提升广场的娱乐价值。
3. 跨界合作：与其他相关行业进行合作，例如与当地的知名餐厅、咖啡馆和购物中心等建立合作关系。
可以推出优惠套餐、组织联合促销活动，互相促进营销效果。
4. 环保倡议：积极参与社会公益活动，关注环境保护和可持续发展。
例如，组织志愿者清理周边地区的垃圾，开展环保教育活动等，树立社会责任形象，赢得公众的信任和支持。
5. 个性化服务：提供优质的客户服务，为顾客提供个性化的购物体验。
可以根据顾客的需求和购买偏好，为其提供定制化的服务，例如个性化导览、购物建议等。
6. 数字化营销：利用互联网和移动应用程序等高科技手段，提供在线预订、推送优惠活动、积分奖励等服务。
建立用户数据库，通过数据分析和个性化营销，提高客户忠诚度和回头率。
7. 地域特色推广：充分利用广场所在地的独特文化和特色，推广当地传统手工艺品、特色美食和民俗表演等。
将这种地域特色融入广场的设计和活动中，为顾客提供独特的购物和娱乐体验。
通过营销策划的实施，国际广场可以吸引更多的顾客，提高品牌知名度，并建立与顾客的良好关系。
这些策略都需要在实施前进行市场调研和目标定位，以确保与目标受众的需求相契合，实现营销效果的最大化。
继续上文的内容，以下是关于国际广场营销策划的相关内容：8. 微信营销：利用中国市场流行的社交媒体平台微信，创建官方账号并推出相关活动和优惠信息。
通过微信公众号提供在线咨询、预订和支付等服务，方便顾客的购物体验。
2013江阴五洲国际广场项目营销大纲(简化版)74p
商业
293
3
中心城区
华强电子世界
商业
275
4
中心城区 万都国际家居陶瓷城
商业
203
5
中心城区
莱蒙都会
商业
174
6
中心城区
美吉特科技五金城
商业
158
7
中心城区
高成天鹅湖
商业
157
8
武进区
泰富时代广场
商业
95
9
新北区
江苏长江塑料化工交易 市场
商业
84
10
中心城区
金地假日广场
商业
76
成交均价
17817 14349 19084 12907 14853 12586 12733 15825
第二章
市场环境分析
市场环境与竞品分析—商业
市场2012年整体情况——常州
2012年常州商业成交金额排名
排名
区域
项目名称
产品形态
成交金额 （万元）
1
中心城区
高成天鹅湖
商业
42968
2
武进区
亚泰财富中心
商业
31742
3
武进区
常州四季青服装城
商业
30147
4
中心城区
莱蒙时代
商业
19765
5
武进区
泰富时代广场
重要环节
12.12.01 认筹
12.12.29 客户升级
13.05.04-05.11 认购+签约
前期销售情况总结
9#、4#销售情况（截止日期2013年6月3日）
楼 号
套数
总面 积(万）
五洲商业广场开盘阶段营销策划方案
五洲商业广场开盘阶段营销策划方案一、背景分析：五洲商业广场是一座新建成的大型商业综合体，位于城市繁华的商业中心地带。
该商业广场拥有优越的地理位置、丰富的商业资源和现代化的建筑设计，是一个吸引人流量和商家入驻的理想场所。
为了在开盘阶段吸引更多的顾客和商户，需要制定一套有效的市场营销策划方案。
二、目标设定：1. 吸引大量顾客参观五洲商业广场，提高知名度和曝光度。
2. 吸引具有实力和潜力的商户入驻五洲商业广场，丰富商业品牌和种类。
3. 提供优质的购物、娱乐和休闲体验，留住顾客，形成回头客。
三、策略与措施：1. 媒体宣传：通过报纸、杂志、电视、广播等主流媒体的广告宣传，宣传五洲商业广场的开盘消息和特色。
安排大量广告投放，提高知名度和曝光率。
同时，与媒体合作推出特别报道，增加关注度和品牌价值。
2. 社交媒体推广：建立五洲商业广场的官方账号，并定期发布各类内容，如优惠活动、特色品牌介绍、精彩瞬间等。
与各大社交媒体平台合作，利用微博、微信、抖音等平台的广告推广和合作，扩大影响力和用户群体。
3. 参展活动：参加当地商务活动、商会会议和展览会等，展示五洲商业广场的实力和特色。
利用展位和演讲机会，向全市场推广五洲商业广场的商业价值和优势。
同时，邀请知名商业专家进行讲座，吸引人们关注并参与。
4. 优惠活动：在开盘阶段，推出各类优惠活动，如消费满额送礼品、打折促销、积分兑换等，吸引顾客前来消费。
