解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系
社区居委会与物业管理公司(站)的关系
关于社区居委会与物业管理公司（站）的关系福州市物业管理协会陈鹏霄社区是社会的缩影，是一个“微型社会”。
如何建设和管理好一个社区，为创见文明社区做出贡献，理顺社区管理工作中的各职能部门的关系，尤其是理顺社区居委会与物业管理公司（站）之间的关系尤为重要。
社区居委会按《城市居民委员会组织法》规定行使职责，主要管人。
物业公司则是根据合同契约为业主提供相应服务，主要管物。
物业管理与居委会关系是专业管理机制与居民自治管理机制的有机结合，双轨并行。
从我市社区文明建设的情况看，居委会和物业管理公司的关系，从总体上看是融洽的，但也存在一些矛盾和问题亟待探讨和解决的。
一、物业管理的现状我市物业管理在市委、市政府高度重视下，以“创卫”工作为契机，把物业管理和创建工作有机结合起来，以抓社区创建工作为重点，推动物业管理迅速发展。
目前，我市物业管理主要有以下几种形式：第一，由物业管理公司委托进行社会化、专业化、企业化、经营型的管理，约占37%；第二，由街、居进行管理，约占33%；第三，由产权单位自管的约占18%；第四，由房地产开发企业自行管理的约占12%，其中由街、居开展物业管理的形式还可以分为以下四种：一是街道成立物业管理公司开展物业管理；二是以居委会为主实施物业管理；三是以居委会设立社区服务站为依托进行管理；四是居委会、社区服务、物业管理“三位一体”的管理模式。
由专业化物业管理公司实施管理和由街、居进行管理的占全市住宅房屋面积70%以上，目前发展的趋向是社区物业管理逐步向专业化物业管理模式过渡，因为专业化管理能够为社区的环境卫生、安全保卫、公共绿化、维修保养等各个方面提供全方位、多层次，集管理、经营、服务为一体的服务，其优点在于能依法经营，按合同为业主提供优质服务，接受业主和业主委员会的监督，它对城市的两个文明建设及落实社区管理起着不可替代的作用。
由街、居进行管理的模式，其优势在于：一是居委会原来就担负居民区管理责任，具有居民思想政治工作的主导权；民事纠纷调解权；政府交办的行政性工作执行权；向政府反映居民意见、要求和建议权；对物业管理公司履行的社区公共事务职责的监督权。
试论业主、业委会、物业公司、开发商、居委会的关系
试论业主、业委会、物业公司、开发商、居委会的关系试论业主、业委会、物业公司、开发商、居委会的关系作者：佚名时间：2008-4-19浏览量：博弈与协调——试论业主、业委会、物业公司、开发商、居委会的关系当前住宅小区的蓬勃开发建设，极大地改善了居民的居住水平，住宅区的物业管理行业随之兴起，由此产生的业主开发商、业委会与物业管理公司之间的关系问题在各地都不同程度地存在，如何处理好四者之间的矛盾纠纷是个很棘手的问题。
一、业主、业委会、开发商、物业公司之间的关系业主与业委会的关系业主在物业管理的权利问题上类似于股份公司的股东。
所谓"业主委员会类似于董事会，是指业主们完全可以参照我国公司法规定的股份公司的运作方式去运作，它是种被各国实践检验了的最民主、最科学的方式。
业主委员会委员参照公司法董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与物业公司发生合同关系，业主委员会主任由占整个物业所有权定比例的大业主或其推选的代表担任，重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。
业主大会作为自治管理团休，就只是业主行事管理权的种方式。
业主通过业主大会的方式决定关系到业主共同利益的重大事务。
业主大会的决定委托由其产生的业主委员会执行。
尽管《物业管理条例》规定了业主委员会的职权，但是对于一个具体的住宅小区业主委员会来讲，这种职权不是法律赋予的，而是于业主的信托，非经业主按照程序选举，业主委员会"就没有权利代表业主行事。
但是，业主大会对业主委员会的委托，不同于一般的民事或商事委托，其近似于公司股东对董事的信托，有如下特点：基于信任关系——没有业主对业主委员会委员个人的信任，就不会有这种委托，以受托人自己名义——业主委员会对外签订物业管理服务台同时以自己的名义进行，而不是以业主个人或业主大会的名义，财产独立业主委员会管理的财产如维修资金、公共设施收益等以业主委员会的名义占有，处分，但是该财产既独立于业主，也独立于业主委员会本身，即不归业主委员会所有，收益分配也不归为任何业主个人所有，业主委员会不是注入单位，也不是合伙组织，只是按照《物业管理条例》规定，由业主选举产生的非法人团体。
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。
我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
由于物业管理在我国是一个新兴的行业,是社区管理的重要组成部分,关系到千家万户的切身利益,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体,如何协调和理顺这几者之间的法律关系,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,乃是摆在我们面前的重要课题。
然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间,职能交叉；物业公司与居民委员会之间,多头管理。
上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。
因此,有必要理顺物业管理法律关系,以形成各主体之间各司其职、各负其责,分工合作,相互配合,形成合力,共创和谐的物业管理局面。
一、当前物业管理法律关系中存在的问题应该说,当前物业管理的实际运作总体上是好的,一些小区做法较为规范,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见,行政管理工作人员工作较为努力,充分发挥了指导、协调的作用,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。
当然,毋庸讳言,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。
业主委员会、居民委员会和物业服务公司关系之我见
社 区成员代 表会 议的决议 、决定 ，向社 区居民会 议或社区 成员代表会议报 告工作 ，做好社 区的 日常管理工作 。
