以股权收购方式收购房地产项目、以土地使用权作价出资入股纳税简析

以股权收购方式收购房地产项目、以土地使用权作价出资入股纳税简析

一、以股权收购方式收购房地产项目的纳税：

在如今通过净地招拍挂拿地地王频出的情况下，很多开发商是通过收购拥有房地产项目/土地使用权的公司之股权方式达到间接持有项目的目的，那么通过股权收购方式收购项目、或通过股权转让方式转让项目需要缴纳哪些税、税率如何？

1、印花税：收购方和被收购方应分别按股权转让价格的万分之五缴纳印花税

依据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其施行细则的相关规定，书立、领受产权转移书据和权利、许可证照的单位和个人，应按规定缴纳印花税。股权转让合同属于产权转移书据，据此，采取股权转让方式来收购，收购方和被收购方应分别按股权转让价格的万分之五缴纳印花税。

2、土地增值税：

很多人认为以股权转让方式转让项目，能够省税（土地增值税），其实不然，国家税务总局早于2000年9月就对类似问题做出过《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号），根据该批复，如果一次性转让项目公司100%的股权或较大比例的股权，都可能被税务部门按土地增值税的规定征税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率，即：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

那么，以股权转让方式转让项目是否需要缴纳营业税呢？根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号），股权转让中涉及的无形资产、不动产转让，不需要缴纳营业税。

二、以土地使用权/房产作价出资、入股需要缴纳的税费：

1、印花税：

投资合同本身不是印花税的征税对象，但根据《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）“三、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”的规定，从2006年11月27日以后，对投资后签订有土地使用权产权转移合同

的要缴纳印花税。税率为万分之五。

2、契税

《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股。因此，以国有土地使用权投资、入股的，受让方应按规定缴纳契税，税率为3-5％。

3、土地增值税：

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

根据上述规定，以土地使用权/房产作价出资、入股是否需要缴纳土地增值税是视情况而定的，详见下图：

1) 非房地产企业→以土地（房地产）出资→非房地产企业→暂时免征增值税

2) 无论是否房地产企业→以土地（房地产）出资→房地产企业→征收增值税

3) 房地产企业→以建造的商品房出资→无论是否房地产企业→征收增值税

该等规定对房地产开发企业以其取得的土地使用权进行投资和联营是否需要缴纳增值税未明确规定，因此，此种情况需要和税务部门沟通，了解其实务操作中对此是如何把握的。

4、营业税不需要缴纳，依据是《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）“一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”但以土地使用权出资方与投资方不共同承担风险，收取固定利润的要按规定缴纳营业税，税率为5%不须缴纳。