银河国际购物中心租金调研报告

和平路
南京路 滨江道 小白楼 南市 友谊路 水上公园
15-30
15-40 25-50 10-20 10-20 3-10 3-10
一类商圈经过多年的发展已非常成熟，固 定客流量比较大，租户经营比较稳定，并 维持着较高的租金水平 二类商圈由于业态及品牌的聚集度不够， 客流量维持在较低的水平，各业态商户的 进驻意愿均不强烈，故租金维持在较低的 水平，且增长缓慢
二类商圈主要零售物业租金水平
项目名称 位置 商业面积 （平方米) 扣点 定位
新世界广场
东马路 南开区 东马路 南开区 友谊路 河西区 宾水西路 南开区 海河区域 河西区
55,000
20-28%
中端
远东百货
69,000
18-28%
中高端
友谊商厦
28,000
5-30%
高端
奥城时代广场
120,000
外铺：5-10元/天/平方米 内铺：3.5元/天/平方米
租金增长比例
业态
零售 餐饮
2012.62013.5
-
2013.62014.5
5% 3%
2014.62015.5
5% 3%
2015.62016.5
15% 3%
2016.62017.5
8% 3%
娱乐
服务
源自文库
-
10%
5%
10%
5%
10%
15%
10%
8%
地铁5、6号线通车
2012年5月 2013年5月 2014年5月 2015年5月 2016年5月 2017年5月
品牌效应好，带动人 流，发展稳定后有客 观的营业额抽成
国际品牌
5-8年
通常为固定租金与扣点两者取高的方 式，扣点为8-15%
根据品牌的档次在固定租金上 给予一定的优惠
维系购物中心的经营 品质的中坚品牌
其他零售
3-5年
通常为固定租金与扣点两者取高的方 式，扣点为10-20%
市场情况参差不齐，目前多在 百货内经营，以纯扣点的方式 租赁
奢侈品牌
8-15年
通常为纯扣点方式，扣点为5-10%
提升项目整体档次及 商业影响力
快速时尚
10-15年
ZARA、H&M等为代表的品牌为纯扣 点方式，扣点为5-7% 优衣库等品牌可接受固定租金与扣 点两者取高的方式，扣点为7-12%
按其可接受的商务条款，此外 要根据其要求提供一定的内部 改造（打楼板）和设备设施 （店铺内部电梯）
89,000
32,000 58,000 13,600 44,000
7-30%
20-30% 6-28% 10-15元/天/平方米 14-26元/天/平方米
中端
中高端 高端 中端 中低端
一般百货收取租金方式为纯扣点，无固定底租，因此扣点相对较高 乐宾、海信广场内有奢侈品牌和快速时尚品牌，扣点依据品牌的市场情况制定
内部掌握的底 租 • 此租金方案作为发展商、商管公司及第一太平戴维斯三方的内部
掌握数据，不会透露给包括其他代理行在内的任何第四方
谢 谢！
租金收取方式
营业额抽成
以固定租金与营业额抽成两者取高为主要租
金收取方式
对于国际一线品牌及核心品牌，结合市场惯例，
营业额抽成 与保底租金 两者取高
可采用纯抽成的形式 对于各业态指标性的核心品牌租户可采用纯抽 成的形式 对于第一次进驻天津的国际品牌作为吸引策略
固定租金
可采用纯抽成的形式
整体租金水平及各楼层基准租金
天津•银河国际购物中心 租金调研分析报告
天津乐城置业有限公司
2011年3月
天津零售商业分布情况
东马路 商圈
范围界定：天津中心城区 时间界定：2010年底
天津零售商业市场分析
商业物业存量及新增供应量
新增 存量
2011年-2015年，天津大中型商业物业新增供应量约为300万平方米（中心城区） 2012年-2015年，商业建筑面积超过10万平方米的大型商业项目将逐渐进入市场，导致新 增供应量大幅上扬。 天津中心城区大型商业物业未来几年的新增供给将有三分之一位于非传统商业区内，中 心城区商业物业分布的集中强度将会有所降低。
根据对天津商业物业租金市场的分析、对银河国际购物中心的评估，制定以下整 体租金及楼层基准租金
楼层 L1 L2 L3 L4 L5 B1 整体平均租金 第一年租金 单位：元/平米/天 14.98 9.54 4.58 3.92 2.85 5.52 7.43
注：对于已纯抽成方式收取租金的商户，已预估营业额推算固定租金，未来租金实 际收取数额有一定的不确定性
中端
嘉茂广场
70,000
2-12元/天/平方米
中端
从扣点上看，百货的扣点在各商圈内的差异不大，品牌差异较大 固定租金在一、二类商圈的差异相对较大
租金体系定价思路
银河国际购物中心总商业建筑面积236,700平米 除百货、影院、冰场部分，共有278个店铺，74,090平米的租赁面积
崭新的 商业项目
地处 非成熟 商业区 银河国际购物中心
一类商圈主要零售物业租金水平
项目
百盛 津乐汇 国际商场
位置
和平路/和平区 南京路/和平区 南京路/和平区
商业面积 （平方米)
42,000 20,000 38,000
扣点
15-30% 18-28% 15-28%
定位
中端 中端 中端
乐宾
伊势丹 海信广场 朗香街 欧乐时尚广场
南京路/和平区
南京路/和平区 小白楼/和平区 小白楼/和平区 滨江道/和平区
卖场面积一般较大，租金在1.53元/平米/天
丰富业态构成
书店及文化相关