（ ３）组织社 区居 民开 展各种形 式 的社 区文化娱乐 、
体育 、教育 、科普 活动和文明和谐社 区的创建 活动 ，教育 社 区居 民爱祖 国 、爱人 民 、爱劳 动 、爱 科学 、爱社 会 主 义 ，争做爱 国守法 、明礼 诚信 、团结友善 、勤俭 自强 、敬
更 好地 理顺 三者之间的关系 ，促进小 区的协调 发展 ，本文
就业 主委员会 、居民委员会和物业服务公 司三者 的职能 、
领 导下 ，对社 区各项工作 ，实行民主管理 、民主决策 、民
主选举 、民主监督 。其基本职 能是 ： （ ）宣传 宪法 、法律 、法 规和 国家政 策 ，教 育社 区 １ 成员履行法 定义务 ，维护社 区成员 的合法权 益。
定 、章程 、规定代表 着社 区全体业主的利益 ，必须得 到全
面彻底 的贯彻执行 。 （ 外 部签约 职能 。业 主委员会有 代表业 主大会依 ３） 法与社会上 的任何 自然人或法人谈判并 签订合同的职能 。
（ ６）指导 和监督本社 区物业 管理工 作 。社 区物 业服 务企业要服从社 区居委会的指导和监督 。
目前 ，我们所 居住 的 物业小 区 ，一般 同时存在 着三
个组织 ，那就是成立 了业主大会 的业 主委员会 、实行 了社 区管理的居民委员会和实行 了物业管 理的物业服务公司 。 这 三个组织对同一个物业小 区实施管理 和服务 ，其 工作职 能纵横 交错 ，对物业小 区的发展带来 了一定 的影响 。为 了
教授 ，研 究方向：物业 管理；企业管理。
一
３ ３
２０年第８ ０ ９ 卷第１ 期总第１５ ０ 期
怎样协调社区居委会、业主委员会和物业管理公司三者的关系
怎样协调社区居委会、业主委员会和物业管理公司三者的关系物业管理是一个新兴的行业,在社区管理中是个很重要组成部分,直接关系到社区居民的切身利益,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会,如何协调和理顺这几者之间的关系,形成各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,这是摆在我们面前的重要问题。
在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司相互抵触；居委会与业主委员会之间职能交叉；物业公司与居民委员会之间多头管理。
这都是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。
因此,社区有必要理顺三者之间的关系,以形成各主体之间要各负其责,相互配合,形成合力,共创和谐社区。
一、当前物业管理法律关系中存在的问题首先,业主直接享受物业公司所提供的服务。
有些业主就抱怨,物业公司说话不算数 ,作出的承诺不兑现 ,像管理乱、报修难 ,投诉难，都是存在的一些问题，不能及时的得到解决；还有小区门卫形同虚设 ,小偷可以大胆出入 ,以至小区里经常少电瓶车，甚至汽车被撬，还有小区雇佣退休工人看门,戴着红袖套坐在楼道前,实为聋子耳朵无济于事；有的小区公用楼梯及绿地无人清扫，但是物业公司却提出是由于部分业主素质较差，不自觉,不讲公共卫生,有的小区居民竟在草坪上种起了蔬菜,还有的业主毁坏原来楼房的结构进行违法装修、违章搭建,严重影响房屋质量和其他居民的安全,而物业公司却没有相应的制约手段。
可见 ,在业主与物业公司之间 ,矛盾突出。
这种突出矛盾的反映 ,主要体现于收费问题上,许多业主抱怨物业公司收费没有依据和标准,价格高乱收费，而物业公司则觉得委屈,因为现在最大的问题就是收费难,物业公司已经到"入不敷出"的艰难境地 , 面对以上存在的问题，我们社区也在经历着，因为华侨花苑的热水管路一开始就存在着设计不合理、使用材料不合格、偷工减料等问题，造成了以后热损耗比正常大双倍、热耗能大、维修频繁等后果。
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者得关系ﻫ我国《物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理，就是指业主通过选聘物业管理企业,由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套得设施设备与相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内得环境卫生与秩序得活动”。
ﻫﻫ《物业管理条例》还规定,从事物业管理活动得企业应当具有独立得法人资格。
国家对从事物业管理活动得企业实行资质管理制度;业主委员会就是业主大会得执行机构。
ﻫﻫ我国《城市居民委员会组织法》第二条规定,居民委员会就是居民自我管理、自我教育、自我服务得基层群众性自治组织。
ﻫﻫ由于物业管理在我国就是一个新兴得行业 ,就是社区管理得重要组成部分,关系到千家万户得切身利益 ,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会与行政管理部门等诸多主体 ,如何协调与理顺这几者之间得法律关系 ,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展得繁荣局面 ,乃就是摆在我们面前得重要课题。
ﻫ然而，在物业管理中 ,出现了业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间，职能交叉 ;物业公司与居民委员会之间,多头管理 .上述状况就是由于制度上得先天不足、观念上得陈旧落后与传统上得不良影响造成得。
因此 ,有必要理顺物业管理法律关系，以形成各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力，共创与谐得物业管理局面.一、当前物业管理法律关系中存在得问题应该说，当前物业管理得实际运作总体上就是好得，一些小区做法较为规范 ,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加，物业公司得重大决策通常征求业主委员会得意见 ,行政管理工作人员工作较为努力 ,充分发挥了指导、协调得作用，基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位，各主体相互协调、与谐发展得理想局面。
物业管理企业业委会居委会关系
物业管理企业、业委会、居委会关系引言在现代社会中，物业管理企业、业委会和居委会是城市社区运作中至关重要的组织机构。