同时，与品牌商家合作，推出特色、独家的优惠活动，吸引消费者涌入五洲商业广场。
5. 开业庆典：在五洲商业广场的开业日举办盛大的开业庆典活动，包括舞蹈表演、音乐演奏、明星签售会等。
吸引大量人气，增加品牌影响力和曝光度。
同时，与商家合作，推出开业期间的特别活动，为消费者带来更多福利。
6. 品牌推广：与知名品牌进行合作推广，将五洲商业广场与优质品牌进行联名推广或合作。
举办新品发布会、限量版产品推出等，引起品牌狂热和消费热潮。
通过品牌效应吸引更多消费者前来。
无锡商业广场项目营销策划报告
PART .01 区域价值分析
项目区域理解——无锡城市映象
世界第六大城市群：长三角经济圈以上海为中心，以南京、 杭州为副中心，形成一个一级都市圈和两个二级都市圈。 无锡位于上海、南京一小时城市圈内，地理位置显赫。
著名的鱼米之乡，苏南模式发展基地，人均GDP超过1万美 金，是长三角著名的富裕之乡。
本案
城西区域
城北区域
中心 城区
城东区域
城南区域
项目区域理解——区域消费力研究
洛 社
阳
藕
市
塘
钱
本案
桥
胡 埭
从范围来讲，项目所在板块主要由几个乡镇组成，地块所在的钱桥、 藕塘，北端的洛社，这是项目可以直接辐射的范围。阳市、胡埭等 无锡西侧偏远乡镇，由于缺乏大型中心集中商业的支撑，也是未来 可吸附的方向。 整个板块来看，将近有60万人口生活在这个区域，集聚了冶金、机 械、纺织三大产业优势；形成了风电、光伏、汽车零部件、生命科 技四大新兴产业，年产值超过1000亿元，其中年产值超过千万元的 私营企业超过300家。目前已有美国杜邦、日本神户制钢等多家世 界500强企业落户投资。从整体看，区域的收入贫富差距相对较大， 但就收入较差的农民，其2009年年收入也达到了1.35万元，远超无 锡农民平均1万元的年收入水平，可以说，区域还是相对富裕的。
项目区域理解——交通条件 项目位于京杭运河南岸、惠山和舜柯山北簏，位于无锡钱桥板块，312国道、342省道、锡宜高速公 路和直通无锡市区的盛岸西路贯穿全镇，交通四通八达。
钱
本案
胡
钱
公
威
路
路
312国道和242省道是联系钱桥板块、北塘区、崇安区 和锡山区的纽带，至个区域核心车程20分钟以内； 锡宜高速公路从钱桥至宜兴市中心仅40分钟车程； 钱荣路、惠钱路、盛岸路、锡洛路和钱姚路完整了整个 城西片区的交通网络； 汽车西站的投入运营，给区域带来一定的人气。 便捷的交通带来较多的人流量，从而引起消费和居住等 需求。
某商业街项目营销策划提案
某商业街项目营销策划提案尊敬的领导：您好！我是市场营销部门的一员，此次我给大家带来一份关于某商业街项目的营销策划提案。
在市场竞争激烈的背景下，我们需要制定一系列创新的营销策略，以吸引更多的消费者和商家，提升项目的知名度和经营收益。
1. 定位清晰商业街主要定位为一个集购物、娱乐、餐饮和休闲于一体的综合性商业项目。
所以在营销中，我们应该突出这个特点，并强调其独特的商业氛围和消费体验。
2. 品牌建设通过品牌建设，塑造商业街的形象和特色。
我们可以考虑与当地知名品牌合作，共同打造独有的商业形象。
打造一个有特色、有吸引力的品牌形象可以让消费者对商业街产生好奇和兴趣。
3. 优惠活动为了吸引和留住消费者，我们需要开展一系列吸引人的优惠活动。
例如打折促销、满减优惠、抽奖活动等等。
通过优惠活动，吸引更多的消费者光顾商业街，同时提高消费者的购买力和购物体验。
4. 娱乐活动商业街除了购物之外，还可以提供各种娱乐活动。
举办一些有趣的活动，例如音乐会、时装秀、街头表演等等，吸引更多的人流和关注。
通过提供娱乐活动，商业街可以成为一个具有社交和娱乐功能的场所，吸引年轻人和家庭人群。
5. 社交媒体营销社交媒体已经成为了营销中不可或缺的一部分。
我们可以通过开设商业街的官方网站和社交媒体账号，传播商业街的最新资讯、优惠活动和娱乐活动等信息，并与消费者互动。
通过社交媒体营销，我们可以增加项目的曝光率和口碑。
6. 合作推广与当地的酒店、旅行社、景点等机构合作，推出联合旅游、购物等优惠方案。
通过合作推广，吸引外地游客到商业街消费，扩大目标受众范围。
