从化温泉镇市场调研报告

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近一年来，受到房地产调控政策的影响，从化住宅市场的成交量呈波动上升，上半
年受到抑制后，2010年下半年成交放量增长。成交价格保持稳中有升。
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营销成功之道归纳
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美庐 美庐的基本情况
开发商
广州市乾基实业有限公司 广州.从化温泉西路3号 88555平方米 44715平方米 2011年5月1日 88户 已售10套，未售78套 产品有240㎡、260㎡、267㎡的别墅 9500元/㎡
从化温泉镇市场调研报告
广东中原地产代理公司
2011年4月27日
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目录
1、政策对从化市场影响
2、从化房地产市场分析
3、温泉镇区域市场分析
Fra Baidu bibliotek
4、项目发展方向建议
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广告投放分析
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客户分析
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现时温泉镇及周边仅有四个楼盘在售，市场供应量偏少，片区处于初步开发阶段，开 发强度不大。
居礼润园
本案
富力泉天下 望庐美谷 方圆。明月山溪
项目 方圆明月山溪 富力泉天下 居礼.润园 望谷.美庐
在售货量 96套 220套 46套 88套
合计
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竞争楼盘分析（明月+美庐+居礼）
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明月（最值得研究） 明月的基本情况
开发商 项目地址 占地面积 建筑面积 开盘时间 货量 销售情况 主力户型 销售价格 项目优势 根据市调，该项目前期产品已经售完，目前准备推出【风雅颂】组团，目前收 筹已经完成。 溪谷独栋【风雅颂】，户型面积为151㎡、285㎡和376㎡ 均价约12000-24000元/月（精装修） 临近温泉度假区和流溪河，拥有原生生态资源；每户私家泳池；产品精装修， 有高端的物业管理服务。 广州从化方圆房地产发展有限公司 从化温泉镇内（紧邻从化温泉旅游区） 432000平方米 315000平方米 2011年
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谢 谢
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政策小结
现时的房地产政策对于从化市场而言，基本是利好的；
但是未来政策的变化很有可能使项目的开发风险大大增加；
因此，建议本项目应尽快开发。
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建筑风格方面，在售项目各具特色，以其独特的建筑风貌吸引不同喜好的消费人群，但与周 边环境的契合度欠佳，略显突兀。
考虑到温泉区绿化率高，又有温泉和历史作为重要卖点，结合度假型客户追求绿色生态、体
项目
卖点
方圆明月山溪 富力泉天下 居礼润园
原态山水、私家泳池、度假配套、创新户型、品牌 生态公园、赛马场和高尔夫球场、温泉、物管服务、品牌 温泉、产品细节、生态山水
望谷.美庐
温泉、生态山水、便捷交通、五星级服务
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客户的投资渠道进一步收窄，从化、增城成为政策下最大的受益者。
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从图中可见，从化楼市成交具有一定的波动性，一般国家调控政策之后的2-3个月后会出 现成交的高峰，即经过政策观望期后，除了本地客户重新回到市场外，也使更多的广州 客户逐渐流入从化市场。
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4、项目发展方向建议
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根据现时的政策情况，越迟开发承担的风险越 大，建议尽快动工开发； 在地块允许的情况下，建议两种物业类型组合 开发，降低风险； 在资源共享、配套共享的情况下，产品自身的 特色和创新是项目成功开发的关键；
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1、政策对从化市场影响
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广州2月底出台限购细则，广州十区内本地2套及外地1套以上停购，二套首付提至6成，但
从化增城不限购，令广州客户大量外溢到广州周边城镇。再加上佛山3月突然限购，广州
到一定量的本地客户。明月山溪由于品牌和小面积户型的关系，对本地购房者的吸引
力同样大。
项目 方圆明月山溪
客户构成 本地和广州客户均有，比例相当
富力泉天下
居礼.润园 望谷.美庐
广州投资客户为主
广州投资客户为主
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从产品的消化情况来看，除了明月山溪外，其余别墅项目的消化速度都 较慢；一方面是调控政策不断加码，市场观望气氛比较浓重；。