物业管理企业负责小区的日常管理和维护，业委会代表业主权益与物业管理企业进行沟通和协商，而居委会则是社区居民的组织形式，促进社区发展和居民福利。
这三者之间的关系密不可分，良好的合作关系对于社区居民的生活和社区的发展至关重要。
1. 物业管理企业的职责和功能物业管理企业是负责管理和运营小区的组织机构，其职责和功能包括但不限于：•小区维护与修缮：定期检查小区设施设备，维护和修缮小区公共区域，确保小区设施设备的正常运作。
•安全与保安管理：安排、管理小区安保人员，确保小区居民的人身和财产安全。
•环境卫生管理：协调小区环境卫生，定期进行清洁和垃圾处理工作。
•绿化及园林管理：负责小区绿化工作，保持小区绿化环境的优美和整洁。
•物业费用管理：收取物业费，合理使用和管理物业费用。
•居民服务：提供日常居住服务，解答居民的问题和需求。
2. 业委会的作用和职责业委会是物业管理企业与业主之间的桥梁和沟通纽带，代表业主的权益和利益，其作用和职责包括但不限于：•监督物业管理企业：监督物业管理企业是否履行职责，维护业主的权益，促进小区的和谐发展。
•与物业管理企业协商：代表业主与物业管理企业进行协商和沟通，解决小区生活中的问题和困难。
•决策和管理：负责召开业主大会、选举、决策小区事务，管理小区共有财产和资源。
•财务监督：对物业费使用情况进行监督和审计，确保物业费的合理使用和管理。
3. 居委会的作用和职责居委会是社区居民的组织形式，代表居民的利益和权益，其作用和职责包括但不限于：•组织社区活动：策划和组织社区文化活动、庆典和志愿服务，促进社区居民的交流和融合。
•社区管理：协助政府管理社区事务，组织社区治安巡逻和环境整治工作。
•倡导居民需求：收集居民的需求和意见，反馈给相关部门，争取社区发展和福利改善。
•社区服务：提供居民服务，包括物业服务、社区医疗、法律咨询等，解决居民生活中的问题和困难。
业主，业委会，物业公司到底是什么关糸，该怎么处理？
业主，业委会，物业公司到底是什么关糸，该怎么处理？这三者关系既简单又复杂。
一般来说，小区一切权利由全体业主说了算，业主推选业主代表，组成业主委员会，由业委会与物业公司签订管理服务合同。
业委会是业主的代表，要为业主的利益负责，物业是服务于全体业主。
但在现实生活中，以上关系表现得并不十分清晰，甚至出现颠倒。
业委会往往会并不能尊重和维护全体业主的利益，没有一定的工作规程，缺乏监督机制，常常独断专行，滥用权力，越权处理应该由全体业主才能决定的事情。
业主大会一年也开不了一次，或几年也不开一次。
由此使全体业主的利益受到损害。
物业公司则一切以赢利为目的，小区交给他们管理，往往注重了经营，忽略了服务，让业主十分寒心。
特别是个别人谋取业委会的职权后，与不良物业一啪即合，相互勾结，把小区当成自己个人办的公司来进行经营。
甚至出现私分侵吞公共所得情况。
以至在很多小区都会出现的这样和那样的问题。
要理顺这三者关系。
首先，应该让全体业主明白小区管理是近年来出现的一种新生事物。
随着城市化建设发展的进程，影响将越来越大。
这三者关系处理不好，问题也会越来越多。
所以一定要积极关心小区管理，主动维护自己的利益；其次，要推选真正关心和维护小区利益，不谋私利的业主代表，出来管理小区事务，同时积极支持和监督他们的工作，千万不能轻易把自己的权利全权委托给一个无法足够令自己信任的人；再次，要选聘一个好的物业来管理服务小区业主，主要应该订好服务合同，把双方的权利责任义务规定订细、订清楚，有的小区尝试让几个物业来竞标的办法，有一定参考。
另外，业委会成员应该主动接受全体业主监督，在业主授权的范围内开展工作，定期开业主大会，定期公布帐目，以便更好获得大家的信任和支持。
最后，要清楚小区管理与住房建设一样，政府归口管理部门是所属地的住建局，业委会的成立后在他们备案，另外当地社区也有一定的指导职能，发现问题可以及时向这两个部门反映。
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。
我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
由于物业管理在我国是一个新兴的行业 ,是社区管理的重要组成部分 ,关系到千家万户的切身利益 ,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体 ,如何协调和理顺这几者之间的法律关系 ,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面 ,乃是摆在我们面前的重要课题。
然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间 ,职能交叉；物业公司与居民委员会之间 ,多头管理。
上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。
因此 ,有必要理顺物业管理法律关系 ,以形成各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共创和谐的物业管理局面。
一、当前物业管理法律关系中存在的问题应该说 ,当前物业管理的实际运作总体上是好的 ,一些小区做法较为规范 ,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加 ,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见 ,行政管理工作人员工作较为努力 ,充分发挥了指导、协调的作用 ,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位 ,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。
当然 ,毋庸讳言 ,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。
我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
由于物业管理在我国是一个新兴的行业 ,是社区管理的重要组成部分 ,关系到千家万户的切身利益 ,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体 ,如何协调和理顺这几者之间的法律关系 ,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面 ,乃是摆在我们面前的重要课题。
