滁州城市房地产市场研究+终稿

小康型
0.4-0.5
15.5
0.45-0.5 0.4-0.45
富裕型
0.2-0.39
20-30
滁州——宏观经济
固定资产投资平稳增长，房产投资所占比重加大 特别是2010年，房地产出现迅猛发展的势头
800 700 600 500 400 300 200 100 0
亿元
滁州市历年固定投资额和房地产投资额走势图
城东工业园
重要交通规划-轨道交通：建设南京都市圈轻轨滁州宁
滁线。接南京三号线林场站，经过汊河、乌衣至滁州。建 设滁、来、全轻轨线连接宁滁轻轨。全面融入南京一小时 经济圈。
实现大滁州战略的两个核心：
城南新区 一是将市政中心南移或东迁，靠近南京。目前滁州建设 城南政务新区，市政南移正是符合其思路。 二是发展和融合滁州与南京之间的城镇，如乌衣镇、全 椒县。
高速公路：沪陕高速公路、宁洛高速公路、京福高速公路、 长深高速公路、马滁扬高速公路、北沿江高速公路；滁州市 区共有13条公交线路。
滁州——城市规模
行政区 琅琊区 南谯区 来安县 人口（万） 19.55 32.68 49 面积(km) 180.8 1187.1 1481 人口密度 1081 275 331 备注 老市区，密度最高 城区，密度却最低
调占10%。滁州因为聚集了一大批诸如西门子、康佳、扬子等国内生产基地。
城市宏观经济
滁州——宏观经济
亿元
滁州市GDP高速发展 第三产业发展较落后
20.73%
滁州市历年GDP以及幅度走势图 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
南京1小时 都市经济圈
长三角经 济区
滁州——城市交通
交通网络发达并正在逐步完善中，京沪高铁的开 通，极大的缩短了与南京的距离
交通条件
铁路：京沪铁路、宁西铁路、京沪高速铁路、沪汉蓉高速铁 路。坐火车到南京最短只需10多分钟 。
Fra Baidu bibliotek
轻轨：滁州城市轨道交通正在规划建设当中，共筹建两条城 市轨道线路。分别从西涧和明光延伸至南京市与南京城市轨 道对接。
2011年，该市计划新建保障性住房和棚户区改造住房3.1万 套，占安徽省下达任务的150%，总投资42亿元，当年计划 完成投资25亿元。
备注：城中原住民在拆迁中户均分到5套左右房源， 对商品房形成比较大的冲击
全国历年政策解析
根据近年来经济发展、房产政策及市场面的回顾，投资未被全面压制，房价依旧保持增态。 结合1、2 月密集出台的各地政策，房地产调控政策在2011 年继续趋紧
南京方向
滁州——城市规划功能分析
规划重点打造城南政务新区和城东高新工业园区
城东区 主城区
城南新区
城南新区作为三大片区之一，是滁州市的行政、商务、文化及体育中心。核心区将发展成为以商务办公为核心的现代化综合 性的城市新区，其功能将包含：商务金融中心区——中心商业区；行政办公及相关功能区——市政中心岛；中心居住区。 城东在未来主要定位为工业园区配套居住、商业服务和金融等服务。规划结构为：“一心、两轴、四片区”。“一心”是指 本区南部的商业金融办公中心；“两轴”是指以扬子路东西发展轴和东环路南北发展轴；“四片”指两片工业集中区和两片生 活居住区。
滁州市历年人均GDP以及幅度走势图
27.18% 30.00%
滁州近年人均GDP快速上升，房地 产处于启动阶段
2010年滁州市人均GDP为15431元，约合 2411美元（按照当前1美元=6.4元人民币计 算），根据人均GDP与房地产发展关系，可知 滁州当前房地产市场正处于启动阶段
人均生产总值
增幅
人均GDP与房地产发展关系
滁州——宏观经济
元 18000 16000 25.00% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 0.00% 8503 10814 12639 14002 15431 5.00% 10.00% 12.62% 16.85% 10.78% 10.21% 20.00% 15.00%
滁州城市房地产市场研究
新联康(中国)南京研展部
2011年9月
报告提纲
城市初步了解 城市宏观经济 城市对比研究 住宅市场认知 商业市场认知 本案认知及测算
城市初步了解
滁州——城市位置