项目 方圆明月山溪 富力泉天下 居礼.润园 望谷.美庐
消化情况 前期的文明里、诗书里已基本售罄，明月里新一期五一将推出 96套，现已基本认筹完毕。 新一期紫檀山推出212套，未售112套，消化率约47% 共推出46套，消化率仅50% 新一期推出88套，仅售 10套，消化率约11%
在售别墅单位面积大部分在400㎡以下，集中在200-400㎡的面积段；其中200-300 ㎡ 的产品市场供应量最大，占比超过50%，主要是因为此面积产品既适合自住也适合投资
度假，市场的需求量较大。
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明月的规划、推售节奏和卖点归纳
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户型分析（配图片）
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2、从化房地产市场分析
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从近几年的供求情况来看，从化房地产市场处于快速发展 的阶段
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项目
开发商
占地面积
建筑面积
产品组合
方圆明月山溪
富力泉天下 居礼润月 望谷.美庐
方圆地产
富力地产 广州家化置业 乾基实业
43.2万㎡
79.9万㎡ 7.3万㎡ 8.9万㎡
31.5万㎡
52.9万㎡ 1.6万㎡ 4.5万㎡
小高层+别墅（双拼、独栋）
小高层+别墅（联排+独栋） 小高层+别墅（双拼+独栋） 别墅+小高层（后期开发）
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开发商 项目地址 占地面积 建筑面积 开盘时间 货量 销售情况 主力户型 销售价格 项目优势
广州家化置业有限公司 从化温泉镇温泉东路58号 73419平方米 16205平方米 2009年5月 226套 已售23套，未售23套 270—430㎡的独栋别墅 25000元/㎡ 临近流溪河和温泉度假村，每户温泉入户，温泉高尔夫 球场。
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目前温泉镇在售项目的卖点基本趋同，主要是生态山水、温泉、配套、物管等，创新能力 有所欠缺，客户对项目的辨认度偏低，品牌开发商有一定的先天优势。
在景观资源共享、外部环境类同的区域内，自身产品的创新往往是项目成功的关键，如建
筑风格、户型、生活形态等的创新，这方面方圆明月山溪优势比较突出，明月山溪在户型 设计上的创新赢得众多客户的喜爱。
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居礼 居礼基本情况
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销售情况和客户情况
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小结
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价格对比
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温泉镇区域楼盘的成交客户来源相对单一，基本以吸纳广州地区的投资度假客户为主， 本地市场对别墅产品的需求较小，局限于部分本地中高端客户，洋房产品则可以吸引
现大自然、与自然相融的需求，项目需认真思考怎样的建筑风格能够契合温泉镇的环境，怎 样的建筑设计和用色用料能使建筑与自然景观融为一体，让住户尽情享受大自然。
项目
建筑风格
方圆明月山溪 富力泉天下 居礼.润园 望谷.美庐
中式风格 现代简约风格 现代简约风格 东南亚风格
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450套
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多个品牌开发商开始进驻区域，且开发规模普遍较大，显示市场对于区域的发展潜力比较看 好的。 片区项目都是别墅+小高层的组合。小高层主要满足本地消费人群及广州中低端投资客户的 需求，别墅产品主要面向广州中高端的投资客户。较为丰富的产品线，可以最大限度满足市 场的需求，分散项目的开发风险。
目前从化房地产市场的发展格局为：以温泉镇为依托的旅游地产板块，以中心城区为依托的 城市型地产板块，及以广州辐射为依托的边缘型地产板块。
本案
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3、温泉镇区域市场分析
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项目地址 占地面积 建筑面积 开盘时间 货量 销售情况 主力户型 销售价格
项目优势
邻近温泉度假村，周边环境安静，空气质量高；每户温泉入户； 国际酒店规划中和五星级酒店服务。
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美庐销售情况和客户分析
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3月底，从化公布房价控制目标，表面上是抑制房价的目标，实际上可以解读成是市场升值 的预期，对市场而言，同样是利好的。现时从化限贷不限购，但随着房价的上涨，不排除会 被纳入限购的范围。 据了解，从化市楼盘基本以广州客户为主，尤其是别墅楼盘，若然实施限购，对于从化市场 的冲击是不可想象的，对别墅市场的打击更大。可见，政策令项目未来开发的风险骤然增大。