7. 客户体验优化提供良好的客户服务和购物环境，确保消费者在商业街内享受到舒适和便捷的购物体验。
同时，开设免费的Wi-Fi、提供停车位等配套设施，提高消费者的满意度和忠诚度。
以上是我为某商业街项目制定的营销策划提案，希望能够得到您的认可和支持。
我们相信，通过执行创新的营销策略，商业街将会吸引更多的消费者、商家，并取得良好的经营成果。
同致行无锡市五洲国际工业博览城营销推广报告
13
销售模式
坐堂销售和扁平化销售相结合
坐堂销售
扁平化销售
在完全竞争的市场环境下，靠广告拉动的坐 堂销售凸显弊端。
像卖保险一样卖房子，扁平化销售模式，无论 推广项目还是促进销售都具有神奇之效。
14
销售控制策略之一
一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有得到最大的 销售收入。所以要控制好销售节拍，安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量 在面积、位臵、价格保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售。
22
论坛组织构想
论坛主题：新世纪、新发展：沪苏浙五金产业合作与发展论坛 邀请对象：政府官员、专家学者、行业商会、商界人士、各大媒体、五 洲集团新老VIP客户 活动安排：授牌仪式、行业研讨、项目考察(展会展览)、大型综艺演出 论坛成果：达成定期举办年会共识；达成区域产业合作共识 论坛议题：沪江浙五金产业一体化发展战略及前景研究； 全球五金行业发展趋势；
追随 ； 在以广域炒作建立投资市场热度之后，采取产品理性回归策略，制定
理性推广计划、设臵招商门槛，以锁定小众市场，提升客群整体质量；
组织案场进行客户分析，对客户提出的问题寻找解决措施； 评估提升本案广域知名度及市场热度的前期目标，准备开盘工作。
24
四、公开期
宣传：软文、新闻、专访、评论、专栏报道等“软资源”为重点宣传形
销售控制之“低开高走”价格制定策略
理由：本项目的体量和投资特性，适宜采用“低开高走”的 价格策略，分时间段制定 出不断上升的价格走势。价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能 吸引投资，又能吸引消费。
16
招商模式
结合政府规划，因势利导，整合本地市场。 走出去，引进来
无锡门店营销策划方案
无锡门店营销策划方案1. 背景分析无锡是中国重要的历史文化名城，素有“鱼米之乡”的美誉，拥有丰富的自然资源和人文景观。
随着城市发展和人民生活水平提高，无锡的商业市场也日益繁荣。
然而，随着市场竞争的加剧和消费者需求的变化，无锡的门店营销面临许多挑战。
因此，有必要制定一套全面的门店营销策划方案。
2. 目标分析针对无锡门店营销的现状和发展趋势，我们制定了以下目标：- 提高门店知名度和品牌形象：通过广告宣传、社交媒体传播等手段，增加门店的曝光率，提高消费者对门店的认知度和好感度。
同时，加强门店的品牌建设，塑造门店独特的形象和风格。
- 提高门店客流量和销售额：通过精准的目标市场定位，制定有吸引力的促销活动和优惠策略，吸引更多的顾客光顾门店，并增加客户消费金额。
- 提高门店的客户忠诚度：通过提供优质的产品和服务，建立与客户的长期合作关系，增加客户的回头率和复购率。
- 提高销售效益：通过提高门店的运营效率，降低成本，增加利润。
3. 目标市场分析无锡市场潜力巨大，有各类消费者群体，但我们将定位为年轻人群体，主要包括18至35岁的青年消费者。
这一人群拥有较高的消费能力和消费意愿，同时也拥有较为灵活多变的购物方式和购物需求。
我们将重点关注这一目标市场，制定相应的策略方案。
4. 市场竞争分析在无锡市场上，门店竞争激烈，主要有超市、商场、便利店等多种类型的门店。
为了在竞争中占据一席之地，我们需要与竞争对手做好比较，找出自身的优势，并制定相应的竞争策略。
5. 营销策略5.1 品牌塑造- 设计门店独特的标识和店面形象，增强品牌辨识度。
- 根据目标市场的喜好和需求，提供符合其个性和偏好的产品和服务。
- 组织有趣、有意义的品牌活动，加强与客户之间的互动和沟通。