3-8年
固定租金方式，承受租 金水平依面积而定，总 体水平低于一般零售
依面积和所在区域而定，租金在 2-5元/平米/天
丰富业态构成
服务零售
3-5年
固定租金方式，承受租 金水平较低
总体租金水平较低，租金在1-5 元/平米/天
辅助性的商业配套，属于 目的性的消费，是一站式 购物中心所必须的业态
店铺租金定价依据
在楼层基准租金的基础 上做店铺的评估，同一 楼层店铺评估依据如下
与人流入口距离越近，租金越高 与垂直交通距离越近，租金越高 与推广平台距离越近，租金越高 面积越大，租金越低 同样进深的店铺，展示面宽的店铺租金高于展示面窄的店铺 形状规则的店铺租金高于形状不规则的店铺 双边动线两侧店铺的租金高于单边动线一侧的店铺 目的性强的主力店周边相关业态店铺，租金略高 根据规划业态的不同租金会有差别，总体水平上零售高于餐 饮，餐饮高于娱乐，娱乐高于服务
消费者到此的消费习惯需要时间去培养
超大体量 购物中心 市场分析
培养期乐观估计
商户在此开设店铺需要时间去培养 商户在此选址具有一定的经营风险
3-5年
地铁线路 2014年 通车
周边区域 大规模 城区改造
零售商户分析
商户类型 租期 租金 天津市场情况 除按其可接受的商务条款外， 通常还有其他的附加条件，如 装修补贴、承诺营业额等 对“我们”的贡献
月租金
天津零售商业市场分析
百货 百货是天津目前最主要的商业业态，集中分布在天津各大主要商圈内，天津百货均统一收银，租金采用扣点 形式，扣率在15-30%之间。不同于本土百货采用自建自管的形式，外资百货大多采用租赁的形式，整租租金 为1.1 -2.5元起租,1-3年进行租金调整，每次增幅为3% 大型超市主要分布在大型居住区附近，在中心城区均匀分布，目前网点分布基本完成，天津大型超市均采用 整租的经营模式，租金普遍较低，为1.2-2元/天/平米，各品牌之间租金差异不大。
丰富购物中心的品牌 组合，满足大众多样 性的消费需求，带动 一般消费客流的品牌
餐饮商户分析
商户类型 租期 租金 天津市场情况 对“我们”的贡献
大型及高端餐饮
10-15年
固定租金、两者取高 及纯抽成的方式均有
依餐饮的档次而定，如俏江南在 天津以纯抽成的方式租赁
对项目整体档次有提升， 目的性比较强的餐饮类型
中型特色餐饮
8-10年
固定租金或两者取高
对大众消费上吸引客户、 目的性强的餐饮类型
快速及休闲餐饮
5-8年
固定租金或两者取高
多以固定租金的方式，近一年已 经开始有两者取高的个案，如海 信广场的星巴克
维持客流，满足大众消费
咖啡饮品及甜品
3-5年
固定租金或两者取高
购物中心所必须的，增加 消费者停留时间
其它商户分析
2018年5月
培养期
成长期
租金方案的使用总则
目标租户导向
• 对不同商户需要吸引政策，国际一二线品牌租户、第一次进 驻天津的品牌租户、对其他商户有带动作用的核心品牌租户 、需求面积比较大的主力店商户均有比较大的优惠幅度
关键词
必要的调整
• 铺位调整，会带来租金的变更 会根据招商进程，做租金的上下调整 市场竞争条件的变化会带来租金体系的调整
大型超市
超市
主要包括华润万家、津工超市、物美等，租金为1.6-2.5元/天/平米 在天津发展并不成熟，只有大方便利等少量的店面分布在主要交通枢纽和大型居民区附近，营业网点数量较 少。日本7-11已在天津开设多家便利店。 天津折扣店只有位于老城厢南马路的水牛城一家折扣店，经营状况不甚理想。未来在空港经济区、武清以及静 海都有折扣店的规划。 家居卖场主要分布在中环线以外的友谊路和津滨大道的东兴立交桥两大区域，以本土品牌居多。整体发展水 平不高，本地品牌占据主要市场份额，缺少国际以及国内有较大影响力品牌。2010年某家居卖场起租租金为 1.7元/天/平米。电器卖场发展迅速，市内网点分布已近饱和，计划向郊县扩张，租金水平整体较低。 天津购物中心发展较为滞后，目前有：万达商业广场、嘉茂购物中心、永旺梦乐城等。作为目前国际主流业 态，未来3-5年大量综合购物中心集中入市，市场机遇与风险并存。
范围界定：天津中心城区 体量界定：GFA 10,000㎡以上 时间界定：2010年底
天津零售商业市场分析
租金
每平方米每月 800 750 700 650 600
550
500 450 400
350
300 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
商户类型 租期 租金 天津市场情况 对“我们”的贡献
电玩
10-15年
能做儿童嘉年华这样在天 投资成本高，投资回收 尚无有代表性的高品质经营场所， 津独一无二的特色店，将 期长，固定租金较低 租金在2-5元/平米/天 成为项目一大亮点，带动 家庭消费
大中型电器卖场
10-15年
固定租金方式，承受租 金水平较低
便利店
折扣店
专业卖场
购物中心
商圈租金概述
区域 一类商圈 二类商圈 租金 （人民币/天/平方米） 10-50 5-20 价格 （人民币/平方米） 30,000-100,000 20,000-50,000
南京路、和平路、滨江道和小白楼区域等 东马路、友谊路、奥运版块、海河沿线等
300平米以内，首层临街店铺租金水平