然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间 ,职能交叉；物业公司与居民委员会之间 ,多头管理。
上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。
因此 ,有必要理顺物业管理法律关系 ,以形成各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共创和谐的物业管理局面。
一、当前物业管理法律关系中存在的问题应该说 ,当前物业管理的实际运作总体上是好的 ,一些小区做法较为规范 ,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加 ,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见 ,行政管理工作人员工作较为努力 ,充分发挥了指导、协调的作用 ,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位 ,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。
当然 ,毋庸讳言 ,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。
浅析物业管理企业与业委会、居委会关系
浅析物业管理企业与业委会、居委会关系浅析物业管理企业与业委会、居委会关系提要：当前,在物业管理活动中,业委会与物业管理企业之间的关系不是十分顺畅,甚至常常发生矛盾和纠纷;逢一些节假日,居委会、业委会和物业管理企业三方还可以共同组织人员入户走访,了解业主情况,看望、慰问老人。
更多精品行政党的十六届五中全会提出了构建“社会主义和谐社会”的宏伟目标。
社区是社会的组成细胞,没有和谐社区不可能有和谐社会。
物业管理是社区建设的重要力量,创建和谐社区是物业管理企业义不容辞的责任。
笔者认为,创建和谐社区,物业管理企业除了做好基础的服务工作外,最重要的工作还有两个方面:一是物业管理企业要处理好与业委会及居委会的关系,并能够积极解决三者之间的矛盾;二是物业管理企业要积极打造适合小区的社区文化。
一、物业管理企业、业委会、居委会“三方互动”一部运转的机器,每一个螺钉、部件、子控制系统都要行动一致,协调一致,听从一个指令。
同样,没有一个和谐、高效的社区组织核心,和谐社区就无从谈起,构建和谐、高效的社区组织核心是构建和谐社区的关键。
社区建设和管理涉及到四个方面的关系:居民、业主委员会、物业管理企业、居民委员会。
对居委会而言,一方面,应成为业主委员会和物业管理企业之间的协调者,另一方面,应成为业主利益的保障者和物业管理企业服务的监督者;对物业管理企业而言,其提供的管理和服务工作是社区建设的重要组成部分;而业委会则代表着业主利益,是小区物业管理监管的主体。
站在构建和谐社区的高度,一定要理顺居委会、业委会、物业管理企业之间的相互关系,三者之间需要相互衔接、相互配合、各司其职,而形成合力,使所辖社区“管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、相处和睦、生活便利”。
例如,北京市某小区在处理居委会、业委会、物业管理企业之间相互关系的做法颇值得借鉴。
该小区的具体做法是:建立居委会主任、物业管理企业经理和业委会主任联席会议制度,每季度开一次会议,对整体性、突击性工作进行安排、部署,解决小区管理中的重大问题。
社区物业管理1
社区物业管理1引言概述社区物业管理是指对小区内的公共设施、环境卫生、安全保障等进行管理和维护的工作。
良好的社区物业管理能够提升居民的生活质量，增强社区的凝结力和安全感。
本文将从管理机构、服务内容、费用收取、问题处理和未来发展五个方面进行详细介绍。
一、管理机构1.1 物业公司：负责对小区内的设施设备进行维护和管理，协调解决居民的生活问题。
1.2 业主委员会：由小区业主组成的管理机构，监督物业公司的运作，保障业主的权益。
1.3 社区居委会：协助物业公司和业主委员会开展社区管理工作，促进社区和谐发展。
二、服务内容2.1 日常维护：包括小区绿化、道路清洁、设施设备维修等，确保小区环境整洁和安全。
2.2 安全保障：加强小区的安保措施，预防火灾、盗窃等安全事件的发生。
2.3 服务热线：提供24小时服务热线，方便业主随时报修、咨问询题。
三、费用收取3.1 物业管理费：按照小区面积或者住户数量收取，用于支付物业公司的管理费用。
3.2 公共维护费：用于小区公共设施设备的维护和更新，由业主共同承担。
3.3 费用透明：物业公司应当向业主公示费用收支情况，确保费用使用合理合法。
四、问题处理4.1 投诉渠道：设立投诉举报渠道，及时处理居民的投诉和意见。
4.2 紧急处理：对于突发事件如水电故障、安全事故等，物业公司应当及时处置。
4.3 定期检查：定期对小区设施进行检查，发现问题及时修复，确保小区设施设备的正常运转。
五、未来发展5.1 智能化管理：引入智能化技术，提升物业管理的效率和服务水平。
5.2 社区活动：组织丰富多彩的社区活动，增强业主的归属感和参预感。
5.3 环保可持续：推动小区绿化、垃圾分类等环保工作，促进社区可持续发展。
结语社区物业管理是社区建设的重要组成部份，管理机构、服务内容、费用收取、问题处理和未来发展是保障社区居民生活质量的关键。
希翼通过本文的介绍，能够加深对社区物业管理工作的了解，促进社区管理水平的提升。
如何正确处理居委会、物业管理公司、业主委员会的关系
如何正确处理居委会、物业管理公司、业主委员会的关系------相互沟通、相互协调、相互配合，相互补台水木花都社区成立于2007 年9 月，地处长兴县城西，辖区面积约80 万平方米，目前共有住宅楼166 幢，住户2772 余户，人口7856 人，社区有居民小组25 个工作人员7 名，社区志愿者近200 人。
，在街道党委及有关部门指导下，本社区坚持以人为本，在不断提高社区居员的生活水平和生活质量的同时，强力推进社区服务和社区建设，努力建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区。
近年来，经过社区工作者和广大居民的共同努力，本社区在各方面工作上都取得了一定的成绩，目前已获得：、“省级绿色社区”“省级文、、、化示范社区”“省级社区体育俱乐部”“省级社区示范档案室”“市和、、、、谐社区”“市文明社区”“市民主法治社区”“市科普示范社区”“市、、节能减排示范社区”“市婚育新风示范社区”“市平安创建示范单位”等荣誉称号。
