不动产登记历史遗留问题典型案例分析

不动产登记历史遗留问题典型案例分析

作者：陈利林

来源：《中国房地产业·上旬》2019年第08期

【摘要】已改制的工业企业，厂区土地经多次分割、转让和开发建设，因种种历史原因，现无法查清各宗土地的权属来源、界线、面积，宗地是否存在抵押或查封等限制性权利，且大部分原始开发单位都无法联系，导致难以落宗入库，大部分业主无法办理不动产登记业务。本文从真实案例出发，先介绍了问题的基本情况，然后分析了问题产生的原因，其后给出了具体的解决办法及措施，最后提出了工作建议。

【关键词】不动产登记;破产改制;历史遗留问题

1、问题基本情况

1.1基本情况

2018年，黄冈市原已改制的甲厂部分职工代表到该市不动产登记中心反映原厂区内的房屋多年来无法办理土地证一事，请求予以解决。黄冈市不动产登记中心迅速成立工作专班处理此事。工作专班积极主动与职工代表取得联系，多次联合测绘机构深入厂区和所在社区实地调查研究，并利用各种途径多方查阅原始档案资料。据查，上世纪90年代初，甲厂已改制成了若干个公司，原厂区内土地也相应被分割成若干宗地。此后，各宗土地又经过了多次分割、转让和开发建设。原厂区内现有几十幢房屋，分别属于不同的企业或单位开发、建设或购买，房屋性质繁杂。各宗土地的权属状况已无法查清，部分业主原已办理房产证。原厂区内现有一条南北走向的道路，乙、丙两个社区分别负责道路以西和以东的社区管理工作。

1.2存在的问题

1.2.1基本信息难以查清

（1）甲厂改制后分成的若干个公司更迭变换频繁，有的已破产，有的已改制，有的已转让，有的私下与其他单位合作开发，等等，且大多已失去联系，不仅无法核实情况，连申请主体都难以确定。

（2）原厂区内土地经过了多次分割、转让和开发，现究竟共有多少宗土地，无法查清。

（3）各宗土地的权属界线在哪里？各宗土地面积分别是多少？

（4）土地是否存在被抵押或查封等限制性权利？

（5）土地证原件都在哪里？

（6）原厂区内房屋性质繁杂不一，可能既有房改房、还建房、经济适用房、集资房，还有商品房。

1.2.2土地批准用途与实际用途、房屋登记用途等不一致

原厂区内土地为工业用地，经查阅房屋登记档案和现场调查，现主要为居民住宅，部分为商铺，但未查到有关部门用途变更的批准文件。

1.2.3可能存在违法建筑

据某些业主反映，可能存在部分违法建筑，无规划、住建等部门审批、验收手续。部分人想借处置历史遗留问题之机，解决违法建筑不动产登记问题。

2、产生问题原因

（1）由于年代久远、原始档案资料残缺不全、企业和土地变更频繁、再加之知情人或经办人等多数已不知所踪等原因，导致很多基本信息无法核查清楚。

（2）由于历史原因，各部门信息不对称、不共享，沟通不畅，办事程序不规范，导致审批和登记信息不同步、不一致。

（3）基础地理信息数据匮乏，信息化水平较低，不动产登记存量数据整合工作相对缓慢。

（4）早年有关部门对违法建筑巡查不及时，处理不到位。

3、具体的解决办法及措施

黄冈市不动产登记中心“急群众之所急、想群众之所想”，主动联系社区和业主，积极协调有关部门，又好又快地解决了这个历史遗留问题。

3.1针对申请主体的问题

按照国土资电发〔2017〕13号、黄政办发〔2017〕41号、黄政办发〔2018〕4号等文件精神，除已经落宗入库或仍能联系到原开发单位的宗地外，对原厂区内其余宗地，以原厂区内现有一条南北走向的道路为界，以宗地所在社区作为申请主体代为申请。

3.2针对原厂区内各宗土地的权属来源、数量、界线、面积等问题

按照国土资发〔2015〕41号和国土资厅函〔2017〕1272号等文件精神，除已经落宗入库或仍能联系到原开发单位的宗地外，对原厂区内其余宗地，以宗地所在社区作为申请主体，以甲厂改制前的土地登记原始档案作为土地权属来源，按照“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则重新进行权籍调查，同一个社区内的宗地尽量融合成一宗地，宗地界线、面积以权籍调查结果为准。

3.3针对土地是否存在限制性权利和原土地证原件无法收回的问题

参照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，同时在门户网站和原厂区内醒目位置发布公告（内附宗地图），一是公告宗地范围内原土地证作废，二是提醒宗地范围内存有异议的相关权利人，在公告期内提交有关书面证明材料。

3.4针对原厂区内房屋性质的问题

按照国土资电发〔2017〕13号文、黄政办发〔2017〕41号文和黄政办发〔2018〕4号文等文件精神，对原已办理房屋登记并已明确房屋性质的，继续沿用;对原未办理房屋登记且无法提供房屋性质证明的，統一按“其他”入库。

3.5针对土地批准用途与实际用途、房屋登记用途等不一致的问题

按照国土资电发〔2017〕13号文、黄政办发〔2017〕41号文和黄政办发〔2018〕4号文等文件精神，按土地批准用途入库。如权利人申请按房屋登记用途或实际用途登记，必须经城乡规划、国土资源等部门批准后，方可办理。

3.6针对违法建筑

对违法建筑，在相关部门未处理到位前，暂不受理任何登记业务。

4、工作建议

4.1建议出台统一的指导性政策文件

由自然资源部牵头，组织相关部门，在不违背现行法律法规的前提下，借鉴吸收各地先进经验做法，出台统一的解决不动产登记历史遗留问题指导性意见。一来，为基层处置历史遗留问题提供政策依据，提高各地处遗积极性，加大处遗力度，加快处遗进度;二来，避免各地处遗政策五花八门，同样的问题“一城一策”、“一事一策”。

4.2建议设立处遗专职机构

鉴于多年的分散登记导致各地都存在大量的不动产登记历史遗留问题，部分问题非常棘手，而且牵涉很多部门很多方面，建议各级政府增设不动产登记历史遗留问题处置工作机构，赋予其专职专责。

参考文献：

[1]《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》（国土资电发〔2017〕13号）

[2]《市人民政府办公室关于进一步规范黄冈市区不动产登记工作的意见》（黄政办发〔2017〕41号）

[3]《市人民政府办公室关于印发黄冈市处置市区不动产登记历史遗留问题实施方案的通知》（黄政办发〔2018〕4号）

[4]《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）

[5] 《国土资源部办公厅关于规范不动产权籍调查有关工作的通知》（国土资厅函〔2017〕1272号）

[6]《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）