土地市场名词解释

土地市场

primary land market 土地市场是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。土地市场中交易的土地使用权具有期限性。我国土地市场有三种运行模式：一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有期限的出让土地使用权的市场；二级市场是指土地的作用权转让市场；三级市场是指用地单位土地作用权的有偿转换。一、土地市场的特点雷利•巴洛维教授认为, 不动产市场具有如下几个特点:(1) 不动产市场只是针对待售财产总供给量的一部分而言;(2) 产品位置的固定性; (3) 产品的非标准化和异质性;(4) 影响不动产交易的特别法律条例;(5) 对当地供求状况的依赖性;(6) 绝大多数交易是高额交易;(7) 习惯上采用信贷方式来补充多数买者的有限自有财产;(8) 普通买者非经常的市场参与;(9) 广泛的经纪人服务。从市场理论上讲, 在一定的价格水平下, 似乎所有的土地均可出售。但从现实的土地市场而言, 市场供给只是土地总量的待售部分。同时, 由于土地位置的固定性和土地市场的地域性, 无法形成统一的市场价格, 各市场之间, 地产增值、贬值等相互影响不强烈, 价格只依赖于当地供给与需求。土地市场交易中的权利受到一系列法律约束, 任何权利的申请、转移, 都须有法律依据。由于普通的地产市场买卖者不了解市场行情或缺乏经验, 为了使价格公平合理, 必须有经纪人服务。地产经纪人对土地市场行情有较充分的了解, 也有丰富的经验, 能促使交易顺畅进行, 因而, 这种服务也是有偿的。美国不动产学术界认为：不动产市场不像其他商品市场那么有效率。其特点如下:(1) 一般商品市场, 交易的商品或劳务本质上是同质产品(homogeneousitem), 彼此可容易替代; 但在不动产市场, 每宗土地是惟一的, 且位置固定, 没有两宗土地在实体上完全相同, 即使某些土地具有替代性, 因其位置的固定性, 使其市场无高效率。(2) 一般商品市场, 市场参与者众多, 自由竞争充分, 较难形成垄断; 但在不动产市场, 在一定时间内, 只有少数购买者和出售者, 每一类型土地只在某一价格范围和地域内互动, 且因价值较高而需要较大的购买力。(3) 一般商品市场, 价格相当一致且稳定, 商品价格经常是买卖双方决策的主要依据; 但在不动产市场, 因价值较高, 一般难以自有资金购买, 因此, 提供融资的类型、可运用抵押贷款额、利率、定金支付条件及还款期限等, 都会影响投资决策。(4) 一般商品市场, 自我规范, 公王在竞争, 限制很少; 但在不动产市场, 政府的法律法规限制很多。〈5〉一般商品市场, 因竞争而易形成均衡, 但不动产市场的均衡大多只是理论上的, 在现实中因适合特定使用的不动产供给对市场需求的调整较慢, 而难实现均衡。

(6) 一般商品市场, 买卖双方对市场和商品有较充分的了解; 但在不动产市场, 因多数人不经常参与而对市场和标的物不了解, 缺乏必要的知识。(7) 一般商品市场, 买卖双方被有组织的市场机制组合, 进出市场较容易, 能迅速适应市场变化; 但在不动产市场, 进出较难且复杂超时, 市场因不可预知因素而变化较大, 参与者较难适应市场变化。(8) 一般商品市场, 商品易被消费, 也易迅速供给和运送; 但不动产为耐久产品, 位置固定, 因而其供给相对元弹性。综上所述, 一般而论, 土地市场具有以下特点:(1) 地域性。由于土地位置的固定性, 使土地市场具有强烈的地域性特点。在各地域性市场之间相互影响较小, 难以形成全国性统一市场。(2) 不充分性。土地市场参与者不多, 市场信息获得较难, 使土地市场的竞争不充分。(3) 供给滞后。土地价值较大, 用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根据前期需求确定的, 当市场需求发生变化时, 土地供给难以及时调整。(4)供给弹性较小。从总体说上, 土地资源一般不可再生, 土地自然供给没有弹性, 土地的经济供给弹性也相对较小。在同一地域性市场内, 土地价格主要由需求来决定。(5) 低效率性。土地市场是地域性市场, 参与者相对较少, 投资决策受价格以外因素影响较大, 而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性, 因而土地市场相对一般商品市场来讲,