近两年，社区在创建方面能取得那么多的荣誉，除了与社区全体工作人员的努力有关，还得力于小区业主、物业管理公司、业主委员会等单位的大力支持。
下面结合实际，本社区就如何处理好社区与这两者之间的关系作一简单介绍：一、明确职责，理顺关系、合理定位居民委员会、业主委员会与物业管理公司的职能。
（一）物业公司是受聘服务于住宅小区，依法经营，依照业主委员会委托合同的约定为居民提供服务，主要负责“保洁、保安、保绿、保养、保序，并按小区业主的要求提供多层次、全方位综合性的有偿服务。
物业管理以管物为主，其管理和服务是企业行为，接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协调和指导。
业主委员会是在行业管理部门的指导下，在所在街道办事处、社区居委会的监督下组建的。
要认真履行《物业管理条例》规定的五大职能，主要是选聘或解聘物业公司，监督物业公司的日常活动和小区管理经费的使用，对管理服务提出批评和建议，依照有关法规和物业管理合同监督物业公司服务好小区。
论物业管理企业与居民委员会业主委员会三者的利益关系
论物业管理企业与居民委员会、业主委员会三者的利益关系物业管理企业是指，依法成立接受业主委托，按照物业服务合同约定，为业主提供有偿服务的企业。
居民委员会是指，按照中华人民共和国城市居民委员会组织法有关规定而依法成立的自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
业主委员会是指，经业主大会选举产生由物业管理区域内业主3人以上单数组成，依照国家有关法律、法规和业主大会授权依法管理公共维修资金，行使业主权力、维护业主利益等开展活动的自治组织。
从三者定义中，不难看出物业管理企业、居民委员会和业主委员会，其工作目标的一致性。
既都是为业主（居民）提供优良服务，满足业主合理需求创建和谐社会为主要目的，同时，由于三者各自社会角色的区别，三者是即配合又相互制约的关系。
笔者认为三者的利益关系及法律地位从以下二个方面四个要点进行论述。
一、三者的法律地位即平等又有所区别1、三者的法律地位平等性：物业管理企业是按照《公司法》、《物业管理条例》、《物业管理资质管理办法》等法律、法规，依法经国家工商管理机关,登记批准经行业主管部门审定管理资质而成立的企业组织。
居民委员会是按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第2条、第3条、第8条、第9条之规定而依法设立的群众自治组织。
业主委员会是经《物业管理条例》相关规定，经业主大会选举并经物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案同意而依法设立的群众性组织。
三者的法律地位一致性，即都是依照相关法律、法规而成立并依照相关法律、法规依法行使权利义务而履行。
2、三者的法律地位区别性：物业管理企业是能够独立承担民事权利、履行民事义务的独立法人组织，而居民委员会和业主委员会则不能独立承担民事权利和责任。
法律地位的区别，使得物业管理企业在实践过程中权益受到侵害时不能直接起诉居民委员会或业主委员会，而只能向侵权责任人（自然人）追偿相应损失，这样对物业管理企业来讲不尽合理性。
必如，业主委员会可以代表业主大会辞退物业管理企业，而业主欠缴物业管理费时，物业管理企业只能起诉欠费的业主而不能起诉业主委员会，但有时个别欠费业主长期不在小区内居住，根本找不到人，致使物业管理企业欲通过依法维权的愿望落空从而蒙受损失。
物业管理业主大会、居委会、物业公司
物业公司的职责与权利
01
02
03
对物业进行管理和维护 。
对违反物业规定的行为 进行制止和处罚。
对物业服务费和其他费 用的收取和使用进行管
理。
物业公司的组织结构
管理层
包括总经理、副总经理等，负责制定公司战略和日常 管理。
议事规则
业主大会的议事规则应明确规定会议的召开程序、议事方式和表决 程序等，以确保决策的科学性和公正性。
表决方式
业主大会的表决方式可以采用投票、举手或其他合法方式进行表决 ，具体方式应根据议事规则的规定执行。
02
居委会
居委会的职责与权利
组织居民参与社区建设
居委会负责组织居民参与社区建设，包括社 区文化活动、环境整治等。
某物业公司引入智能化物业管理系统 ，通过智能门禁、智能安防、智能家 居等技术手段，提升了物业服务质量 和效率，得到了业主的广泛好评。
问题案例解析
物业费收缴不透明
某小区物业公司在收取物业费时存在 不透明的情况，导致业主的不满和投 诉，经过业主大会和居委会的调查和 协调，物业公司最终进行了整改。
维修基金使用不当
04
三者之间的关系与互动
业主大会、居委会、物业公司的关系
业主大会是业主的自治组织， 负责制定和修改业主公约，选 举业主委员会，监督物业公司
的工作。
居委会是社区居民的自治组 织，负责社区管理、服务和 协调工作，与业主大会和物 业公司都有密切的联系。
物业公司是专业化的服务机构 ，负责物业管理服务，接受业 主大会和居委会的监督和指导
资源整合
居委会负责整合社区资源，与 政府部门、企事业单位等合作 ，共同推进社区建设和发展。
街道办,社区居委会,物业,业主委员会的关系
街道办,社区居委会,物业,业主委员会的关系qaz0okm93、社区管理与物业管理有何关系？所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。
社区管理，也可称之为社区行政，主要是指一定的社区内部各种组织，为了维护社区的正常秩序，满足社区居民物质生活、精神生活等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理的活动。
从管理区域来讲，社区管理管辖的范围广，往往不限于一个物业管理区域；物业管理则是针对一个物业管理区域讲的。
从管理内容来讲，社区管理内容要比物业管理范围广得多，除包括公共部位、设施设备的物业管理外，还包括居民的计划生育、户口、社会治安、社区文化、党的政策宣传等方面；而物业管理仅仅是与物业相关事务的管理。
管理的体制上讲，社区管理除包括主管部门、居（村）委会指导和监督业主委员会和物业管理企业的工作外，还包括计划生育、市容、环卫、城建等部门在社区的各项行政管理；物业管理包括物业管理企业对小区管辖范围内进行的物业管理有偿服务，还包括业主大会、业主委员会的自治管理和规范运作。
物业管理是社区管理的一部分，社区管理可以涵盖物业管理。
社区管理的内容与物业管理的内容在许多方面是一致的。
