业主委员会：社区治理的结构性要素

收 稿 日期 ：０ １ １ — ０ ２ １－ ０ ３ 作者 简 介 ： 道稳 （９ ３ ）男 ， 徐 １６ 一 ， 安徽庐江人 ， 深圳 大学法学院社会 学系教授 ， 士 ， 究方 向： 博 研 社会政 策和社区发展。
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《 肃行政 学院学报）０ 年 第 ６ 甘 ｝ １ ２ １ 期
【 关键词 】 业主委 员会 ； 区治理 ； 社 业主维权
【 中图分类号 】９２ Ｇ １． ２
【 文献标识码 】 Ａ
【 文章编号】 ０— ９７２１ ） — ０８０ １ ９４９ （０ １０ ０７—７ ０ ６
近 年来 ．业 主维 权 现象 在 城 市特 别 是 在大 城
一
、
业主 委员 会的产 生 和发展
社会 治理与建设
理 风气 之 先 ．使 业 主 委员 会 在城 市 社 区呈 方 兴 未 艾之 势 。 随 着 住房 商 品 化进 程 的加 快 ，大量 的城 市 居 民开始 拥 有 房产 ． 种 １ ４ 这 ９ ９年 以后 从 未有 过 的 现 象 给 中 国的社 会 结 构 和社 会关 系带 来 了实 质 性影 响 。从 微观 层 面上说 。 产 私人所 有 权 的增 加 以及 房 由此 而 导致 的衍生 权 利 （ 小 区事 务 的 知情 性 、 如 参 与 权 、 策 权 和监 督 权 ） 侵 权行 为成 为 可能 ， 决 使 换 句话 说 ， 侵权行 为人有 “ ” 使 权 可侵 。 宏 观层 面上 从 说 ， 国社 会 正处 在 社会 转 型 期 ， 会转 型 的特 点 我 社 使 大 规模 侵犯 业 主权 利 的可 能性 变成 现实 性 “ 转 型” 就意 味 着 尚未 成 型 ， 味着 社 会 的结 构性 要 素 意 处 于变 动 和游 离 的状 态 。这种 状 态 的持 续 存 在使 得社 会 规则 很 难及 时 出台 ．即使 出 台 了也 很难 得 到有 效 遵守 。法治 国家有 一 个 著 名 的原 则 ， 人 即“ 不能 从 其错 误 的行 为 中获益 ” 但是 在 我 国 的社 会 ． 转 型 期 ．错 误 行为 得 益现 象 ” 遍 存 在 ， “ 普 而且 这 种 现 象 在 时 间 上遵 守 “ 际 效 用 递 减 ” 边 的规 律 ． 即错 误 行 为 得益 现 象是 暂 时 的 ． 持 续 的时 间越 长 ， 其 行 为人 获 得利 益 的可 能 性 就越 小 。当行 为 人 意识 到 “ 际效 用 递减 ” 律 ， 旦产 生 侵 权 动机 ， 们 就 边 规 一 他 会 争 先 恐后 地 实施 侵 权行 为 ，这 就是 我 国 目前 侵 权行 为 大量 存 在 的 主要 心理 机 制 。有 侵 权 就必 有 维权 。随着 建设 社 会 主 义法 治 国家进 程 的不 断 推 进 ， 民 的权利 意 识也 不 断增 强 ， 公 面对 大 量 的侵 权 现象 ， 维权 活 动也 １益 活跃 。 主 委员会 很 大程 度 ３ 业 上 是 在 维权 过程 中发 展壮 大 的 ，上 述 第 一个 业 主 委员 会也 是 为争 取权 利而 产 生的 。 ０ ３年 ， ２０ 国务 院 颁布 的《 业管 理 条例 》 大 地 鼓舞 了业 主组 织 起 物 极
基层 民 主的一 道 风景 。
