房地产估价规程

房地产估价规程

房地产估价规程作者：佚名

时间：2008-3-7

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房地产估价程序由房地产估价准备、实地查勘、确定价格和评估报告四大环节组成，每一环节又包括许多具体的工作内容。

一、估价前的准备

估价准备是房地产估价的前期工作，包括评估对象的受理、对象房地产档案资料的研究、估价依据的确定、作业计划的安排等前期工作。搞好估价准备工作是正确确定房地产价格的基础。

、房地产评估项目的受理房地产业主，依其特定的对象房地产和评估目的向国家主管机关（国有资产管理机构）提出评估立项申请，经批准同意后，委托合法评估机构（资产评估事务所等）进行评估。专业评估机构依法受理。

（二）、房地产档案研究受理房地产估价之后，应研究对象房地产档案资料。主要工行内容如下。

1.房地产权属档案资料

包括房地产所有权证明，土地使用权证件。明确委托人对房地产的权属状况。特别应注意估价对象是否有其他权利的存在。

2.房地产技术档案资料

主要包括：房屋竣工图纸，地籍图册、总平面位置图。明确房地产的地段坐落位置、房屋结构特征、房地产户籍异动状态及异动证

3.房地产经济档案资料

主要包括：委托方提供的房地产评估申报明细表及汇总表。明确房屋的数量、建筑时间、购置时间、已使用年限、规定使用年限、帐面原值及净值、结

构特征、房屋功能等内容。注意报表是否经委托法人签章，以确定其申报的可靠性。

、评估依据的确定

房地产估价依据包括委托人填报的房地产估价申报表、法律依据和房地价格政策和价格参数依据。

1.估价申报表的确定

估价申报表是房地产估价的直接依据。确定的内容主要有：

房地产估价目的

估价目的因房地产委托人的具体情况而不同。应区别：是服务于市场交易，还是服务于房地产纠纷处理，或组建合资企业，组建；跨地区集团，组建股份公司等具体情况，为估价依据的确定奠定基础。

房地产估价申报的内容

申报表所列内容是估价的直接依据。

估价日期

估价日期是决定对象房地产估价额的基准日期。用年、月、日表示。估价日期的确定通常与企业财务核算报表填报的结算期相一致。因为形成房地价格的要素是变动的，房地产的实际价值会随时间的推移而变动。申报表所列数据必须注明房地产价值中止期，即是哪一时点的价格作为估价的基准价格。估价日期的确定一般可采用以下几个时点：

＠委托评估日期为估价日期；

＠企业集团各成员商定的财产中止期为估价日期；＠合资企业组建签约期为估价日期；

＠房地产纠纷案中过去发生争议的时点。

一般地，为便于估价房地产的核定清查，以估价委托日上月底财务报表截止期为估价日期。如委托人于1992年10月20日委托估价，估价周期可定为1992年9月30日。

值得注意：估价日期是确定对象房地产现价的基期，估算的价格是在这个时点上的现价。申报表财产截止日期，是委托人填报房地产财务核算的中止期，它是反映财产原价的时点。这两个时点可以一致，也可以不一致。估价日期与评估时期也不同，前者是决定“现价”的时点，后者是从开展评估工作到送达评估结论的时期。一般地，估价基准日不要以将来某日作估价时点，因为将来的价格受多种情况影响而难以确定。

2.法律依据的确定

根据评估目的选定相应的法律依据。法律依据包括：土地法、土地经营转让出让法、房地产抵押条例等共同性法规和产权证等法律依据。估价过程中，应依评估目的不同，选择不同的法规。特别地，要注意地方法规及其实施细则的详细规定，以保证房地产估价的合法性和针对性。

3.败策依据的确定

主要包括：国家资产管理部门

房地产估价规程作者：佚名

时间：2008-3-7

浏览量：制定的资产估价政策，房地产的价格政策、房地产价格核算财务制度等，如：建筑工程预算定额、工程单位估价表、建筑工程取费标准等。

4.价格参数依据

包括当地政府制定的土地费用标准、房屋造价管理办法及测算资料、房地产价格指数测算资料等。注意：价格参数的确定，既要贯彻现行的有关法规和政策，也应密切联系房地产价格变动的实际情况。特别是在组建跨地区企业集团房地产估价中，要统一估价日期、统一估价政策、统一估价标准。如估价对象涉及某省各地，宜选用省政府制定的有关法规和政策规定；若涉及若干省，

宜采用国家标准，而不应以各地的具体政策作为各自的标准。评估人应将有关评估依据的选定及其理由对所有当事人进行汇报，达成共识。

（四）、拟订估价作业计划

房地产估价作业计划，是对房地产估价工作的进行步骤及主要工作内容在时间上、人事上、工作方法上进行综合的预安排。其主要内容包括：估价人员的确定、估价依据的确定、实地勘估方法的确定、资料搜集与整理办法的设想、估价方法的选用、试算价格及价格的调整、内部审核确定评估结论、评估初步结论通报、疑难问题的协商办法、评估报告的编写及送达等。

二、现场查勘

房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。

目的是核实房地产的实际功能、核对帐物的真实性、可靠性，为正确估价提供第一手资料。

（一）、现场查勘的主要内容

现场查勘的主要内容可分为房地产物体的确认房地产权属关系的确认和房地产财务状况的确认三个部分。1.房地产物体的确认

房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。以地产为主的评估，物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态；以房产为主的评估，物体的确认重点是建筑构造、用途、成色状态及地段坐落。

对象房地产所在位置的确定

主要是核对房地产的边界、邻地关系、道路关系，查对地号、房屋门牌号码。

（2）对象房地产类别的确认

根据我国的房地产管理体系，房产可按用途分类确认，土地按地段等级结合用途分类确认，如武汉市，在按产权关系分为直管房、自管房和私房的基础上，按用途分为商业、工业、居住及其他用地等类别。