5.2 广告宣传- 通过各种媒体渠道（如电视、报纸、杂志、户外广告等）投放广告，提高门店的曝光率。
- 利用社交媒体平台，发布优惠信息、新品推荐等内容，吸引粉丝关注和分享，扩大品牌影响力。
无锡市场营销策划方案
无锡市场营销策划方案一、项目背景无锡市是江苏省的一个重要城市，也是长江三角洲地区的中心城市。
经济发展快速，产业结构较为完善，拥有众多的优质企业和人才资源。
然而，面对日益激烈的市场竞争，无锡市需要制定一套科学有效的市场营销策划方案，提升其品牌形象和竞争力，进一步推动经济发展。
二、市场调研与分析1. 客户需求分析通过市场调研，我们发现无锡市的客户群体主要包括居民、游客以及各类企业。
居民需求主要集中在日常生活所需的商品和服务，如食品、家居用品、医疗保健和教育培训等；游客需求主要集中在旅游景点、酒店住宿、特色小吃和购物等方面；企业需求主要包括办公设备、人力资源服务、广告宣传和市场推广等。
2. 竞争对手分析无锡市的竞争对手主要包括附近城市的市场、国内外知名品牌的进入以及互联网平台的竞争。
这些竞争对手的市场份额不断增加，对无锡市的本土企业形成了冲击。
因此，在市场营销策划中，需要注重提升本土企业的品牌形象和产品质量。
3. 市场发展趋势分析随着社会经济的发展和科技的进步，市场发展呈现出以下几个趋势：消费者对品牌的重视程度不断增加；消费结构升级，消费者对高品质、高附加值的产品和服务的需求增加；互联网和移动互联网的普及，电子商务的兴起，给市场带来了新的机遇和挑战。
三、市场定位与目标在市场调研的基础上，我们为无锡市制定了以下市场定位和目标：市场定位：成为长三角地区的中心城市市场的重要一环，满足不同客户群体的需求。
市场目标：在未来5年内，市场份额增长20%，品牌知名度提升30%，客户满意度达到90%。
四、品牌建设与推广1. 品牌形象建设无锡市的品牌形象需要具备以下特点：大气、专业、创新。
为此，我们将运用以下方法来进行品牌形象建设：（1）制定统一的品牌标识：设计一个具有特色和识别度的品牌标识，传递给客户一种专业和可信赖的形象。
（2）打造品牌宣传口号：设计一个简洁明了、直击消费者内心需求的品牌宣传口号，增强品牌的竞争力。
（3）提供优质的产品和服务：只有提供高品质的产品和服务，才能真正树立起品牌的形象。
无锡五洲国际工业博览市场营销手册
无锡五洲国际工业博览市场营销手册1. 时间和地点五洲国际工业博览每年在无锡市进行，展会时间一般定在三月份。
2. 展览规模五洲博览展览面积近10万平方米，设有多个展馆，吸引数千家企业参展。
3. 参展内容五洲博览集中展示工业领域的先进技术、新产品和创新解决方案，涵盖机械制造、新能源、汽车、石油化工、电子通信等多个行业。
二、五洲博览的优势1. 地理优势五洲博览地处经济发达的长江三角洲地区，紧邻上海，交通便利，吸引了大量国内外企业参展和观展。
2. 专业展览五洲博览以专业性、高质量的展览为特点，汇聚了全球领先的企业和专业观众，为参展商提供广阔的商机。
3. 产业配套五洲博览设有专业的采购洽谈区域，为参展商提供与采购商沟通交流的机会，促进商务合作和项目洽谈。
4. 高端论坛与研讨会五洲博览同时举办多场高端论坛和研讨会，邀请行业专家和企业领袖分享最新趋势和创新技术，为参展商和观众提供更多学习和合作的机会。
三、参展商服务1. 展位规格五洲博览提供不同规格的标准展位和特装展位，参展商可根据自身需求选择。
2. 展位布置五洲博览提供展位布置和设计服务，帮助参展商打造专属的展示空间，吸引观众注意。
3. 采购商对接五洲博览将组织采购商对接活动，帮助参展商与潜在合作伙伴进行深入交流。
4. 宣传推广五洲博览将通过官方网站、社交媒体、行业媒体等多渠道进行宣传推广，提高参展商的知名度和曝光度。
四、市场营销策略1. 针对不同行业五洲博览将制定不同行业的营销策略，针对机械制造、新能源、汽车、石油化工、电子通信等行业的企业进行定向宣传和推广。
2. 合作伙伴关系五洲博览将与行业协会、商会、媒体等建立合作伙伴关系，共同进行营销活动，扩大影响力和知名度。
3. 国际合作五洲博览将积极加强与国外相关展览、协会和企业的合作与交流，吸引更多国际参展商和观众，推动国内外工业企业的合作与发展。
