经典商业街定位和商业规设计

中南路 石门路 湖滨路 通惠西路 上马墩路 惠河路 广瑞路 建筑路 凤翔路 学前东路
特色商业街
新生路 青石路 梁青路 五爱路 北大街 梁溪路 人民中路 崇宁路 健康路 后西溪 通运路 振新路 学前街 人民西路 长江路 旺庄路 锡沪路 长江北路 金城路 青祁路 盛岸路 江海东路 苏锡路
特色
餐饮 餐饮 餐饮 餐饮、休闲 餐饮、休闲 餐饮、服饰 服饰、休闲 服饰、休闲 服饰、休闲 服饰 服饰 服饰 文化 数码 公司 公司 建材 建材 建材 建材 建材 汽车 汽车
资料来源：无锡主要商业街调查报告
0.4 0.2
0.086 0.099
0.149 0.166 0.167
无锡市近5年来城市居民的生活水平 日渐提高，消费力逐日提升；
0
2002年，无锡市的恩格尔系数已经
2000 2001 2002 2003 2004
达到0.39，居民生活属于富裕型，除
城市居民人均可支配收入 同比增长
南禅寺步行街：位于朝阳广 场南边，古运河附近；商家 云集，人流攒动，以餐饮为 主，也有休闲、零售、服务 类商业，业态种类较多；
项目图片
项目问题
本项目可引以为戒的： 建于氛1成筑表不、一风面足建格格；；筑，入单空风驻一置或格商，率单必家风高一须缺格，的乏营商自透个造业性限气， 产彻品，种或类融少，合档的次完很美低；广 告2、、店功招能少分；布客必户须单一合，季 节理性化强，；不但对商家有 利，更为顾客构筑舒 区适位消一费般环，建境筑规划不佳； 铺3位、可指售示，系难统以必控须制业清态； 开晰发，商不管让理不每善一，个指顾示客牌不 够因统为一不，断重要的节找点寻没而有浪重点 利费用休，闲整消体感费觉的杂时乱间与 精力 业4态、种开类发过商多管，理没必有严须格按 功告广到 告能、告位 制分风、， 作区格灯招 、；等光管进等商 灯理行严控 光处统重制 布没一影、 置有管响广 等对理传统广； 建都筑要的做诠到释细致周到
9
旅游商业
新兴项目规划成熟，建筑风格、形象包 装、资源利用等独特之处值得借鉴
崇安寺生活广场是无锡 一条新兴商业街，地理位 置佳；
建筑规划布局较合理， 现代与传统巧妙结合，风 格独特；
目前没有完全建成，但 已有商铺几乎全部入驻， 招示整齐。
现代城市中的传统亮色， 建筑风格独具特色，在现
只有五爱路、北大街集餐 饮、休闲于一体，但商家 档次一般，排布也较杂；
目前的商业不足以满足无 锡市民对高档休闲及高层 次精神文化生活的需求
资料来源：无锡主要商业街调查报告
46条商业街分类
中心区综合街 副中心区综合街
复兴路 红星路 永乐路 南禅寺步行街 南长街 塘南路 中山路 春申路 永丰路 清扬路 县前东街 县前西街 人民东路
商业街定位和商业规划设计建议
商业街开发目标
1、商业街的开发实现利润最大化； 2、是一条有特色的商业街，有人气，入驻商家经营情况良好， 产生很好的社会效应； 3、商业街的成功开发，为阳光房产的品牌带来提升和增值； 4、做为蠡湖新城内副中心区级商业街；
2
1
无锡商业市场概况
2
项目价值分析
3
战略选择与定位
了具有最基本的温饱需求，也产生了
（万元）
资料来源：无锡市统计局网 对高层次精神文化消费的需要
4
商业分析
46条商业街综合与特色各占一半，综合街 感觉杂乱，特色街没有主题，特色不足
无锡的46条商业街基本可 分为3类：中心区综合街、 副中心区综合街、特色商 业街；
特色商业街以餐饮、休闲、 服饰、建材为多；
低
目前的商业较多为自然形成，缺少合理
档
规划与正确管理，商业档次较低
副中心综合街 中心综合街
趋强
特色商业街
7
商业分析
传统行业占市场主要分额，文化、娱乐类 稀缺
零售业 百 、货 专商 卖店 店、 、市超 日场级 用最市 杂场 货大、 店占服 等有饰店者 58.55%
饮食业 餐馆、食品店、点心店、等 13.20%
3%
28%
37%
餐饮、休闲 服饰、礼品 医药、食品 其他 空置
无锡目前的商业还是以餐饮、服饰等为主， 分别在30%左右，居民生活配套占15%左右， 其余在25%左右。
资料来源：无锡主要商业街调查报告 6
商业分析
目前商业低档为主；高档商业缺乏，市场 留白
在无锡，不论市区、市郊都缺少高档商
高
业
档
这正是我们可以进入的空白点
4
客户构成分析
5
成功案例借鉴
6
物业发展建议
3
宏观数据
无锡有主要商 圈11个，覆盖46 条特色商业街， 多数为自然形成， 缺乏整体规划意 识，对市场变化 适应性差
10 5
2
6
31 7
94 8
11
无锡城市居民人均可支配收入
1.6
1.4
1.3588
1.2 1
0.8 0.6
1.1647 0.8603 0.9454 0.9988
5
商业分析
餐饮、零售占主导，满足居民日常生活； 休闲、文化类商业缺少
餐饮 休闲娱乐 艺术品 服饰 饰品 珠宝 烟酒食品 医药保健 金融 公司 其他 空置 合计
南禅寺步行街 56 6
12 61 32 8
0
11 0 0 26 0 212
北大街 15 6
0 300
0
5
8 3 14 6 60
青石路 42 9
服务业
美容美发店、医疗保健、其他
各类服务 市场次要占有者
12.16%
商务金融
商品展示、银行证券、商务办 公等
9.70%
娱乐消遣
酒吧、电影院、俱乐部、游戏
城等
市场稀缺者
文化交流 画廊、剧场、高级酒店等
3.80% 2.80%
无锡目前商业市场中所缺 乏的娱乐、文化类商业正是 我们可以进入的空白点
资料来源：无锡主要商业街调查报告
8
旅游商业
失败项目问题多多，建筑、规划、管理 皆值得关注
项目概况
灵山仿古商业街：位于灵山 大佛风景区出口处，为游客 出口必经之路；目前只有一 半商家入驻，其中以旅游纪 念品店为最多，另有少量茶 室和佛教用品店
新地假日广场：位于无锡新 区长江北路、新光路；已建 成一年，商家入驻稀少，档 次一般；部分餐厅有独特个 性，吸引固定客户
4 38 17 0
36
8
2 0 45 10 211
113 21
பைடு நூலகம்
16 102 49 8
36
24 10 3 85 16 483
这三条街的功能配比中，餐饮、 服饰、饰品的数量分别排在了前三 位，总数占到一半以上
休闲、文化类商业数量很少，总 数只占一成不到，难以完全满足市 民高层次文化生活需要
20% 12%