如社会治安、公共卫生、绿化美化、环境保护、邻里关系等，双方的目标和任务是完全一致的，社区管理与物业管理应当协调一致，相互配合。
按照社区组建的居民委员会，是社区居民的自治组织，其主要职责之一，是对社区的社会生活进行必要的管理，保护居民的合法权益，为广大居民服务，创造良好的社区环境。
因此，物业管理应当主动接受居委会的指导和监督，在实施《业主公约》与住宅小区管理制度方面尤其需要居委会的大力支持与帮助。
社区居委会应当结合社区建设，加强对物业管理工作的指导，推动物业管理工作健康发展。
居委会业委会物业公司和业主四者的关系到底是如何的
居委会、业委会、物业公司和业主，四者的关系到底是如何的？之前我们所讨论的更多的是小区里业主、业委会和物业公司三者之间的关系，其实在这三者矛盾的调和中，有一个角色也是至关重要的，那就是居委会。
居委会在业主进行罢免业委会成员、召开业主大会、解聘物业公司等实践中，都起着重要的协调作用。
物业服务企业也就是我们常说的物业公司，受全体业主的委托为全体业主管理全体业主的共有资产和履行物业合同约定中的其他相关义务。
物业公司前期由开发商选择，当入住的业主成立业主大会并选举出业主委员会后，可由业主委员会重新选聘，接受业主委员会及全体业主的监督。
业主委员会是根据《管理规约》、《议事规则》等约定授权，履行业主赋予的职责，代表业主们行驶权利，根据《物权法》等法律规定履行法定的义务。
全体业主承担业主委员会努力工作或滥用职权、腐败、不作为的后果。
业主委员会与本小区物业公司的关系，取决于合同条款的约定。
但是业主委员会对物业公司的监督，这个是毋庸置疑的。
居委会依照《中华人民共和国居民委员会组织法》经居民会议选举产生并工作。
在与业主、物业公司有关的事情上，有两类：第一类是代表小区内的居民，向业主委员会提出小区管理的建议和要求，但不是命令；代表小区内的居民，向物业公司提出小区管理的建议和要求，但不是命令。
这里面，居委会没有下达指令的权利，只能提意见，对于业主委员会，因为所有的费用出资方是业主，所以如何使用，权利在业主委员会或业主大会代表的全体业主。
对于物业公司，也只能是提出意见，物业公司原则上按照与业主们签订的物业合同行事。
第二类是根据法律或政府的委托，对小区业主们的活动及物业公司的活动进行监督和指导。
举个例子，就像是小区物业在中秋节搞个活动，或者弄个消防安全活动，都会邀请街道办、居委会等领导莅临指导。
这里要强调的是，监督和指导，并不是领导和命令。
监督是全面的知情权，指导是对于可能产生不好后果的提出建设性意见。
这样看来，居委会在业委会、业主、物业公司之间，并没有自己的权利，最多就是提出意见。
物业公司、业委会及居委会关系
1.物业服务企业（通过“前期”开发商选择或业主大会选择等形式）受全体业主的委托为全体业主管理全体业主们的共有资产和履行合同约定中的其他相关义务。
接受全体业主的监督。
2.业委会根据《管理规约》、《议事规则》等约定授权履行业主们赋予的职责即代表业主们行使权利（权利不是业委会的，是全体业主的）；根据《物权法》等法律规定履行法定义务。
业委会和物业公司直接是建立与物业服务合同之上的契约关系，双方为服务者和被服务者。
物业公司按照物业服务合同提供物业管理，业主享受服务，支付物业费用。
业委会作为业主的代表，同物业公司签署物业服务合同。
3. 居委会依照《中华人民共和国居民委员会组织法》经居民会议选举产生并工作。
在与业主、物业服务企业有关的事情，一般有两类：一是代表小区内的居民，向业主代表即业委会提出小区管理的建议和要求，但不是命令；代表小区内的居民，向物业服务企业提出小区管理的建议和要求，但不是命令。
因为，钱不是居民们交的，是业主们交的。
怎么花这些钱，权利在业主委员会或业主大会为代表的全体业主（到底什么事情又谁代表全体业主，取决于《业主大会议事规则》和《管理规约》等法律文书的约定）。
物业服务企业原则上依照与业主们签署的合同行事。
另一类事情就是根据法律或政府的委托，对小区业主们的活动及物业服务企业的活动进行监督和指导。
但，不是领导和命令。
监督，就是全面的知情（权）。
总之，各自做好各自自己的事情，之间关系要么根据法律规定，要么根据合同约定。
法律没有规定的、合同文本中没有约定的，再“合理”、再“正确”，也不是自己的权利，顶多是提出建议；法律有规定或合同文本中有约定的，属于权利的，可以放弃；但属于法定、约定义务的，必须遵守、执行。
否则，要承担相应的责任。
物业、业委会及居委会的三者关系
物业、业委会及居委会的三者关系引言物业、业委会和居委会是社区管理和居民自治中的重要组织形式。
理解三者之间的关系对于社区管理和居民自治至关重要。
物业物业公司是负责管理和维护社区内公共设施和物业的组织。
物业公司通常由开发商或业主委托管理社区，提供各种服务，例如维修保养、安全管理、清洁服务等。
物业公司的工作范围包括但不限于以下几个方面：1.设施和设备管理：物业公司负责社区内公共设施和设备的维护和管理，如电梯、供水系统、停车场等。
他们需确保设施正常运作，并定期进行维护和检查。
2.安全和保安管理：物业公司应确保社区内居民的安全和安宁。
他们可能聘请保安人员，安装安全设备，定期巡视社区，确保社区内的秩序和安全。
3.环境卫生管理：物业公司负责社区内的清洁和环境卫生工作。
他们将确保公共区域的清洁，并制定垃圾分类和处理政策。
4.维修和维护：物业公司应及时处理社区内的报修问题，并负责必要的维修和维护工作。
业委会业委会是由业主组成的自治组织，其成员由社区内的业主选举产生。
业委会的主要职责是代表社区内的业主维护自身权益，并与物业公司协商解决问题。
以下是业委会的主要职责：1.权益维护：业委会代表业主与物业公司沟通，维护业主的合法权益。
他们可以代表业主提出物业服务的改进建议，解决费用争议以及其他问题。
2.管理监督：业委会可以监督物业公司的工作质量和履行职责的情况。
他们可以定期与物业公司进行会议，审查物业公司的管理工作，并提出合理的要求和建议。
3.信息传递：业委会负责向业主传递与社区管理相关的信息，如会议通知、费用说明等。
他们可以通过社区公告板、社区网站、微信群等渠道与业主保持联系并为业主提供服务。
4.社区活动组织：业委会负责组织和协调社区内的各种活动，如节日聚会、志愿者活动、文化展览等，促进社区的凝聚力和居民之间的交流。
居委会居委会是由社区居民组成的基层自治组织，居委会成员由社区居民选举产生。
居委会的职责主要包括以下几个方面：1.组织居民自治：居委会组织和协调社区内的居民自治活动，促进居民之间的合作和交流。
