房地产调控对策

HUNAN UNIVERSITY

课程论文

论文题目：房地产调控对策

学生姓名：肖蕾

学生学号：20111811314

专业级班：金融3班

学院：金融与统计学院

房地产调控对策

总体目标

近几年，中国政府对于房地产市场中的房价持续上涨出具了许多治理的文件，也实施了一系列的调控政策，但效果却不容乐观，到目前为止，房价仍未出现下滑趋势。而中国政府对房地产实施的这些调控政策中存在着双重目标：一是经济增长和经济效率目标，二是社会公平和稳定目标。这二重目标本身是有冲突的，由于中国房地产长期以来都被设计成国民经济的支柱性产业，成为拉动投资与需求的最直接的产业类型，中国经济对房地产的过度依赖，使得近些年来，中国政府往往注重前一个目标，而忽视后一个目标，其结果必然造成房地产市场的持续升温和房价的不断推高。

因此，调控房地产市场的首要任务就是要控制房价上涨，这就要求政府确立“公平优先，兼顾效率”的总体目标，即按照以人为本和科学发展观的要求，遵循“公平优先，兼顾效率”的原则，以保障居民基本住房需求为政府调控房地产市场的基本出发点，同时兼顾经济增长。

总体思路

为了实现房地产调控的目标，总体思路体现在以下几个方面：完善住房保障机制；做好房地产税立法相关工作；针对不同城市情况分类调控，而非“一刀切”；将政府行政干预与市场机制分开，强调市场自身调节，减少政府调控。

房地产调控全国“一刀切”的时代即将过去。调控更多的放权给地方，未来房地产调控将更注重不同城市、不同区域之间严重分化的现实，进行分类调控。分类调控还意味着未来注重局部调整，减少全国式的整体调控；根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导，热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。

强调经济手段调控，减少行政手段；强调地方政府主导调控，弱化由中央政府主导的行政调控。弱化行政手段是房地产调控思路的一大重要转变，未来行政手段对房地产市场的干预将逐步减少。从资本市场来看，房地产行政调控的手段也正在远去，上市房企再融资得以放行，将极大缓解房企资金紧张状况，加大开工建设力度，有利于增加市场供应，改变供需不平衡格局，最终达到稳定房价的目的。

强调完善保障房机制。报告提出以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设(行情专区)力度。有针对性的要求提高大城市保障房比例，将有效增加保障房供应，改变供不应求的局面，抑制房价持续上涨。

房地产税也被提到了重要位置，并强调做好房地产税的立法工作，有利于完善房地产领域税制，体现了用经济手段进行调控的全盘思路。房地产税制的完善将能够起到调节房地产供给、抑制投资投机需求、减少资源浪费、改变地方政府土地财政模式的作用。而通过房地产税来增加投机投资者的持有成本，也是调控思路的重要方向。并且房地产税中的消费税和空置税是主要的税种，消费税实行累进税制，对购买首套住房实行免税，二套房实行低税率，三套及以上的住房征收高额税率，空置税则是向空置的房屋征税。

调控手段及其使用

（一）、调控手段

调控房地产市场主要使用的有以下四种手段，即经济手段、法律手段、行政手段和启发引导手段。

1、经济手段

经济手段是指通过调整各市场主体的物质利益关系，影响经济行为的一种宏观管理手段。具体来说，指政府通过财政、金融、价格、投资等经济机制引导房地产经济健康运转，并使之与国民经济和城市建设发展相协调，实现房地产总量供需的动态平衡。

经济手段主要涉及财政政策、货币政策、产业政策、投资和价格等：

1)财政政策手段

财政政策一般主要包括两个方面，一方面是政府的财政收入政策，这里主要指税收政策；另一方面是政府的财政支出政策。财政政策手段就是国家利用财政收支的各种工具，通过有规则地调节国民收入分配的方向和规模，以达到预定的社会经济目标的各种政策手段。

2)货币政策手段

货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而对货币的供给和需求产生影响，最终达到对国民总产出水平进行调解的目的。货币政策涉及的内容非常广泛，既包括货币政策的最终目标与货币政策工具，又包括运用这些工具的作用机制、传导过程和据以进行监测控制其进度的各项数量指标。

货币政策对房地产经济的调控对象主要有三方面：一是控制货币发行量，以保证货币供应适应房地产业发展的需求；二是控制房地产业的投资规模，防止投资膨胀；三是控制房地产信贷总规模，防止信贷膨胀。而几种常用的房地产货币政策工具是:利率、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率等。

中央银行通过利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率以及贷款计划和贷款条件等措施对整个国民经济进行调节和控制。房地产业作为国民经济的一个总要组成部分，货币政策的实施对其也产生重大的影响，会使流入到房地产业内部的资金数量发生变化，进而影响到房地产企业和房地产产品的消费者（如一般居民、其他企业）的经济行为，达到调节房地产经济的目的。

3)投资手段

投资手段是指对投资主体投资的总量和结构进行调节和控制的一种手段。投资调控是复杂的，需要计划、财政、金融、价格等各调控手段综合配套运用。当前我国房地产采取的投资政策包括：

a、把房地产开发投资纳入国家固定资产投资计划和国民经济发展中长期计划。房地产投资规模应在固定资产投资计划内实行综合平衡；

b、强化房地产投资结构调控；

c、把外商投资房地产总量与结构纳入全国房地产业总量与结构计划；

d、建立科学的房地产项目审批制度和投资信息监测及发布系统。

4)价格手段

房地产价格是房地产市场调控的切入点。发挥价格的杠杆作用，是房地产业发展调控的关键，我国房地产价格政策应包括：1、建立房地产成交价格申报制度。2、建立房地产价格评估制度。3、建立城市基准地价公示制度。确立全国标定地价体系。4、实行商品房尤其是住宅工程造价全过程的有效控制，规定商品房价格上限，控制商品房价格上涨。

5)产业政策手段

通常意义上讲，产业政策是政府为了提高本国的经济增长和发展水平，运用政策手段引导和调整国民经济中各产业间的资源分配，或者干预特定产业内部的组织形式的完整的政策体系。房地产业是整个国民经济的一个重要产业部门，政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，引导房地产业健康发展。

2、法律手段

法律手段也是房地产发展调控的重要手段。法律手段是指根据一定的立法程序，将经济运行运行发展的规律和准则加以固定，并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理