财务分析案例_万科集团公司财务分析

结构成为新的挑战。
（ 二） 营运能力分析
营运能力体现了企业运用资产的能力， 资产运用效率
高， 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和
短期两方面来分析万科的营运能力：
１． 短期资产营运能力
（ １） 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊
的敏感性， 控制失败会导致成本过度， 作为万科的主要资
获得快速增长的主要因素。
利润构成分析： 由图 ５ 可见， 万科主营业务利润呈上
升趋势， 其中房地产业务为其主要来源， 毛利率保持稳定
的增长态势， 而物业管理业务获利能力有待加强。２００２ 年
后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长， 同时投
资 收 益 的 比 重 下 降 趋 势 明 显 。营 业 外 收 支 净 额 的 比 重 逐 渐
本保障， 是企业至关重要的能力。
分项目的售价， 项目毛利率明显增长。０４ 年净资产收益率
１． 营业收入分析
为近年来最高点， 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收
营业收入是企业营销能力的综合反映， 是获利能力的 入， 具有稳定性和较强的抗风险能力， 抹平了行业波动带
基础， 也是企业发展的根本。从表 ３ 可见， 珠江三角洲及长 来的影响。
（ ２） 资金成本与现金债务总额比率 由图 ３ 可见， 万科的融资成本呈上升趋势。主要原因 是国家政策的变化， 这将是未来行业发展的整体趋势。而 现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力， 只要能按 时付息就能借新债换旧债， 维持债务能力。但万科用经营 现金来偿还债务的能力不稳定。
但万科的销售规模也保持了较快的增长， 在业务量扩大 时， 存货量是充足货源的必要保证， 且存货中拟开发产品 和已完工产品比重下降， 在建开发产品比重大幅上升， 存 货结构更加合理。因此， 存货周转率的波动幅度在正常范 围， 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率， 注重获取 优质项目， 加快项目的开发速度， 提高资金利用效率， 充分 发挥规模效应， 保持适度的增长速度。
除市场销售向好外， 还反映了销售管理水平有很大的提
高。由表 ４ 可见， 管理费用的增长幅度不小， 良好的管理关
固然是企业发展的核心， 但也应进行适度的控制。由于房
地产业需要大量资金作后盾， 银行借款利息大量资本化的
（ ２） 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净
同时也存在大量的银行存款。因此， 万科在存在大量借款 利润的比率反映了企业收益的质量。表 ７ 显示该指标波动
年房地产项目支出增多， 比率为负， ０５ 年有所下降， 但该年 写字楼项目，付款方式多为分期付款， 所以写字楼的销售会
流动负债结构有所变化， 流动负债中预收账款增长较多， 给企业带来大量的应收账款。具体到万科， 除了具有房地
但没有偿债压力。
产业的特点以外， 这也是其在近 ３ 年的战略扩张中不断增
就本行业来说， 万科短期偿债能力较好， 且逐步提高， 加储备的结果。近 ３ 年存货的结构质量有所提高， 但应持
务
稳定增长的回报， 受到市场广泛认可。
分 析
二 、万 科 财 务 分 析
（ 一） 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题， 偿债能力是决 定 企 业 财 务 状 况 的 重 要 因 素 之 一 。下 面 从 短 期 和 长 期 两 个 方面来分析万科的偿债能力。 １． 短期偿债能力（ 数据见表 １）
□
初 毅
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实务研究 齐鲁珠坛 ２００７．２
在短期偿债能力的分析中， 流动比率是一个重要指
标， 近年来该指标呈波浪式变动趋势， ０３ 年流动比率降低
源于短期借款的增加， ０４ 年的 回款情况良好使其上升， ０５
年降低 ０．５８， 但仍然高于同年行业 ０．５３９ 的平均水平。
由于存货存在销售及压价的风险， 且房地产行业存在
（ ２） 应收账款周转率。７ 年来万科的应收账款周转率有 了较大幅度的上升（ 见表 ２） ， 原因是主营业务的大幅上升， 较严格的信用政策和收账政策的有效实施。
２． 长期资产营运能力
固 定 资 产 周 转 率 急 剧 上 升 是 由 处 置 、核 销 部 分 固 定 资
产及近年来主营业务量的大幅增长所致， 说明万科保持了
中流动资产比重大， 且大致呈上升趋势， 高于行业平均比
