滨江房地产双星项目营销策划提案

旭电化、富士电机，新加坡泛联集团，韩国泰
光，台湾义联、长春、华新丽华、华丰，香港
华润、理文等落户开发区高档造纸、电力能源、
精细化工、汽车零部件、新型建材及特殊钢铁
等主导产业群体显现规模效应。
住友橡胶
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滨江新市区
位于常熟市北部，北依长江，南至沿江一级公路，东至福江路，西至宁塘河，规划 面积21.02平方公里（其中中心区面积为4.3平方公里），规划人口30万人，既是常熟 市的城市副中心，又是常熟经济开发区的产业服务配套区和生活服务配套区，规划建 立以常熟港为依托，集滨江工业及其配套设施为一体，金融、贸易、科研、信息、教 育综合发展的现代化花园式新市区。目前已建成投用的设施包括滨江国际大厦、新港 镇行政办公楼、滨江职业技术学校、金融中心、消防中心、公交中心、伯泰酒店、滨 江易居等；在建项目包括京国大酒店、国地税办公大楼、常熟边检监护营房、滨江花 园、堤管处综合用房等。滨江医院、滨江图书馆、滨江浒浦高级中学、滨江公园（体 育公园）、等公共配套设施也将于2008年相继动工建设。
威胁：
1、镇区、滨江新区项目众多，已开发总 量达60万方。 2、房地产行业正处于宏观调控大环境下。 3、房产投资受限制。（外籍人士购房限 制，商品房交易税率等）
4、银行利率不断小幅上调，一定程度上 抑制购房需求。
三、常熟经济开发区概况：
江苏常熟经济开发区成立于1992年，2002年8月被江苏省委、省政府 批准比照国家级开发区享有相应的经济审批权限和行政级别,2005年12月 通过国家发改委审核。
全镇现有各类企业900多家，外商投资企业60多家，总 投资达6亿美元，注册资本3亿美元。2006年，全镇实现国内 生产总值43.13亿元，一般预算收入1.48亿元，累计工业总 产值达123.7亿元，拥有多家省级著名商标品牌和省级高新 技术产业，并获有“中国毛衫名镇”等荣誉称号。
四、项目周边个案分析
商业面积：7714平米 办公面积：1600平米 酒店面积：7152平米 公寓式酒店：10272平米
地下面积：4000平米
楼高49米，为十四层商业大厦。
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二、SWOT分析
优势： 1、地势平整，地块方正，易于规划。 2、交通便利，地理位置优越。 3、区位优势明显，升值潜力巨大。 4、酒店式公寓在新港镇区的稀缺性。
分析： • 从表面来看，自2005年以来，常熟总体市场供需关系正持续三年走强,供 求关系分别达到: 1:1.19 1:1.22 1:1.25;尤其2007年上半年供求关系达 到历史最高点1:1.25，这些数字反映出市场供不应求的形势。 • 从实质来看，常熟房地产市场还存在大量积压房源（剩余预售面积108.5 万平方米，剩余现售面积142万平方米，剩余销售套数16682套），当前市 场基本进入原有市场存量的去化期。 • 积压房源加上每年新推出的房源，直接导致客源分流严重，实际供应量 远大于需求量，透过表面看实质，常熟目前是一个去化压力比较大的市场。
（2）2007年商品房销售城乡区域分类
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分析： • 市区房源的去化量约为总去化量的75％，常熟10个镇去年商品房总去化量 为45.9万方，且已住宅产品为主，10个镇商业用房的去化量约为13万方。
• 项目3万余方的体量，我们必须通过对项目的精心包装、策划打造出具有 市场差异化、市场亮点的产品 ，才能保证项目的快速去化。
● 先行指标增速回落 在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下，土地购置和
开发等指标都有所下降，未来房地产供应量或会因此而趋紧。 ● 购房需求一定程度受抑制
2007年银行利率上调六次，购房者房贷压力增大，一定程度上抑制 购房需求。
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二、2007年常熟房地产市场需求情况 （1）商品房供销面积统计（单位：万平方米）
劣势： 1、位于通港路旁边，噪音污染。 2、项目距开发区滨江新区有一定的距离。 3、人气聚集模糊，离镇区与园区较远。 4、酒店式公寓受众人群少。 5、酒店式公寓使用年限40年。
机会： 1、新港镇、开发区类似项目少。 2、新港镇首个大型综合商业中心 3、周边商业业态单一，商业品牌档次 不高，我们以高姿态入市，打造新港镇 第一商业住宅品牌 。 4、滨江新区将规划为常熟市的城市副 中心。
三、新港镇概况
1、新港镇简介 新港镇，位于常熟市东北部，是“碧溪之路”的诞生地，原碧溪、
浒浦、吴市、东张四镇合并而成，规划建设中的Байду номын сангаас江新市区。它地处 长江三角洲对外开放地，东距上海90公里，北濒黄金水道长江，世界 第一斜拉桥——苏通长江大桥南接线穿镇而过，连通苏嘉杭高速公路 和沿江高速公路。沿江一级公路、227省道、205省道、常浒河、白 茆塘等穿境而过，苏州港常熟港区和国家级“常熟经济开发区”均坐 落在境内，全镇的社会经济发展与常熟经济开发区融为一体，朝着建 设滨江新市区的目标奋进。
全镇总面积113.8平方公里，常住人口10.36万人，其中非农人口 4.1万人， 辖碧溪、浒浦、吴市、东张四个管理区及26个行政村，16 个居委会。
2、新港镇经济概况
伴随着沿江开发的深入推进和滨江新城的迅速崛起，新 港充分发挥濒江临港的区位优势，依托原有产业基础，招商 引资、项目建设两手齐抓，形成了内资、外资双轮驱动、比 翼双飞的良好发展态势。
1、滨江阳光佳苑
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2、常熟滨江花园
3、海城花苑
4、清华园 精品资料网（http://www.cnshu.cn）
5、滨江易居（港城花园）
二、项目分析
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一、项目现状规划基本指标：
用地面积：5037平米 总建筑面积：30738平米 项目地理位置：常熟市新港镇通港路、碧溪路转盘。 建筑密度：47.4% 容积率：5.31
目录
一、市场部分 二、项目分析 三、我们的思路 四、营销策略 五、推广策略 六、秀稿演示
一、市场部分
一、2007年以来房地产行业整体运行情况 ● 房价涨幅趋于平缓
在调控的重槌之下，全国房价继续普遍上涨，但涨幅趋于平缓。 ● 调控之下景气依旧
尽管行业调控政策密集出台，房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下仍 保持着适度的繁荣。
江苏省常熟经济开发区针对不同的产业，开发建设沿江工业区、国际 化工园、通港工业园、高新技术园、滨江新市区。
常熟经济开发区规划图
目前入住知名企业：
世界著名公司如美国杜邦、AAM，芬兰
夏普
UPM，瑞士诺华、欧米亚，法国道达尔菲纳
埃尔夫、英格兹、德国贺利氏、比利时威特隆， 电厂
日本大金夏普、住友、三菱商事、三井物产、