浏阳2017市场报告

成交均价（元/㎡）
同步(%)
环比（%）
4.2 分区域销售面积及库存周期
浏阳市分区域商品房销售面积
合计销售 区域 城区 工业园 永安 大瑶 其他乡 镇 总计 面积（万方） 63.33 6.73 10.83 4.11 商业销售 住宅销售
商品房销售大幅增长，区域分化进一步 加大，域外人员购房比例进一步提高
4150
4100 4050 4000 3950 3900 3850 3800 3750 3700 3650
2016年-2017 年浏阳市商品住宅成交量呈平稳增长态势，2016年共 成交118.05万方，2016 年为了进一步刺激房地产需求，促进房地产 市场平稳健康发展，各级政府相继出台“真金白银”的房地产政策， 政策调控越来越宽松，使房地产开发投资得到合理放缓，商品房销售 稳步增长，商品房库存去化加快，市场发展进一步向好。 2017 年 1-10 月共计成交 127.64 万方，同比去年增长 10.33% ，成交 均价于近三年突破 4字头，均价为4086元/㎡，价格达到近几年的峰 值。 浏阳市作为湘赣边区域合作中心城市，在经济、政治和文化生活中具 有重要地位，加之历届房交会的有力宣传和政策支持下，增强了本地 和周边区域人员的购买需求，成为周边县市和乡镇人员购房置业的首 选之地。加速近几年商品住宅的成交。
1-7 月浏阳市商品房销售面积共计 93.19 万 ㎡ ，同比增 长39.36%。其中，住宅78.91万㎡，同比增长33.34%； 非住宅14.28万㎡，同比增长84.73%。 商 品 房 销 售 以 主 城 区 为 主 ， 共 计 63.33 万 ㎡ ， 占 比
占比 占比 面积（万方） 占比（100%) 面积（万方） （100%) （100%) 67.95% 7.22% 11.63 4.11 6.13 0.96 3.32 1.77 42.93% 6.72% 23.25% 12.39% 57.2 5.77 7.51 2.34 72.48% 7.31% 9.52% 2.97%
4.82% 12.59% 12.77% 0.00% 0.00% 18.34% 0.00% 0.00% 68.38% 90.73% 100.68% 103.47%
1324.81
3458.7 3508.81 1017.76
416936.01
27.88%
3.3 周边土地成交分析
本案两块地块为未出让地宅，同时区域内2013年至今出让土地信息除浏阳碧家置业有限公司及浏阳市鸿达 投资有限公司各拿两位地，并处于前期拿地阶段，其余均已上市。
17589.53 52818.79 52065.83 32217.45 28072.30 40879.17 29669.81 43783.06 56744.75 20401.84 24011.92 18681.56
904.92 870.9 872.52 581.21 664.41 811.87 799.92 800 1534.31
1.0＜ FAR≤4.1 2.5＜ FAR≤3.5 2.5＜ FAR≤3.5 1.0＜ FAR≤4.0 1.0＜ FAR≤3.5 1.0＜ FAR≤3.5 1.0＜ FAR≤3.0 1.0＜ FAR≤3.0 1.0＜ FAR≤2.8 1.0＜ FAR≤3.5 1.0＜ FAR≤1.2 1.0＜ FAR≤1.2 3.15
浏阳碧家置业有限公司 XWL-03-15-2 XWL-03-15-1(商住，前期)
04号地块 06号地块
君悦阳光城 时点价4843元/㎡
中瑞·嘉悦城 时点价4842元/㎡ 浏阳市鸿达投资有限公司 XWL-03-01A、XWL-04-14 (商 住，前期)
利通太悦城 时点价4400元/㎡
售罄
在售
未上市地块
备注：数据来源于浏阳市房产政务信息网
8.00%
6.00% 5.71%
5.35% 3806 1.72% 0.16% 3684 -0.13% -0.94% 2.84% 3.69%
4.00% 2.06% 2.00% -0.38% 0.00% -1.82% -2.00% -4.00% -6.00%
