商业房地产项目区位选择剖析
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商业房地产项目区位选择
以购物中心为例
组员：任安勋、吴鑫
• 商业地产如何盈利？ 商业地产是作为商业用途的地产，盈利模式多 样性是显著的特点。不同于住宅地产的一次性获 利，商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报 和长期现金流。盈利模式主要有：1.整体出租； 2.整体出售；3.部分出租；4.混合运作；5.整体持 有。
3.评价指标体系层次结构图
根据上述分析，可以确定购物中心选址的评价指标体系层次结构图， 共三个层次，分别为目标层、准则层和子准则层，如图 所示。
四、决策方法
决策方法：层次分析法、GIS空间分析法、topsis法、多属性决策法等。 层次分析法：层次分析法（AHP）是由 T· L· Saaty 发明的一种用来解决 复杂的多准则问题的方法。 AHP分析过程： ①建立多级递阶层次结构模型 根据对问题的了解和分析，按照性质将分析系统涉及的各要素分 层排列，最简单的层次结构可分为三级：目标层、准则层、方案层。
• 分类：（按用途） ①商业经营类物业。包括商业街、百货商场、购物中心、超市、 产权商铺、展览中心等。购物中心即这类物业。 ②办公用物业。包括写字楼、商住两用楼、对外出租的政府办公 楼等； ③餐饮酒店类物业。包括餐馆、饭店、酒吧、快餐店、咖啡店、 宾馆、旅馆等 ④仓库、厂房类物业。包括仓库、存储罐、标准厂房、工业园区 、物流中心等。
•1.原则
•①一致性原则 • 在项目选址时，一定要统筹规划，总揽全局，尤其要切合企 •业实际，保证项目拟选地块的开发规模与企业目前的实力相符合，保证 项目拟选地块的位置与企业的拟发展区域相一致，保证项目拟选地块的 开发策略与企业的发展战略相匹配，保证项目拟选地块的开发技术与企 业可以获得的技术相一致，从最大程度上保证开发的顺利进行。 • ②预见性原则 • 选择房地产开发的地段，一定要预见拟选地块的升值潜力，尽量选 择具有较大升值空间的地段。
谢谢观看
•2.选址中应考虑的因素
①用地状况 自然因素：包括地形、地貌与水文等自然条件，也包括矿产资源和 旅游资源等。 开发面积：规模要适当，并非越大越好 视觉可见性：如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路上只能 看到的是购物中心的屋顶。另一方面，如果周围的道路低于购物中心， 那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略了购物 中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利，虽然可以通过广告加 以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考 虑选用。
• 特征：
• ①统一性。规划、开发、运营都要在统一的组织体系下运作，由单一 的管理公司独家管理，具有一致的商业形象和经营政策。同时为了适 应这种管理的需要，产权一般也要求统一，不可分割和出售； • ②专业性。在管理上，各种组成要素形成高度的专业化分工，如：地 产开发商专业负责融资与商业物业开发，商业发展商负责整个商业物 业的统一规划于管理等。 • ③便捷性。具有交通和地理位置上通畅和便捷的条件。 • ④人本性。人本化的经营理念，尊重顾客的选择权，充分体现 “一站 式购物”的理念。
②
构造判断矩阵 层析分析法中决策者通过一系列两两比较的判断，并将这些判断转 化为数字处理，得到各个方案或措施在某一准则下的相对重要程度 。
为使个因素之间两两比较 得到量化的判断矩阵，引 入数字1~9及其倒数作为 标度，如左图所示。
根据上述标度对同层次的因素进行两 两比较得到的判断矩阵如右图。
③ 权向量计算 根据判断矩阵用最大特征根法计算权向量T 和最大特征根λ 。具体步 骤：a．计算判断矩阵 X 每一行元素的乘积Mi；b．计算Mi 的n次方根 (i =1, 2,…n) wi； c.对wi标准化；d.计算判断矩阵 X 的最大特征根；e.一致 性检验。 ④ 计算随机一致性比率 ⑤ 层次分析法综合评价 有了权重，现在只需要把各个部分的评价分数与权重合成，即可得到 最终的评价目标的结果。
•特征： •①区位对物业价值起关键性作用； •②商业地产是地产领域中较为复杂的细分市场； •③商业地产开发周期比较长； •④公共空间在商业建筑中的地位很重要； •⑤具有高投资、高风险和高回报的特点；