负债结构分析： ①流动负债结构： 在借款中， 短期借款
重； 大部分流动资产由长期筹资而得， 风险较小， 属稳健型 占很大部分， 特别是存货急剧增加的 ０３ 年。但近年在资产
资本资产结构。
中所占比重有所降低， 说明其融资结构变化， 对短期借款
有所控制， 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得，
高， 但反映在财务指标上， 则流动负债增加， 速动比率下 业会计制度规定， 房地产企业在收到客户的预售房款后并
降。以上两比率均处于行业中上游水平。
不能将存货结转到主营业务成本， 只能待客户入住和签订
再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金 楼宇销售合同且主要风险转移时， 才能确认收入并结转成
流动比率， 其现金偿债能力较弱， 但近年来呈上升趋势。０３ 本， 因此， 房地产企业往往有很大 的 存 货 余 额 ； 其 次 ， 对 于
业的资金需求， 信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。 降， 但其毛利率， 应收账款 和 固 定 资 产 利 用 率 的 提 高 使 其
企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期 下降幅度较小， 万科要提高总资产周转率， 必须改善存货
贷款为主的不确定风险， 有效解决多渠道融资， 改善负债 的管理。
图 ３ 资金成本与现金债务总额比率图
高度的固定资产利用率和管理效率， 同时也反映了其固定 资产与主要业务关联度不高。
综上所述， 金融政策的变化， 对融资渠道的拓展提出了
总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低， 该指
更高的要求， 土地政策的变化， 也进一步增加了房地产企 标 （ 见图 ４） 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下
的情 况下， 其财务费用却为负 数 ， 管 理 层 应 注 意 提 高 资 金 幅度较大， 说明现金流缺乏稳定性， 存在较大的风险。这种
利用效率。
不确定性主要是由于增加存货所致， 因此， 万科应加强现
ຫໍສະໝຸດ Baidu
金流的管理， 降低市场风险， 提高运作效率， 保证业务开展
的灵活度。例如， ０４ 年， 加强对项目开发节奏的管理， 加快
司
斯的全球最优秀 ３００ 家和 ２００ 家 小 型 企 业 ， 获 “２００５ 中 国 房地产百强企业综合实力 ＴＯＰ１０ 评选”第一， 在规模性、盈
财
利能力专项评选中分列第一和第四， 在行业中业绩优异。 其 良 好 的 业 绩 、企 业 活 力 及 盈 利 增 长 潜 力 为 投 资 者 带 来 了
但应重视现金为王的原则， 加强现金流的管理。
续注意做好存货的管理和销售工作， 提高资产质量。关于
２． 长期偿债能力
应收账款， 由于其核心业务是商业住宅， 所以应收账款在
（ １） 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性， 企 流动资产中比重不大且近两年来有所下降， 可能是收款工
业必须由有较为合理的资本结构。从图 １、图 ２ 来看， 资产 作开展顺利。
这 是 短 期 融 资 门 槛 提 高 的 一 个 必 然 反 应 。应 付 账 款 比 重 上
升主要由于业务规模的扩大， 但相比 ０２ 年大幅增长的原
因可能是商业信誉增强使其可以延迟付款； 也可能是其资
金周转出现问题， 应引起重视。②长期负债结构： 如图 ８， 其
长期借款 ０４ 年急剧上升， 说明企业开始注重长期负债的
减少。
４． 盈利能力指标
２． 期间费用分析
（ １） 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升
期间费用是企业降低成本的能力， 与技术水平， 产品 趋势（ 见表 ６） 。说明企业盈利能力不断提高。
设计， 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费
用增长率有所降低的 ３ 年间， 销售增速仍保持上升态势，
融资方式， 同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫
图１
切 。整 体 负 债 结 构 有 从 短 期 负 债 融 资 逐 渐 转 向 长 期 负 债 融
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资变化趋势。 在长期偿债能力的分析中， 资产负债率反映了债权人
受保护的程度， 是一项重要指标。万科近年来进行了规模 较大的股权融资和债券融资， 但仍保持着的稳健的资产负 债率， 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间， 这对房地 产企业尤为重要。