4. 创新互动五洲博览将引入新技术和互动元素，提供虚拟参展和线上互动平台，满足观众的多样化需求，增加展览的吸引力和参与度。
某市五洲国际工业博览城推广策略建议案.pptx
4.30
5.18
6.21
第一波
形象展示期
项
第二波
目 面 世
形象巩固期
论
第三波
坛
强势推广期
销
售
中
开
心
盘
进
场
17
第1波
『形象展示期』
（4月18日－4月29日）
18
攻击1
『报纸硬广』
项目精彩亮相：名称、定位、优势等 雄厚的产业基础 区域市场空白 政府重点工程 大型专业市场的竞争力（规模大配套齐） 开发商实力和强大的运营能力 几十万采购商 一铺得三铺 ……
面来解析项目产生的背景和项目价值 ； 活动营销封杀 公众事件活动（引起社会关注，吸引核心客户参与） 项目常规小活动（吸引客户到现场）
11
No.4
『三板斧齐挥』
12
第1板斧
『报纸硬广』
项目精彩亮相 项目卖点集中展示 永续经营优势 投资价值分析 租售优惠 ……
13
第2板斧
『报纸软文』
城市规划师（市长）的梦想：生产第一,争取贸易第一 企业家的梦想：缔造持续繁荣的百年老店 企业家的责任：对社会负责、采购商负责、经营户负责、股东负责； 新区政府官员专访：新区竞争力解析 商物部官员专访：全球一体化下中国制造业的发展趋势和国际市场需求 500强企业系列专访：选择无锡原因、企业发展战略、采购量等 行业专家：新兴市场的发展前景及竞争力 著名经济学家（工业方面）：中国制造业在世界中的地位和重要性 经营户专访：经营者需要的市场 五金市场贸易形式多元化、国际化趋势分析 专业市场的投资价值解析 五洲国际发展战略 五洲成果解析 …… （软文撰写落实问题？）
3
『阶段重点工作』
现场销售 中心进场
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uestions
3
1-项目属性梳理
4
项目城市属性：位于苏锡常经济区腹地，经济发达，居民购买力旺盛。
无锡：处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈 均在 1 小时车程范围内，是上海大都市圈的有机组成 部分。 人口：2012年无锡市常住人口646.55万人。 经济环境：无锡2012年实现GDP超过7568亿元。城镇居民人均 可支配收入35663元。农民人均纯收入18509元。
9.10 第二批商铺 开售
12.31 1.4亿销售 额
时间 即日起-5.5 5.6-6.19 6.20-9.9 9.10-12.31 14.1.1-3.14 3.15-6.14 6.15-8.14
阶段目标 蓄客、团队组建
报价 物业费 周边配套 案场优惠 发展商 楼层
负一 一 二 三 四
罄
配套完善
车位
一次性98折，按揭99折
1000
无锡市崇安新城凤盛投资有限公司
业态分布
五金电气 手机通讯 电脑网络 电子数码 休闲餐饮娱乐
项目采用的是十年委托经营的模式，前5年36%抵扣，后5年合同 价8%保底，超出部分9:1分成。
无锡电子数码城采用的是分销的模式在进行销售，前期销售情况并不是 很理想，最近这一阶段走量较为明显。
高投资回报
高升值铺要素（依次排序） 升值潜力 产品
客户访谈表2 访谈对象：上海投资客 投资回报率 升值潜力 访谈内容：注重的商铺要素（依次排序） 产品 价格
良好产品
21
S
trategy
22
营销总纲
23
1-区域营销策略 冲出重围
24
卖点→买点
区域为新兴板块，特别在苏锡澄交界，消费客 户不确定性等多因素交杂，造成未来较多不确 定因素； 地理位置偏僻，产品独特性、排它性卖点优势 不明显，加上无锡本地区，周围地区竞争项目 不少，有一定投资认知困难；
9
3-核心问题
10
需突破难点：
商业氛围缺乏，区域认可度低
整体市场环境导致
需求量下降
宏观经济发展放缓，导致居民收入增长放缓，降低了客户投资的欲望。
16
锡北星天地
地址 所属环线 占地 容积率 锡山区锡北镇泾达北路 东、泾红路南 内环外 38281㎡ 1.1 商铺类型 建筑风格 总建筑面积 商业面积 综合体 购物街 27633㎡ 27633㎡ 预计2013年5 月 2013年9月底 一次性98折， 按揭99折 140
