写字楼经营管理服务

工作行为规范系列

写字楼经营管理服务（标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-52144写字楼经营管理服务

Office building management services

说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

写字楼项目经营管理服务

1物业经营之意义

在物业管理各项环节中，经营的份量不容忽视。XX地处长沙市繁华地段，大厦使用功能齐全，配套合理，是长沙市最具现代水准的高档次写字楼。因此，该项经营是否得力，直接关系到发展商的精心设计和资金投入能否达到预期的效果，关系到物业投资人能否得到良好的回报，物业经营关系到能否满足使用者的需要，从而达到整体物业保值、增值的目的。

良好的物业经营，期效力非常明显

获得长期稳定的租金收入;

带旺人气、促进物业租赁;

形成卖点，促进物业销售;

满足客户的多种需要;

对客户形成吸引力;

扩大物业的知名度，形成品牌物业;

提供更多的附加利益。

2CPM的经营优势

CPM的经营型物业管理模式与理念，使其在进行有效物业管理的同时，不断开发与挖掘所辖物业的经营潜力，以实现整体物业的保值与增值之目的，进而提高经济效益。大量成功的实例，充分验证了CPM在经营服务、物业管理服务以及经营策划等方面的综合运作与统筹能力。

通常商服型物业的经营分为四种形式，一是发展商自营，二是以招商形式推向市场，三是发展商与物业管理公司合作经营，优势互补，相得益彰，四是以上三种方式并存混合经营方式。

CPM的经营管理优势体现在

2.1经营策划优势

CPM在经营策划方面成功的实例首先体现在配合开发商全面加快楼盘市场的推广。诸如二十一世纪演艺中心、中航

健身会、柏菲妮美容中心、唐人食街、中航职工餐厅、中航汽车美容中心等，去年CPM公司成功地策划实施了中航苑"八大帮食街"商业配套项目，吸引了大量的消费者，为中航苑又增添一处特色服务。

除深圳本部的大量成功实例外，CPM在武汉信合大厦、北京艾维克大厦等分另经营策划了商务中心、咖啡厅、餐厅、美容中心、会议中心、洗衣店等配套经营项目，既增加了经营收入，又为客户提高了便捷的服务

2.2租赁服务优势

CPM的经营型物业管理模式与理念，使其在进行有效物业管理的同时，不断开发与挖掘所辖物业的租赁潜力，以实现整体物业的保值与增值之目的，进而提高经济效益。大量成功的实例，充分验证了CPM在租赁经营服务、物业管理服务以及经营策划等方面的综合运作与统筹能力。

近年来，CPM公司年租赁经营规模已达60万平方米以上，代理租赁的物业涉及商业、写字楼、公寓、工业厂房、住宅等各方面。

在深圳市物业任凭市场大幅起落的过程中，CPM公司准

确地把握市场脉搏，适时调整租赁导向，使代理的公寓、住宅出租率始终保持在95%以上，写字楼和商业面积出租率保持在90%以上;仅中航苑25万平方米物业的租金，年收入已突破人民币8000万元。

几年来的市场实践，CPM公司积累了丰富的租赁代理实践经验，培养了一批深谙物业管理和租赁经营的骨干队伍，拓展了物业管理服务的范围，公司的综合实力得到显著提高。对公司物业租赁经营方面有了深刻的体会，归纳起来有以下几个特点:

a.着眼当前，更注重三至十年的中长期市场;

b.奉行淡市扩张策略;在物业租赁市场冷淡时，抓住淡市中有利因素，精心策划，瞄准市场缝隙果断切入，全力扩张;

c.随时掌握物业租售市场动态信息，准确把握当前和潜在的目标客户;

d.选择客户时，更加注重品质和潜能，租金因素放在其后，全力捕捉国内外名牌企业入驻，以点带面;

e.策略灵活，善于应变，及时调整，适应市场;

f.树立物业任凭全过程服务理念，强调合同签定后规范而周到的物业管理服务，使业主有一个舒适协调的经营环境;

g.选择大众化宣传媒体，单位小规模，小板块，以小胜大，以少胜多，有针对性、有目的性，有实效性;

h.全面跟踪合同租赁合同履行过程，确保租金收入;

i.最大限度地争取政府支持，以社会效益带动经济效益。

2.3集团优势

深圳中航集团是中国航空技术进出口总公司在深圳设立的大型企业集团。自1980年成立以来，集团依托航空工业的人才、技术实力，发挥深圳特区的地理、政策优势，积极进取，锐意开拓，经过20余年的努力，现已发展成为集高科技产业、房地产业、金融证券业、商贸业、酒店服务业等产业于一体的综合性企业集团，旗下聚合着包括飞亚达、深天马、深南光、中航实业四家深、港两地上市公司的几十家企业。

中航技酒店集团的龙头是四星级的格兰云天大酒店内设商务洽淡、会客、健身、商务中心、西餐厅、卡拉OK厅、大型免税商场、芬兰浴等，酒店连续历年被评为深圳十佳酒

店，另有上海宾馆、中航宾馆以及天虹商场等大型商服企业。

3规划定位及周边环境分析

XX座落在长沙市闹市区，新华书店、华联商厦等大型商场汇集于此，形成了一定的商贸圈。

WTO为长沙市的发展带来了巨大的想象空间，同时也为XX的定位和发展带来了历史性机遇。

经历数年的宏观经济调控，中国经济虽然实现了软着陆，但是房地产的调整仍需一段时间，房地产的销售与租赁价格仍呈下滑趋势。

由于人们对目前通货紧缩的预期和担扰，房地产市场不再会象前几年经济启动那样大起大落。近期经济启动与以往相比完全不同，过去只要政策有所松动，经济立即回升，而目前在采取了一系列政策后仍回升缓慢。主要原因在于随着经济的发展与改革的深入，当前中国已进入需求导向的时代，决定总产量的最终因素是消费需求，当前根本问题还是消费需求不足。

3.1商贸区潜在客户分析(目标客户的确定与分析)

3.1.1潜在目标客户分析