设计优化的成本控制

设计在整个项目的成本投入上占比不大,却影响75%的项目成本与项目盈利。从设计优化来优化成本,一方面不能不计成本盲目追求设计效果,另一方面要避免成本不合理导致品质下降。

取得设计单位配合:应做好与设计单位的沟通工作,着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合,并在设计合同中,将需要设计单位给予的工作配合事项与技术经济指标要求,清晰、明确地表述在设计合同中。

1、总平面

(1)初始设计- 总平面

设计描述:地块共设置四个出入口

(2)优化设计- 总平面

设计描述:地块出入口减少为两个。

总结与启示:在满足规范及物业管理要求的前提下,应控制出入口数量,同一地块的车库与人行入口宜归结到一起,便于物业减少管理人数,以控制项目后期的运营成本。

2、经济技术指标

案例1

(1)停车方式(高层)初始设计

设计描述:当地要求所有地下车库均需按人防标准建造,成本偏高;地下车库埋深较深,层高较高,土建、设备与施工成本都较高。

(2)优化设计- 停车方式

设计描述:半地下室车库可不按人防标准建造,成本较低(需要与政府部门沟通就是否可行);半地下车库埋深较浅,层高较低,可自然通风采光,土建、设备与施工成本较低。

案例2

(1)初始设计- 停车方式(联排)

设计描述:别墅区域地库顶覆土较浅,对景观种植带来困难;别墅主体下方地下室底板报建层高不足2、2米,增加了施工成本与验收风险;地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1、5米,不符合当地规范等。

(2)优化设计- 停车方式(联排)

设计描述:别墅区域覆土1、5米,基本不影响景观种植与绿地率计算;别墅主体下的地下室-3、0米标高部分,埋深未超3米,不需缴纳人防异地建设费;地下室顶板标高符合当地规范。

案例3

(1)初始设计- 地库

a、地库按机械车位设计,面积11225平方米,总车位430个,其中机械车位421个,普通车位9个,层高4、5米;

b、停车效率26、1平方米/车位。

(2)优化设计- 地库

a、停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米,总车位328,其中普通车位237,子母车72个,微型车26个,层高3、6米。

b、停车效率32、2平方米/车位。

地库优化前后数据比较

总结与启示:

a、应根据项目定位、成本控制要求,并结合当地规范与相关政府部门的要求,选择最适合各项目高层区域的地库形式;

b、在项目定位较高、成本指标允许的情况下,可以采用全地下停车方式;

c、在中等定位项目、成本指标较低的情况下,除必建人防区域外,推荐采用半地下停车方式,但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。

总结与启示:提高停车效率的关键措施

(1) 地下室轮廓线应平直方正,无用的面积一定要剔除;

(2)柱网布置应符合车位及行车道模数,达到紧凑布置;

(3)避免行车道靠地下室外墙布置;

(4)避免布置平行或斜向车位;

(5)设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位;

(6)设备用房勉强够用即可,不能有富余;

(7)人防口部设施应布置在不影响停车的地方。

3、平面布置篇

确定建筑方案时,要尽可能从结构设计方面考虑建造成本,尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。

(1)当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时,凹槽宽度不小于1、8m,深宽比不大于4。

4、节能设计

(1)体型系数

体形系数:建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。

(为满足节能与成本控制要求,根据国家及地方节能规范控制建筑物体形系数,避免凹凸过于复杂的轮廓设计,体型系数尽量小于0、35。)

(2)外墙门窗

总结与启示

(1)节能计算中门窗的选型,一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式,须让设计院反复计算几轮,直至权衡计算的值尽量接近50%。

(2)门窗的成本控制中,采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果,在成本管控的今天,推荐使用塑钢门窗。

(3)在塑钢窗的应用中需要注意以下几点:

a、塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算,因为塑钢的门窗较重,对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定,一般宽度不大于750,高度不大于1500;

b、平开门尺寸较大,不建议采用塑钢材料;

c、推拉门塑钢门对五金件要求较高,现场施工需要注意。

5、层高选择

(1)初始设计

设计描述:高层住宅层高为3米。

(2)优化设计

设计描述:高层住宅层高全部改为2、9米。

总结与启示:

(1)应综合市场取向,产品自身的定位,同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗,选择合适的层高;层高每增加0、1m,造价增加该层造价的约3-5% 。

6、公建配套

(1)外立面设计

初始设计:a、基座部分三层,局部四层,全部为干挂石材;b、每四层设计有横向线条;c、线条全部为GRC材质。

优化设计:a、基座部分改为两层,局部三层,材质为仿石涂料,只在门头近人尺度使用石材;每四层的横向线条取消;线条尽量采用混凝土浇筑。

总结与启示

建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化,建议在建筑方案设计阶段,应控制立面装饰线条与装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台与门窗上下口线条、玻璃幕墙与异形玻璃的使用,并选用成本较低的栏杆、百页做法等。

(2)会所

设计描述:会所建筑面积约2500平米,且占地面积较大。

优化设计:将临时售楼处置于商业内,极大地降低了前期投入与后期运营成本。