物业审图要点-集中商业及综合体(试用参考版本)

集中商业及综合体物业审图要点

一、规划设计方案评审工作目的与顺序

1、物业公司作为物业的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控。

2、顺序

物业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等，均按各专项设计评审中的每一项按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。

二、物业项目业态定位（概念设计方案阶段）评审

评审关注的事项（商业：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、消防疏散通道、变形缝、其他物业：住宅及办公等物业主入口位置、住宅及其他物业围墙设置、住宅社区设置娱乐场所设置、物业管理用房、附助设施设置）。

【1】业态定位

根据市场调研结果，确定项目的物业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要商业业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。

【2】步行街布局

商业步行街应合理布局，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

【3】交通组织

1)城市广场设置

商业综合体一般设置大型城市广场（按实际面积进行合理布局）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；

2)竖向布置

商业广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；

3)道路交通

商业广场及本区域内住宅及办公楼等物业内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响；

【4】停车位

根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅的需要外，保证商业使用的车位需求。

【5】停靠站和公交车站

商业街为方便顾客下车，还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，可满足出租车等车辆临时停靠。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。【6】住宅及办公等物业主入口设置

对封闭式住宅社区或办公大楼内的车行通道、管理门卫，车行刷卡站、人行通路门禁及验证登记门岗设置，必须满足既能符合物业管理及方便业主的需求；

【7】住宅及其他物业围墙设置

住宅及其他所设计封闭式管理的物业所设置围墙高度及围墙必须设置红外线控制措施。

【8】住宅社区设置娱乐设施

住宅类社区必须预留老年健身活动区、儿童游乐园，休息广场等供居民聚集娱乐的场所。【9】住宅类的通道设置

住宅等项目消防通道可做隐形消防车道，可设置人行步道。通道及通往大堂门口应设置无障碍通道。

【10】物业管理用房

住宅、办公等物业，应有配置相应的物业管理用房（客服中心、物业管理中心、物业后勤服用中心、后勤、辅助用房及卫生间）

【11】附助设施设置

水池、化粪池、隔油池的位置及数量是否满足物业需求。

三、建筑方案设计（深化设计及施工图设计阶段）评审

主入口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心（广播、LED、有线电视控制）、挑空区域、卫生间、地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂及施工图中的结、建、水、强（弱）电、消防、室外景观施图纸评审要点：

1、深化设计阶段的评审

【9】：步行街设置要求

1)主入口：步行街主出入口门高不低于3米，两侧及上方立面建设采用通透玻璃幕墙设计，以增强门内区域商铺的通透性，充分提高入口区域商铺价值。

2)空间：室内商业步行街一般以二至三层为最佳。

3)管道井：步行街及高层住宅及其他物业强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置，尽量减少在商铺内及住户内设置管道井；商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置则必须

设置在商铺门外侧；

4)公共通道：在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；步行街两侧店面之间宽度、步行街楼板开口尺度及层数为2、3层的步行街、开口宽度尺寸及开口长度均按实际需要予以确定。步行街走道、中庭周围走道净宽按实际建筑物面积大小予以确定；各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘。

5)商铺面积：零售和服务类商铺面积按不同招商物业予以控制，尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则等异形商铺设计，降低招商难度；

6)商铺门面：所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计。

7)商铺分隔：建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔；特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计。

【10】：商业内部竖向交通组织

扶梯：人流主要以扶梯来组织人流其的垂直交通，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。

1)扶梯两端与护栏衔接的部位及两组扶梯之间的间距部分，所有缝隙必须保证能够阻挡儿童穿过；并室外扶梯应设计排水设备。

观光梯：通常在步行街中庭设置，观光梯应通到地下停车场。以保证垂直客流动线的完整；

货梯：步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系；

2)广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统，以保证运行安全。

【11】：商业共享空间

以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下，如综合楼、娱乐楼，因其与步行街营业时