然 而 ，业 主委 员 会快 速 发 展 的势 头 并 没有 延 续 多 长 时间 。 ０ ７年后 ， 国家每 年都 有“ ２０ 因 大事 ” 举 办 （ ０ ８年 奥 运会 ，０ ９年建 国 ６ ２０ ２０ Ｏ周 年 ，０ ０年 ２１ 上 海 世 博会 和广 州 亚 运会 ） 业 主委 员 会受 到 某种 。 程 度 的抑 制 （ 目前 各 主要 城 市 业 主委 员会 的组 建 率 不 超 过 ３ ％） ０ 。这 一 点在 深圳 表 现得 特 别 明显 。 ２０ ０ ７年 ９月 ， 圳市 人 大委员 会颁 布 《 圳经 济 特 深 深 区物业 管理 条例 》 规定 街 道 办 事处 有权 指 导 和监 ， 督 业 主 大会 和业 主 委 员会 的 日常活 动 ；区主 管部 门对 严 重侵 害业 主 合 法权 益 、或严 重影 响社 区安 定 及公 共 秩 序 、或 不 按规 定 履 行业 主 委 员会 职 责 的业 主 委员 会有 权 予 以解 散 。公 权 力 居然 渗 透 到 业 主 委员 会 的 日常 活 动 ．并 且 可 以影 响公 共 秩序 为 由解 散 由业 主 民主选 举 的 业 主委 员会 。政 府通
《 肃行政 学院学报 ）０ １ 第 ６期 甘 ２１年
社会 治理与建设
业 主 委 员会 ： 区治 理 社 的结构 性 要 素
徐 道 稳
（ 深圳 大 学 法 学院 ， 东 深圳 ５ ８ ６ ） 广 １００
【 摘
要】 业主委 员会的产 生与传 统体制 内的组织 变化有很 大不 同。 业主委 员会是 以财产关 系为纽带的“ 财
市 日益普 遍 ． 而且 其组 织化 程 度越来 越 高 。在业 主 维权 过 程 中 ， 主 委员 会 的 地位 和 作用 日益 凸显 。 业 其影 响 也越 来 越大 。业 主委 员 会 对社 区治 理 的影 响也 引 起学 术 界 的关 注 。不 过 学 术界 的研 究成 果 偏重 业 主 委员 会 的法 律地 位 ． 不少 学 者提 出 ， 赋 应 予业 主 委 员会 法人 地 位或 “ 他 组织 ” 其 的地 位 。Ｉ １ ｌ ｌ ［ ２ 也 有 学 者 对 业 主 委员 会 的运 行 作 了深 人 的研 究 。 石 发 勇 通 过 对业 主 委员 会 的长 期 跟 踪 研 究 发 现 。 社 区非 正式 社 会 网 络对 业 主委 员 会 实 际运 作 产生 重要 影 响 。 关各 方 对关 系 网络 的过 度 利用 。 相 又可 能 导致 和 加剧 少 数 既得 利 益业 主精 英排 斥 大 众参 与 的寡 头 统 治和 准 派 系政 治 ．进 而 有损 于 基 层治 理 和社 区 民主 。３ 【 】 毛军权 认 为 ， 理念 与行 动 之 间 ， 在 业 主 委员 会 容易 陷 入机 会 主 义 维权 和 寡头 统 治 等 自治 困境 ． 服 这些 困境 ， 要 通 过 共 识 促 进 、 克 需 选 择 激励 、 多维 民主等 方 式形 成 “ 识 中 的共 治 ” ４ 共 。Ｉ 上 述研 究 成 果提 出了很 有 见 地 、也 很 有价 值 的观
在计 划 经济 时 代 ， 国社 会 基本 上 是 一个 “ 我 总 体性 社 会 ”１ ｔ ５ 。总体 性 社会 的特 征之 一 就 是私 有 财 产被 压缩 到最 低 限度 。那 时 ， 市 居 民除 了对 日常 城
生 活用 品拥 有所 有 权 之外 ，几 乎一 无 所 有 ：相 应 地 ， 府 （ 体 来 说 是单 位 ） 他 们 包 括 住 房 在 内 政 具 对 的一 系 列福 利需 求给 予 了相 当程度 的满 足 。但 是 ， 从 ２ ０世 纪 ９ ０年代 开 始 。政 府 的福利 分 房逐 渐 淡 出政 策 领域 ，住 房 的商 品化 和 市 场化 逐 渐 成 为城 市 居 民“ 者有 其 屋 ” 主要 渠 道 ， 居 的 相应 地 。 住房 及 相关 物 业 的管 理 责 任也 从 政府 转 移 到业 主 。１ ９ ９０ 年 ８月 ，万科 集 团首 个 住宅 项 目天景 花 园 在深 圳 落 成并 交 付使 用 ， 同时 ， 万科 集 团通 过市 场 化模 式 对 住宅 区实行 专 业 化 的物业 管 理 。为解 决 小 区商 业 用 电转 为居 民用 电 的 问题 ，深 圳 市天 景 花 园业 主于 １９ ９ １年 ３月 成 立 了 中 国 内地 第 一 个 业 主委 员 会 。［ ９ ４年 １ ６ ９ １ １ １月 ， 圳市 人 大常 委会 颁 布《 深 深 圳 经 济特 区住 宅 物业 管 理 条例 》 现 已失 效 ） 规定 （ ， 住 宅 区 物 业 管 理 实 行 业 主 自治 与 专 业 服 务 相 结 合 ． 地 管理 与行 业 管 理相 结 合 的管 理模 式 ； 属 各住 宅 区可 以依 法 召开 业 主大 会 ，成立 业 主管 理 委 员 会 。深圳 出现 第一 个业 主 委员会 ， 布第 一 部物业 颁 管理 法 规 和 第 一 次 提 出业 主 自治 ， 全 国 物业 管 开