走向合作的良性互动物业管理公司和业主委员会、社区居委会的互动关系研究
概念阐述
合作是指两个或多个个体或组织之间为了实现共同的目标而采取的联合行动。 在这种关系中，各方通过信息共享、资源整合和协同行动，以实现共同的目标 和利益。
互动物业管理公司是指从事物业管理工作的企业，负责提供物业管理服务，包 括安保、清洁、绿化等方面的工作。
业主委员会是指由业主组成的自治组织，负责监督和管理业主共有财产、维护 业主的合法权益以及协调业主之间、业主与物业公司之间的关系。
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对策提出
为了解决上述问题，可以采取以下对策：
1、强化沟通机制。建立三方定期沟通的机制，确保信息及时传递。可以采取 面对面的会议、座谈等形式，增进相互了解，减少误解和矛盾。
2、平衡权力分配。在业主委员会和社区居委会之间、以及业主委员会和物业 管理公司之间，应当建立科学合理的权力分配机制，确保各方权能均衡。例如， 可以在业主委员会和物业管理公司之间设立联席会议制度，共同决策重要事项。
展望未来，社区发展和社区成人教育将呈现出以下趋势：
1、教育资源共享：未来，社区将更加注重教育资源的整合和共享，通过与高 校、企业等合作，共同推动成人教育事业的发展。
2、智能化教育：随着科技的发展，智能化教育将更加普及，通过在线教育、 虚拟现实等技术，为成人提供更为便捷和高效的学习方式。
3、个性化学习：成人的学习需求和兴趣爱好各不相同，未来，社区成人教育 将更加注重个性化学习，为不同群体提供有针对性的教育服务。
首先，建立沟通机制是实现三者有效互动的基础。社区居委会应积极组织召开 联席会议，为业主委员会和物业管理公司提供交流平台，共同商讨社区治理问 题。通过加强三方沟通协调，可以避免误解和冲突的产生，及时解决实际问题。
其次，提高物业管理服务质量是关键。物业管理公司应根据业主的需求，不断 提高服务质量和水平。这不仅有助于提高业主的生活品质，还能调动业主参与 社区治理的积极性，增强对业主委员会和社区居委会的信任和支持。
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解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。
我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
由于物业管理在我国是一个新兴的行业 ,是社区管理的重要组成部分 ,关系到千家万户的切身利益 ,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体 ,如何协调和理顺这几者之间的法律关系 ,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面 ,乃是摆在我们面前的重要课题。
然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间 ,职能交叉；物业公司与居民委员会之间 ,多头管理。
上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。
因此 ,有必要理顺物业管理法律关系 ,以形成各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共创和谐的物业管理局面。
一、当前物业管理法律关系中存在的问题应该说 ,当前物业管理的实际运作总体上是好的 ,一些小区做法较为规范 ,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加 ,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见 ,行政管理工作人员工作较为努力 ,充分发挥了指导、协调的作用 ,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位 ,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。
当然 ,毋庸讳言 ,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。
归纳起来 ,这些不良现象主要表现为以下几方面 :(一 )、在业主、业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘。
首先 ,存在于业主与物业公司之间的法律关系 ,主要体现为业主直接享受物业公司所提供的服务上。
有些业主抱怨 ,物业公司说话不算数 ,作出的承诺不兑现 ,环境差、噪音大、管理乱、报修难 ,投诉难；有的小区门口门卫形同虚设 ,小偷可以长驱直入 ,以至居户被撬 ,自行车、摩托车甚至是汽车被盗；有的小区雇佣退休工人看楼护院 ,臂缠袖章 ,坐在楼道前 ,实为聋子耳朵 ,无济于事；有的小区公用楼梯、庭院、道路、绿地无人清扫 ,下水道堵塞、污水横流、臭气熏天而又无人问津；但物业公司的代表则提出 ,部分业主素质差、不自觉、不遵守业主公约 ,不讲公共卫生 ,随地倒垃圾 ,随便破坏绿地 ,有的小区居民竟在草坪上种起了瓜果蔬菜 ,还有的业主毁坏建筑物的承重结构进行违法装修、违章搭建 ,严重影响房屋质量和其他居民的安全 ,而物业公司却缺乏相应的制约手段 ,往往是通知了、警告了 ,一些业主又偷偷摸摸进行了违法装修 ,其结果也往往是违法装修、违章搭建一日 ,而要拆除则要耗费数月。
可见 ,在业主与物业公司之间 ,矛盾突出。
这种突出矛盾的反映 ,主要体现于收费问题上 ,许多业主不断抱怨物业公司收费没有什么依据和标准 ,价格高 ,乱收费；而物业公司则满腹委屈 ,因为现在最大的问题就是收费难 ,物业公司已经到“入不敷出”的艰难境地 ,倘让物业公司真正走向市场 ,靠收取管理费来维持生存 ,其后果是不堪设想的。
业主代表强烈反映物业公司对业主委员会不重视、不信任 ,视业主委员会为物业公司的一大障碍 ,处处不合作；而物业公司则普遍抱怨，许多业主常拒交管理费与租金 ,直接威胁物业公司的生存。
可见 ,在业主与物业公司、业主委员会与物管企业之间 ,矛盾较为突出 ,关系较为紧张 ,倘不理顺解决 ,不利于物业管理的良性发展与企业的健康运作。
(二)、在业主委员会与居民委员会之间 ,职能交叉。
由于业主委员会委员本人 ,既是物业的“业主” ,又是小区的“居民”,在业主委员会与居民委员会之间 ,难免出现职能交叉的情形 ,如何协调这二者之间的关系 ,是摆在我们面前的崭新课题。