•2.购物中心（shopping mall） shopping mall：mall是指原义是指林荫大道， 这里指步行街，在购物步行街上购物和漫步，犹如 在林荫道上漫步一样舒适惬意。 概念：在毗邻的建筑群中或大建筑物中，许多 商店，娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。总 出租面积≥3000㎡，商品零售面积≥30%，商业组合 类型≥3种，租凭单位≥30个。
•③目标市场原则 商业地产的开发目标，不是建成后收回资金投入下一轮开发，而是致 力于长期经营，获得稳定的现金流。从经济效益的角度讲，商业活动应 该尽量满足居民对物质生活的需求，争取尽可能多的消费者；从成本角 度来讲，商业地产项目要争取最大的集聚效应，降低项目运营的成本。 因此，地块在确定位置时，就要尽量接近消费者和购买力最大的区域。 • ④适应性原则 适应性可以从宏观与微观两个层面来讲。宏观层面上的适应性，是要 求商业地产项目的开发与城市的总体规划与详细规划相适应，同时符合 国家与地方的相关政策法规的要求；微观层面上，则要求地块的各项指 标与后期项目定位等相协调。
•分类： 按面积： 小型购物中心（0.3~3万平方米） 中型购物中心 （3~10万平方米） 大型购物中心 （≥10万平方米） 按服务范围： 社区性购物中心 区域性购物中心 超区域性购物中心
二、项目选址的基础理论
• 项目选址的理论 • 区位理论 • 商业引力理论 • 消费饱和理论 • 竞租理论
三、区位选择的原则和影响因素
wenku.baidu.com 目录
• • • • 一、商业地产以及购物中心的概念、特征 二、项目选址的基础理论 三、区位选择的原则和影响因素 四、决策方法
一、商业地产以及购物中心的概念、特征
•1、商业地产 • 概念：商业地产是是商业房地产的简称，是一个具有地产 、商业与投资三重特性的综合性行业，是指用于商业经营活动 并通过经营产生收益的物业。
②基础设施 社会性基础设施主要指区域内的公共文化设施、体育设施、旅游设施 等。这些公共设施凭借其特定的功能特点，可带来一定数量的消费人群 。在选址时，需要对区域内公共设施带来的特定人群的规模和特点进行 分析，并考虑将其作为项目的目标消费者。 ③社会因素 城市规划、城市商业发展的趋势、政府和相关政策的支持、人口数 量和人口密度。 ④经济因素 购买力、消费习惯、竞争程度等。 ⑤交通条件 表现在两个方面：1.公共交通设施条件，包括地铁、轻轨、公交 车线路、火车站或汽车站等；2.道路条件，包括四通八达的路网结构， 项目地段与重要交通干道相连等。
以购物中心为例
组员：任安勋、吴鑫
• 商业地产如何盈利？ 商业地产是作为商业用途的地产，盈利模式多 样性是显著的特点。不同于住宅地产的一次性获 利，商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报 和长期现金流。盈利模式主要有：1.整体出租； 2.整体出售；3.部分出租；4.混合运作；5.整体持 有。
3.评价指标体系层次结构图
根据上述分析，可以确定购物中心选址的评价指标体系层次结构图， 共三个层次，分别为目标层、准则层和子准则层，如图 所示。
四、决策方法
决策方法：层次分析法、GIS空间分析法、topsis法、多属性决策法等。 层次分析法：层次分析法（AHP）是由 T· L· Saaty 发明的一种用来解决 复杂的多准则问题的方法。 AHP分析过程： ①建立多级递阶层次结构模型 根据对问题的了解和分析，按照性质将分析系统涉及的各要素分 层排列，最简单的层次结构可分为三级：目标层、准则层、方案层。
• 分类：（按用途） ①商业经营类物业。包括商业街、百货商场、购物中心、超市、 产权商铺、展览中心等。购物中心即这类物业。 ②办公用物业。包括写字楼、商住两用楼、对外出租的政府办公 楼等； ③餐饮酒店类物业。包括餐馆、饭店、酒吧、快餐店、咖啡店、 宾馆、旅馆等 ④仓库、厂房类物业。包括仓库、存储罐、标准厂房、工业园区 、物流中心等。
•1.原则
•①一致性原则 • 在项目选址时，一定要统筹规划，总揽全局，尤其要切合企 •业实际，保证项目拟选地块的开发规模与企业目前的实力相符合，保证 项目拟选地块的位置与企业的拟发展区域相一致，保证项目拟选地块的 开发策略与企业的发展战略相匹配，保证项目拟选地块的开发技术与企 业可以获得的技术相一致，从最大程度上保证开发的顺利进行。 • ②预见性原则 • 选择房地产开发的地段，一定要预见拟选地块的升值潜力，尽量选 择具有较大升值空间的地段。
谢谢观看
•2.选址中应考虑的因素