滁州市处于长三角经济区和南京市1小时 都市经济圈
地理位置
滁州滨临长江，坐落于安徽省东部，东与江苏省南京市、扬州 市、淮安市接壤，西与安徽省淮南市、合肥市毗邻，南与巢湖 市相连， 北与蚌埠市交界。 滁州据合肥大约2小时车程，距离南京大约1小时车程。
576.18
695.65
增幅
2010年安徽省三大产业产值（亿元）
14% 34%
2010年滁州市三大产业产值（亿元）
30% 21%
47%
52%
49%
第一产业
第二产业
第三产业
第一产业
第二产业
第三产业
第一产业
第二产业
第三产业
滁州2010年的GDP增幅达到20.73%，房地产发展处于高速发展的状态；目前滁州仍然是以第二产业为主的产业形态。
销售面积（万平米） 134.8 128.9 212.63 282.59
销售额（亿元) 28.44 31.1 63.1 97.44
2010年，全市房地产开发施工面积1141.52万平方米，同比增长81.51%。 2010年滁州商品房销售面积282.59万平米，同比增长32.92%；2010全年商品房销售收入97.44亿元，同比增长54.42%。 近年来滁州商品房屋销售面积除2008年受金融风暴的大环境影响销售额比07年略有下降外，其余均在大幅上涨。2009年全 年的销售面积突破200万平米，其增长幅度是08年的68.3%。
信贷政策
信贷政策收紧，上调存/ 贷款准备金率分别达 10/6次 首付提高至40% 正式征收30%－60%不 等的土地增值税 90/70政策；《招标拍卖 挂牌出让国有建设用地 使用权规定》 《关于规范房地产市 场外资准入和管理的 意见》
税收政策
07年政策延 续，信贷收紧， 最严厉紧缩政 策二套房信贷 政策出台 --
滁州——宏观经济
滁州城镇居民生活水平处于小康型，根据恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准，2010 年滁州城镇居民人均住房消费性支出为1679元左右
滁州市城镇恩格尔系数走势图
元
44%
滁州市历年人均消费支出走势图
19.90%
12000 10800
43.50%
25.00%
42% 43.30%
9600
0 2006 2007 2008 人均消费支出 2009 涨幅 2010
0.00%
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
消费类型
温饱型
恩格尔系数
0.5-0.59
住房消费占总消费 性支出的比重（%）
9.4
恩格尔系数
0.55-0.59 0.50-0.55
住房消费占总消费 支出的比重（%）
7.6 11.2 12.1 18.9
2006
2007 固定资产投资
2008 房地产投资
2009 所占比重
2010
滁州市2010年固定资产投资首次突破700亿元，社会完成固定资产投资723.5亿元。 从历年的房地产投资额占固定资产总额可以看出，滁州市对房地产行业的大力发展，所占比例逐渐增大，2008年之后就 维持在12%以上。
滁州——宏观经济
滁州——城市建设
推进大滁城建设，增加保障性住房和棚户区的改造， 对商品房形成一定的冲击
大滁城建设内容： 老城棚户区改造及安置房建设 ；南谯路改造 ；南湖三
期、四期改造 ；市民广场；滁州市第四水厂建设工程；丰乐 亭景区；滁州市实验中学新校区；滁州市第二人民医院新院 区；滁州市体育中心 ；滁州城市职业学院。
面积人口
滁州市面积13398平方公里。其中市辖区面积1399平方公里。市区人口约52万人。
滁州——城市资源
素有安徽粮仓之称，也是品牌家电生产基地
盐岩
石英砂
琅琊山
醉翁亭
自然资源：滁州农副产品、土地、劳动力、非金属矿产等资源较为丰富。另外还是是全国20个商品粮基地之一，有“安
徽第一粮仓”之称。
景观资源：国家重点风景名胜区、首批AAAA旅游区和国家重点森林公园——琅琊山，与市区相依。 大型企业：滁州年产彩电、冰箱、空调等1600多万台，其中彩电产量占了安徽省的“半壁江山”、冰箱占1/3、家用空
滁州市区人口规模较小 老城区人口密度最高
全椒县 定远县 凤阳县
天长市 明光市 全市
45 93.8 73
62 64.3 439.33
1572 2998 1949.5