开街时间 报价 均价：10000元/ ㎡ 交房时间 商铺面积 周边配套 发展商 50-200㎡ 配套完善 优惠 车位
收入结构上，纵向来看，无锡城镇居民人 均可支配收入，逐年增长， 2012 年达到 12.7%。 横向来看，无锡城镇居民的人均可支配收 入与南京相接近，消费有支撑。
南京
5
项目区域属性：锡东重镇，政府重点发展区域，潜力无限。
交通便利：羊尖镇地处苏锡澄交界，境内有多条公路干线通往沪、
宁、杭等地区，锡张、锡昆高速公路。距上海港口120公里，无
三、优惠促销效果显著，市场成交相对活跃
2012年无锡市商品房成交面积631.38万平方米，另政策性用房成交12.91万平方米，成交面积同口径较去年增长44.85%，成 交总金额541.41亿元，同比增长32.23%。从月度看，3月份以来随着楼市优惠促销扩面、政策对首套购房支持加大以及政府积 极引导，商品房成交明显好转，并保持平稳运行的态势，尤其是7、8月份作为楼市传统淡季，月均成交量依然维持在60万平方 米左右，12月份单月成交更是达75万平方米，创限购以来新高。 四、调控效果明显，房价趋于稳定 2012年房地产宏观调控效果持续显现，无锡房屋价格进一步理性回归，下半年以来已基本趋于稳定。
诉求内容：
以通俗易懂的口碑传播对外宣传，彻底打破文绉绉的新 八股书生气，以客户喜闻乐见的形式进行推广，着重投 资回报、区域潜力等的宣传。
32
2-建立长期根据地 开辟五大战场
第1战场 大无锡战场，保内争外 第2战场 走出去，请进来 第3战场 墙内开花，产业圈层 第4战场 挖地三尺，网罗供应商 第5战场 建立长三角城市根据地
15
无锡电子数码城
地址 所属环线 占地 容积率
40556㎡ 2.1 1层38000元/ ㎡，2层 28000元/ ㎡，3层 18000元/ ㎡，4楼售 崇安区学前路与广南路 交叉口西北侧
商铺类型
内环内
专业市场
总建筑面积 商业面积 开盘日期 交房日期
6-8元/月/㎡
130000㎡ 130000㎡ 2012-3-11 2012下半年开业
营销执行力
高效的营销团队
品牌传播力
差异的企划、包装力度
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M
arketing
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2012年市场情况
2012年以来，在国家宏观调控政策持续影响下，无锡房地产开发投资增速放缓，新开工面积减少，但呈现出成交活跃、价格 回稳的良好发展态势。
一、开发投资增速持续放缓，新开工面积有所减少 2012年无锡市区房地产开发投资为685.47亿元，同比增长10.95%，增幅自6月末持续回落近13个百分点，住宅开发投资 423.73亿元，同比增长3.43%。无锡市区房地产施工面积为3718.61万平方米，同比增长10.2%。其中住宅2537.96万平方米， 同比增长6.94%;房地产新开工 面积为1028.98万平方米，同比减少7.62%，其中住宅630.04万平方米，同比减少19.11%；房 地产竣工面积为555.63万平方米，同比增长12.05%，其中住宅365.33万平方米，同比增长7.76%。 二、新增供应量扔在高位，市场供应总量充足 2012年无锡市商品房批准预售面积844.45万平方米，同比减少8.76%；其中四季度商品房新增供应节奏比上季度有所加快， 批准预测面积281.23万平方米，环比增长10.86%。截止年底，无锡市商品房剩余可售面积进一步增加，达1484万平方米，比 2011年底增长了216万平方米。
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SWOT分析：区域认知度低，发展潜力大，挑战性强
项目地处锡东偏郊，属锡东高铁商务区组成部分， 迎合新城镇发展方向； 项目20万M2体量，具备打造高铁新城首个一站式商 业综合体之地位； 宣传五洲品牌影响力。扎根无锡的五州国际，拥有 丰富的综合体开发运营经验，具备本地一批商业客 群追随者；
