买卖公房使用权案件纠纷

买卖公房使用权，双方所签订的换房协议是否有效？

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人均采用化名）

一、案情简介

2004年，王斐离子女近些，购买了赵喆名下一套承租的公房。当时双方签订的是换房协议书，协议书中载明了王斐与赵喆互换房屋的地址。但是当时王斐拿出置换的房屋已经拆迁，于是便与赵喆商议，由其拿出25万元的房屋差价款来代替置换房屋，赵喆表示同意。换房协议签订后，王斐向赵喆支付了 25万元的购房款购买了赵喆名下的公房，赵喆向王斐出具了收条，收条中写:“今收到王斐交换公房的差价房款25万元整”。此后，赵喆便将房屋交付给了王斐，经房屋产权单位同意，承租人由赵喆变更成了王斐。在承租人变更为王斐之后，王斐又以成本价从产权单位购买了该套公房，取得了该套房屋的产权，产权证登记在王斐名下。王斐与赵喆换房之后，便一直居住在该房屋至今。但之后房价上涨，赵喆起诉王斐换房协议无效。

二、法院判决

一审判决

驳回赵喆的诉讼请求。‘

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

三、律师剖析

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：公房是我国特定历史时期的产物，早年国家的机关及企事业单位都会将公房以福利的性质分给单位所属的员工，员工只需每月向产权单位交少量的租金，便可享有公房的承租权和使用权。从《物权法》意义上讲，公房的承租权，属于使用权的范畴，而并非法律意义上的产权。因此，在实践中，我国早期对于公房是不允许买卖的。但是，随着社会的发展，国家就允许通过置换的方式对公房进行房屋交易。早期的公房交易基本上都是通过置换的形式进行的，双方会各自拿出一套公房进行置换，并签订一份换房协议书，共同向产权单

位和管理部门提出申请，获准之后产权单位会进行承租人变更。

本案中，王斐实际上是借换房的名义购买了赵喆名下的公房，赵喆在明知王斐没有公房可进行承租权置换的情况下，签署换房协议书，将其自己承租的房屋的承租权让与王斐，而获得25万元的差价房款。赵喆的行为完全是出于自愿，其确有出让共有住房承租权的真实意思表。

赵喆自愿将自己承租的房屋予以处分，是其对自己拥有的承租公房的权利的处分，其作为完全的民事行为能力人，应当对由此行为产生的后果承担责任。王斐与赵喆签订换房协议的行为属真实意思表示，且王斐获得涉案房屋的承租权经过产权单位同意并得到了房屋管理部门的确认，并不存在违反法律法规的强制性规定之处。另外，赵喆在庭审中提出，直至2006年他才发现王斐用于置换的平房已经拆迁灭失。依据我国《民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。赵喆主张其在签协议时并不知道王斐用于置换的平房已经拆迁灭失，但是其未就为何直至2006年才发现这一事实以及王斐为何要向其支付25万元价款提供合理解释，故其主张法院是无法采信的。其主张确认合同无效，其行为显然是有悖诚信的，不会得到法院的支持。