-1.52% -3.21%
80.00
60.00 40.00 20.00 0.00
3827
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年1-10月 成交均价
供应面积（万方）
成交面积（万方）
2017年1-10月浏阳市商品住宅成交均价走势
4600 14.00% 11.64% 4230 4200 4000 3800 3600 3400 3200 1月 -4.89% 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 3777 7.91% 3842 4380 11.61% 11.18% 4219 4211 10.04% 4134 8.34% 12.00% 10.00%
8.19
93.19
8.73
/
2.1
14.28
14.71%
/
6.09
78.91
7.72%
/
67.95% ，园 区 和 其他 乡 镇共 计 销 售 28.88 万 ㎡ ， 占比
32.05%，区域分化进一步加大。域外人员购房面积占比 18.35%，比例进一步提高。
浏阳市分区域商品房库存周期
区域 城区 工业园 永安 大瑶 其他乡 镇 总计 库存总计面 库存去化周 库存商业面 商业去化周期 库存住宅面积 住宅去化 积（万方） 期（月） 积（万方） （月） （万方） 周期（月） 36.34 11.85 6.35 9.42 4.57 68.53 4 12 4 16 4 5 27.00 2.74 3.10 5.67 2.91 41.42 31 20 7 23 10 20 9.34 9.11 3.25 3.75 1.66 27.11 1 11 3 11 2 2
4400 4113
2017年5月以来，受金科·山水洲、东湖广场、利通·太悦城等部 分高品质楼盘集中销售、刚性需求和改善性需求周期性释放以及 长沙520新政限购后，长株潭购房者购房意愿向浏阳健康养老型 地产（以金科·山水洲为代表）转移等因素影响，商品房住宅价 格出现较大增幅； 库存逐步下降，去化周期缩短，客户入市心态积极，在“房住不 炒”的大背景下，楼市调控政策全面铺开，浏阳市楼市价格维持 稳定。
土地编号
XWL-D05-29&30-A
出让时间
开发商
项目名称
利通太悦城 银天长兴湖一号 银天长兴湖一号 中瑞·嘉悦城 中靓·嘉悦新锐 城 圣大云天 君悦阳光城（二 期） 君悦阳光城(二 期） 创意·长兴湖铂 悦城 碧桂园长兴府 利通长兴世家 利通长兴世家
用地性质
总建面积（㎡）
容积率
占地面积 （㎡）
成交楼板价 （元/㎡）
三、土地市场分析
1
3.1 全市土地供求分析
从整体看，浏阳住宅成交量与宅地供应量基本持平，2016年以来土地市场持续高温，地王频出，溢价高； 2013-2017年年度宅地成交量价走势
140 120 100 80 75.52 82.3383.35 127.03
113.11
118.05
127.64 1629.62
备注：数据来源于浏阳市国土资源 网
3.2周边土地成交分析
浏阳市自2013年以来成交商住地块12宗，总建筑面积131万㎡，容积率为3.15，平均成交楼板价为1017.76 元/㎡，溢价率为27.88%；目前除中靓·嘉悦新锐城、圣大云天、创意·长兴湖铂悦城、碧桂园长兴府、利通长 兴世家还未入市，其余地块均已入市，最高成交楼板价为创意·长兴湖铂悦城，为56744元/㎡；本案容积率 1.0＜FAR≤4.0，地块建筑密度≤35%，与周边项目相当。
商品房库存去化加快，库存去化差异明 显，住宅库存周期位于低位
1-7 月商品房新开工面积 78.59 万 m2 ，同比增长 76.53% ； 全市办理预售56.38万㎡。按照2017年1-7月平均销售量 13.31 万 ㎡ 计算，整体去化周期约为 5 个月，住宅去化周 期2个月，商业去化压力较大为20个月。库存去化差异化 明显，城区住宅去化周期约为1个月，商业去化周期为31 个月。 截止到2017 年10月，按照1-10月份月平均销售量12.64 万㎡ 计算，整体去化周期约为 5个月。其中住宅24.81万 ㎡ ，去化周期约为2个月，城区11.96万㎡ ，去化周期约 为1.5个月。
