江宁彩虹桥(最终2)

均价 主力面积 已推总户数 已售户数
余量
销售率 开盘时间
6
88% 2008.7
别墅产品信息汇总
已推 总户 数
名称 罗托鲁拉 小镇 同仁康桥 水岸
产品形态 联排、独 栋 双拼 联排 联排 叠加 独栋 联排 联排
总建( ㎡)
主力面积
主力单 价 12000
已售户 数
余量( 套)
总销 售率
26万
23万
100
130
250-300
180-240 8000
94
105
6
25
94%
81%
颐和南园 雷丁TOWN 加州城
29万 5.4万 50万
435 178 50
180-250 200-230 220-270
9000 9700 11000
330 104 44
105 74 6
77% 59% 88%
别墅市场小结
本区域独栋别墅极其稀缺; 产品以联排别墅为主
小高层住宅
均价 主力面积 已推总户数 已售户数 余量 销售率 开盘时间 交付时间
6200 68-79 2898 2690 205 93% 2004.10.1 2008.9.30
竞争楼盘公寓简介3
□天元瑞沨名苑
总建筑面积/ 万平米 容积率 产品形态 5.8万 2.98 3栋小高层住宅、 1栋高层 6600 85-113 181 90 91 50% 2008.5.1 2010.5.31
销售率
开盘时间 交付时间
69%
2007.5.18 2009.5
竞争楼盘公寓简介8
□龙湖文馨苑
总建筑面积/ 万平米 容积率 18万 1.48
产品形态
小高层住宅
均价 主力面积 已推总户数 已售户数 余量 当期销售率 开盘时间 交付时间
5250 97/113/133 1521 1012 183 67% 2007.7.18 2009.4
竞争楼盘公寓简介1
□东渡国际青年城
总建筑面积/ 万平米 容积率 产品形态 23万 2.9 高层住宅
均价 主力面积 已推总户数 已售户数 余量 销售率
6200 82-112 1411 1178 233 79%
开盘时间
交付时间
2007.6.2
2010.6
竞争楼盘公寓简介2
□武夷绿洲
总建筑面积 /万平米 容积率 产品形态 80万 1.25
金域蓝湾
项目紧靠秦 淮河,与罗托 鲁拉小镇隔 水相望.
恒大绿洲 合家春天
项目
地块现状和四至
北至诚信大道
地块现状大部分为 平整的农地，沿诚 信大道一侧有部分 工业建筑.
西 至 清 水 亭 路
地块现状 南至红线
东 至 秦 淮 河 河 堤
项目解析1
ຫໍສະໝຸດ Baidu
自然景观优越紧傍母亲河——秦淮河，东望方山风景区
江宁板块住宅成 交总套数达7613 套,列全市各板块 之首
●尽管受全国宏
成交套数（套）
7613
观政策影响,上半 年来江宁住宅成 交均价总体呈明 显上升趋势
月份 成交套数（套） 销售均价（元/㎡）
江宁整体市场状况
江宁主城区可分为五大板块——
地理位置优越，紧邻秦淮区，地铁（轻轨） 的规划更让岔路口板块交通更占有优势，但 整体规划较差，景观及综合环境相对较为杂 乱。
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 6200 6200 6600 5700 5700
产品升级
6500 5250
价 格 比 较
140㎡以上1%
东 渡 国 际 青 年 城 武 夷 天 绿 元 洲 瑞 沨 万 名 科 苑 金 域 蓝 湾 恒 大 绿 洲 合 家 春 天 天 泽 龙 苑 湖 文 馨 苑
竞争楼盘公寓简介5
□万科金域蓝湾
总建筑面积/ 万平米 容积率 产品形态 均价 主力面积 当期推盘量 已售户数 余量 当期销售率 开盘时间 交付时间 54万 2 高层住宅
待定 90/115/135 1000 / / / 待定 待定
竞争楼盘公寓简介6
□恒大绿洲
总建筑面积/ 万平米 容积率 产品形态 25万 2
总建筑面积/ 万平米 容积率 26万 0.5 联排别墅（20%） 、双拼别墅（70% ）、独栋别墅（ 只有二期有10户 一期12000 双拼别墅200-300 、独栋别墅370 100 94 6 90% 2006.11.16
产品形态
均价 主力面积 已推总户数 已售户数 余量 销售率 开盘时间