交易效率较低。(6) 政府管制较严。土地是一个国家重要的资源, 其分配是否公平有效, 对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用, 因而各国政府都对土地的权利、利用、交易等作较多的严格限制。二、土地市场的功能与运行条件( 一) 土地市场的功能一般地讲, 土地市场具有以下功能。 1. 优化配置土地资源土地资的配置方式因配置于手段不同而分为行政划拨方式和市场方式。行政划拨方式是由政府用行政手段把土地资源分配到各土地使用者手中, 实现土地资源与其他生产生活资料的结合。中国几十年的实践证明, 这种单一的行政划拨方式一般说效率是低下的, 极易造成土地资源的巨大浪费。目前, 中国正在对这种方式进行改革, 以逐步实现大部分土地资源的市场配置。市场方式是通过市场机制的作用把土地资源分配到各土地使用者手中, 实现土地资源与其他生产生活资料的结合。在当代, 这种方式被广泛应用于西方市场经济国家, 如美国、英国、日本等。多样化多目标的人类生产生活活动对土地资源的需求千差万别, 难以通过政府的行政划拨手段得以满足, 只有通过市场机制的作用, 运用市场原则才能得到满足。构建统一、开放、竞争、有序的土地市场当务之急是：1）明确界定适应产权市场化的土地权利，完善土地登记工作土地市场就是土地产权的交易市场。可以进入市场的产权有哪几种需要明确。现在的土地权利，在新《土地管理法》中，只有土地所有权、土地使用权、承包经营权三种；散见于其他法律中的，有优先购买权、外商企业场地使用权；《土地登记规则》里有土地他项权利。应随着产权市场化的发展，把一些土地权利，如地上权、地役权、开发权（或称发展权）等及其入市条件明确界定清楚，以利于市场交易。二是土地登记。土地登记是土地产权公示的法定形式，是完成产权变动、使它获得社会承认和法律保护的重要手段，是完善土地市场的前提条件，必须把它做好。目前存在问题是：多头登记、发证，不统一，覆盖面小（城镇地籍覆盖不全，农村地籍才完成60%），已登记的资料过时等。亟须加以完善。2）改革征地制度要缩小征地范围，把征地限制于《宪法》规定的‘公共利益的需要’之内，并明确界定‘公共利益的需要’的范围；把非公共利益需要的用地纳入市场配置的范畴。对被征地的农民要给予公平、完全的补偿，不能让农民吃亏。补偿包括丧失土地所有权的补偿和丧失劳动权的补偿。既然集体土地是集体农民所有的财产，而且是有价的财产，则土地所有权的完全补偿就是要按当时当地的土地市场价格进行补偿。土地价格是土地预期年收益的资本化。农地仍作农用，可以按农业的预期收益计算价格；农地改作建设利用，则应按建设利用的预期收益计算。若说农地因能改作建设利用而提高了的土地价格，是因为社会改善了周边基础设施所致，不该为农民所得，则可以对农民开征土地增殖税，而不应当人为地改变土地市场价格的形成。3）开放集体土地市场，允许集体农地进入建设用地市场要立法开放集体土地交易市场，不仅是存量集体建设用地市场，也要允许集体农地进入建设用地市场。为保护耕地可以采取土地用途管制分区或者购买开发权、开发权转让（如美国）等办法，而不应当歧视集体土地所有权，剥夺集体农地的开发权。现在已有大量集体农地进入建设用地市场，如上海和广东南海市以合作的方式使用集体农地建设高速公路，城郊农民为城市‘农民工’提供住房，都起到了良好作用。当然，这在目前还是‘非法’的。但这股市场经济洪流挡是挡不住的，唯一的办法是因势利导，立法开放，并予以规范化。4）要市场定价，不要政府定价实现土地资源市场配置需要一个能真正反映资源稀缺程度的价格信号。在计划经济时期没有土地价格，一下子开放土地市场之始，由政府评估出一个基准地价和标定地价作为参照是必需的，但这个地价只反映了土地的区位差异，并没有反映土地的供需情况和稀缺程度。能真正反映资源稀缺程度的土地价格只有在开放的竞争性的土地市场上通过千百次土地交易才能形成。2002年5月国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2003年6月发布了《协议出让国有土地使用权规定》，将对由市场形成价格起很大的促进作用。但是没有具体界定经营性用地的范围（如经营性高速公路建设算不算经营性用地？）；没有规定协议出让也必