①用地状况 自然因素：包括地形、地貌与水文等自然条件，也包括矿产资源和 旅游资源等。 开发面积：规模要适当，并非越大越好 视觉可见性：如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路上只能 看到的是购物中心的屋顶。另一方面，如果周围的道路低于购物中心， 那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略了购物 中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利，虽然可以通过广告加 以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考 虑选用。
• 特征：
• ①统一性。规划、开发、运营都要在统一的组织体系下运作，由单一 的管理公司独家管理，具有一致的商业形象和经营政策。同时为了适 应这种管理的需要，产权一般也要求统一，不可分割和出售； • ②专业性。在管理上，各种组成要素形成高度的专业化分工，如：地 产开发商专业负责融资与商业物业开发，商业发展商负责整个商业物 业的统一规划于管理等。 • ③便捷性。具有交通和地理位置上通畅和便捷的条件。 • ④人本性。人本化的经营理念，尊重顾客的选择权，充分体现 “一站 式购物”的理念。
②
构造判断矩阵 层析分析法中决策者通过一系列两两比较的判断，并将这些判断转 化为数字处理，得到各个方案或措施在某一准则下的相对重要程度 。
为使个因素之间两两比较 得到量化的判断矩阵，引 入数字1~9及其倒数作为 标度，如左图所示。
根据上述标度对同层次的因素进行两 两比较得到的判断矩阵如右图。
③ 权向量计算 根据判断矩阵用最大特征根法计算权向量T 和最大特征根λ 。具体步 骤：a．计算判断矩阵 X 每一行元素的乘积Mi；b．计算Mi 的n次方根 (i =1, 2,…n) wi； c.对wi标准化；d.计算判断矩阵 X 的最大特征根；e.一致 性检验。 ④ 计算随机一致性比率 ⑤ 层次分析法综合评价 有了权重，现在只需要把各个部分的评价分数与权重合成，即可得到 最终的评价目标的结果。
•特征： •①区位对物业价值起关键性作用； •②商业地产是地产领域中较为复杂的细分市场； •③商业地产开发周期比较长； •④公共空间在商业建筑中的地位很重要； •⑤具有高投资、高风险和高回报的特点；
•2.购物中心（shopping mall） shopping mall：mall是指原义是指林荫大道， 这里指步行街，在购物步行街上购物和漫步，犹如 在林荫道上漫步一样舒适惬意。 概念：在毗邻的建筑群中或大建筑物中，许多 商店，娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。总 出租面积≥3000㎡，商品零售面积≥30%，商业组合 类型≥3种，租凭单位≥30个。
•③目标市场原则 商业地产的开发目标，不是建成后收回资金投入下一轮开发，而是致 力于长期经营，获得稳定的现金流。从经济效益的角度讲，商业活动应 该尽量满足居民对物质生活的需求，争取尽可能多的消费者；从成本角 度来讲，商业地产项目要争取最大的集聚效应，降低项目运营的成本。 因此，地块在确定位置时，就要尽量接近消费者和购买力最大的区域。 • ④适应性原则 适应性可以从宏观与微观两个层面来讲。宏观层面上的适应性，是要 求商业地产项目的开发与城市的总体规划与详细规划相适应，同时符合 国家与地方的相关政策法规的要求；微观层面上，则要求地块的各项指 标与后期项目定位等相协调。
•分类： 按面积： 小型购物中心（0.3~3万平方米） 中型购物中心 （3~10万平方米） 大型购物中心 （≥10万平方米） 按服务范围： 社区性购物中心 区域性购物中心 超区域性购物中心
二、项目选址的基础理论
• 项目选址的理论 • 区位理论 • 商业引力理论 • 消费饱和理论 • 竞租理论
三、区位选择的原则和影响因素
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• • • • 一、商业地产以及购物中心的概念、特征 二、项目选址的基础理论 三、区位选择的原则和影响因素 四、决策方法
一、商业地产以及购物中心的概念、特征
•1、商业地产 • 概念：商业地产是是商业房地产的简称，是一个具有地产 、商业与投资三重特性的综合性行业，是指用于商业经营活动 并通过经营产生收益的物业。
②基础设施 社会性基础设施主要指区域内的公共文化设施、体育设施、旅游设施 等。这些公共设施凭借其特定的功能特点，可带来一定数量的消费人群 。在选址时，需要对区域内公共设施带来的特定人群的规模和特点进行 分析，并考虑将其作为项目的目标消费者。 ③社会因素 城市规划、城市商业发展的趋势、政府和相关政策的支持、人口数 量和人口密度。 ④经济因素 购买力、消费习惯、竞争程度等。 ⑤交通条件 表现在两个方面：1.公共交通设施条件，包括地铁、轻轨、公交 车线路、火车站或汽车站等；2.道路条件，包括四通八达的路网结构， 项目地段与重要交通干道相连等。