竞争楼盘别墅简介2
观望：降价风并没有引起购
房者的热情，南京楼市观望气 氛浓厚，购房者潜在需求与楼 价有明显落差，另外由于楼市 不明朗，开发商也处于观望状 态，据房产局透露，9月份有近 20家楼盘领取了预售许可证， 但都推迟了推盘计划。
江宁地产形势分析
江宁08年地产发展依然保持相对平稳走势,受宏观调 控影响较小,成为南京楼市中的亮丽风景
□颐和南园
总建筑面积/ 万平米 容积率 29万 0.59 叠加别墅（20%） 、联排别墅（75% ）、独栋别墅（ 共42套） 叠加8000、联排 9000、独栋16000 叠加120-240、联 排280-360、独栋 300-500 435 330 105
产品形态
均价 主力面积 已推总户数 已售户数 余量
全市1-7月份各板块成交总套数 8000
●上半年1-7月份
6000 4000 2000 0 城中 城东 城南 城北 河西 江宁 浦口 仙西
江宁1-7月份成交量及价格走势 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1 2 3 4 5 6 7 6800 6600 6400 6200 6000 5800 5600 5400 5200 5000
岔路口板块
将军路板块
是江宁较成熟的高尚 居住区，也是南京别 墅最为集中的区域， 主要围绕翠屏山山景 资源进行产品打造。
东山板块
是江宁房产开发较早的区域，主要依 托东山镇的经济发展及人气等多方面 资源，相关配套都趋于齐全。目前已 基本形成一个成熟的居住板块。
百家湖板块
百家湖板块是江宁楼市较早开发的 一个区域。主要围绕百家湖一圈进 行开发，并借助湖景资源进打造了 一些高端别墅及高档公寓住宅.
南京江宁彩虹桥项目报告
(2008/9)
目录
南京楼市概述
区域市场竞争分析
项目自身分析 项目发展方向
客户定位和需求分析 产品建议
产品发展方向
07年下半年以来国家面对房价的不断攀升和日益严峻的 经济形势加强宏观政策干预,以此实现国民经济进行“软 着落”。
2007年12月21日央行年内第六次加息,人民币贷款基准利率 上调至7.47%
方山-九龙湖板块作为江宁的新兴板块，周边有大学城、高新技术开 发区等产业支撑，同时拥有优越的自然资源条件，此板块将成为江 宁的新亮点。
南京楼市概述 区域市场竞争分析 项目自身分析 项目发展方向
客户定位和需求分析 产品建议
产品发展方向
项目周边竞争态势图
周遍名盘云集,百家争鸣,即将发展为成熟居住区
1.颐和南园
东渡国际青年 城
武夷绿洲
6200
天元瑞沨名苑
万科金域蓝湾
5.8万
54万
181
1000
50-136
90-147
6600
50%
公寓市场小结1
本区域住宅供应中花园洋房为稀缺产品
□天元路沿线楼盘 由于地铁利好,与方 山九龙湖板块住宅 价格差异较大,但天 泽苑因花园洋房产 品差异，与天元路 地铁楼盘价格持平； □除天泽苑外，未 来本区域其他楼盘 无花园洋房供应； □区域主流产品 以小高层为主; 地铁利好
80㎡以下4% 80-100㎡30% 高层24% 花园洋房5%
产品类型
120-140㎡40%
面积区间
100-120㎡25% 小高层71%
南京楼市概述 区域市场竞争分析 项目自身分析 项目发展方向
客户定位和需求分析 产品建议
产品发展方向
项目简介
项目紧临秦淮河并与诚信大道交界
项目位于方 山与九龙湖 之间
公寓信息汇总
名称 产品形态 高层 多层、小 高层 小高层、 高层 高层 小高层、 高层 恒大绿洲 合家春天 天泽苑 龙湖文馨苑 多层、小 高层 花园洋房 小高层 18万 1521 97-133 5250 72% 25万 17万 25万 393 1403 460 90-147 74-109 80-130 5700 5700 6500 72% 65% 总建( ㎡) 23万 80万 已推总 户数 1411 2898 主力面积 82-112 6200 68-79 92% 主力价格 总销售率 79%
均价 主力面积 已推总户数 已售户数 余量 销售率 开盘时间 交付时间
竞争楼盘公寓简介4
□合家春天