点 ，但是 对 业 主委 员会 和社 区 治理 结 构 的关 系 有 所 忽 视 。本 文将 从 治理 理 念 、 府 角色 、 家与 社 政 国
会 的关 系等 方 面来 论 述业 主 委 员会 对 社 区治 理 结 构 的影 响 ，在此 基 础 上提 出社 区治 理 创新 的现 实
路 径
后， 深圳 出现 过多 起业 主非理 性 维 权事 件 ， 者虽 或
是 理性 维权但 也 给政府 添 了 “ ” 乱 。例 如 ，０ ３年 ２０ １月， １ 深圳 丰泽 湖 山庄 的业 主因 不满 规划 中的“ 南 坪 快速 干 道 ” 穿 过小 区 ， 气 之下 聚 集在 梅林 关 将 一 口阻塞交 通 。然 而 ， 主们 很快 就 意识 到阻 塞交通 业 的不 良影 响 ，遂 成 立 丰泽 湖 业 主委 员会 筹 备 委 员 会 ， 阻塞交 通 一 事登 报 向全 市人 民道 歉 ， 就 并邀 请 法律 界 专 家学 者 、维 权人 士 、新 闻媒体 召开研 讨 会， 开始 有组 织 的理 性 维权 。再 如 ， 深圳 西 部通 道 侧 接线 工 程 早在 １９ ９ ７年 就 已立 项 ．但 直 至 ２ ０ ０５ 年 ５月 才正 式开 工建 设 ， 间 ， 程建 设 被 沿途 社 期 工 区 的业 主 维权所 拖延 。 主认 为 ． 业 西部 通道 建成后 大量 货 柜车 通过 会 造 成严 重 的环 境 污染 ，不仅 影 响居 民的生 活质 量 ， 且还 使 沿途 的 房地 产 贬值 。 而 为 了使 市 政府 改 变方 案 ，沿 途 社 区业 主 自费聘请 专 业 环 境 评 估 机 构 对 西 部 通 道 规 划 进 行 环 境 评 估 。 过长 达 ５年 的协 商谈判 ， 政府终 于 放弃 了 经 市 原 来 的方 案 ， 用对 环境 影响 大大 降低 的新 方案 。 改 二 、 主委 员会对 社 区治理 的深 刻影 响 业 业 主 委员 会 的产 生 与传 统 体制 内的组 织 变化 有 很大 不 同。传 统体 制 内的组 织变 化 ． 比如新 成立 个党 支部 或 Ｘ Ｘ委 员会 ， 对社 区治理结 构影 响不 大 。但 是 ， 主委 员 会是 传 统体 制 外 的新 生组 织 ， 业 是 以财 产 关 系 为纽 带 的 “ 合 ” 织 ． 非 基 于地 财 组 而 缘 和 情 感 的“ 合 ” 织 ； 的 产 生 对 政府 的治 理 人 组 它 理 念 和治 理方 式 、对 业 主大 会 内部 的 治理 结 构都
一
提 出 了新要 求 ，对 社 区 内部 的组 织 关 系 和社 区治 理 结构 产生 了深 远影 响 。 （ ） 一 管理理 念 ： 管理 到 治理 从
业 主 大会 及 其执 行机 构 业 主委 员 会是 以财产 关 系 为纽带 的业 主 自我管 理 和 自我 服 务组 织 。财
来 维wk.baidu.com护 自身 合 法权 益 的热情 。业 主委 员 会在 城 市 社 区渐 成燎 源之 势 ，业 主维 权 运 动成 为 中 国城 市
合” 组织 ， 而非基 于地缘和情感 的“ 人合 ” 组织 ， 它的产生对政府 的治理理念和 治理 方式 、 对业主 大会 内部 的 治理结构都提 出了新要 求 ， 对社 区内部的组 织关 系和社 区治理 结构产 生 了深远 影响 。 目前 ， 以行政权 力下
沉为方 向的社 区管理 改革 已经走 到尽 头 ， 业主委 员会可 以作 为下一步社 区管理创新的切入 口。