溢价率
2013/11/2 浏阳利通置业有 7 限公司 浏阳鑫远房地产 CX-0404-02 2013/12/2 开发有限公司 浏阳鑫远房地产 CX-0404-01 2013/12/5 开发有限公司 浏阳市中瑞房地 XWL-03（44、45） 2016/6/6 产开发有限公司 浏阳市中靓房地 XWL-03-41 2017/6/7 产开发有限公司 湖南林苑置业发 CX-0221 2017/6/15 展有限公司 浏阳市创意房地 XWL-03-25 2017/6/15 产开发有限公司 浏阳市创意房地 XWL-03-23 2017/6/30 产开发有限公司 浏阳市中建文化 CX-0515-02 2017/6/30 发展有限公司 湖南省碧桂园地 CX-0504 2017/8/21 产有限公司 2017/10/3 浏阳市中鑫实业 CX-0314 0 发展有限公司 2017/10/3 浏阳市中鑫实业 CX-0309 0 发展有限公司 合计
2000
1500
72.02 558.46 42.49 1042.95 53.40 1000
60
40 20
513年 2015年 2016年 2017年
0
商品住宅成交
土地成交面积（万方）
成交楼板价
住宅成交：浏阳商品住宅成交量自2015年大幅上涨，并远超土地成交量，近三年年均成交96万方，其中2017年达到了127万 方。 土地成交：浏阳市土地2015年逐年下降，政府供地放缓。 土地价格：浏阳土地成交价逐年上涨，2016年和2017年成交楼面价分别环比上涨87%和56%；伴随2016年、2017年市场的 火热，成交上涨，库存下降，各房企争地现象严峻，拉高其土地的价格。
未出让宅地
四、商品房市场分析
5
4.1 全市供求分析
2013年-2017年1-10月商品房住宅供销量价走势
140.00
120.00 100.00 88.68 75.52 3913 118.43 4019 82.33 4037 87.80 74.36 43.58 42.49 118.05 127.64 4086
状态
待售 售罄 2017年11月售罄 （筹备二期） 在售 售罄 待售 待售 在售 在售
供应面积段
119-143㎡ —— 80-146㎡ 高层72-134 ㎡ 高层100-130 ㎡ —— —— 125-260㎡ 95㎡-170㎡ 72-293㎡， 其中主力72134㎡ —— ——
近一年月均 去化量（万 方） —— —— 0.36 住宅0.67 住宅1.07 —— ——
商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住
72117.07 184865.77 182230.41 128869.80 98253.05 143077.10 89009.43 131349.2 158885.30 71406.44 28814.30 22417.87
1311295.71
区域 项目
浏阳碧桂园天荟 创意·君悦城
企业
浏阳新碧置业有限公司 （碧桂园控股） 浏阳市君悦房地产开发有 限公司
总建筑面积 容积率 （万方） 36 35 11.26 13 7 4.66 14 46 20 3.5 4.16 2.99 4 4.1 2.89 3.5 3.5 3.3
开盘时间 （首开） —— 2014年8月 2015年1月 2017年1月 2015年9月 —— —— 2014年5月 2016年11 月 2010年12 月 —— ——
备注：数据来源于浏阳市房产政务信息网
4.3 目标板块及周边板块在售库存分析
新屋岭片区、长兴湖片区、老城区共计14个项目（待售、在售、售罄），片区内在售项目及库存量较少，仅保留嘉和城、恒大 华府、奥园广场、长兴湖壹号共计剩余库存42.84万方，由于2016、2017年的市场的快速去化，使得库存迅速下降，大量的 楼盘处于售罄状态，后期等待新房源的出现。