总建筑面积/ 万平米 容积率 产品形态 均价 主力面积 已推总户数 已售户数 余量 当期销售率 开盘时间 交付时间 17万 1.9 小高层住宅 5700 74、76 1403 1057 346 76% 2007.7.11 2009.5.31
2007年11月10日央行年内第九次上调存款准备金率, 达13.5%创近年历史新高
2007年9月27日，央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于40%
由于受宏观政策的影响,08年来南京地产形势陷入低迷
土地供应 成交情况
今年1到6月份，南京共有31幅 地块公开拍卖，其中底价成交 25幅，流标3幅。和去年同期成 交59幅，地王频出的火热行情 相比，开发商拿地的热情大减
□主力面积为 180-250㎡；
20000 15000 10000 5000 0
镇 岸 小 水 园 WN 拉 桥 TO 南 和 丁 加 州 城
价格比较
13000 12000 8300 16000 9800 10000 9500 11000 独栋 双拼 联排 叠加
□主力价格在
8000-11000元/ ㎡；
8000
□本项目别墅产
品的主要竞争楼 盘是颐和南园、 加州城、罗托鲁 拉小镇和雷丁 TOWN
罗
鲁
康
颐
托
同
仁
雷
产品类型
独栋别墅 2 %
面积区间
300㎡以上 1.00% 250-300㎡ 11.00% 180㎡以下 3.00%
双拼别墅 1 2 %
叠加别墅 9 %
联排别墅 7 7 %
180-250㎡ 85.00%
方山板块
属江宁新兴板块， （本项目所在板块） 主要依托大学城的发展而逐渐发展而成， 该板块楼盘主要以金域蓝湾和罗托鲁拉 为代表
小结
南京楼市成交低迷，降价风潮日盛，观望气氛日趋浓厚，未来走势 亦不明朗。
江宁板块上半年走势相对平稳 ,但受南京楼市整体影响，7月后成交 量逐步下滑，近期价格出现松动迹象，竞争将日趋激烈。
15
2.同仁康桥水岸
3.雷丁TOWN
9 8 7 6
11 10 5 14
4.加州城 5.罗托鲁拉小镇 6.万科金域蓝湾 7.武夷绿洲
1
12
3 4
8.天元瑞沨名苑 9.东渡国际青年城 10.天泽苑 11.恒大绿洲
13
2
12.合家春天
13.龙湖文馨苑 14.东方龙湖湾 15.莱茵东郡
竞争楼盘别墅简介1
□罗托鲁拉小镇
小高层住宅
均价 主力面积 当期推盘量 已售户数 余量 当期销售率 开盘时间 交付时间
5700 47-249 393 / / / 2008.9.12 待定
竞争楼盘公寓简介7
□天泽苑
总建筑面积/ 万平米 容积率 产品形态 均价 主力面积 已推总户数 已售户数 余量 25万 2 花园洋房
6500 80-130 460 317 143
销售率
开盘时间
85%
2007.12.6
竞争楼盘别墅简介3
□同仁康桥水岸
总建筑面积/ 万平米 容积率 产品形态 23万 1.4 联排别墅
均价 主力面积 已推总户数 已售户数 余量 销售率 开盘时间 交付时间
8000 180-240 130 105 25 81% 2008.2.28 2009.4
竞争楼盘别墅简介4
2008 年1-6月份，全市商品总成交 22686 套，同比07 年少成交近2 万套，同比跌幅达到46.75%。整 体呈现供大求的局面，供销比达 到1.24。
在当前形势下地产市场出现以下对峙现象 降价: 进入2008年以来，从
江北率先刮起降价风，如今 已蔓延至河西、江宁、城北， 降价风盛行南京。江北已由 07年的5000元/平方降至4000 元/平方，万科旗下楼盘均打 折销售，恒大绿洲以5700元/ 平方低价入市，一大批开发 商纷纷效仿。
□雷丁TOWN
总建筑面积/ 万平米 容积率 产品形态 5.4万 0.65 联排别墅（94%） 、双拼别墅（6% ）
均价
主力面积 已推总户数 已售户数 余量
9700
联排别墅202-220 、双拼别墅230 178 104 74
销售率 开盘时间
59% 2007.4.28
竞争楼盘别墅简介5
□加州城
总建筑面积/ 万平米 容积率 产品形态 50万 0.54 联排别墅、独栋 别墅（仅4套且不 对外出售） 联排别墅11000 联排220-270 50 44