锡东重镇羊尖唯一商业都会
一个调性
高投资回报、高升值潜力
层出不穷的 分卖点
市场热点/焦点
一种声音
财富新城，价值典范
不同卖点作为重要表述
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3-2013年总控 抢客抢钱抢先机
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剩余商铺体量分析
下阶段产品重点推广：
C部分 A 部 分 A部分分 D部
项目推售总体量约为： 3万平方米。
根据提供的资料，A部分 剩余体量最多，所以应着 重进行A部分商业体量余 铺销售。要在集中式小面 积商铺优势引导、A部分 主力店宣传和价格间接性 优惠诸方面下工夫。当然 ，人气口碑是推广主导。
本区域与市区城区比，商铺价格具有一定优势，区域的良好发展前景， 使得本项目具有较好的投资潜力。
主动出击，进行具有区域针对性的点对点宣传策略。 DM投放、派发。
依托周边产业圈层，通过社会网络关系拓展客户资源。
利用服务商关系网络资源，拓展信息资源网络。 老带新鼓励、活动策略联动、DM邮寄及短信。
挖掘长三角区域其他城市的客户资源，积极拓展周边城市，吸引上海、 苏州等城市投资客。
问题总结： 如何架设客户需求和项目价值之间的桥梁？
1-唯一性
整 个 羊 尖 区 域
唯一商业 中 心
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2-价值优势
锡东重镇 首个商业 都 会
财 富 新 城 价 值 新 城
27
3-企业实力背景----五洲国际集团
中国十大商业地产品牌 开发商 中国最佳商业地产运营 商
确保您站在巨人的肩上，并使您的物业物超所值
无锡远发投资发展有限公司
项目采用的是10年包租模式，前三年统一返还15%，后7 年每年固定回报10%。
楼层 一
业态分布 餐饮
招商率 90%
销售率 90%
锡北星天地目前开出的仅为1楼，销售情况比较好，销 售率达到了90%。
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C
ustomer
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商铺客户：目的为兼顾自用及中长期投资
商铺购买用途比例构成
40000 35000 30000 25000 20000
三城市人均可支配收入对比图
单位：元
15000
10000 5000 0 无锡 苏州 2008 23605 23867 23122 2009 25027 26320 25504 2010 27750 29219 28312 2011 31638 33070 32200 2012 35663 38000 36322
锡机场20公里，上海虹桥机场100公里，上海浦东机场140公里，
南京禄口机场160公里。
定
位：打造高铁新城首个一站式国际商业大都会，集温泉度
假、时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮、高尚住区为一体，将全新
的生活带给羊尖及周边居民，打造城镇第三空间，引领新生活。
本案
6
2-项目现状分析
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项目概况：
区域唯一性，适合投资，潜力巨大
目前项目已购商铺购买客户区域比例构成
投资
自用+投资
长期持有
本区域无锡其他区域
外地
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商铺客户来源：
立足本区域，放眼长三角
第四圈层：重点上海客户
第三圈层：大无锡客户
第二圈层：市区内客户
第一圈层：区域内客户
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商铺客户关注点：高投资回报率，升值潜力
客户访谈表1 访谈对象：无锡城区 投资回报率 价格 访谈内容：注重的商铺要素（依次排序） 升值潜力 产品