在多次业主委员会主任会议与居民委员会主任会议上 ,代表们普遍反映 ,在业主委员会与居民委员会之间 ,要么互不理睬 ,关系疏远；要么过于密切 ,融为一体 ,甚至居民委员会的主任直接兼任业委会的主任 ,导致二者职能混淆。
有的代表甚至鲜明提出 ,业主委员会没有存在的必要 ,对于业委会的工作 ,应由居民委员会直接来处理。
(三)、在居民委员会与物业公司的关系上 ,多头管理。
对于一些设立了居民委员会的小区来说 ,有的小区居民委员会与物业公司关系处理得较好 ,基本上形成了业主委员会自治管理、物业公司专业管理和居民委员会监督协调的有效监督制约机制 ,通过物业公司抓硬件 ,居民委员会抓软件 ,互相支持 ,各司其职 ,使该小区成为本市物业管理的优秀住宅小区；而有的小区 ,在此关系的处理上 ,矛盾较为突出 ,这主要表现为 :一是有些居委会 ,对物业公司的管理工作不支持 ,不配合 ,甚至与物业公司作对 ,导致物业公司工作的开展非常困难 ;二是有些小区的物业公司对居民委员会不理睬 ,擅作主张 ,从而对整个社区的管理带来障碍。
比如有的小区内存在超生现象，物业公司不向居委会报告，对居委会的检查也不配合;三是部分小区物业公司与居民委员会的“多头管理”现象严重。
由于历史原因 ,老的居住小区普遍存在着物业公司与居委会管理职能交叉的现象 ,如小区绿化、治安、清洁卫生、停车管理等 ,影响了小区管理的统一性、协调性 ,不利于物业管理专业化的进程 ;四是居民委员会和物业公司对于小区内的一些收费项目、“创收措施”,争相管理 ;对于难点工作 ,相互推诿 ,这就导致了小区内的一些死角、乱角无人管理的局面。
当然 ,对于一些新建商品房住宅小区 ,由于尚未成立居民委员会 ,故不存在“多头管理”、“职能交叉”问题。
综上所述 ,在物业公司、业主、业主委员会、居民委员会和行政主管部门之间 ,关系尚未完全理顺 ,职能交叉、职能混淆、相互掣肘、执法不力的情形大量存在 ,因此 ,有必要反思我国现行物业管理体制的弊端 ,克服可能发生的流弊 ,以期构筑我国新型的物业管理法律体系。
二、当前物业管理法律关系中存在问题的成因通过上文的论述 ,我们知道 ,在业主、业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘 ;居民委员会与业主委员会之间 ,职能混淆；物业公司与居民委员会之间 ,职能交叉。
上述状况 ,严重影响了小区物业管理的良性运转 ,不利于现代物业管理法律关系的成功构建。
我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况 ,已有的相关规定散布于宪法、民法通则、合同法、土地管理法、城市房地产管理法等文件中 ,尽管 1994年国务院建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》,作为指导我国物业管理的权威性文件 ,但是条文太粗 ,过于简单 ;而在地方性立法方面 ,深圳、北京、上海、厦门等地相继制定了相关地方性法规。
直到2003年6月8日国务院制定了《物业管理条例》，从根本上解决了立法上的不足，应该说，我们现行的这些法规总体上是好的 ,但在实施中也产生了一系列问题 ,产生这些问题的主要症结之一 ,就是由于实际操作上所致。
我国的物业管理是舶来品，其基本原则是参照市场化机制高度发达的香港、欧美国家制定的，与我国市场经济的发展进程固然遥相呼应，但忽略了我国长期以来在城市基层依托社区居委会管理居民公共事务的基本国情，因此，在基层操作中，在同一区域或交叉区域出现了两个能代表居民或称业主（在居民区内具有自己房屋产权的居民就叫做业主，在房改已接近尾声的历史背景下，“居民”与“业主”的身份重叠性越来越高）利益的自治组织，而且两个自治组织之间没有任何法律关系，在具体工作中发生矛盾冲突实属难免;比如《物业管理条例》第十四条规定：“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”。
第二十条规定：“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”。
既然是“应当告知” ,那么倘若不告知呢 ?这样的“业主大会或者业主代表大会”所作出的决议是否有效 ?条例未有规定。
可见 ,《物业管理条例》的有些措施不配套 ,也无相关的罚则保障 ,从而引发了现实中物业管理法律关系某种程度混乱的情况。
综上所述 ,由于深受传统计划经济物业管理模式的影响 ,加之现行立法的先天不足 ,以及居民素质的影响 ,造成了我国目前物业管理法律关系不甚和谐的现状。
三、我国物业管理法律关系的构建我国物业管理法律关系的构建 ,是一项系统工程 ,须全盘考虑 ,统一规划 ,照顾均衡 ,不可顾此失彼；其目标在于努力构建一套清晰、科学、温馨、和谐的物业管理法律关系。
在实现此目标的过程中 ,应坚持以下指导思想与基本原则 :第一 ,按照江泽民同志提出的“为创建安全团结、环境整洁、方便生活、服务四化的文明地区而努力”的要求和“社区建设大有可为”的精神 ,充分认识物业管理在小区管理中的重要性。
由于“物业管理关系到千家万户 ,不仅是社区管理的基础 ,也是社区服务网络的重要组成部分” ,今后要继续“推进公房管理单位特别是房管所转制的物业公司深化改革 ,实行管、修分离 ,由物业公司建立房屋维修、绿化养护、保安保洁等专业队伍提供各种服务 ;引入市场竞争机制 ,推行业主委员会择优选用物业公司的做法 ,逐步改变一个小区多家物业公司各自为政管理或一家物业公司垄断经营的现象 ;理顺管理体制 ,理顺业主委员会自治管理、物业公司专业管理与街道社区管理之间的相互关系 ,分清职责 ,形成合力 ,共同做好小区的整治和管理工作”。
第二 ,“要从有利于加强物业管理 ,更好地为居民服务为出发点” ,一切为了群众 ,一切依靠群众 ,一切从群众利益出发 ,整个物业管理要服从于有利于小区的安居乐业的总体目标。
第三 ,物业公司抓“硬件” ,居民委员会抓“软件”,正确处理物业管理与社区管理的关系 ,避免“多头管理”的现象。
“重点理顺居委会、业主委员会、物业公司三者之间的相互关系”,形成业主委员会的自治管理、居民委员会的社区管理、物业公司的专业管理的行业管理相结合的局面。
具体说来 ,“要充分发挥居民委员会在社区管理中的主导作用 ,协调好物业管理和社区管理、社区服务的关系。
要加强房地行政部门的行业管理 ,发挥对物业管理的监督管理作用。
要提高物业管理公司的服务质量和水平 ,加快培育和规范发展物业管理市场。