1770 2335 13473.3
286 313 374
350 275 326
/
行政区划
滁州市为安徽省地级市，管辖2个市辖区、4个县，另外管2个县级市。分别为：琅琊区、南谯区；来安县、全椒县、定 远县、凤阳县；天长市、明光市。
18.22% 11.75% 12.78%
360.96 249.63 160.53 19.24 29.34 46.14 66.37 131.8
11.99%
12.65%
524.85
723.5
20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
2008—2010年，该市保障性住房建设和棚户区改造住房共投 入资金35亿元，开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房 2.1万套。目前已竣工0.5177万套；采取购改租方式新增保障 房589套；发放廉租住房租赁补贴1.0367万户；开工建设公 共租赁住房0.1122万套；建设经济适用住房0.1196万套。全 市完成城市和国有工矿棚户区改造1.2908万户。
信贷放松， 百日内连续5 次降息
延续08年下半年放松信 贷政策公积金贷款首付 比例降低
土地政策 综合政策
115
110
延续08年下半年政策 降低普通住 房购房契税， 二手房交易环节相关税 费免除 免征印花税 增值税 《关于集约用 《关于金融 《土地增值税清算管理规 程》、《关于集约用地的 地的通知》重 促进节约集 约用地的通 通知》 拳打囤地 知》 房地产公司 全国： 延续08年下半年政策， IPO募集资金 1、加大保障 09年底多数地方政府政策 不得用于购买、 房建设力度； 到期。 囤积土地 2、支持房企 合理融资。 地方： 各地政府纷纷 出台当地救市 政策。
2010年施工面积出现大幅上升，预计未来1-2年 内新房源上市量也将大增
滁州市历年施工量、竣工量、销售量以及销售金额情况
1200 1000 800 600 400 200 0 2007年 2008年 2009年 2010年
施工面积（万平米) 740 768.2 628.9 1141.52
竣工面积（万平米) 524.3 534.3 174.7 182.44
滁州——城市规划
滁州城市向南京方向发展，规划大滁州地域，以便融入南京一小时经济圈。未来滁州城市 影响力将逐步增大，住房需求将逐渐扩大。
2011年规划，中心建设用地55平方公里，人均建设用地 100万平米；中心城区人口规模55万人。 老城区 滁州中心城市由中心城区、来安、全椒、乌衣组成的大滁 州地域。一个城镇密集区，也是一个大核心。
800 700 600 500 400 300 200 100 0 生产总值
2010年全国三大产业产值（亿元）
10% 43%
372.29 443.93 520.11 13.48% 10.78% 19.24% 17.16%
宏观经济
小于4%
4%-5% 5%-8% 大于8%
房地产发展状况
萎缩
停滞 稳定发展 高速发展
16.20%
20.00%
11499.44
40%
8400 7200
8882
15.00%
7.96%
9588.96
38% 39.40% 36% 38.20% 37.00%
6000 4800 3600 2400 1200
6974
9.58%
7642
10.00%
34%
5.00%
32% 2006年 2007年 2008年 恩格尔系数 2009年 2010年
首付比例和贷款利率上调， 严格二套房贷款管理，三套 房贷暂停 六调存款准备金 取消契税和个人所得税的 部分优惠政策 土地政策国19条 国十一条 新国十条 五项措施 各地限购令纷纷出台
发展阶段
人均GDP（美元） 需求特征 发展特征
启动阶段
800~3000 生存需求 超级发展 单纯数量型
快速发展阶段
3000~4000 生存、改善需求兼有 快速发展 以数量为主，数量与 质量并重
平稳发展阶段
4000~8000 改善需求为主 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
减缓发展阶段
8000以上 改善需求为主 缓慢发展 综合发展型