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实务研究
财务分析案例—— —
一 、万 科 基 本 情 况 万科成立于 １９８４ 年 ５ 月， 以房地产为核心业务。１９８８
年进入房地产领域， 同年发行股票 ２８００ 万股， 资产及经营
规模迅速扩大。１９９１ 年开始发展跨地域房地产业务， 同年发
行新股， Ａ 股在深交所挂牌交易， 是首批公开上市的企业之
数量。
４． 股权结构分散， 获得的支持力度有限。
图４
产， 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大， 存
总的来说， 万科的资产营运能力较强， 尤其是其应收
货规模增长速度大于其销售增长的速度， 因此存货的周转 账款、固定资产的营运能力非常优秀， 堪称行业典范。但近
率逐年下降。若该指标过小， 则发生跌价损失的风险较大， 年来的土地储备和在建工程的增多， 存货管理效率下降较
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实务研究
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为明显， 因此造成了总资产管理效率降低， 管理层应关注
３． 主营业务利润及利润构成分析
存货的管理。
主营业务利润率分析： 由表 ５ 可见， ０２－ ０５ 年销售毛利
（ 三） 盈利能力分析
率逐渐增长。０３ 年根据市场供需两旺， 房价稳步上升的变
盈利能力关系投资者的回报， 是债权人收回债权的根 化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期， 企业调高了部
团
１９８４ 至 ２００５ 年， 万科营业收入从 ０．５８ 亿元到 １０５．６ 亿 元 ， 增 长 １８２ 倍 ； 净 利 润 从 ０．０５ 亿 万 元 到 １３．５ 亿 元 ， 增
公
长 ２７０ 倍 ， 业 务 扩 展 到 １９ 个 大 中 城 市 ， 树 立 了 住 宅 品 牌 ， 分 别 于 ２０００ 和 ２００１ 年 入 选 世 界 权 威 财 经 杂 志— ——福 布
江 三 角 洲 地 区 是 其 利 润 的 主 要 来 源 。企 业 初 步 形 成 了 以 长
江三角洲、珠江三角洲和环 渤 海 地 域 为 主， 以 其 他 区 域 经
济 中 心 城 市 为 辅 的 “３＋Ｘ”跨 地 域 布 局 。 以 深 圳 和 上 海 为 核
心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩
存货比例高的特点， 因此速动比率比流动比率更具有参考
价值。０３ 年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使
短期借款、应付账款等流动负债增加， 因此指标在 ０３ 年降
低了 ０．２８， ０４ 年销售情况向好， 比率上升有所上升， ０５ 年
图２
再次低于同年行业平均值。究其原因， 房地产企业在收到
资产分析： 资产中长期投资， 无形资产和固定资产比
预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款， 相应的存 重较小， 波动幅度不大。在流动资产中， 存货占据相当大的
货尚不能结转， 由于预售楼宇增加， ０５ 年流动负债中预收 比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长， 同
账款较 去年增 长 ３ 倍 ， 万 科 实 际 的 偿 债 能 力 因 而 得 以 提 时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点： 首先， 企
销售， 对不同的采用不同的租售策略， 进一步消化现房库
存， 加快项目资金周转速度； ０５ 年贯彻“现金为王”的策略，
调减全年开工和竣工计划， 以减少现金支出， 都取得了不
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错的效果。
未来发展的保障， 又是万科风险的主要来源， 从目前万科
管理现状来看， 建议进一步优化存货结构， 适度控制存货
万
一。１９９２ 年， 确定以大众住宅开发为核心业务， 进行业务调 整。１９９３ 年， ４５００ 万股 Ｂ 股发行并在深交所上市， 募集资金
科
主要用于房地产开发， 核心业务突显。１９９７ 和 ２０００ 年， 共增 资配股募集资金 １０．０８ 亿元， 实力增强。２００１ 年， 转让万佳
集
百货股份有限公司股份， 完成专业化。２００２ 和 ２００３ 年， 发行 可转换公司债券 ３４．９ 亿元， 进一步增强了资金实力。