日本地产的学习资料专辑

日本地产学习资料专辑

王石在最近一次采访中说到：“我认为中国的市场更像日本市场，我们可以暂且按日本市场的份额来假定中国情况。”

借图腾镜举办日本地产考察研讨会的余音,本人收录了有关日本地产的学习资料,供业界分享交流。

日本地产用地不多环境美规划得当城市靓

日本地域狭小，人口密度很高,特别是首都东京人口数与北京大体相同,土地面积却只有北京的1／８。在这样的生存条件下,争取美好的生活空间成了崇尚自然的日本人梦寐以求的理想。因此，日本很多小区十分重视住宅区的环境绿化问题。居住小区内随处可见角落式布置的绿化小品，贯彻“用地不多环境美”的原则,在细微之处体现出自然的气息。

笔者在随访中了解到,日本住宅供应渠道主要有3个，即公共住宅、民间住宅和住宅金融公库贷款建的住宅。公共住宅包括公团住宅、地方住宅。民间住宅则由民间经济力量投资建设。日本住宅的建设特点是：小巧实用,住房质量好,居住环境优良,高度智能化。无论城市规划、建筑设计还是房产行销模式、住宅产业化发展的路子,日本都有值得我们借鉴之处。

路网规划得当、交通控制得力东京城市发展健康有序。首都东京人口1200万（与北京大体相同），土地面积却仅2１56平方公里(相当于北京的1／8)。在彩虹大桥上看东京湾,东京整个城市天际线控制得非常好。呈带状的核心商业区高楼林立,超高层建筑很多,而往周边分散是逐渐平缓下去的次级区域,用于居住等用途。城市分区非常明确,在各区域赋予很强势清晰的功能，节约交通和服务成本,并有效缓解商务区对其他区域的溢出性影响。繁华喧嚣与安静互见。

这种形态，得宜于政府积极的城市规划和基建实施。一是政府保证历史古迹、议会等政府院落、公园自身和周边的宁静,通过路网规划(以道路宽度、单行等方式）、绿化、过渡绿地等形成一个个的城市绿肺。二是发达的轨道交通及限制汽车消费。东京地铁轻轨非常发达,加上与郊区及其他城市联结的线路达３0余条。陪同我们考察的东京人讲,他们上下班基本上从住处到附近的站口都可以用15

分钟之内步行到。高架道路也非常完善。以东京的城市密度,如果用北京以前的规划方式和管理思路，加上日本人的消费能力和汽车工业的发达，基本上路网和路网上的汽车会把整个城市吃的不成样子。而正是东京发达的轨道交通、高架道路的收费制度、对汽车消费的限制和高税收，才引导民众主要依靠轨道交通解决出行问题,并帮助各区域更好地功能分工和衔接。三是以几个主要轨道交通中心为基点发展次级商业中心。除了银座、新宿这些世界著名的商业和办公中心外，以池袋、秋叶原、惠比寿等地,形成非常繁华的商业中心,大型商场、写字楼等分布周边。而围绕它们再通过轨道交通和公交联结更远一些的居住区、学校、厂矿等，可以有序地形成城市肌理,分级自我发展和共同发展,并减轻所谓CBD的负荷。这种模式,我在新加坡考察时，也有相同的感觉。新加坡也是以轨道交通环布全岛,围绕轨道交通组织各区域的功能,并合理发展多个副中心，更好的解决了商务、居住、工业、健康休闲、教育的布局，才形成花园城市的美景。

正是有效的控制引导,东京在繁华、现代的同时,仍然能有序和疏阔自如。

自身缺乏造血机能卫星城幕张今非昔比日本也进行了在远郊区发展卫星城的尝试。我们参观了位于千叶以西的幕张。东京明确把它建设成为东京几个都市副中心的定位,计划居住和工作1０万～15万人。并建设了一些大型的高级写字楼,引导一些国际性的大企业来投资。在20世纪80年代初东京地价、房价高涨的时候，也的确有些企业搬迁到幕张来办公、一些个人也来居住。政府兴建了大型的展览中心、公园和市政广场等。应该说相对于东京城里老新区共处的样子,幕张新城非常整齐、优美、现代。

但随日本经济的衰退,东京的地价已回落到高潮时期的１/3以下。此时,在成本因素不再重要后，在幕张与合作单位的联络、交通成本等问题凸显。许多企业选择搬回东京本市。据陪同的东京当地大学建筑系老师介绍,幕张现在实际入住人口仅5万人左右,政府尝试建立卫星城的想法,实际上已经逐渐搁浅了。

卫星城的尝试不失为一个解决都市发展负荷,并形成都市圈、带来更强经济活力的模式。但仅凭土地级差和政府引导是不够的,关键是自身在经济上的造血功能。如果自身没有产业,就业机会有限，就会成为都市的卧城,白天进城工作、晚上回来睡觉。这会带来一系列社会问题。深圳蛇口之所以能够成功,就在于其自身的经济很活跃，并在城市上有相应的配套、自成体系为一城。今日的深圳从蛇口往东和从福田往西延伸交汇，大鹏已形成一盘棋。建设卫星城,城市最初形成就是因为经济效率,经济自发的需要才是决策的基础。否则还是会反复。

产业化支撑住宅公园大行其道

在东京、京都等地，我们也参观了几个住宅公园。

在日本,房地产商分建造商(MAＫＥR)和发展商(ＤＥVELOＰER)。日本有很多小住宅(类似于TOWN?HOUSE),客户把房屋拆掉后，可以找建造商来造新住宅。发展商则要获取地皮，在上面发展住宅。

住宅公园通常是在城市里的某个街区,做出一个完整的展示场。由专门做住宅公园的公司租赁或购买地皮，做出市政设施和公共庭院、道路。各个发展商和建造商在其中建造各自的产品，展示其设计、材料、技术等。消费者可以到住宅公园里，看很多公司做的住宅产品,最后购买。

这种形式很有意思，介于国内的房展会和现场销售之间，既可看见完整的现楼产品,又可在一个地方看到许多公司的供应。

而支持住宅公园的，除了客户需求、专业公司的运营外,还有日本高度的产业化和工厂化。实际上做住宅公园的公司做出公园般的环境和展示场所，各个入场企业接到客户订单后，可以用4个月时间建造同样的住宅出来交付使用(2个月作基础处理和工厂预制、2个月作现场安装和外围的装饰、接市政等工作）。这其中，住宅本身几乎可以完全工厂化生产、现场安装。

国内如果尝试这种住宅公园的经营模式，让客户在展示场自选产品,之后完成建造交付。会面临一些问题：一是国内统一交楼，需竣工验收和规划验收。如今大规模的经营，这种一对一的方式开发商会没有兴趣、承建商也无必要;二是自选的困境,国内还是以大规模集合住宅为主，在多层和高层形式里面，完全独立的单体选择不可能;三是住宅公园场所的寻找:发展住宅公园需要购置或租赁地皮，做好公共环境和小市政配套。这种形式目前国内还无相应法规。

旧城改造惠比寿街区堪借鉴旧仓库区整新横滨港区好样板

在日本特别留意了两个旧城改造项目,一个是东京的惠比寿街区,一个是横滨港区旧仓库区的整新。